两会访谈：曹建海秋风做客聊高房价实录

（2007年03月02日16:51）

　　编者按：2007年初，正当人们忙着备年货、回家过年的时候，一场关于房地产价格的论战已经在搜狐博客爆发。两位主角，一方是手握媒体武器的财经传媒人时寒冰，另一方则是在地产市场上赚得满盆满钵的开发商潘石屹。房产大鳄任志强也加入了这场论战。

　　同时，作为两会的热点问题，房价一直是老百姓关心和谈论的焦点问题。搜狐财经特别邀请中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海以及著名学者秋风就房价的相关问题与网友展开在线交流。以下是访谈实录。　　

　　嘉宾：

　　曹建海 中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任

　　秋风 著名学者

　　主持人：各位网友大家好，欢迎光临搜狐嘉宾聊天室。

　　今天非常荣幸请到中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海老师以及北京著名学者秋风老师作客搜狐财经频道就目前的高房价问题进行讨论。首先请两位嘉宾跟网友打一下招呼。

　　曹建海：各位网友大家好！

　　秋风：大家好！

　高涨的北京房价

　　主持人：我们知道今年的全国两会有关房地产的话题仍旧会是最热门的话题，近一两周在互联网上掀起对于房价的热烈讨论，最近最为人所知的就是上海证券报的评论版主编时寒冰与著名的房地产开发商潘石屹关于中国房价的论战了。后来任志强也在搜狐博客上写了《我替小潘说两句》一文，曹建海老师在3月1日写了一篇博客，《为时寒冰助攻：曾培炎讲话不是圣旨》。有数据显示，07年1月份全国有70个大中城市的房屋销售价格同比上涨5.6%，北京房价排名第二，同比上涨9.9%，首先请两位老师对这个数据进行一个评价。

　　曹建海：我自己曾经做过测算，北京市统计局2006年公布的数据跟2005年公布的数据，北京市这两年的期房和现房的销售面积跟销售价格相加，06年跟05年相比我们的计算增长了31%，这个31%实际是还是非常保守的数字，这个数字是新的楼盘跟过去的老楼盘相比，它的单价增长了31%，如果同一位置进行比较的话，可能上涨幅度还要大。我们根据北京市建委公布的数字，现房和期房的价格比较出来这么一个结果。

　　我不知道9.9%这个数字是怎么出来的，总体来看目前房价上涨比05年上涨的幅度有所缓和，统计数字如何统计是科学的，上一场讨论他们也讨论什么是科学的。基于同样位置的房产在不同时期的价值变化，如果说现在是很偏远地区的房价跟市区的价格比较都已经发生了很大的变化，可以说房价上涨确实是比较大的。北京去年年底的房展会可以说五环之内没有一万块钱以下的房子了，说明高房价情况下，未来的城市化，外地人、农村人有没有可能通过置房在城市里面长期居住，这些都是非常困难的。房价上涨谁都承认，价格上涨幅度没有明显因为宏观调控就降下来，反而越调控房价越涨。

　　秋风：刚才曹建海说的还是比较正确，其实最直观的比较，比如一个楼盘销售了两年时间，你看它的单价到底上涨了多少，每个人直觉的经验会发现上涨的幅度是比较大的，甚至可能超过9.9%。这个不仅仅局限于北京，我前一阵子到三亚，当地的市民也说房价上涨非常快。

　　高房价原因

　　主持人：可以看到目前整个全国的房地产房价包括北京的高房价特别突出，请两位老师分析一下高房价的原因。

　　曹建海：我确实不同意潘石屹、董潘所说的中国经济增长，人均收入增加了，房价就要提高了，这个观点我是坚决不同意的。人均收入增长了，社会物质财富增加了，如果因为你的收入增加了，整个像房屋这样的产品价值也上来了，实际证明人均拥有的房屋量实际没有变化，通过物价上涨抵消了，证明物质财富不变的情况下仅仅由于房价的上涨导致人们收入的增长，实际否定了经济增长。经济增长是指价格不变的情况下占有更多的物质财富，不能因为经济增长了，房价、低价相应增长，实际上抵消了你拥有的社会财富。这个说法是根本矛盾的，所以我不同意这种观点，至于提到很多人进城了要城市化了，家庭结构的变化会引起房价的上涨，我不同意这个观点。房屋被我们当成是一个投资品对待了，房屋不仅仅是居住的单元了，很多人拿到这个房子想赚钱，这是可以赚钱的东西，是一个投资品，投资品还算好的，如果房子用来出租一直到这个房屋最后销毁掉，那么这是投资的，这个房子没有空闲。但是对于很多人来讲恐怕不是这样投资，而是为了投机为了升值，所以现在很多房子一百万一套的房子每个月要供五六千，加上首付、装修 一个月平均要一万块钱，这样的房子租出去才三千块钱，但是还要租出去，不租出去要负担管理费用、物业费用，长期来看是为了房子升值。

