房产税要不要先拿富人开刀　　

　　

　　——关于房产税征收问题的几点建议　　

　　导言：房产税的征收应主要用来调节收入分配、缩小贫富差距，宜采取富裕阶层多征、中低阶层少征或免征的办法；房产税的主要投向应该是困难群众的生活补贴与其保障房的增供。房产税的征收应按照保本微盈的原则，引导社会炒房资金体面退出市场。　　

　　

　　随着新国八条的出台，房产税的征收也已在上海、重庆等几个大城市中进行着紧张的试点。　　

　　

　　现在，全国的民众都在对这种房产税的开征寄予着很高的厚望。它们都在真诚地期盼着这种房产税的征收能够在贫富差距的缩小、楼市泡沫的挤兑、房价的理性回落上发挥出自己中流砥柱般的作用。　　

　　

　　怎样才能不让全国民众的这种厚望再一次地化为泡影呢？这里最为关键的一点就是要首先厘定出这种征收的意旨与作用。只有把这一点厘定准了，这种税的征收才可能公平正义、再惠民生。　　

　　

　　一、 房产税的功能定位与征收办法。　　

　　

　　开征房产税的呼声之所以很高，是因为现在的房产已成为拉大这种贫富差距的一个载体。有钱人可以坐拥几套房产，并把它当作自己投机套利、增值财富的工具。而没钱人则几乎连一个像样的栖身之地都很难拥有。房产现在不仅是一种实体形态的财富，同时也是拉大这种贫富差距的助推器。有钱人不仅可以利用自己坐拥的几套房产规避通货膨胀的侵袭，同时也还可以通过自己的投机炒作赚取更多的钱。有钱人投资于房产大把大把地赚钱，没钱人只能把自己的那一点少得可怜的保命钱存于银行而不得不遭受负利率的盘剥。　　

　　

　　所以，房产税的征收，其首要的一个作用就应该锁定在这种收入、贫富差距的调节与缩小上。即通过这种税的征收，节制房产的这种增值功能，把有钱人坐拥的过多财富收之于国库，投之于济贫。　　

　　

　　鉴于有钱人大都坐拥几套房产这种现状，笔者认为，如果我们的政府不是把这种房产税的征收当作增加自己财政收入的工具，而仅仅当作缩小这种收入、贫富差距的利器，那么这种税的征收就不应该指向所有的房产，而只能较多地瞄向社会富裕阶层所坐拥的那些多余的超标的房产。这样的征收可以厘定出几个不同的税率，并根据这些房产的不同市场价值进行征收。总的取向是家庭收入越高、购买的房产市值越大，所征收的税率就越高；家庭收入越低、购买的房产市值越小，所征收的税率就越低。　　

　　

　　如果非要把这种征收指向所有的房产，那么可采取这样的办法缩小这种贫富差距，即对于那些社会中低阶层仅有的一套自住房，只要房产的面积与市值超过一个临界点，就免征这种房产税。因为这种税的征收并不是为了单纯地增加政府的财政收入，而主要是用于缩小这种收入、贫富差距。　　

　　

　　基于这种认识，笔者主张，这种税的征收应该主要瞄向社会富裕阶层所坐拥的那些超标的非生活必需品的二、三套房产，并根据其收入的富有程度课以累进式的税率进行征收，而对于社会中低阶层所拥有的那些自住房只要未超标，就一律免予征收。　　

　　

　　在这种税的征收上，“新加坡的征收原则和经验都可以借鉴，但却不能照搬。　　

　　

　　在房产税的征收上，新加坡秉持的是一种劫富济贫的原则，自住房产的房产税率是4%，其他类型的房产税率是10%。对于超过100平方米的富人住房，一律收取高倍的土地出让金和物业费。对于小户型的业主，政府会在自住的4%的基础上再进行折扣。从2011年开始，新加坡政府对房产税进行了改革：对年产值低于6000新币的房屋免收房产税，而对于年产值在6000元至元新币的，只对高出的部分征收4%的税，对于年产值超过元新币的房子，超过的部分要缴纳6%的房产税。（参见2011年1月13日《北京晚》）　　

　　

　　新加坡的经验是把这种税的征收税基覆盖到所有的房产上，它固然也在用一种差别化的税率秉持这种“劫富济贫”的原则，但它实际上却依然在把这种税的征收当作自己财政收入的一个极重要的，这一点万万不可取。在这种税的征收上，我们必须秉持这种缩小收入、贫富差距的指向，而断然不可萌生这种以此增加自己财政收入的隐秘心理。也就是说，这种税的征收，其根本的目的只是为了更快地缩小社会上的收入、贫富差距，而决不能把它异化为增加自己财政收入的一个利器。对于社会中低阶层所拥有的那一套自住房，只要未在它的面积和市值上超标，最好免于征税。如果不能免征，也只能按照一个极低的税率进行征收。只有这样，才可能实质性地缩小这种民怨极大的收入、贫富差距。秉持这种征收的功能定位是最重要的，稍有偏差和背离，就可能把这种国与民之间的收入差距拉得更大，而让国更富、民更贫。　　

　　

