调楼市、抑房价——2010年的中国楼市能否走向真正的复苏　　

　　

　　胡显达　　

　　

　　一、楼盘价格决定于开发商的个人意愿和投机资本的炒作　　

　　

　　 现在，中国楼市的基本情形是这样的，一方面有着这么多的房子期待着市场放量购买，另一方面高位的房价又把更多的有着真实需求的自住房的购房者拒之门外，而让它们只能望楼兴叹。由于没有抑制投资性购房居中炒作的微观设计，这样楼市的交易大都充满着不少价格上的泡沫和资本的投机心理。这样的楼市交易实质上就是一个稀缺品的拍卖场，价格严重偏离它的价值。价格不是决定于竞争性市场的供求关系，而是操纵于市场垄断者的个人意愿。供需决定价格，这个经济学的基本原理已不再适用于我们的楼市了。正如郎咸平在国际金融危机中所看到的那样，“从石油价格上我们可以看出，价格已经不是像经济学教科书上所讲的那样，由供需决定，而是由国际炒家所决定了。……他们怎么决定呢？按照他们个人的意愿来决定。供给和需求，那是古典学派，那是古时候的事，至少在2008年之后，供给需求决定不了价格。我们今天就处于这种局面。（郎咸平《谁都逃不掉的金融危机》第148～152页）这样的价格决定在通胀预期的市场管理中，只能让这种楼市的交易更多地沦为一种投资炒作赚钱的工具。买房不是为了自住，而是为了炒作转手赚更多的钱。对楼市火爆的考量，已不能单纯地看它的交易量了，而要看它的销售去向和购买用途。楼盘老是囤积在开发商与社会炒房团那里，它的本质就是投机。　　

　　

　　 有不少的专家学者都在根据自己的视角和观察，抨击这种楼市的价格泡沫与投机本性，为什么我们的政府就是置若罔闻呢！　　

　　

　　 如果笔者说中国目前的这种楼市，实则就是一种投机性资本进进出出的大赌场，也许会有不少人跳出来指责笔者的这种看法是对中国房地产业回暖势头的一种抹黑，一种诅咒。笔者并不想给中国的房地产业抹黑，只是想凭着自己的良知和学识指出它的真相和本质罢了。这种楼市的投机性，就连中共智囊机构的一些专家也毫不隐讳这一点。比如国家发改委宏观经济研究员，著名经济学家王小广称：“目前，楼市虽不太健康，但由于明年继续实行适度宽松货币政策，房价再涨20%～30%问题不大。”王小广认为“中国房地产是由货币和投机主导推动的畸形市场，必须调整才能实现房地产的真正增长。”（2009年12月28日《凤凰网财经今日首条》）。　　

　　

　　 通过上面的分析和引证，我们可以得出这样一个基本的结论，那就是挤兑楼市的投机性和价格、资产泡沫，将是2010年宏观调控中国房地产业健康发展的一个极难啃动的硬骨头。因为它的对手都是社会上的一些强势集团，比如指靠土地买卖为生的地方政府，与地方政府战略结盟的房地产开发商，以及指靠投机性购房而食利的社会炒房资本。这将是一个异常艰难的利益调整过程。　　

　　

　　二、政府的调控措施及其效应分析　　

　　

　　 面对地产开发商和社会炒房团的可能阻挠，政府又是怎样进行自己的宏观调控？　　

　　

　　 “据新华网北京12月27日电，温家宝在接受记者采访时表示，自己并不打算干预市场的运作，政府只想管好自己该管的事。只要政府有决心使我们的房地产有一个稳定的发展局面，总是可以做到的。”（参见2009年12月28日凤凰财经今日首条道）　　

　　

　　 在对高位房价的调控上，提出了四大举措：“一要加大居民安居工程的建设力度，加快棚户区的改造，在资金、土地、税收上都给予优惠和保障；二要鼓励居民购买自住房和改善性用房；三要运用好税收、差别利率、土地政策等杠杆，稳定房价；四要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬物价等行为。”（同上）　　

　　

　　 在对全国各地楼市价格不断冲高的势头，一方面说自己不打算干预市场的运作，另一方面又说政府只想管好自己该管的事。可这么年都过去了，真的都把自己该管的事都管好了吗？真实的情形是政府对房地产的宏观调控也这么多年了，出台的调控政策也已堆积如山了，可我们的楼市价格总是在这种政府的不断调控中冲向它的彼岸，也即在这种大涨小跌的循环往复中不断冲向它的更高价位，其调控的运动轨迹是一条陡直向上的爬升曲线。真可谓越调越高、越调越涨。在这种宏观调控与市场运作的固有惯性中，真不知“只要政府有决心，总是可以做到的”这种承诺，是以何而生，又是以何而存的！总是在老调重弹地表示自己的政府有决心、有能力，让更多的人买起房子，做到有房可住，这样的话说的多了，还如何让人采信。老是说着这种不怎么管用的好心话，说的多了，就会让更多的人不知不觉地麻木起来。　　