　　当把房子当成赚钱工具的时候，可以说有多少房子都不够的，这是最根本的问题。投机是中国房地产的最主要原因，所谓买方地方政府、开发商都参与了投机，地方政府是低价买地高价卖地，只要囤到手上就可以获得大笔的利润。北京市四年赚了120亿净收益，开发商也是通过囤积的方式，短期囤积土地、建筑资源变成房产，再通过一段时间的囤积逐步抬高价格，大量的公众也是，很多人买房明明可以很便宜租到非要高价去买，也是投机，这么多人都在投机，就变成大众投资的一个时代了。所谓大众投资不如叫大众投机时代，如果都当成一个赚钱的投资工具有多少房子也不够的。北京市提供两个一千万，如果这个房子用来卖的话，实际又变成一个廉价的大众投机工具，恐怕对房价的影响也是很有限的。

　　既然叫住房就是消费品，那么你只能在那儿居住，不居住就拿不到这个房子，这样的话如果采取这样一个政策，那么房价才有可能回到本来应有的位置。

　　秋风：房价上涨的话，所有东西的价格可能都在波动，我想有几个原因。一个是投机的原因，一个是流动性过剩等等因素，有一些是由于货币因素或者是供需因素推动房价上涨，这个看作是自然的上涨，房价有这个自然的趋势。还有一个原因成为制度性扭曲导致价格不正常的上涨。比如现在城市政府垄断土地和房地产商垄断城市房屋的供应，这个双重垄断本身人为把城市的住宅价格推到一个比较高的水平上，这是一个长期的制度性因素，还有一个短期的制度因素就是宏观调控。宏观调控土地供应减少，房屋供应减少的信号，但是另外一方面没有控制货币的流动性，这两个因素一上一下导致大量货币涌入房地产市场，推动了投机越来越泛滥的情况。

　　曹建海：房地产的价格决定问题，房屋本身如果作为住宅给你的居住带来了适宜性，并且周边的配套条件确实给你带来了方便性，这样的房屋是有价值的，你愿意放弃一些钱来得到这个房屋，这个房屋是有价值的，当然这个房屋可以作为办公厂房、工厂的一部分，一般住宅做工厂是限制的，如果不限制也可以做成工厂，那么这个房屋可以创造多少财富？也是有数量的。把短期得到的福利或者是生产能力可以进行折现，这个就是房屋值多少钱，它真正的价值。当然会受外在因素的影响，比如流通性等等一系列因素，以及对于投机的打击不利会脱离价值。
　　现在来看房屋价格远远脱离价值，而且越来越大，跟我们收入的支持是越来越远了，另外跟租金的关系越来越远了，现在因为外部因素特别大，宏观调控助长了投机，货币流动性并没有因为宏观调控而减少而是加速了。我们政府把增量供给当成全部的供给，我们现在实际上存量的部分还是在市场化方面做得不够，所以现在宏观调控就给了一个信号使房地产越涨越高，越调控投机的积极性越强，这个是形成房地产泡沫的问题。　　

　　房价上涨不是因为土地供应不足

　　主持人：潘石屹的博客上面说房价上涨一个原因是土地供应不足，两位怎么看？

　　秋风：单纯说土地供应不足这个话应该说没有意义，考虑土地供应足还是不足，这是由市场决定的问题，现在最根本的问题并不在于足还是不足而是土地制度有问题，就是政府对土地的垄断，而且要求你只能用城市的国有土地才能够开发向城市居民提供的住宅，把政府作为一个垄断，那它作为一个垄断天然会操纵供应量来追求自己的利益最大化。在这样一个制度下面讨论供应足还是不足，我自己觉得意义不是很大，因为你没有一个判断的标准。在这个市场里面，政府就是唯一的供应者，你没有办法判断，足和不足是通过市场交易的过程才能形成足或者不足。

　　曹建海：这个土地仅仅是指政府推出的土地不足，跟开发商的投机需求相比是不足的。真正的土地供给包括已有的存量土地、城中村的土地，相对来讲，政府推出来的才是九牛一毛，才是很少的一部分。如果只有这一小部分土地市场化了，其它的绝大部分不能市场化。因为使用期限越来越短，很多到期了怎么办？无法定价，不能交易。所以这样大量的土地供给不能参与市场供给，而是地方政府推出来的土地能有足够的使用年限，30年、50年、70年的年限，潘石屹这个概念确实应该说是不成立的。当然现在我们中央的政策也是这种观点，这是很有问题的。中央政策认为什么叫房地产供给？就是新增的叫房地产供给，存量就不是了吗？相对存量新增的部分那才叫九牛一毛，城中村的面积也非常大，在政府的眼里不叫建筑，实际是要拆除的垃圾而已，实际都是社会财富。我们把城中村简单进行改造，基础设施进行改造是很好的地方，正好可以解决城市化外来人口的居住问题，其实城中村的租金现在为什么不高？城中村所起的作用还是非常大的。

