批判高房价，不如管制高房价！

　　听婵释禅　　

　　高房价弄的整个中国纷纷扰扰、不得眼歇耳闲。其根本原因就是这“房子”是与“衣食”等一样，是人类赖以活命的最基本的“生活必需品”。要是黄金，就是其价格再高，只要不是挡了老百姓的活命之路，那也就是个价格爱多高就多高呗，大多数人是不会那样太在意的。　　

　　一、政府管制“市场经济”是天经地义、义不容辞的　　

　　不管是“以商品生产为纲”的经济运行体，还是“以商品交换为纲”的经济运行体；不管是“短缺的经济”，还是“过剩的经济”，对于任何一种商品来说，不管其是否过剩，其都要在其“生产、分配、交换、消费等四个环节中所形成的有关价格、数量、质量、计量、安全等诸多方面要受到来自“对全社会负总责”的政府的法律法规、政策措施、规章制度或是叫“游戏规则”等必要的“组织管理、规划计划、调节调控、监督约束”（以下简称为“管制”）。所不同的，只是由于各种商品的是否是“生活必需品”，是否是“短缺和过剩”等，而呈现政府对其的管制“宽严”程度各有所差别罢了。商品的“价格”，不仅是商品的一个重要标志和灵魂，而且还是整个经济得以运行的最基础最活跃的标尺。当然，衡量商品的标尺还有安全性、数量质量等。商品“价格”做为政府对商品的一个最重要的“管制”方面，不要说在“商品短缺”时期，就是在“商品过剩”时期，特别是对于“生活必需品”，都是要受到来自“政府、企业等各层级组织”的各种方式方法的相应且必要的“管制”，只不过政府的“管制”是更宏观、更社会化、更能体现社会化所要求的“公平正义、平等民主”等罢了。比如：比较开放的股票这种虚似金融资产的价格，证监会那也是制订了一大堆的有如10%涨跌停板限制等的约束价格过多涨跌的管制规定的。而企业、家庭等其它各层级组织，则更注重对本系统职权范围内的“管制”。比如：家长认识到转基因食品的可能危害性，就规定或是说服家庭不买转基因大豆油等食品，家长实际上也只具有在家庭这个范围内的此类的“管制权”。　　

　　

　　

　　也就是说，所有的不管你叫他是“以商品生产为纲“的“计划经济”也好，还是你叫他是“以商品交换为纲”的“市场经济”也罢，或是叫“均衡协调可持续发展”的“经济”也可，其归根到底都是人类赖以“衣食住行用”等的“生产、分配、交换、消费的循环和演变过程”的“同一个”经济运行体，其都是要成为“对全社会负总责”的政府的“有管制的计划经济”、或是“有管制的市场经济”、或是“有管制的经济”。只要是存在国家，存在代表国家行使公权力的政府，存在代表企业、代表家庭行使公权力的其它各层级组织，就从来也没有什么完全放任的“自由市场经济”。再不受管制的企业，你也得交税和不能随便弄死人吧，而交税和安全等就是一种不折不扣的“有管制”。难道说，你企业生产有毒食品和假冒伪劣商品、污染环境、危害人的生命等不遵纪守法等的事就都没人管制了吗？说这些就是要得出一个结论：那就是世界上从来没有什么不受约束和管制的所谓“完全意义上的自由市场经济”。 “市场经济”，不过是“以商品交换为纲”的经济，在商品“过剩或是相对过剩”条件下虽然会给交换带来方便，给商品的“价格”等带来可自由浮动和任性发挥的机会，但“市场经济”却绝不是什么无法无天的代名词。更何况的处于“相对短缺”并且是“生活必需品”的住房了。只要是不符全人类的“公平正义、平等民主、自由人权”等的具有普世价值意义的最高生存生活的行为准则，那就必然地要受到来自政府的“有管制”。这没有什么好说的。　　

　　

　　

