3、“因刚需大，供不应求，房价还要上涨”吗？

　　我需要有栋别墅，需要有辆轿车，甚至也想能拥有自己的游艇和飞机。可我从来也未曾真正考虑去购买：因为我没钱。　　

　　

　　这就是“需求”与“市场需求”的差别。　　

　　

　　所谓的“供需关系”，只是指“市场供应”和“市场需求”的关系，是受“购买力”制约的。所谓的“刚性需求”不过是糊弄老百姓的一个谎言罢了。因为所谓的“刚性需求”并不等于“市场需求”，并不改变“供需关系”。否则，价值规律就没有作用了。　　

　　

　　潜在的需求不等于现实的需求，这个道理很明白。根据世界银行2004年调查统计，当年我国城镇基尼系数为33.98%（据说现在已上升到50%左右），收入排名靠前的30%人口拥有城镇居民可支配收入总额的53.79%（据说现在已上升到70%左右），而且还在增加之中。城镇人口中到底有多少人能够承担得起或暂时勉强可以承担得起目前的房价而会考虑买房呢？大约也只有这30%左右的家庭。而这部分家庭实际上大多数甚至绝大多数都已经有房而无须因“居住需求”乃至“子孙的居住需求”而购房了。至于其余70%左右的家庭，尽管有需求，却早已被排斥在“房地产市场”之外，许多家庭甚至就是把现在的房价再降一半，也不可能真的考虑购房。他们虽然是真正有居住需求的人，实际上却又已经不再成为房市的“真实需求”。价格畸高的房市从某种程度上已蜕变为有钱、有权者击鼓传花的游戏和掠夺普通民众财富的“合法”形式了。但投机需求只是“为卖而买”，并不是“真实需求”，更谈不上是“刚性需求”。　　

　　

　　因此，日前的房地产市场并不是真的“供不应求”，而是被投机、投资的假象扭曲了。可以这样说。如果定位在“居住需求”上并进行正常的市场调节的话，恐怕还是“供大于求”。仅仅从部分城市“限购”之后市场的变化已足以说明这一点。若再把足足可供2亿城市人口居住的7000万套闲置房（就算只有二分之一也不得了）逼进市场，那又会是个什么样的景象呢？　　

　　

　　鼓吹房屋“永远供不应求”的另一个谎言是说人口增长和城市化需求太大，不可能满足。　　

　　

　　不容否认，我国人口数量和城镇化水平目前乃至今后一段时间内仍然处于增长期。但这是否就会造成住房“供不应求”，是否就足以支撑或允许房价持续上涨呢？　　

　　

　　　2008年06月20日　《上海证券》曾载文从人口角度解读了未来10年中国住宅供需状况，可惜未能被大家注意。该文指出：2003年我国人口中30～39岁之间的人口比例最大，大约有2.46亿人。而紧随其后20～29岁年龄组的人口数量只有1.74亿，骤然下降30%。由于25～39岁之间的人口是最主要的购房群体，这种人口结构对住宅消费的中期趋势有重大影响。在2008～2017年间，这部分购房群体绝对数量的下降将直接影响住宅的真实需求。如果按照户均面积90平米计算，未来10年住宅需求的总建筑面积约为47.7亿平米，年均销售面积4.7亿平米，较2007年住宅销售面积6.9亿平米下降32%（注：较2010年全国商品房销售面积10.43亿平米将下降54%）。而2007年商品房新开工面积就有9.4亿平米，如果商品房新开工面积保持20%的增速，2008年将达到11.16亿平米（注：实际房屋新开工面积2008年为10.26亿平米，2009年为11.54亿平米，2010年为16.38亿平米，2010年房屋竣工面积7.60亿平米，其中住宅竣工面积6.12亿平米），已超过实际需求的一倍左右。显然，“供不应求”的现象很大程度上是被屯房炒房者人为炒作起来的。　　

　　

　　同时，再看看所谓“城镇化”的需求。过去十余年间，我国城市化率从33%提升到46%，2亿人口从农村进入城市，曾为住宅市场带来旺盛的需求。虽从数字来看，我国的城镇化水平还存在较高的提升空间，但实际上最近几年城镇新增人口已在减少。这是因为，已经移入城镇的农村人口虽然只占农村总人口的不到三分之一，但却集中在“劳动年龄人口”。特别在中西部地区更是如此，许多地方的农村实际上已“提早进入了老龄化社会”。下一步可能进入城镇化的人口中将更多的是“缺乏购买力”的人口。而且城镇化最直接的对象首先是城镇周边的农民。这些农民不仅有自住房（至少是还建房），甚至还有更多可供转让、出租的房子，不仅不会增加住房需求，反而可能增加住房供给。更重要的是，大多数进城的农民即使在过去房价相对较低的情况下也没有能力购房，你能想象这些“城镇化”的农民工会在房价飞涨、工资不涨的情况下反而会有能力买房吗？　　

　　

　　其实，有“刚性需求”且“供不应求”的东西太多了。有个朋友曾对我说，下一步争夺的资源将是水（事实上现在已经如此）。是呀，还有什么比“对水的需求”更刚性？但你能想象任何国家会允许对水资源也来个“靠招拍挂卖钱”，任凭对水无节制地炒作、无限制地涨价吗？　　

　　