　　秋风：城中村就是政府所要建立的廉租房，城中村都是廉租房。刚大学毕业的到外地打工经商的，都是到那个地方去租房子，很便宜。假设政府把这个地方拆了，卖给任志强、潘石屹们，他们去开发写字楼什么的，一个50平米的房子会租你五千块钱。城中村本来就是市场自然形成的廉租房，那我们现在政府一方面喊着要建廉租房，另外一方面又去拆现有的廉租房，而且拆的量显然大于建的量，那只会使越来越多的人住不上廉租房。

　　曹建海：其实现在的租金很便宜，包括任志强开发的房子都是廉租房，因为那个租金都要比月供低得多，月供六千，他只能租到两三千，它的价格虽然高但是它的价值还是廉租房。北京很多人租地下室住，很便宜的，说明人们对住房的需求是有充分弹性的。

　　消费观念改变推高房价？

　　主持人：我们看到潘石屹博客上面写到另外一个房价上涨的原因，是中国人的消费观念，中国人过惯了苦日子，他们不愿意消费，更愿意投资。

　　秋风：人的消费观念跟他的收入和对未来的预期各方面有关系，并不完全是一个文化的因素所决定的，美国人工作多少年之后要到郊区买一栋HOUSE之类，每个民族都会有这样的天性。我在什么年龄去买房子，我在收入达到什么水平的时候买房子，这个更多的是由具体的经济政策决定的。假设我现在预期买房子可能投机收益特别高，那我就去借父母的钱借朋友的钱弄一套房子，并不是说因为我喜欢这个房子而去买，而是认为这个房子预期到可以给我带来利益，或者40年之后这个房子会升值，还不如我现在买。

　　曹建海：如果预期到四年就要涨那肯定要买了，现在政府的抬价加上银行的按揭支持，现在不管是投机像温州炒房团都能获得住房消费信贷，可见银行的大规模参与，把我们的购买能力放大到了五倍。明明只有十万块钱，可以买五十万块钱的房子，这样的结果使得几乎人日人都可购买住房，引起房价预期上涨，这是非常明显的预期，人人都买房，现在进入了全民炒房的阶段，既然房子能够升值，升值这么明显这么快，我愿意买房子而不消费。

　　主持人：如果大家对买房预期下跌呢？

　　曹建海：那就没人买了，如果预期房子是跌的等于说我拥有产权的人是倒霉蛋，那他不再是光荣了，不再是获利了。

　　秋风：市场由预期决定的，如果有一天有人预测到房地产的价格不会一味上涨，他就会减少他的购买投资投机活动，那么很快引起滚雪球反应。

　　主持人：跟股市很像。

　　曹建海：关键把买房当成是投机工具，住房跟粮食一样是必需品，一部分囤起来，少量进入消费领域，可能会引起房价上涨。

　　经济适用房不能变相变成一个更便宜的投资工具

　　主持人：北京市政府提出在三年内完成“两个一千万”计划，即一千万平米的经济适用房和一千万平米的限价房要推出，两位老师觉得这个政策一旦实施的话，能拉低房价吗？

　　秋风：政府建经济适用房还有廉租房、限价房等等，首先得弄明白政府建这个是为什么，究竟是为了解决中低收入阶层的居住问题还是说为了拉低房价。现在出现一个很大的偏差，把经济适用房当成调整房地产市场的政策工具，经济适用房和限价房的政策缺乏一个稳固的基础，设想过两年市场不那么热了就没有人再去建这些房子了。

　　曹建海：房子如果还是靠出售并且出售之后管不住房屋租赁管不住它的交易，那么这个房子实际变相变成一个更便宜的投资工具，获利更高的投资工具。也许在周边会形成一个小范围的辐射，影响周边的房价，对整个城市的房价影响取决于在这个城市供给体系当中占的比例，如果占的比例只有10%，那么它可以说对房价的下降影响微小，但是对于房子的拥有者确确实实获得利益，如果不是用来居住而是用来出租转让，那么经济适用房变得毫无疑义。等于在投机的大氛围下可以说有多少房子都是不够的，北京的面积现在已经够大了，各个城市都翻了好几倍，现在为什么越建房子越紧张反而没有房子住，好像现在药有的是，很多人吃不起药而死亡，就跟井冈山时代没有药吃是一样的，先把这个原因搞明白，然后再想清楚出台什么政策，政府没想明白就出台扩大供给的政策，北京市再扩大十倍也远远不够用来投机。