　　二、政府管制“高房价”更是天经地义、义不容辞的　　

　　改革开放以前，由于科学技术推动市场经济之生产手段、分配手段、交换手段、消费手段等还没有获得全面的更大的进步，特别是商品“生产”能力还不是很发达和效率很高，当时政府对于“短缺的经济”实行全面的“价格和供应管制”是非常必要且是必须的，否则“过大的需求对于相对短缺的供给”，就必然会造成“商品价格”的疯涨和经济秩序的混乱，甚至是使大量饿死冻死人的局面出现。近期朝鲜在“短缺经济”条件下，特别是在生活必需品供给不足的情况下进行的货币改革的涨工资也即发票子，因为没有“足够的各种商品也即过剩的各种商品”在那顶着，也就必然会造成物价的全面上涨和经济秩序的混乱，这也是对毛泽东时代对“物价和供应”进行“必要管制”正确性的反证。中国经过60年的努力，使整个经济由全面的“短缺的经济”转变成为了“结构过剩的经济”。但到目前为止，其也仅仅就是个“结构过剩”而已，离“全面过剩的经济”还有一定的距离。 “住房”，就目前看来，无疑还是一种“相对短缺的商品”吗！　　

　　

　　

　　对于“短缺商品”的价格放任或是叫“市场按照供求关系进行自由定价”，人们通常笼统地管其叫“市场化”。其与资改派的“公退私进“的私有化、对医疗、教育、养老等社会公共福利的剥夺化是两回事。比如：”上学的价格”在一定的时期是一定的，就是国家拿得多，还是家庭拿得多之区别。而私有化则是改变社会财富的分配流向。一般地讲，对于“过剩的商品，特别是非生活必需品，对其价格放松管制，对整个“经济运行体”的良性运行多是没有什么太大坏影响的。而且还会通过供求关系的作用发挥其自由调节其商品增减供给的功能。但对于“短缺或是相对短缺的商品，特别是生活必需品”，则对其价格等所进行的管制就要严格一些了。比如：粮食及主要农副产品、水电汽暖公交等“生活必需品”就是很过剩，但其价格也是要受到比较严格的管制的。这样的实证在我们的身边比比皆是。也就是说，价格放开或是要“市场化定价”的商品，通常是要以“过剩或是相对过剩”为前提的，但对于象粮食、住房、医疗、养老、水电汽暖公交等“生活必需品”，则无论“过剩与否”，政府都是需要进行必要的“组织管理、规划计划、调节调控、监督约束”的。比如：现在马上政府对农业“商品生产”完全放任地不进行任何补贴和扶持了，可以说用不了几年，粮食就会成为很短缺并价格很贵的生活必需品。　　

　　

　　

　　“住房”做为一种生活必需品，在中国的“城镇化发展大战略”不断实施的过程中，将在很长一段时间里扮演着“结构过剩的经济”中的“短缺商品”的角色。任何不负责任的不分青红皂白地进行所谓的“市场化定价”的放任自流，都将会因为“生产、分配、交换、消费的循环和演变过程”的破坏或是中断而受到严厉的惩罚。比如：现在已经脱离大多数老百姓实际购买力的“高房价”，就已经成为了大多数老百姓生存生活、安居乐业的最大负担，和“中国城镇化发展战略”加快实施的最大障碍，反过来又将深刻地影响整个“三农”问题的加快解决。当然，也将成为各地方政府随着可供应土地资源的日益减少而使其财政收入走进一落千丈的窘境。也即各地方政府占财政收入大部分的卖地收入一旦不复存在了，其各地方政府也就不好运转了。　　

　　

　　

