房地产的暴利　　

中国的房价一直是各方争论的话题，房地产商一直信誓旦旦的说：“房地产不是暴利”，老百姓一直认为房价太高，买不起房。近来据称国家统计局要调查房价，要给出一个说法，至今没有结果。笔者就2007年末期-2008年末期房地产上市公司毛利率进行了一次统计，统计数据来自上市公司财务报表。统计结果表示2007年末期-2008年末期房地产上市公司毛利率最大值是86.62%来自兴业房产，2007年末期-2008年末期房地产上市公司毛利率平均值是40.12%，2007年末期-2008年末期房地产上市公司土地开发毛利率平均值是50.55%;2007年末期-2008年末期房地产上市公司土地开发毛利率最大值是83.65%来自绵世股份。见表2.　　

毛利率的定义是：“毛利率”的概念是建立在“毛利”概念的基础之上的。毛利是“净利”的对称，又称“商品进销差价”，是商品销售收入减去商品进价后的余额。　　

　　某特定时期内的净利/ 纯利 = 该时期内的毛利 - 该时期内发生的相关支出（包括折旧）　　

　　毛利率＝（销售收入－销售成本）/销售收入×100%　　

　　在中国，工业品进销差价系指同种产品的出厂价与批发价之间的差额，这是批发商的毛利； 批发价与零售价之间的差额称批零差价，这是零售商的毛利。农副产品进销差价是指同种农副产品的产地收购价格与产地批发或零售价格之间的差额。若毛利不足以补偿流通费用和税金，销售商就会发生亏损。　　

　　毛利率是指毛利占商品销售收入或营业收入的百分比。毛利率一般分为综合毛利率、分类毛利率和单项商品毛利率，它们分别反映企业经营的全部、大类、某种商品的差价水平，是核算企业经营成果和价格制订是否合理的依据。 　　

毛利是商品实现的不含税收入剔除其不含税成本的差额。因为增值税是价税分开的，所以特别强调的是不含税。　　

好了我们知道了什么是毛利率，最近国土部报告：土地成本仅占房价的20%--40%。（http://money.163.com/09/0619/02/5C4TGRDN00252G50.html）近来一些房地产开发商公开房价构成 土地成本接近四成（http://news.xinhuanet.com/house/2008-06/23/content_8422198.htm）。好了我们按土地成本占房价四成算一个帐。假如楼房的销售价是10000元/平方米，土地成本是4000元，增值税是10000-10000/1.17=1452.99，不含税价是8547。按房地产平均毛利率计算公式　毛利率＝（销售收入－销售成本）/销售收入×100%。将2007年末期-2008年末期房地产上市公司毛利率平均值是40.12%，求得成本是4957.26元，减去土地成本4000元，房屋建筑成本是957元，房地产开发商毛利润是40.12%×8547=3429.564元。利润大！如果按2007年末期-2008年末期房地产上市公司毛利率最大值是86.62%来计算，毛利润是86.62%×8547=7403.24元。利润大的可怕！　　

尤其应该注意的是，有四家上市公司给出了土地开发的毛利率，四家上市公司分别是绵世股份、大港股份、南京高科、陆家嘴　　

。2007年末期-2008年末期房地产上市公司土地开发毛利率平均值是50.55%。假如楼房的销售价是10000元/平方米，土地成本是4000元，土地不含税价=4000-（4000×1.17）=3418.83元/每平方米建筑面积，开发土地的平均毛利润是1728.205元/每平方米建筑面积。若按2007年末期-2008年末期房地产上市公司土地开发毛利率最大值83.65%计算开发土地的最大毛利润是2859.85元。　　

综合以上两项，假如楼房的销售价是10000元/平方米，每平方米中土地开发商和房地产开发商税前平均利润的和是1728.205+3429.564=5157.769元。[5157.769元（每平方米中土地开发商和房地产开发商税前利润的和）+581.17(房地产开发商的土地中的增值税是可以抵扣的)]/8547元（假如楼房的销售价是10000元/平方米不含税价）=67.15%（房屋的综合平均利润）。同理用其他价格计算时房屋的综合平均利润大致相同。　　

因为本人不是会计，不知道具体的计算方法，以上计算可能不准确，还求方家指正。　　

有一个数字可能对房地产的暴利有参考价值。表1是几个生产黄金的上市公司毛利率。看来挖黄金远远不如搞房地产！难怪像同济科技、张江高科……也都不务正业去搞房地产了。　

马克思说：“如果有10％的利润，资本就保证到处被使用；有20％的利润，资本就活跃起来；有50％的利润，资本就铤而走险；为了100％的利润，资本就敢践踏一切人间法律；有300％的利润，资本就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”因此房地产业的种种怪相就不难理解了。