　　主持人：上海在05年也推出类似的政策，也是两个一千万的政策，他们认为影响了经济发展，后来说上海的计划基本搁浅，没有真正实施，这个政策北京会真正去实施吗？

　　曹建海：现在房地产开发投资是固定资产投资的一个很重要的部分，上海、北京的房地产投资占到固定投资的50%以上，一旦房地产投资有所下降了，北京市的GDP增长明显受到影响，特别是上海。政府是要GDP增长还是要老百姓安居乐业，在两个目标之间你是怎么选择的，如果要GDP增长觉得这个影响了我的仕途发展，影响地方之间的比较，那么我还是要经济增长，但是这样肯定脱离了群众，所以要群众利益还是要经济增长？实际有些时候为增长而增长其结果就是远远脱离了群众生活，GDP的增长并不能带来人民生活水平的提高，并不能带来大部分人均收入水平的提高。我们现在只是制造了不少的大亨，我们是创造了不少的税收，但是很多人中低收入者收入并没有增加甚至是减少的，并没有分享到GDP增长带来的好处。

　　主持人：老百姓生活质量的提高跟GDP的增长相悖了。

　　曹建海：并不是完全对应的，因为分配问题，一年出了几个亿万富翁，千万不要看这一个亿，每年多出一个亿万富翁，减少了几千个人的就业机会。为什么经济高增长反而是高失业？这就是分配原因。一个亿万富翁一年赚了一百个亿，那意味着什么意思？意味着有十万人甚至几十万人的工作机会被剥夺了，一个经济增长分配体系带来政府的税收增长，只能说带来开发业务大亨的财富增长，但是不能带来普通公众收入的普遍增长。

　　秋风：关于GDP和民众财富的关系，我看到一个有趣的现象，日本从50年代到七八十年代经历了经济每年9%左右的高速增长，中国也是一样的，从80年代初一直到现在平均下来比日本高零点几的高速增长。但是日本从50年代到70年代一下子成为世界富翁，日本老百姓都是富翁，是世界上最富裕的国民。我们中国呢？增长了这么多，大多数人还是穷光蛋，这里面还不光由于分配的差距问题，整体结构方面犹大的扭曲现象。这个增长更多是一种规模的放大，本身创造净财富的能力非常低下。这两个比较是一个很有趣的研究课题。

　　曹建海：很多发达国家受到法律的约束不允许高速增长，比如用工的限制、对资源的保护，不允许高速增长，中国是全部放开了，所以我们的增长可以说建立在破坏环境和血汗工厂的基础上，是一种破坏性的增长，增长最终体现的是企业利润，这个利润建立在资源破坏和血汗工厂的基础上，所以导致中国的投资规模扩大，经济增长很快。环境破坏了，分配也出现了拉大，这样的增长使大多数人根本不能享受经济增长带来的福利。

　　对廉租房制度的质疑　　

　　主持人：另外两位老师都提到的廉租房，我们手上的数据可以看到，06年底全国657个城市仍然有145个城市没有建立廉租房制度，从投资金额来说，全国累计用于廉租房制度的资金为70.8亿，而06年的前9个月全国房地产开发投资已经达到12902亿，这个差距是非常大的。两位老师对于廉租房制度怎么看？

　　曹建海：实际上现在的租金处于很低的水平，现在城中村的房子应该说是非常便宜的。我们跟韩国是不一样的，韩国是高房价导致了高租金，很多人确实根本租不起，所以建廉租房有它的必要性，香港也是这样的情况，香港不仅房价高房租也很高，很多低收入者根本住不起房所以建廉租房，不建廉租房要流落街头。我们国家不存在出多少钱都买不到一个床位的情况，每个城市都存在着大量房屋空置的问题，而且房屋租价呈下降趋势。我们的房租水平相对来讲比较适应人们的收入水平，这就说明房价自得其乐与房租离得越来越远。城中村有的是这种廉租房，没必要搞样板工程。要么像香港要么高房价，要么廉租房，这是畸形的住房体制，廉租房在世界各国都是作为福利制度资助那些极贫困的人，因为实在是租不起正常的房租。现在北京的房租水平这么低，好多人是买不起房并不是租不起房。我觉得建廉租房甚至要求各个城市都去搞，甚至有可能还要动用土地的这笔资金，大规模建廉租房，跟我们现在的实际情况应该说是不切实际的。