　　中国房地产行业与其它行业一样，为了更多地批量“生产”房子，引入了私有、外资等各种经济成分的“资本”力量。这对一个技术含量并不是很高的产业来说，对加快“生产”房子这种商品，满足人民日益增长的对住房的需要，也不能说没有起到积极的推动作用。但鼓励“住房生产”归鼓励“住房生产”，但怎么“分配住房”那就是另一回事了，住房价格的高低也是一种分配方式，价格高就是只想分配给少数有钱人；价格相对低，就会对大多数人买得起住房创造良好的前提条件。住房公积金是一种货币住房分配方式，廉租房、公租房、经济适用房、补贴的棚户区改造房、福利供给房、商品房等也是具有各自特点的住房分配方式。不管这多层次的住房分配体系如何分配住房，其根本目的，就是想加快解决不同消费能力人的住房需求。“和谐稳定”不是用来说的唱的，而是需要这诸多的“具体实现方式”来脚踏实地进行落实的。　　

　　

　　

　　“住房”在当今社会做为一种即是“生活必需品”，又是“相对短缺的商品”，一旦政府对住房价格放弃了“必要且必须”的约束和管制，使住房价格偏离普通老百姓的实际消费能力太远，那么这种“生活必需品”，也就必然会成为少数人把玩并炒作囤积的“奢侈品”。也就是说，调动多个积极性来增加“住房生产”是可以的，但并不是让你把房子都变成让普通收入水平的人望房却步、望房兴叹、望房止渴的奢侈品。因此说，政府对“高房价”的必要且必须的管制更是天经地义、义不容辞的。　　

　　

　　

　　三、形成“高房价”的五大基本因素　　

　　“房价”于地价、房子成本、利润等三大方面。那么“高房价”则于以下五大基本因素的推动：一是“高房价”于炒房囤房的投机投资。有调查说，现在有80%的买房人买的房子是用来投机投资的。这个可能有些夸张，但大致差不了太多。正是这些几乎是“无效的住房需求”，才紧张了“住房供给”，并成为了“高房价”的重要推手。这些炒房囤房的大宗资金主要于：一是于股票等证券资本市场这个巨型印钞机的“按资分配”收入的大宗资金供给。二是于私有制企业资产收入、出租商业房产、银行利息、炒作各种稀有物品等的“按资分配”收入的大宗资金供给。 三是于贪污受贿等的“以公权力谋取私利分配”收入的大宗资金和房子实物供给。 四是于银行贷款的大宗资金的供给，等等。正是这几方面的大宗资金的共同合力，才造就了占整个房屋买卖量80%左右的基本上是“无效住房需求”的疯狂炒房囤房产业。按照这种“住房消费模式”比例运行下去，政府去组织再大的房地产“住房生产”供应规模，也不知什么猴年马月才能从根本上满足全体人民日益增长的住房需求的。这显然应该是治理的最重要的方面。　　

　　

　　

　　而“房产收入调节税”，是从住房消费的终端，通过“利益机制”抑制“炒房和囤房”等不合理住房需求，从存量方面增加住房有效供给的一种间接房地产调控手段。其在通过使炒房囤房人需要付出更大的“费用成本”而起到抑制不合理住房需求的作用，有力地“点到了”那些“为谋取炒房差价利润和囤房增值”的炒房和囤房人的要害和死穴，并在炒房囤房大幅度减少的情况下可以有效地增加住房的有效供给，使住房供应和需求在达成一种相对平衡的过程中起到“抑制高房价”的作用。其显然是用来调节住房收入贫富两极分化的“指向性极为明确”的税种，对多占住房面积所征收的税费转移到所卖或是所出租的房价或出租价上,虽然也可能不可避免（可以象重庆市那样通过大量建设低于市场住房出租价的“公租房”来抑制这种费用转移，而买卖商品房这种费用转移就不是很大了），并且也不能完全抑制炒房和囤房，但累进的房产收入调节税率却为多占有大量房源的人和炒房的人增加了很大成本，可以适当抑制其炒房和占有大量房源的冲动，可以有效地增加住房的有效供给，更主要的是国家可以从中获得大量税收来追加在经济房和廉租房的建设上和对穷人的住房补贴上，并且也将有效地改善政府仅靠出卖土地的房地产税收收入结构。这显然是一种抑制高房价和、控制不合理住房需求和调整国家税收结构，并增加住房有效供给的对“按资分配”起到有效调控作用的一种长效机制。再加上其它各种配套调控措施，使住房价格保持在合理稳定的价格水平是可以做到的。　　

