黑居易：楼市回暖论将触发房价暴降第二波的提前到来

　　

　　黑居易按：本来，我并不想多提房价。我在此前博文中讲的很清楚：这是一场忽悠与反忽悠的战争，谁能扛到最后谁就赢，谁扛不住谁就输。2009年的房地产市场没有任何悬念,只有低谷,更低谷,降价,更降价。但是近来，“楼市回暖论”时常见诸端，层出不穷，甚嚣尘上，在客观上起到了左右市场的实效，许多朋友问我的意见。我今天做一个较全面的阐述，一并答复朋友们。本文仅是我个人判断，仅供参考。

　　

　　黑居易 2009。3。18 晚 记

　　

　　近来，“楼市回暖论”时常见诸端，层出不穷，甚嚣尘上，弥漫于全国各地，大有燎原之势，彷佛房价真的一夜之间翻身了。同时，据媒体道，各地城市的房屋成交量也开始放量上涨，这也被那些媒体当做楼市回暖的最重要依据，大肆宣扬，混淆视听，蛊惑众多不明真相的准购房者充当了最后的炮灰。当中，炮灰好像真不少。

　　

　　无论房价涨或跌，媒体由于依附于广告的先天特征，不得不扮演助纣为虐的角色。媒体也是为了混口饭吃，必须从市场行业的价值链中分的一杯羹，这本无可厚非。但是，如此赤裸裸地倒在房产商的迷魂汤下，丧失独立客观中立立场，则是天理难容。不过，须知，我们没有真正的新闻行业，只有宣传行业。在这里，公器私用就像苹果落地一般乃是媒体行业的万有定律，几十年从未改变。如果说地方政府是房产商的大哥大的话，那么媒体就是房产商包养的狐狸精级二奶，除了煽火点火，信口雌黄，无耻献媚外别无本事。如此一想，黑居易也就释然，也明白媒体的属性和目的是无法改变的，也不是问题的关键。

　　

　　但是，黑居易实在是替那些末代炮灰们感到惋惜，是你们甘愿充当高房价时代的最后牺牲品。以前看电影《盲井》，有句台词让人记忆深刻：中国什么都缺，就是不缺人；如今黑居易以为：中国什么都缺，就是不缺盲从的傻子。

　　

　　其实，无论房价涨或跌，炮灰们总是不离不弃，如雨后春笋般涌现，这实在是当今糊涂年代的特色。2007年下半年是中国楼市最疯狂的时期，也是炮灰前赴后继、乐呵呵见佛祖的时期。那个霍乱时期，快乐炮灰们生怕房价再涨，赶紧出手，于是乎他们的愿望终于实现了，最终被定格成为高房价时代的标志——因为他们之后，房价真的没有上涨了，而是下降了。

　　

　　如今，基于同样的糊涂判断，接上2007年快乐炮灰们的足迹，2009年的郁闷炮灰们勇猛地冲出战壕——忽悠与反忽悠的战争——义无反顾地成为房地产的暴利时代的殉葬品。他们也担心房价上涨，还是落入被忽悠的圈套，又一次重蹈覆辙了。正是炮灰们的前赴后继为死水一潭的房产市场平添了丝丝波澜，造就了成交量上升的局面。

　　

　　近来各地房屋销量增加是不是惊天骗局，是不是房产商和媒体炮制的假相，对此黑居易不敢妄评，因为我看不到真实的数据。所谓政府部门的所谓权威信息早已为人所不屑，我自然不敢采信，也无须采信。但是从很多朋友口中听到这个消息，我想成交量放大恐怕也是可能的。但是，我觉得成交量的放大并不意味着楼市必然回暖。套用股市常用语来说，这是意外反弹还是触底反转，还未可知。尽管发改委经常逆天行事，至少它这次另类的有型，并没有与房产商、媒体之流同流合污——

　　

　　据3月16日中国新闻网的道：2009年3月11日，据国家发展改革委、国家统计局公布的调查数据显示，2009年2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点；环比下降0.2%，这是全国房价连续第三个月下降。其中，一类地段、二类地段、三类地段普通商品房住宅价格、经济适用住宅价格分别比上月下降1.7%、1.6%、2.7%和0.3%。

　　