　　主持人：很多地方政府不愿意出这个钱。

　　曹建海：地方政府也不愿意出，地方现在都是国家财政不够，土地尽量卖掉，地方政府有这方面的问题。

　　秋风：对于这个问题分两个阶段讨论，第一假设我们真的需要廉租房，地方政府为什么不愿意建廉租房？很简单，要花钱。经济适用房是不花钱的，只是说把土地减免出让金，不用拿出现金来，而建廉租房要直接拿出现金来，地方政府肯定不愿意这样。地方政府不愿意，我们也拿它没办法，地方政府的财政收入要花到什么地方去不是老百姓说了算，也不是人民代表说了算，而是县委书记和市委书记、市长说了算，县委书记和市长想着怎么去升官，什么样的政绩让上面的领导能看见，那我就修个大桥，修个广场，搞个高速公路，修一个电场，这些东西领导能看见，建几栋房子领导哪儿看得见，所以把钱用到政绩工程上去了，让它真正用于民众的福利他不愿意。房屋是这样，教育、医疗方方面面都是这样的，根本的问题在于我们的财政不是民主的，而是由官员来主导的，不是由民众来主导的。这是一个阶段的讨论。

　　第二阶段的讨论，我们要讨论廉租房，中国来建廉租房有没有这个必要，或者说政府怎么样去考虑一个解决中低收入人群的住房问题，如何去考虑这个问题？我觉得一个基本的出发点，政府还是依赖市场本身所提供的比较廉价的房屋来解决中低收入群体的住房问题。你不可能设想中低收入一划，70%都是中低收入群体，不可能靠政府解决70%人的住房，这个是不可设想的，政府负担不起，所以最终依靠市场本身去解决这个问题。

　　我前面已经说过了，我们这个廉租房其实城市里面的城中村还有城市的郊区、边缘地带，还有城乡结合部本身已经存在了大量的廉租房，政府需要做的就是承认农民对于这个房屋的产权，对于这些国有土地的拥有权，可以向社会上任何一个人出租出售这个房屋，现在是可以出租不能出售。这样就解决了绝大多数人对房屋的需求，可能极少数人真的是什么都没有，那就需要政府建立一个住房福利，比如收购一些城中村的房屋，但是你的出发点不能说只有政府能建廉租房，农民什么人都不能建，这样等于自己在挖自己的墙角，而且把真正能解决问题的力量排除在外了。

　　这个问题说得再深一层是一个制度问题，我们要解决大多数中低收入群体的住房问题，怎么解决？土地和房屋供应双重垄断这个格局下面会把大多数人逼成买不起房的人，跟香港一样。殖民地的制度，人为制造出来我这个土地就是女王的，剩下所有人得到政府哪儿去买地，这个制度是十分荒唐的制度，是一个殖民地的制度，不是主权国家对待人民的制度。主权国家里面，《宪法》法律规定人民就是土地的拥有者，我既然是拥有者就可以出租也可以出售。为了保护农民的利益禁止出售，但是可以出租，谁出价最高租给谁，城里人肯定比旁边的农民出价高，曹教授在旁边盖了一所房子，而且我可以雇佣农民当园丁，解决了他的就业问题，农民直接变成市民。世界上没有一个国家采取这种住房供应制度而且尤其是一个大国，一个城市也许可以这样。香港这个岛就属于英国女王，所有的香港居民必须向英国女王去买这个土地。城邦国家是可以这样的，北京960万平方公里，北京郊区多大啊？门头沟山区可以住二百万人，只要允许大家随便去买，并不缺地。这样可以使价格回复到自然，随着收入水平的提高会自然增长，而不是一下子比我们收入水平高出很多，让我们承受不了。大多数人都变成了穷人，那这种增长应该是应该让大多数人变成富人。

　　曹建海：统计年间上，城中村的房子每平米的造价是五百块钱。建设部学香港的廉租屋，国土资源部学习香港的国土资源部的招牌挂，香港是一个岛屿行政区，过去不许自己盖房，古今中外绝无仅有，只有改革开放之后不允许自建房，好多人讨论自建房很多人非常反感，怎么能自建房？说明中国现有的体制下已经完全给压抑异化了。

　　秋风：在农村所有人都有自己的房子。

　　曹建海：土地不能闲置，其实在发达国家里面土地闲置得很多，如果没有需求的话，闲置是最优的，现在不允许闲置，因为房子囤在开发商手里，现在的房子建得太多，而不是供应不足。北京现在的房子应该说新建楼房的空置率是40%，现在有一个新概念空闲，空置是开发商没有卖掉的房子，现在来看40%绝对是被低估的。

　　秋风：预期货币会变质，房屋价格不断走高，实际对于很多人来说是一个储蓄功能，对于很多人来说是一个投机工具，不断倒手。有两套住房的人，房屋就替代了储蓄品，银行的利润很低，拿着现金存到银行去还不如囤一个房子每年可以涨9%。