　　

　　

　　二是“高房价”于“房贷”的大力度助推。假如现在停止“一切”买房贷款，房价会怎么样，用脚后根想问题的人都会知道什么结果。当然，那些国内、外炒房囤房的个人、企业、机构集团、贪腐者等有大钱的人，是不受贷款限制的，但大多数买房的普通收入者还是要借助贷款和向私人等进行借款的力量才能买得起住房和商业用房的。借助银行和私人等的贷款借款这种“预支未来、超前消费”模式，很显然是“加快”满足了人们日益增长的住房需求，但过大的信贷支持也扩大了住房的各种“有效无效”的住房需求，使相对缓慢的住房建设供给形成了相对短缺，由此在这种供求关系失衡的情况下也就推动了房价的大幅上涨。　　

　　

　　

　　三是“高房价”于住房开发商、中介机构等的高额利润。有商人在美国搞房地产开发，说利润是30%左右，而回到中国就是130%，甚至更高。很多人不是总唠叨“垄断利润”吗？这个几乎是被“私有制企业、外资合资企业垄断的”垄断利润”，是不是因为只是满足了私有利益集团的根本利益就变得合情合理了。千方百计、不择手段地把78家“央企”这个可增加“住房供给”的重要力量踢出房地产行业，是不是有点从“打着红旗反红旗”过渡到只要不符合本利益集团的利益就“不管什么旗挡我，我就反什么旗”了。这不是明显的连调动多个积极性的“加快住房生产、增加住房供给”的猫论旗帜也要反了吗？　　

　　

　　

　　四是“高房价”于政府的卖地高收入。某市120亿元的财政收入，有90亿元来自卖地等房地产收入，就可见其卖地财政的意义。政府所禀持的如此畸形的不合理税收收入结构不调整，等到各地方政府随着可供应土地资源的日益减少而使其财政收入走进一落千丈的窘境时，再想“调整税收收入结构”来弥补其税收亏空，也就会变得手忙脚乱了。　　

　　

　　

　　现在针对“房产、或是房屋、或是叫住房”而酝酿征收的税种，有叫“物业税”的，也有叫“财产税”的，还有叫“房地产税”的。这些叫法都不是十分准确。叫物业、叫财产的东西实在是太多了，这两种叫法显然是即笼统又模糊的可以包罗万象的集合性的词汇，“指向”不明确。而“房产、或是叫房屋、或是叫住房”就是“特指”建成的供人居住和商业用途等的住房或是房屋等，而不包括“土地的地产税”。“房产和房地产”，这是两个“指向”有所不同的概念。后者包括了前者。所以采用“房产收入调节税”这种“特指”的全称，其指向不仅明确合理,而且还能区别于房屋交易过程中的有如“房产交易印花税”等税种。“房产收入调节税”，无疑是有效地改善政府仅靠出卖土地的“房地产税收收入结构”的重要弥补买地收入日后可能日益减少的亏空，抑制住房无效需求和“按资分配”收入过猛，增加住房有效供给的从根源上解决“高房价”问题的调控房地产市场的重要举措。　　

　　

　　

　　五是建设住房日益增加的“费用成本”，也是推高房价的刚性因素。随着各种建设材料和用工费用等成本的增加，住房成本也会不断地增加，这就为房价的上涨形成了“刚性”的支撑，但这从来都不是形成“高房价”的决定因素和根本原因。对于以上五大基本因素所共同制造的“高房价”，政府都是有足够的力量进行左右的，并也有N种手段和方法来实现房价趋于合理稳定的。只是这其中存在了太多的利益纠葛的投鼠忌器和对整个经济的可能波动的担心吧。　　