　　

　　 加强经济适用房的建设、加强安居工程的建设，这样的话在政府部门的红头文件中不知讲了多少遍。可经过这么多年的建设，又有多少这样的安居工程被建设出来。建设出来的不是豪宅就是别墅，这么高的价位，又能让多少普通居民买得起搬进去！　　

　　

　　 在楼市的调控中，中央必须首先端正自己发展房地产业的价值理念，把房地产业当作国民经济的支柱产业来抓，并不是为了指靠这个供给短缺的产业赚更多的钱，把GDP的产值和数据搞得更好看，而完全是为了让更多的人能够安居在更舒适的房子里，过上更温馨美好的生活。　　

　　

　　 根据社会财富的分配和流向，这种产业的发展当然也存在着一个多元化布局的问题，既要有高价位的豪华商品楼供给那些高收入群体的住房消费，也要有经济适用房、政府廉租房满足社会中低收入阶层的购房需求。　　

　　

　　 现在的问题是，土地一旦被标到房地产的开发商手里，中央在这种产业发展上的调控意向就不怎么听使唤了，而只能眼睁睁地看着它们随意改变这种土地开发的用途。比如一些开发商先以经济适用房的名义，从政府那里很优惠地搞到一块土地的开发权，而后就把它建成高价位的豪宅牟取更丰厚的利润。还有的开发商以此名义从政府那里先标到土地，然后占地不用，搞土地囤积，利用土地买卖打发横财。土地的开发名义上被政府发包出去了，而实际上却在原地炒过来炒过去，根本就没有开发，只是任其炒作的资本借地生蛋、借地发财。这实际上就是投机倒把、买空卖空，浪费土地资源。　　

　　

　　 对于这种随意改变土地用途或囤积土地、占而不用的开发行为，中央的宏观调控明显滞后，并经常地缺位。如果不承认这一点，为什么这种现象老是存在这种产业的发展之中呢！　　

　　

　　 现在，让我们再回过头来，看一看调控措施吧。总的说来，这些调控只是一些导向性的东西，而缺乏微观上具有约束性的管制措施。这样的调控必将吞咽的一粒苦果，就是调控意向的被阉割或根本的无效。中央每每因应民众的抱怨而调控楼市，实际上总是重复着　　

　　

　　 这样一种结局——大涨小跌、逐步爬升，越调越高、越调越涨。这样的一个结局实则就发端于这种缺乏管制性的调控，也是对这种调控根本无效的一种铁证。　　

　　

　　三、市场—政府的分工与对政府边界的坚守　　

　　

　　 在市场与政府的关系上，传达出的一个基本意向就是政府只想管好自己该管的事，市场的事仍交给市场自己解决。失足之处在于当楼市的价格不能由市场力量自我调整到一个理性价位的时候，而仍旧固守着市场与政府的分工与边界。中国楼市价位的疯狂，已让政府的宏观调控不能再固守这种“导向性”的做法了，而必须针对市场运作的实际情形采取一些微观上约束性更强的管制措施了，比如对楼市信贷的收紧与价格的冻结等。在一个有着自由放任传统的欧美经济体中，政府的宏观调控尚且动用过这种极端措施，我们的政府又何须死板地固守这个市场与政府的边界，而老是运用这些不干预、导向性的东西调控自己的楼市呢！固守这个市场与政府的分工与边界，只想老老实实地做一个市场经济的守夜人，这只能眼睁睁地看着市场的运作在资本的投机和逐利中一次一次地背离自己的调控意向。　　

　　

　　 所以，表态不打算干预市场的运作，而只想做好政府该做的事，即坚守导向性的宏观调控，而不是市场运作的强制干预。这样的调控，实际上已远远落后于政府与市场关系的现代演变了。这就是中央一直调控不好房地产业发展的一个根源所在。　　

　　

　　 对房地产业的调控，说的总是顺乎民心的，什么加大居民安居工程的建设力度，在资金、土地、税收上都给予优惠和保障了，什么运用好税收、土地、差别利率等政策稳定房价了，什么要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、哄抬物价了……可采取什么样的具体措施来保障这些导向性意图的实现呢？这样的调控就缺乏具体的微观设计了。比如怎样维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬物价等行为，从他的调控中根本就找不到什么具体的反制与应对办法。这种导向性的调控很难办出立竿见影的惠民之事，也很难把中国的房地产业推向市场的真正复苏和市场基本出清基础上的新一轮增长。　　

　　

　　　 2010年1月3日　初稿于论道书斋 胡显达