　　曹建海：大规模开发，大规模投机形成的强烈需求其结果就是不仅仅形成大量的住房，不仅仅形成收入分配问题，没房的和被拆迁的利益受损，不仅仅是收入分配问题，更轴要的还导致了严重的资源浪费问题。现在不断扩大土地供应住房，导致土地资源、建筑资源、环境资源应该说受到很大的损害。无论做绿地还是做耕地，长期可以为我们提供社会财富，变成住宅之后，虽然这个住宅说是财富，但是是一个纯消费品，而且是制造垃圾的消费品，没必要每个家庭都住到一百多平米二百多平米，其实人们的伸缩性非常大。农村民工到城市大，他们住的条件一点也不高，没必要每个人都按照二百平米的目标来进行设计开发，这样一个目标永远不够。　

　　物业税的推出会不会拉低房价？　　

　　主持人：不知道两位专家认为物业税的推出会不会拉低房价，经济学家樊纲(樊纲新闻,樊纲说吧)也这么认为，两位老师对于物业税怎么看？

　　秋风：还是把问题完全弄拧了，征收物业税首先要考虑政府可能需要这笔税款，你不能把这个税当成调控工具，这个东西完全弄反了。这个等于是任务征税，把一个本来涉及到每个人切身利益的权利当成你自己的一个政策工具了，这个东西是一个十分荒唐的想法，试图通过物业税来调控房地产市场，要么明确说政府需要这笔税，从现在的税收财政状况来说，显然政府不需要税，政府应该减税而不是说再增加新的税种。以后我们是不是碰到好多问题都说，你现在投资过快了，我要征收投资税。建设部随便可以编出一个税，这种做法完全荒唐。

　　主持人：对于投资需求有没有抑制作用？

　　曹建海：征税必须站在一个政府和公众的关系立场上来考虑征税，政府和公众关系应该是征多少税，确切来说各个税种之间进行分配，在国外可能以个人来征税是主要的，财产税、个人税是主体，那么在中国是以公司税为主题。大家已经交了税了，但是由企业来征收代交的，如果要征收财产税，财产税可以征，但是其它税种要相应调价，比如流转税、增值税大幅度调整下来，宏观税率不变的情况下，做一定的调整。如果不采取相应的税收政策还是很难压下来，如果银行的金融措施能够对每个人进行考察的话，每个购房者是不是真正用来自己居住，如果没有真正居住可以把房子再收回去，把贷款收回去，如果这样的话相应会减少人们投机的能力。另外税收对投机的影响也是非常关键的，如果通过税收措施降低预期收益的话，那么对投机的影响也是非常大的。征收物业税必须站到政府和公众关系的立场上，重新核定我们的税收体制和税收结构，所以不是一个简单的小问题，而是一个很大的问题。建设部部长和副部长说了大户型征税、小户型不征税，这样的做法很幼稚。小户型不征税，拥有几百套小户型也不征税？一个家庭可能五口人之家，住一个大户型反而征税，这个是不负责任不了解情况的胡说八道。

　　秋风：现在国家采取宏观的经济管理，优先还是采取货币政策，像这种财政政策 在货币政策不能奏效的情况下才会出台财政政策。现在弄了半天，人民银行从来不敢调贷款利息，正经的事情不做，整天琢磨乱七八糟的事情。

　　曹建海：中国的税制的危害性很大，只跟企业关系密切，企业跟公众利益上是对立关系，如果你跟企业站在一起，自然跟公众变成利益对立关系，这个就是为什么政府不保护共的利益而保护血汗工厂的利益。调整税制结构也是迫在眉睫，我们附带把物业税加进来，以便于对投机形成抑制，这也是我们目前政府急需要考虑的问题。　　

　　应大力鼓励合作建房

　　主持人：刚才提到的合作建房，前两天董潘老师觉得合资建房是违背经济规律的，两位老师怎么看？

　　曹建海：这个观点是极其荒谬的，瑞典这样市场经济国家40%的住房是合作社推出的，低价负担太重，所以大家有合作建房的情况，本质是个人建房，我的土地我作主。如果我自己有精力把房子建起来，这个是人的权利、人的选择，是人的自由和人的幸福，这是最基本的认捐，这个跟社会分工有一定的关系，如果分工能够带来房价更便宜、质量更好，那分工有生存的余地，如果分工变成欺行霸市便成了一个官岛，那么这种分布不要也罢。所以我提出取消开发商的观点，中间机构没有给我们带来分工的好处，恰恰相反给我们带来高房价和豆腐渣工程，这样的中间机构我们要它有什么用呢？我现在一直坚持这个观点，应该取消中国特色的中间机构皮包商。