　　

　　

　　四、政府必须采取切实有效的法律政策等调控措施来管制高房价　　

　　针对上面五大制造“高房价”的因素，政府有N种方式方法去进行调控。　　

　　

　　

　　一是增加住房供给。我们国家在调动多个商品“生产”积极性，“加快商品生产”方面有六十多年的经验积累。再去说这如何“加快住房生产”的事，小孩子都会笑话的。　　

　　

　　

　　二是增加“住房的合理有效需求”，也是主要针对炒房囤房的投机投资等不合理的无效住房需求。前面说了，按现在住房买卖量的80%左右是用于炒房囤房的“住房消费模式”比例来消费，真不知什么猴年马月会满足人民日益增长的住房需求。所以也就提出了通过“经济杠杆化的，法律手段化的，并且是长效约束机制化”的办法去抑制那些不合理的无效住房需求。可以这样说，中国改革到现在，只是一门心思往少数人田里放水的“不得罪人”的锦上添花的活都干得差不多了，一直从自身下刀子的“公退私进”的私有化改革也走到极线，只敢得罪国有企业的“剪羊毛”的“剪到要命”的底线也到根上了。因此，“对全社会负总责”的政府，需要拿出“天下为公、大公无私”地对所有人和所有利益集团一视同人地实现社会的“公平正义”的时刻也就到了。　　

　　

　　

　　因此，“房产收入调节税”的横空出世，也就在所难免了。而且这个税种越晚出，就会越被动，阻力也就会越大。因为随着人们生活的逐步改善，房子会越住越大，越往后拖你政府就越不好下嘴。想当年“个人收入调节税（主要针对工资收入）”的出台，那主要是针对外国人的。当时国人收入也就百八十块的，所有中国人都没什么感觉并也不存在什么阻力。等到有的人的收入达到了800元以后，这个税种就发挥调节贫富收入差别的作用了。当今的“个人收入调节税”已经成为了国家的一个重要税种和重要税收。　　

　　

　　

　　我国前几年征收，后来又减免的“储蓄存款利息税”和“股票交易印花税”等，就是典型的“金融资产收入调节税”。其减免尽管有一些所谓的理由或是借口，但其却有意无意地是在对“按资分配”收入过猛的放纵，并对扩大贫富两极分化起到了事实上的推波助澜作用。既然中国已事实上引入了“按资分配”，就应该敢于直面这种比“按劳分配”功能更强更野性的分配方式，只通过“个人收入（工资）调节税”对“按劳分配”下刀，而对“按资分配”熟视无睹，却还要强调调节社会收入分配地缩小贫富两级分化，那无疑是比叶公好龙还叶公好龙N倍。几乎是不可能产生任何实际效果的忽悠罢了。　　

　　

对于“房产收入调节税”，如果害怕得罪更多的人，可以“大度一点”地把住房免税面积放的宽大一些吗。想当初“个人收入（工资）调节税”出台后的那几年，政府不也是没有几个大子的税收吗！现在看看这税多少了。对“房产收入调节税”，听婵释禅在《物业税改造成“房产收入调节税”更合理更易征…》一文中曾做过专门的论述。现把那个“制度设计”的主要内容再简述一下。　　

　　首先，是必须以整个国家的不分“城乡地域、收入多少、贫富贵贱、男女老少、私房公房、租赁、种族国籍”等的所有在中国国土上购置、或是没有购置、或是租赁等的“全体社会成员”做为“房产收入调节税”的征收对象。一种最简易最易操作的“制度设计”就是：“一刀切”地按平均每人免税30—70平方米的住房之后，再对每人多出的住房面积实行累进税率的“资产收入调节税”进行征收。这里说的30到70平方米免税优惠住房标准是给政府和民众制定此税制的一个选择区间。这就是说，不管是什么人，只要是在中国的国土上，你的名下也即“身份证号下”就只能享受30—70平方米的住房免税优惠。　　

　　

