现在，中国的房地产业又异乎寻常地热了起来，一方面各地的楼盘价格都连锁性地上涨起来；另一方面这种高涨的价格又反过来把更多的投资吸附到它的开发中来。据“央行数据显示，在上半年7.37万亿元新增信贷中，有5381亿元的信贷资金进入房地产开发领域。日前已把全国房地产银行信贷的依赖水平抬升到50%左右，让银行信贷风险同房价上涨成正比例增加。”（《文摘周刊》第2244期）这种房地产业的高涨会不会搅了中国经济的企稳回升？中央的宏观调控又该如何新的动作？探明这样的问题不是一件容易事，但却很值得去做。因为这种产业的异乎寻常地高涨极可能把千百万个中低收入阶层家庭的购房梦给搅和黄了，也极可能把其它产业的发展拖进难以为继的窘境。　　

一、房地产品的两种价值与其高位价格的成因　　

房地产业的发展所生产出来的产品有没有把它的使用价值发挥出来，这是一个很值得我们研究和关注的大问题。发展房地产业，它的目的要搞清楚。满足人的住房需求，而不是为了赚更多的钱，让GDP的增长数据更好看，这应是我们发展这一产业的一个终极目的。中国的房地产发展恰好在这一根本点上错位了、异化了、颠倒了，它本末倒置地一味追逐起自己的交换价值，替资本赢利，而完全迷失了自己的满足人的生活消费这一使用价值的本性。在房地产商的垄断操纵和赢利驱动下，置于首位考量的已不是它的使用价值，而只是它的交换价值。它们宁可在一个高位的价格上，让更多的房子长时段地闲置起来，也不让利降价地尽快把它卖出去，而发挥出自己应有的使用价值来。　　

房地产品的使用价值能不能尽快发挥出来，在很大程度上都有赖于市场力量正常地发挥自己的作用。供求力量的自发作用可以经常性地通过自己的波动而把市场保持在一个基本出清的状态。只有在这种市场基本出清的状态中，一个物品的使用价值才可能真正进入人的生活消费而发挥出来，才可能产有所用，物有所值。　　

问题是中国的房地产业经常要受到一些以地方政府、贪腐官员为代表的既得利益集团和以房地产开发商为代表的市场垄断力量的暗中操纵，而让它的市场运作始终无法达到基本出清的状态。它的市场运作不是产能的绝对过剩，也不是市场需求的不足，而只是一种产能的相对过剩。这种产业发展的一个流弊在于它的市场运作太多的盯在自己的交换价值之上，而背离了自己为人的生活消费服务这一基本定位。“以人为本”的科学发展观在中国的房地产业落实得最差。现在，这一产业在一些地方政治精英中的基本定位实质上就是赚更多的钱，征收更多的财政收入，支撑GDP的更快增长。至于建起来的房子有没有卖出去，有没有更多的老百姓搬进去住，它们通常不作太多的考量。这样的发展更把房地产业的发展拖进了资产泡沫和投机成分越积越多的泥潭。　　

照此看来，现在房价的这种高涨也并不是居民真实的有效需求拉动的，而依然是不少地方政府与房地产商联手暗中操纵出来的。把房价炒到一个极高的价位上，可以让两者尽快地双赢起来。高位的房价可让房地产业吸附更多的投资和银行的更多信贷；而我们的地方政府则可从这种高位的房价中获取土地买卖的更多收入，让自己的GDP增长数据更好看，而赢得上级的青睐。这里的一个最突出的证据就是“房地产企业拿地的热情不断高涨，各地‘地王’频现。”（《文摘周刊》第2244期）对土地财政和房地产业的这种依赖，暗中驱使着更多的地方政府也加入到了这种楼盘价格的积极炒作之中。更甚者，一些极精明的房地产商雇佣起“自己人”，采用“自卖自买，哄抬价格”这种诱骗性的市场营销办法，把楼盘价格炒作上去，牟取行业暴利。它们市场炒作的一个惯用伎俩就是极力营造出一种楼盘价格不断上涨的价格预期，而诱致更多不明真相的人在这种市场价格的预期下赶紧购买这种供给紧缺的房产。　　