　　秋风：市场里面也许有一个最高的所谓经济规律，那就是每个人都自愿去选择他自己认为对自己最有利的做法。经济学假设每个人都是理性的，有一帮人凑到一起合作建房有什么不合乎理性的吗，或者不合乎什么经济规律吗？我想没有任何一个经济规律会高过人们的自由选择权，人们的自由选择权是一个宪政性的约束，政府必须尊重人们的选择权。像合作建房，其实这个房地产市场最大的问题在于政府剥夺了人们的自由选择权，人们在住房问题上的自由选择权。本来我可以到农村去租农民的房子，或者我去租农民的地自己建房子，我也可以去租赁公司，比如潘石屹他们开发的房子，那么我也可以自己买一块地去建房子，我也可以几个朋友合作建房。七八户人家一块儿到密云山脚下买一块地建一个庄园，这个有什么不可以？当然可以。现在政府剥夺了人们的自由权，这是中国的房地产市场最大的缺陷所在，而且也是导致房价居高不下、高于人们承受能力一个最根本的原因。

　　主持人：现在这块被开发商垄断了。

　　秋风：刚才曹建海谈到了房地产商的问题，你取消的是中国特色的房地产商，其实移到下一个环节，只是承担建筑、管理、协调的职能，在国外开发商就是建筑商。我到农村买了两亩地，或者我们是一个合作社，我首先是一个土地的所有者，由我自己来安排到底要建什么房子，毕竟我没有专业知识。

　　这里面最大的区别，开始建房的时候，我就是土地的持有人，假定这个房子建了两年，两年期间的土地收益最终是归我的。现在中国的开发制度，开发商的主要利润就来自于他从政府手里买到地之后囤积过了两三年之后再出售房屋，这个时候中间会有一个土地的价差，而这个土地价差完全被开发商拿去。在他卖房子之前根本就没有业主，而房地产商就是土地的所有人，所以我想让中国的房地产市场正常化，有一个正常的房地产市场，最重要的是把被颠倒的房地产商和业主之间的关系再颠倒回来，业主作主而不是让房地产商替我们作主。开发商建房子并不是他们要住，而是要销售给我们。为什么一开始不让我们做土地的主人，我们雇佣开发商为我们工作，你干的不好我一脚把你踹开，你可以拿到劳务费。

　　曹建海：开发商跟历史上人民公社大食堂的大师傅现在几乎是同样一个角色了，人们都不允许在家里做饭了，都得到他那儿去吃饭，所以他给你多你就吃得好，大师傅有什么权利？他也是一个普通人，但是谁家里如果有那么一个大师傅，那么家里的地位非常尊荣。为什么现在这个大师傅不存在了？因为允许我们自己在家里面做饭了，这种选择其实形成了对外面的餐馆最强有力的竞争。现在的餐饮市场就是一个健康的市场，中国房地产开发市场就是过去大食堂的市场，所以形成这样一个大师傅具有崇高的地位，潘石屹就处在大师傅的地位，而公众就处在过去排着队吃饭的地位。

　　秋风：中国的房地产市场是一个高度垄断的市场，不用去看房地产商有多少个，这个数量根本不相干。就跟李荣融说我的电力、石油已经是一个竞争性行业了，我说你这个是扯淡，我要开一家石油公司你让我进入吗？不让我进入就是一个垄断性的市场。房地产市场是一样的，我现在要自己建一个房子到郊区，政府允许吗？政府不允许，现在的房地产市场就是一个垄断的市场。不管行业有几千家、几百家企业，这个无关紧要，重要的是我作为一个消费者有没有选择的自由，或者说政府有没有禁止我选择的自由。

　　曹建海：为什么潘石屹跟任志强两个人都在北京，他们两个可以说是竞争对手，应该是你死我活的关系，为什么他们两个人竟然这么亲近，说明他们之间根本就没有竞争，他们实际是一个牵手的关系。为什么百事可乐和可口可乐的老总不会像他们俩这么密切，证明中国的开发商之间根本不是竞争关系，而是垄断利益集团的联盟。

　　去年的房地产调控不成功

　　主持人：06年在房地产还是出台了不少的调控政策，比如90/70条款，另外限制外资、土地增值税推出等等，两位老师评价一下06年这些政策的推出是成功还是失败？

　　曹建海：土地增值税的清算制度应该说是在所有政策里面相对是有效的，引起当天股市多数房地产地产股的跌停，后来房地产公司进行所谓的辟谣，建的是普通房，增值率不超过20%，处于免征范围之内，后来股价有所反弹。最主要人们认为房地产开发商的利润没有受到多大影响，即使受到影响也通过房屋涨价可以得到缓解，所以说房地产仍然处在上涨的情况。总体来看，这个制度如果能够坚决贯彻，对于分离一部分开发商的暴利还是有一定的作用，会起到房价降下来的作用。这个利润的钱拿到政府的手上，政府合理分配到公众的手里面。可见税收政策对于房地产制度影响非常大，税收直接影响它的投资收益和对它的预期。