　　 另一种稍微复杂一点但却更公平一些，更符合实际的“制度设计”就是：根据各个城市或地区的“平均房价和人口数量”把全国分成“特大城市、大城市、中等城市、小城镇和农村”五个级别类型，然后按“特大城市每个人30平方米免税，大城市每个人40平方米免税，中等城市每个人50平方米免税，小城镇每个人60平方米免税，农村每个人70平方米免税”等做为参考来划分住房免税等级，这无疑具有通过这种“利益机制”把人口向中小城市引导的积极作用，并且也是比较符合我国的住房面积分布现状。　　

　　 其次，是超过免税优惠住房标准的部分，实行分段累进税率的“房产收入调节税”进行调控。比如：以每人50平方米住房免税优惠为标准，每个人每多出二十平方米，算一个计税档次，税率标准逐步提高，就象现在针对“按劳分配”实行的“个人收入调节所得税”一样的进行累进税率征收。等生活条件好了，大家的住房面积都扩大了，也是可以象“个税”那样往上调节免税住房面积的吗！　　

　　

　　 其三，是对于各种商业用途的房屋等，则一般按统一的面积标准进行平均征收的税率，多一平方米就多拿一平方米的“商业房产调节所得税”。这没有什么好说的。但一定要比“个人住房收入调节所得税”重一些，否则有钱人就又跑到这里避税逃税了。　　

　　

　　 其四，是全国城乡范围内的“房产信息的采集、联网和共享”问题是当前这种“税制”推行的最大困难。这就需要税务部门、公安户籍部门和房产部门等多家协同作战，并“以每个人名下的身份证号为主线”，将中国国土范围内的各个角落里的“同一身份证号下”的房产都汇总在一起，形成全国范围的监控个人和家庭房产的信息税收网络体系，其也必将为以后征收“遗产收入调节税”等税种打下良好的信息网络基础。而随时买房卖房的房产变动信息，也会随着发放房产证等的需要税务机关的最后一道手续而不断地随之更新变化，让每一个身份证号下的房产都无法摆脱“房产收入调节税”的约束和控制，尽最大可能地扫荡各种形式的偷税、漏税和避税行为，让这一“税种”名副其实地完成其“明确的目的性和特殊的历史使命”，真正发挥其应有的调节“按资分配”所造成的社会严重分配不公平等的积极作用。现在这项“房产信息采集、联网和共享”工作的“技术问题”已不成其为问题，所差的就是“决心和时间”的问题了。　　

　　

　　 三是针对“房贷”的首付比例，可以适当抑制住房的有效和无效需求，但却不能抑制不需要“房贷”的上面所说的那几类大宗买房资金，而那些资金多是用来炒房囤房的投机投资资金，政府是很难调控得了这几类可以左右房价的真正主力军的。当然，也不是没有办法，但这必竟是后话。　　

　　四是针对住房开发商、中介机构等的高额利润，可以通过征收“高额垄断利润税”，来适当抑制这种暴利，对高房价进行减压。针对政府的卖地高收入，可以通过实施“房产收入调节税”来调整来自房地产的税收收入结构，同时严禁土地转包，谁拿地谁开发，转包即没收等措施。针对住房日益增加的“费用成本”，政府一定要搞清其住房建设的基本成本费用，不能开发商说多少就是多少，这个“费用成本”政府心里有了底，其它方面就有了调控的依据。但这几方面不做为本篇的重要论述内容。　　

　　

　　

　　总之，“高房价”已经成为了大多数老百姓生存生活、安居乐业的最大负担，和“中国城镇化发展战略”加快实施的最大障碍，反过来又将深刻地影响整个“三农”问题的加快解决。同时也会加大国家畸形的不合理税收结构。调控“高房价”显然需要从多方面同时下手并采取多种调控手段共同作用才能取得明显的效果，但咱远的先不说，“房产收入调税”可有魄力和胆量先实施否？　　

　　　2010年3月21日