结论：房地产的暴利是明显的，考虑地价中政府还有十几到几十倍的溢价，房价跌50%-80%是可能的，目前本人不买房，也要劝朋友不买房。　　

数据来源上市公司年报及中报。　　

备注：统计2007年末期-2008年末期房地产上市公司毛利率平均值时有些公司的数据为空，统计中则不予考虑相应统计项数亦同时减少。 　　

如有引用数据请与本人联系 邮箱：[email protected]

　　

表1　　

2007年末期-2008年末期生产黄金的上市公司毛利率　　

2007年末期-2008年末期生产黄金的上市公司毛利率　　

序号　　

代码　　

名称　　

毛利率%　　

　　　

2008年末期　　

2008年中期　　

2007年末期　　

平均值　　

1　　

600547　　

山东黄金　　

8.33　　

9.23　　

6.53　　

8.03　　

2　　

600489　　

中金黄金　　

8.44　　

6.53　　

4.33　　

6.433333　　

3　　

601899　　

紫金矿业　　

65.5　　

69.62　　

33.67　　

56.26333　　

平均值　　

27.42333333　　

28.46　　

14.84333333　　

23.57556　　

　　

2007年末期-2008年末期房地产上市公司毛利率　　

表2　　

2007年末期-2008年末期房地产上市公司毛利率　　

序号　　

代码　　

名称　　

毛利率%　　

备注　　

2008年末期　　

2008年中期　　

2007年末期　　

1　　

000002　　

万科A　　

28.15　　

29.23　　

30.27　　

　　　

2　　

000005　　

世纪星源　　

79.47　　

41.94　　

68.34　　

　　　

3　　

000006　　

深振业A　　

68.39　　

64.19　　

48.99　　

　　　

4　　

000007　　

深达声A　　

38.63　　

38.54　　

42.26　　

　　　

5　　

000009　　

中国宝安　　

34.25　　

45.19　　

25.74　　

　　　

6　　

000010　　

深物业A　　

58.87　　

58.63　　

21.07　　

　　　

7　　

000014　　

沙河股份　　

62.66　　

38.88　　

43.31　　

　　　

8　　

000024　　

招商地产　　

50　　

58.26　　

42.69　　

　　　

9　　

000029　　

深深房A　　

　　　

47.44　　

32.9　　

　　　

10　　

000031　　

中粮地产　　

58.71　　

48.11　　

69.03　　

　　　

11　　

000036　　

华联控股　　

41.05　　

43.98　　

60.17　　

　　　

12　　

000042　　

深长城　　

37.67　　

32.78　　

32.2　　

　　　

13　　

000043　　

中航地产　　

28.99　　

36.76　　

42.14　　

　　　

14　　

000046　　

泛海建设　　

51.83　　

50.43　　

41.62　　

　　　

15　　

000056　　

深国商　　

25.71　　

40.89　　

40.44　　

　　　

16　　

000150　　

宜华地产　　

31.79　　

50.09　　

40.96　　

　　　

17　　

000402　　

金融街　　

48.98　　

35.87　　

48.57　　

　　　

18　　

000502　　

绿景地产　　

53.72　　

54.53　　

38.26　　

　　　

19　　

000505　　

珠江控股　　

2.43　　

60.34　　

40.73　　

　　　

20　　

000506　　

中润投资　　

43.25　　

84.97　　

　　　

　　　

21　　

000507　　

粤富华　　

27.41　　

27.13　　

32.7　　

　　　

22　　

000511　　

银基发展　　

30.24　　

46.23　　

36.97　　

　　　

23　　

000514　　

渝开发　　

39.37　　

36.26　　

29.79　　

　　　

24　　

000526　　

旭飞投资　　

　　　

32.06　　

47.54　　

　　　

25　　

000537　　

广宇发展　　

26.53　　

18.96　　

24.54　　

　　　

26　　

000540　　

中天城投　　

41.78　　

50.99　　

42.52　　

　　　

27　　

000546　　

光华控股　　

41.9　　

66.96　　

58.98　　

　　　

28　　

000558　　

莱因置业　　

31.09　　

27.26　　

29.67　　

　　　

29　　

000567　　

海德股份　　

48.43　　

50.44　　

37.17　　

　　　

30　　

000573　　

粤宏远A　　

17.26　　

31.59　　

37.61　　

　　　

31　　

000608　　

阳光股份　　

44.74　　

42.25　　

34.59　　

　　　