但也应看到，这种诱致性的购买只会加剧这种市场的资产泡沫和投机成分。这样的楼盘价格已基本上把社会上中低收入阶层家庭对购房的真实需求给排挤了出去。因为就是加上可获得的银行信贷，它们也凑不足这么多的钱来购买这种高价位的房产。进入这种购买行列的大都是一些市场上的投机者，它们的购买不是为了自己的居住，而只是为了炒房赚钱。这样的楼盘就是卖了出去，也还是空闲着，它根本就没人去住，只是期盼在更高的价位上待售。这种购房者把购房只是作为一种旨在赚钱的投资工具，而很难直接进入居民的生活消费发挥出它应有的使用价值来。　　

对于这种投机性的购买，中央的宏观调控须进行慎重的研究。因为这种购买只能带来房地产的虚假繁荣和资产的更多泡沫，一旦破裂就可能把我们的经济体拖进长期萧条的泥潭。中央的宏观调控要尽快出台更多的排挤政策，把这种市场的投机成分挤兑出去。不把这种市场上的投机成分挤兑出去，中国的房地产品就难以直接进入居民的生活消费而发挥出它的使用价值来。　　

二、高位的房价与其引发出来的需求挤兑效应　　

在应对国际金融危机的冲击之初，中央对居民第二套住房的购买曾出台了一些更优惠的政策，比如降低了购房的首付率和交易税率等。出台这样的政策实则是一个极大的错误。因为这样的政策也在同样加剧着整个房地产市场的投机性和它的资产泡沫。楼盘买卖的成交量是增加了不少，但却大都成了炒房者的投机品。它让更多的本没有购房真实需求的人加入到了这种炒房赚钱的投机行列。它们的炒房一则为了赚钱，二则为了规避通货膨胀所造成的资产损失。假如通过一些巧妙的政策而把这种投机性的炒房者挤兑出去，用它们炒房的钱所释放出去的消费需求拉动其它产业的内需，岂不更好！这种炒房者的消费需求一旦转移到其它用途上，它对中国内需的拉动能量真是难以估量啊！中国的高层精英不知至今有没有认识到这一点。　　

地方的政治精英因为自己的财政收入和GDP增长都要更多地依靠这种高位的楼盘价格和房地产业的这种虚假繁荣来维系来支撑，它们与自己那里的房地产商联手炒高这种楼盘的价格，这只是其自身利害关系驱动之使然。然而，中央却不能对它们的这种只为GDP的更快增长和财政收入的更有保障，而不顾基层民生疾苦的短视行为，无动于衷，作壁上观。　　

高位的房价肯定能把地方的财政和GDP的增长更快地拉动起来，增长的数据也肯定好看。但它的负面作用，除了加剧房地产市场的投机和炒作，吸附过来更多的居民消费基金之外，也还可能把居民本用于其它方面消费的需求挤兑出去，而让中国依靠自己内需的扩大拉动整个经济企稳回升的各种努力化为泡影。　　

须知，在居民生活消费的支付总量中，对购房需求支付的多了，用于其它方面消费需求的支付就必然减少起来。在这个支付总量中，各种可替代需求的满足就是一个加加减减的代数问题。一些居民迫于自己急切的住房需求也可能通过民间或银行信贷而购买这种高价的房子。但沉重、急切的还款压力，必然迫使它们过着节衣缩食的日子，原本用于其它方面的社会消费开支，因为这种负债率极高的购房而被统统取消。这就是各种可替代需求的转移与挤兑效应。　　

对于这种高位的房价对居民其它需求的挤兑效应，《海南日报》　7月15日　曾专门刊登童大焕的文章评论道，“日前，招商银行发布报告指出，我国三成家庭负债高达40%，远大于30%的安全边界。……中国内需的真正问题并非人们印象中的‘消费不足’，而是‘过度消费’，大多数家庭实际上变得更没钱了。这可以从城市家庭的过高房贷中得到体现”。面对这种房价的高涨，中国信息日报也刊文传达了自己的忧虑。它在《房价快速上涨有三忧》的文章中论述到，“房价的高涨，一方面带来了土地开发的热情，带来了投资的上升，拉动了经济的增长；另一方面却如一把双刃剑，成为制约城市居民消费的障碍，给我国当前最为急迫的启动内需带来负面影响，房价持续增高压抑了其它方面的消费。”（《文摘周刊》第2244期）　　