　　至于很多准购房者为什么真切地感觉到一些楼盘涨价，恐怕与这些楼盘的房产营销方式有关。据长江商的有关房产道，现在一些房产销售人员见人说人话，见鬼说鬼话，随行就市，应变自如。如果是第一次来楼盘，销售人员仗着不熟悉，漫天要价，营造出一种该楼盘质量过硬决不降价的气氛；如果是第二次看盘，销售人员看着是熟面孔，稍微调低价格，营造出一种好商量的诚信摸样；如果是第三次看盘，销售人员看中对方购房的坚定决心，进一步调低价格，营造出已经拿出一万份勇气的样子。如此这翻。很显然，现在那些死扛的房产商算是真正琢磨透了准购房者的心态了：在房价下降初期，房产商一开始担心其他竞争楼盘竟相杀价，导致客户资源流失，因此迫不及待地降价吸引客户；但是准购房者长期的买涨不买跌的心理以及降假不到位的原因，房产商放弃了主动明确降价的方式，而是改为口头涨价，背地可商量的架势，而且显示出涨价的底气不容侵犯的德性。但是，适应了销售人员陪笑脸主动降价的不少准购房者有点不适应，误以为房价真要降了，于是饥不择食赶紧跟风。在这样一个信息不对成的龌龊市场，明明是卖方市场，准购房者还是可能被忽悠成孙子。雷锋同志告诉我们：做一件好事并不难，难的就是一辈子都做好事。如今，很多准购房者坚决学习并发扬雷锋精神：被忽悠一次并不难，难的就是一辈子都被忽悠。这样的难题居然被房产商破解了，黑居易 强烈建议将这种忽悠大法连同雷锋一起申请非物质文化遗产。

　　

　　由此引申开来，为什么楼市回暖论调在此时层出不穷呢？黑居易以为，这还是基于成交量放大的前提的，毕竟巧妇难为无米之炊啊。尽管房产市场不乏不要脸信口雌黄的跳蚤，但是毕竟有素材可用，谎言才可能编得更像一点，更能忽悠到人，就像这次一样。

　　

　　黑居易认为，近期楼市成交量有所放大的重要原因是楼市一年多的萎靡滞胀局面已经形成了一个巨大的堰塞湖，当前这个堰塞湖的水位已经临近警戒水位了，需要泄洪。但是，那些苦苦等待泄洪的人们，对未来绝望了，丧失了信心，于是不顾一切地冲破闸口，主动泄洪了，于是一马平川的畅快地洪水倾泻而出了。这是我去年所没有想到的，去年我在博文中《2008年，房价微降；2009年，房价暴降。》强调，积蓄的购房需求如果突破临界点，就像洪水倾泻而出，这样必将迎来房价暴降。现实真的让我大跌眼镜，实在是太具有讽刺意味了。现实是，越过临界点的洪水漫过堤坝，大坝未倒，竟然造成了一种万事大吉的欣欣向荣景象，至于大坝的千疮百孔再也无人看到了，至于溃坝的可能性更始被庆功的声音所遗忘。如果说，前一种溃坝，通过自然地泄洪，再加沙包可以实现复原，那么后一种未来的溃坝的后果就是灾难性的，不可抗拒性的，难以修复的。

　　

　　在当前国际经济危机不容乐观的情况下，在我国经济基本面难以短期向好的情况下，在我国中产阶层收入被股市腰斩、丧失购买力的情况下，在大多数购房者日趋理性、宁愿租房也誓死不做高房价的末代殉葬品的情况下，在中央政府调整国家住房结构、兴建保障性住房、鼓励廉租房建设（如3月18日央视道了厦门的成功经验）的情况下，在一系列不可逆转的大趋势下，我国房产市场衰退的大趋势不可能反转，房价长期（三年左右）下降的大趋势不可能改变。

　　

　　另外着重讲一点，据此前的诸多媒体道，全国各地的房产存量惊人，许多地方就是以07年最好的销售速度来卖，卖两三年都有剩余。如今，没有人记得了。如今，地方政府和房产商只会庆幸楼市无虞，暴利仍存；而中央政府也庆幸总算不用动大手术就可以确保房产市场乃至经济的稳定运行了。但是，古人云，人无远虑，必有近忧。这段时间，那些冒死购房的需求得到满足之后呢？又该是怎样的一种静悄悄呢？不要误把所有的黑暗当做黎明前的拂晓，难保不会无限的自由落体运动——深渊。到那时候，房价暴降的凌厉与血腥或许不是毛毛雨，而是暴风骤雨了。房产市场几乎已经没有了自救的可能，已经站在悬崖边上了，等待着房价暴降第二波的提前到来吧。因此，请感谢那些楼市跳蚤们的辛勤散布谣言吧！

　　

　　黑居易 博客 邮箱 [email protected]