32　　

000609　　

绵世股份　　

83.65　　

50.78　　

37.46　　

土地开发　　

33　　

000616　　

亿城股份　　

41.24　　

48.68　　

40.86　　

　　　

34　　

000628　　

高新发展　　

12.97　　

11.62　　

1.58　　

　　　

35　　

000632　　

三木集团　　

40.21　　

32.67　　

36.37　　

　　　

36　　

000638　　

万方地产　　

43.39　　

47.06　　

　　　

　　　

37　　

000652　　

泰达股份　　

25.64　　

50.66　　

40.79　　

　　　

38　　

000667　　

名流置业　　

52.9　　

56.26　　

42.63　　

　　　

39　　

000671　　

阳光城　　

27.56　　

22.18　　

42.2　　

　　　

40　　

000711　　

天伦置业　　

79.35　　

75.82　　

18.98　　

　　　

41　　

000718　　

苏宁环球　　

54.32　　

53.12　　

36.44　　

　　　

42　　

000797　　

中国武夷　　

23.37　　

33.35　　

33.28　　

　　　

43　　

000803　　

金宇车城　　

49.38　　

40.63　　

53.18　　

　　　

44　　

000836　　

鑫茂科技　　

24.32　　

37.51　　

31.09　　

　　　

45　　

000838　　

国兴地产　　

41.74　　

40.7　　

33.01　　

　　　

46　　

000897　　

津滨发展　　

45.25　　

50.16　　

30.67　　

　　　

47　　

000926　　

福星股份　　

41.78　　

41.87　　

35.01　　

　　　

48　　

000965　　

天保基建　　

43.78　　

44.72　　

38.51　　

　　　

49　　

002016　　

世荣兆业　　

36.27　　

33.4　　

　　　

　　　

50　　

002077　　

大港股份　　

34.63　　

32.46　　

34.82　　

土地开发　　

51　　

002133　　

广宇集团　　

34.73　　

44.1　　

36.4　　

　　　

52　　

002146　　

荣盛发展　　

39.03　　

38.94　　

34.21　　

　　　

53　　

002208　　

合肥城建　　

46.93　　

47.55　　

41.64　　

　　　

54　　

002244　　

滨江集团　　

45.16　　

41.47　　

43.25　　

　　　

55　　

600048　　

保利地产　　

30.08　　

46.01　　

27.38　　

　　　

56　　

600051　　

宁波联合　　

40.87　　

25.85　　

31.06　　

　　　

57　　

600052　　

浙江广厦　　

27.97　　

32.47　　

28.81　　

　　　

58　　

600053　　

中江地产　　

28.06　　

62.03　　

79.89　　

　　　

59　　

600064　　

南京高科　　

51.53　　

58.49　　

47.49　　

土地开发　　

15.97　　

12.48　　

14.31　　

　　　

60　　

600067　　

冠城大通　　

47.57　　

51.13　　

40.49　　

　　　

61　　

600079　　

人福科技　　

50.77　　

56.57　　

29.85　　

　　　

62　　

600136　　

道博股份　　

48.79　　

53.54　　

29.75　　

　　　

63　　

600158　　

中体产业　　

37.32　　

33.76　　

49.55　　

　　　

64　　

600159　　

大龙地产　　

39.48　　

39.47　　

16.12　　

　　　

65　　

600162　　

香江控股　　

26.91　　

53.43　　

52.1　　

　　　

66　　

600173　　

卧龙地产　　

36.13　　

32.06　　

42.83　　

　　　

67　　

600175　　

美都控股　　

55.14　　

42　　

39.83　　

　　　

68　　

600193　　

创兴置业　　

35.22　　

35.32　　

32.07　　

　　　

69　　

600208　　

新湖中宝　　

39.4　　

31.21　　

37.22　　

　　　

70　　

600240　　

华业地产　　

　　　

58.6　　

29.24　　

　　　

71　　

600246　　

万通地产　　

43.54　　

52.92　　

38.45　　

　　　

72　　

600252　　

中恒集团　　

4.37　　

4.13　　

67.7　　

　　　

73　　

600256　　

广汇股份　　

34.54　　

52.26　　

30.59　　

　　　

74　　

600260　　

凯乐科技　　

44.32　　

56.35　　

41.88　　

　　　

75　　

600266　　

北京城建　　

42.19　　

52.12　　

38.59　　

　　　

76　　

600275　　

武昌鱼　　

56.75　　

　　　

　　　

　　　

77　　

600322　　

天房发展　　

28.87　　

25.8　　

20.64　　

　　　