三、房地产市场的出清与中央破解的办法——银行信贷的倒逼　　

减少这种需求的挤兑效应，那些依靠土地买卖支撑起来的地方财政和GDP增长可能要不可避免忍受着的这种双双下滑的阵痛。对于地方政绩的这种下滑，中央要抱有一种接纳的心态。　　

中央的宏观调控不能老是死盯着这种GDP的增长数据。这种增长的数据再好看，如果不能用它改善当地的民生，这样的增长就毫无意义。中国的目前困境是一方面自己的GDP增长得极快，另一方面它自己这里的民生还是从前的老样子。作为它们唯一能够操控住的市场，土地的买卖与这种房地产的发展成了不少地方政府增加自己的财政收入，拉动GDP增长的一根救命稻草。没有土地的买卖，没有高位的房价，一些地方政府就可能陷入到这种GDP增长大幅缩水，财政增收基本绝源的窘迫之境。与土地买卖的这种依存关系正是各地方政府拼命维系高位房价的真正动因。　　

要把这种房地产品进入居民的生活消费而发挥出它们的使用价值，中国的经济就要忍受GDP增长大幅缩水和地方财政收入锐减的阵痛，而把各地楼盘的价格降低到市场基本出清的水平。只有这样，那些因投机性炒作而闲置一久的房子才能真正进入人民的生活消费而发挥出它们的使用价值来。尽管这可能使中国经济的增长数据很难看，但它的民众却可由此获得生活上的实惠——有房可居。　　

中央的宏观调控如果真的体恤基层的民生，就要毫不迟疑地向这种地方政府的土地财政开战。通过新的政绩考核体系引导它们拓展发展经济的思路和GDP的增长点，尽快减少自己对这种土地买卖和房地产业高位房价的过分依赖。　　

怎样把这种高位的房价降下来而达到这种市场的基本出清水平，如果指望各地房地产商自动的让利降价，这多半是不可能的。如果指望通过市场竞争机制发挥作用，这多半也是不可能的。因为这种市场的寡头结构和地方政府对它的悉心保护，多半会使它们通过战略结盟的形式共同维系这种可赚取高额利润的楼盘价位。中央对这一市场的调控要抓住它们的软肋——“对银行信贷的过分依赖”，可采用一种特殊的银行信贷倒逼机制。首先，要减少银行对这种产业的继续信贷，并反过来加紧这一产业信贷的收回，逼迫它们降价卖房还贷。其次，如果房地产商不听招呼，拒不降价卖房还贷，并心存拖账赖账以使银行信贷变成呆账坏账死账的念头，那么中央的应对办法就是出台一种非常规措施，允许银行直接接收这种房企的经营权，并冻结它们的所有资产，通过自己的市场营销直接定价卖房回收自己的信贷。　　

也许有人担忧这样的信贷倒逼可能导致整个房地产业的崩溃，但只要这样的倒逼能把这种市场上闲置一久的房子卖出去，而发挥出它们的使用价值，让更多急切购房的人有房可住，就是这种产业崩溃了，也没有什么可怕的。根本不用担心没人重操这一产业的旧业。利润率的正常波动到时候会把各种投资重新吸附到这一产业上来。民企不干了，政府可以通过自己的国企继续接着干，并尽快恢复到正常赢利的市场出清水平。采取这种银行信贷的倒逼办法，目的只有一个，就是让这个市场尽快出清，以便启动新一轮的建房，而让下一收入阶层更多的居民有房可买，有房可居。　　

如果中央不想采用这种激进的银行信贷倒逼办法，也还可以采取这种比较温和的做法。一方面通过政府的限价而控制住这种房价的快速上涨势头；另一方面再通过收入分配杠杆和一些学者建议的“补低、减税、加薪”这种规模收入倍增计划，着力提高整个社会的购买能力，以此消化这些闲置一久的房产。　　

总之，面对这种房价的高涨势头，中央决不能再“作壁上观”了。这种房价的异动关乎到整个经济的企稳回升，关乎到居民各种消费需求的此消彼长。对于这种需求的转移与挤兑效应，及其对整个社会内需扩大的负面作用，中央尤须慎重研究。科学发展，以人为本。这个根本必须牢牢把握住。　　

2009年8月7日　初稿于论道书斋 胡显达