　　二、 投机的挤兑与楼价的回落　　

　　

　　对社会富裕阶层所坐拥的那些非生活必需品的多余、超标房产课以重税，其根本的旨向在于遏制它的财富增值作用，并逼其把它让渡出去，以发挥出它的居住功能和使用价值。只有这些社会富裕阶层能够把自己所坐拥的那些用于投机套利、增值财富的富余房产竞相地变卖出去，超高的楼价自然就会回落下来，以便腾龙换鸟，而把那些自住性需求吸附进去。　　

　　

　　挤兑这种投机套利，房产税的征收的确都是一个很不错的工具。在市场的流通、交易环节，只要通过这种根据市场行情灵活浮动的税率，把其倒卖房产所获得的投机性套利征收得所剩无几，让其无利可图、白忙活一场，则这种投机泡沫就会不挤自消、不请自退。德国的房地产调控经验就很能证实这一点。　　

　　

　　为遏制国际房地产炒家的投机套利，德国一直在用极严厉的房产税政策维持房价的长期稳定。其做法是在德国要购置一套房产，首先要缴纳评估价值的1%～1.5%的不动产税，房产买卖时还要交3.5%的交易税，还有本质上的资本所得税以及15%的差价盈利税。通过这种联动市场行情的浮动税率，让这些房地产的炒家无利可图、铩羽而归。德国维持这种房价长期稳定的经验归根到一点上，就是通过各种名目、各个环节的房产征税，让这种市场基本上没有什么可投机套利的机会。　　

　　

　　在这种房产税的征收上，我们在交易环节上的征税，大体上也可以参照其差价盈利的数额进行开征。交易时必须提供房产的初始购买市值及其凭证，以便厘定出其套现值的差价盈利数额，本着保本微盈的原则，在扣除其定期存于银行的利息额之后，通过一个自由浮动的税率，把它的这种投机性套利大部征收过来。如果如果能够实行这种严厉的挤兑办法，过不多少时日，这些投机性套利者也许就会闻风而动、仓皇抽逃了。如果担心这样的严厉挤兑可能引发出来社会动荡，也可参照我国这几年的股指收益指数厘定出一个投资房产的收益率，确保其能够获得相当丰厚的盈利而体面地退出这个市场。如若这样，又何愁楼价跌不下来，又何愁社会中低阶层买不起房。　　

　　

　　三、房产税的济贫与保障房的增供　　

　　

　　房产税一旦开征，就将成为地方政府财政收入的一个重要支柱。这一新增的收入不能用于政府自己公务开支的扩大，而必须秉持这种“取之于民、用之于民”的理念，主要用它再惠民生。其主要的投向应集中在低收入阶层的生活补贴和其保障房的增供之上。要把这种房产税当作济贫税来征收，取之于富，济之于贫。这是缩小贫富差距、消弭社会民怨的一个立竿见影的办法。　　

　　

　　以前，只要一安排困难群众的生活补贴，增加保障房的投资支出，一些地方政府就叫唤着自己没有钱办这些事儿。而如今，这些资金的筹集通过这种房产税的开征已经不再成什么问题了，它们的职责只是把这一新增收入在这上面专款专用起来就行了。　　

　　

　　对于这种房产税的投向与使用要本着公开、透明、专用的原则，把它只要投到困难群众的生活补贴和其保障房的增供上。这一新增收入的计划支出必须详实地记录下来，并公示在网络上，就像美国的一些州政府所做的那样，民众可以随时通过网络进行查询和质疑。要通过人大的依法监督与网民的网络监督以及违规使用的责任追究，确保这一新增收入在这种济贫上专款专用起来。如此循环下去，保障房的投资基金与困难群众的生活补贴基金就会越滚越大，贫富生活差距就会越拉越小。　　

　　

　　所以，房产税的使用一定要把它紧紧锁定在这种直接的济贫与其保障性安居工程的增建上，决不能让地方政府拿它用来增加自己的公务开支。如果把这种新增收入用于自己的公务消费，这实质上就是在拉大国与民收入上的分配差距。　　

　　

　　四、 交税钉子户与其违约金的征收　　

　　

　　这次房产税的开征，从实质上讲就是一种济贫税，它主要瞄向社会的富裕阶层，中低阶层要么少征，要么免征。这是一个基本的取向。　　

　　

　　在城市的改建和拆迁上，出现了不少钉子户。这样的习性也可能被传染到这种房产税的征收上。　　

　　

　　在美国拒绝缴纳房产税的，税务部门会对房产予以没收和拍卖。在德国对于迟缴房产税不管是有意还是存有争议，都是要缴纳罚金的。如果在中国的社会富裕阶层出现这种既不按时交税，也不让税务部门依法没收和拍卖其房产的钉子户，又该怎么办呢？那么这种征收可考虑采取从它们所持有的银行存款、股票、期货、债券等资产中直接扣除或直接划拨的办法。只要这些资产采取凭证购买、实名持有，那么这些敬酒不吃吃罚酒的钉子户就无法逃脱这种直接的征收。　　

　　

　　　2011年2月10日　初稿于论道书斋 胡显达