　　现在一线城市的房价之所以还不下跌，主要原因是利息倒挂、又没有房产税，投机成本太低，而涨价预期仍然存在，屯房者还在做着发财的美梦。同时，开发商还“不差钱”，仍想重复前几次的伎俩，以危言耸听来逼政府就范，使房地产调控再次半途而废，房价再次复性反弹疯涨，直至毁灭。　　

　　4、“征收房产税无法操作，还不具备征收条件”吗？　　

　　

　　一批所谓的经济学家，他们什么事都主张“向美国看齐”，但在“开征房产税”问题上却要强调“中国国情不同”了。不仅无中生有地举出许多“困难”，证明房产税“无法操作”，甚至断言房产税在中国“十年出不来”。　　

　　

　　情况果真象他们所说的么？看看他们反对的“理由”，就知道这些都是谎言。　　

　　

　　理由一：开征房产税将加重占人口83%的有房者的负担，因此会遭到普遍的反对。

　　

　　解析：不知83%这么大比例的数据有什么意义？无非是要煽动不明真相的舆论反对开征房产税。其实，房产税完全可以也肯定会象个税一样，设一个起征点，对仅有一定面积自住房的人免征，对收入低的退休老人、残障人士实施减免，从而不仅起到鼓励购买自住房并抑制炒房的作用，而且可以通过再分配保护广大低收入群体的利益，让那些占有房产较多的人对社会承担更多的责任。　　

　　

　　理由二：中国房产类型复杂，不仅有新房与旧房、普通房与豪宅之分，还有一般商品房与经济适用房、两限房、房改房等各种性质的房屋，房产的房龄、朝向、结构、成本、位置、公用设施等也都不同。因此核定房屋价值困难，征收标准难以确定。　　

　　

　　解析：事实上，房产税和财产税还是有区别的，它针对的不是“房屋”，而主要是“土地”这种公共资源。因为人与人的平等最根本的就是要体现在 “对公共资源平等的占有权”上。多占了就要付出代价，通过政府的再分配，补偿给那些占有不足的人。更何况只要有一个“起征点”就不存在对经济适用房等征税的问题。因此，征收房产税只须将房屋分为普通住宅（只有建筑面积）和豪宅（还有花园等其它占地）两大类即可，不必过多考虑房屋的价值，更不存在考虑“朝向、结构”的问题，而主要是依据房屋占地的面积计税。　　

　　

　　理由三：中国房产所有者情况复杂，缺少对公民房产数量准确的登记和统计，而要做到全国范围内房管、建设、银行、社保等部门的信息共享暂时还无可能，因此，很难确认居民的房产数量，也就必然产生税收的不公平。　　

　　

　　解析：个人收入的情况恐怕比个人房产的情况更复杂、更难准确统计。但个人所得税不是早就在征收了吗？房产的情况应该比个人收入的情况容易掌握得多。当然，我们不排除肯定有人会瞒偷税，也不排除会有错征、漏征。这没关系。我们可以设立一条举、惩罚措施，鼓励举。凡是有瞒房产被查实的，处以重罚，并作为不良信用记录。　　

　　

　　理由还可以举出很多，但其实都不过是“借口”，就是要阻挠房产税的开征。因为许多有发言权的人，正是“利益相关者”。开征房产税，不仅那些靠屯房炒房似乎就快变现的巨额财富可能会在一夜之间化为乌有，那些现实中画着红脸、白脸或戴着假面却拥有大量闲置房产的房主们都会一一浮出水面，露出真面目，这些人肯定是绝对不能接受的。因此他们也就必然会自觉不自觉地联合起来，施展各种办法来拼死反抗。对这股势力当然不可小看。　　

　　

　　俗话说，重症须施以猛药。这话似乎不错。但以猛药治重症却须得有必胜的把握。没有把握，贸然施之，则无异于拼命，无异于赌博。对于已病入膏肓的房地产业来说，情况也是如此。任其继续畸形发展，不仅不可能持续，而且会失尽民心，酿成经济和社会动荡；而矫枉过正，施以猛药，则可能激起既得利益者反弹，甚至玉石俱焚，同样可能造成经济和政治动荡。说穿了,作为主政者，既不能“不调控房地产”，又不能“真调控房地产”， 这种苦衷也是局外人难以体会的。但这种“两头不讨好”的状况是不可能持久的。因此，“调控”既要稳妥，不能急；更要积极，不能等，便在情理之中了。　　

　　

　　在巨大的反对声中，以阻力最小的方案确保“房产税”逐步出台实行，恐怕是唯一的选择。目前，上海、重庆两地已试征房产税，结束了“要不要征”的争论。这是关键的第一步。下一步，则逐渐加大房产税征收的范围和力度，如规定“一年后对拥有5套以上的房产征税”、“两年后对拥有3套以上的房产征税”等，使那些还没有完全丧失理性的权贵富豪们有时间处理掉他们手中远远超过自己需要的烫手房产，使天量的闲置住宅通过市场流转到无房者手中，既有利于缓和房地产的供需矛盾，也有利于缓和因进一步加大房产税征收力度而剥夺有钱人财产（尽管其中不少是不义之财）的矛盾，从而避免或减少社会动荡，为平稳地建设和谐公正的社会羸得时间。（待续）　　

　　

　　房地产的十大谎言（一、二）