78　　

600325　　

华发股份　　

38.08　　

43.77　　

37.02　　

　　　

79　　

600376　　

首开股份　　

26.77　　

41.38　　

27.24　　

　　　

80　　

600383　　

金地集团　　

31.75　　

46.29　　

43.57　　

　　　

81　　

600393　　

东华实业　　

30.83　　

27.7　　

24.8　　

　　　

82　　

600415　　

小商品城　　

42.67　　

42.78　　

20.29　　

　　　

83　　

600503　　

华丽家族　　

20.15　　

55.64　　

　　　

　　　

84　　

600533　　

栖霞建设　　

39.62　　

40.05　　

35.45　　

　　　

85　　

600576　　

万好万家　　

34.41　　

31.12　　

21.38　　

　　　

86　　

600603　　

兴业房产　　

　　　

　　　

86.62　　

　　　

87　　

600606　　

金丰投资　　

42.19　　

31.74　　

24.14　　

　　　

88　　

600614　　

鼎立股份　　

39.75　　

46.34　　

32.14　　

　　　

89　　

600620　　

天辰股份　　

39.74　　

27.05　　

20.94　　

　　　

90　　

600622　　

嘉宝集团　　

19.08　　

20.79　　

48.31　　

　　　

91　　

600634　　

海鸟发展　　

16.71　　

59.04　　

0.84　　

　　　

92　　

600638　　

新黄浦　　

46.07　　

40.08　　

41.05　　

　　　

93　　

600639　　

浦东金桥　　

35.07　　

77.95　　

65.86　　

　　　

94　　

600641　　

万业企业　　

35.61　　

29.61　　

41.53　　

　　　

95　　

600647　　

同达创业　　

51.99　　

　　　

　　　

　　　

96　　

600648　　

外高桥　　

16.74　　

　　　

40.48　　

　　　

97　　

600657　　

信达地产　　

29.94　　

　　　

　　　

　　　

98　　

600663　　

陆家嘴　　

68.87　　

55.84　　

55.7　　

房地产　　

73.28　　

71.93　　

52.66　　

土地批租　　

99　　

600665　　

天地源　　

26.35　　

22.89　　

28.95　　

　　　

100　　

600675　　

中华企业　　

24.28　　

40.26　　

48.41　　

　　　

101　　

600683　　

银泰股份　　

25.93　　

　　　

36.25　　

　　　

102　　

600684　　

珠江实业　　

39.15　　

43.97　　

31.87　　

　　　

103　　

600696　　

多伦股份　　

27.23　　

22.55　　

18.75　　

　　　

104　　

600704　　

中大股份　　

28.87　　

33.54　　

38.21　　

　　　

105　　

600732　　

上海新梅　　

22.45　　

18.17　　

5.25　　

　　　

106　　

600736　　

苏州高新　　

27.82　　

18.68　　

18.42　　

　　　

107　　

600743　　

华远地产　　

38.04　　

　　　

　　　

　　　

108　　

600745　　

中茵股份　　

21.53　　

33.5　　

　　　

　　　

109　　

600748　　

上实发展　　

50.32　　

49.68　　

38.58　　

　　　

110　　

600753　　

东方银星　　

　　　

40.16　　

30.41　　

　　　

111　　

600759　　

正和股份　　

94.61　　

　　　

　　　

　　　

112　　

600766　　

园城股份　　

21.73　　

90.08　　

25.46　　

　　　

113　　

600767　　

运盛实业　　

43.71　　

57.01　　

58.19　　

　　　

114　　

600777　　

新潮实业　　

48.21　　

35.63　　

　　　

　　　

115　　

600791　　

京能置业　　

46.07　　

48.55　　

31.18　　

　　　

116　　

600807　　

天业股份　　

24.76　　

39.79　　

15.97　　

　　　

117　　

600823　　

世茂股份　　

45.34　　

43.69　　

45.51　　

　　　

118　　

600840　　

新湖创业　　

65.92　　

65.23　　

59.92　　

　　　

119　　

600846　　

同济科技　　

43.55　　

43.69　　

45.95　　

　　　

120　　

600890　　

中房股份　　

36.84　　

25.59　　

18.81　　

　　　

121　　

600895　　

张江高科　　

63.22　　

60.13　　

43.94　　

　　　

122　　

601588　　

北辰实业　　

50.68　　

50.25　　

45.12　　

　　　

平均毛利率　　

39.68588235　　

43.16405172　　

37.50303571　　

40.11766　　

土地开发平均毛利率　　

60.7725　　

53.415　　

37.46　　

50.54917