　　90/70政策，建设部不如像节能标准一样统一制订下来，所有的楼盘不符合这个就不能建，不符合节能标准不能建。过去建设部对节能不要求，使得房地产开发商建了很多垃圾建筑，后来提出节能标准。既然中国地少人多，就要树立节俭土地的观念，直接把它列为制度贯彻下来，这样比较有效。反过来通过推行，甚至对大户型征收持有税，一系列政策通过改变户型来增加套数来降低房价，但是这个套数再多，相对存量来讲都是微不足道的。通过增加这个套数想把房价降下来，在投机市场上再有十倍目前的存量也不够投机的。这个政策把增量简单当成供给，这是建立在错误理论基础上的一项政策，这个宏观调控政策注定不会成功，没有抓住住房投机的根本。金融政策、税收政策必须一块儿上，同时允许居民自己建房，自己建房甚至比商品房开发的规模还要大，这样就像农村的房子一样便宜。

　　秋风：房地产调控的失败已经是公认的，官方也承认了去年的调控是失败的。我跟曹建海的看法有一点不一样，之所以失败，从根本上就把问题搞拧了，你回避了一些可能采取本来在市场的情况下是可以很快发挥效率的政策工具，比如利率工具，回避了这个工具，迷信行政的手段，那最后的结果只能是跟你的调控南辕北辙。尤其70/90这个规定，我认为这种规定是比较荒唐的。当你去调控的时候，既然调控到一个具体的产品结构，这个时候好像假设大家都只住那样的房屋，这个假设根本就不成立。

　　现在中国的房地产市场的问题就像你说的那样，并不是供应的太少或者是什么原因，而是因为投机太严重，由于整个政策导向推动了投机的盛行。其实解决问题的办法根本不是说我去直接限制产品，而是从源头上解决这个问题。

　　曹建海：新增产品并不代表供给，只代表供给的极少部分，限制户型了并不能解决投机，因为小户型投机更厉害了，任何一个人都可以去投机。现在实际上不用里管，自然会向小户型发展，现在房价这么高了，谁还会买二百平米的房子。如果把小户型当成调控房价的观点，政府的这个观点是非常可笑的。

　　2007年的房价取决于公众的预期

　　主持人：07年的房价走势会如何？

　　曹建海：在有效的政策出台之前，投机不能得到抑制之前，07年还会有所上涨，但是上涨幅度相应会减少，因为有一个大势，当成股票来对待了，我们以对待股票的视觉来看房价，高到一定程度自然就要回落了，可能08年之后所有的有利于房价上涨预期的根据不复存在了。07年要想让跌下来，现在投机氛围这么浓，很难，新的政策很难让房价降下来。08年之后，那时候的房价会累计比现在还要上涨一个幅度，另外物业税能不能以合理的方式适当推出来，甚至不需要推物业税，很金丹的办法，建设部把每个人名下的房子统计下来，很多人会把房屋抛出去，如果很多人把房屋往外抛形成一个买方市场，房价自然会降下来。

　　利率调整，对自建房的解放，物业税的推出，物业税推出的前提是房产的实名制，房价回落是谁都阻挡不了的必然趋势。

　　主持人：奥运会之后北京的房价会跌吗？

　　秋风：不知道(笑)。我相信在奥运会之前政府不会再出台比较强硬的措施。房地产价格不断上涨这个是经济增长的一个主要推动力量，从政治上考虑不可能再出台比较强硬的政策，起码要把这个繁荣维持到08年奥运会之前，至于之后没有人知道，因为经济繁荣的崩溃没有人能够预料。

　　主持人：还是根据大家的预期。

　　秋风：投机者或者投资者的心理变化没有任何人能够预期，只要一小部分人突然发生变化之后，会带来一个雪崩效应。历史上有那么多房地产泡沫的崩溃，没有一个国家能够阻止过。

　　曹建海：崩溃是必然的，是08年还是09年，具体哪一天很难判断。但是崩溃是必然的，只是早崩还是晚崩的问题。年轻人都想买房，我劝他们不要买房，可以很便宜租房，如果为了升值不要去买，房屋价格崩溃之后房屋会成为负资产，这样的房子购买是愚蠢的。

　　秋风：我自己是不买房子的，我自己没有房子。

　　曹建海：如果明明知道很高了，而且还要去买用来居住这是不理智的，因为可以很便宜租到房子，经济学的角度不赞成目前买房。

　　主持人：谢谢两位嘉宾，谢谢各位网友！