如人人都去租房，那租谁的房？

【2007.08.31 13:39】　来源：和讯网

　　和讯编者按：昨天在国新办新闻发布会上，建设部副部长齐骥说，“现在大家一提住房，第一反应就是买不起，而没有人会说租不起。”“中国城市住房私有率的比例恐怕在全世界不是第一，也是第二，反正是靠前”。“世界上没有一个国家只靠买房来解决居民的住房问题。我国居民住房现在的问题是重买轻租，普通收入的居民应该考虑用租房的方式来解决住房问题。”如何看待这个观点？是否应鼓励普通收入的百姓去租房？和讯网对有关专家进行了访谈。

　　嘉宾：

　　易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员

　　李开发 中国管理科学院研究员

　　如果人人都去租房，必定导致租金高的人租不起

　　和讯网：是否同意齐部长的观点？

　　易宪容：他可能还没有想明白一个基本的问题。如果在大家都肯租房的情况下，廉租房政策就不需要继续推行了，这是很简单的问题。制度对每一个人都是公平的，因为个人的收入水平条件不同，政府帮助进入房地产市场的条件不一样。既然现在是土地公有制，既然基本居住权都有，所以没有谁多没有谁少的问题，都要保护。现在仅仅说是对低于10%的民众进行保护，那么中间那些人怎么办？中间这些人居住权的责任怎么保障？租房当然没有问题，如果你假定租的房子很少，房价很高，必定导致租金的价格高，这是必然的，这些人租也是租不起的。

　　租房子有一个发展模式，就是要把中国市场界定清楚。如何界定低收入人群？哪些人属于低收入？房价为什么高？就是政府没有把保障型住房建立起来。

　　李开发：齐部长的观点不能让人接受。我认为租房是一个解决途径，事实上他的前提还是有混淆的。前提的混淆主要是，齐部长讲中国的住房自有率，在全世界不是第一也是第二。那么这个住房自有率首先包括中国的广大农村，其实中国的农村从来没有出现农民的住房问题，因为在农村中国的农民是有住房权的，政府是通过宅基地的方式来保证农民住房的，所以中国农民的住房问题从来没有出现过，这是第一。

　　第二，我们现在的统计数字是包括的农民的住房，那么这样的住房自有率，实际上是以偏概全，不太符合实际，现在大家关注的住房，实际上主要是城市老百姓的住房问题越来越严重。城市里面的住房自有率究竟是多少，它没有分开来说，这是第二个问题。

　　第三，住房自有率并不等于穷人和中低收入者都有自己的住房，这个住房自有率是城市里面的，实际上它是不能说明问题的。比方说一百户有一百套房子，但是其中有一户拥有一百套房子，另外99户没房子住，这也叫住房自有率百分之百，这能说明任何问题吗？

　　除此之外我认为在租房的问题上，虽然人人得能租房，但是住好房和住基本有保障的住房，以及包括租狗窝是不一样的。包括我们今年年初汪光焘部长讲，就是要保障人民的住房权力，通过市场的方法是没有办法解决的，这个住房权力是保证人们拥有体面的住房，这个体面的住房不是窝棚，或者说面积特别小，以及配套措施权没有的住房。

　　租房的问题是，我们要租什么样的房子？国外的房地产租房市场是有政府保障的，比如是在美国的纽约，租房的价格是要一个城市有一个协会，政府要专门讨论你租房的价格，每年房租的上涨不能超过3%-4%。

　　我们现在租房的价格几乎是每年一涨，而且涨的比例也是不可控的，就是租房人大量的权利是得不到任何保证的。

　　房地产的调控政策是失败的

　　和讯网：假设鼓励大家去租房的，整个租房的市场价会是水涨船高吗？

　　李开发：现在事实上要解决三个问题，第一，城市里本来有一批人住房条件特别艰苦，大家都知道房子非常陈旧，人均面积也就是10个平方米，甚至更低，这样的人是需要住房的。

　　第二，近十多年，城市里需要成家的人的数量，应该说是暴涨，都是70年代、80年代初人口高峰，现在已经成家了，这样一批人需要住房，这是第二。

　　第三，由于现在经济发展，城市化的进程加快，那么大量外地人口到所在的城市来就业，来工作，这样的人需要住房。

　　最后，我们农村里面的农民，进城务工也需要一批住房。四大类人口，应该说是需要新的住房来保障的，对外四大类人口保障措施，我们现在事实上是落实不够，近几年当中房地产调控，也调控房价越涨，事实证明房地产的调控政策是失败的。

　　并非是外地人推高房价

　　和讯网：就算大家很大一部分人租房，租房也会带来很多问题，比如说现在很多城市的教育，是根据是否有自己房子来划片的。就算租房，迟早去要去买房，不可能租一辈子，那么按北京房价和收入比来说，这种买房的希望很渺茫，如何看待这个问题？

　　李开发：现在我们政府官员的许多思维线条太粗，实际调查研究工作做的不够。说外地人买房推高了北京房价，其实外地人买房有几种情况，一种是他仅仅是外地户口，但是长期在北京工作，早已融入北京市，实际上就是北京市的人口，这样一批人因为我们户籍关系现在是二元化，这样一批人是不是外地人？我认为不是的，但是现在我们政府还把这些人划为外地人，这缺少针对性。

　　第二，我们现在投资性住房，还有大量的闲置房，以及在房地产开发商手中控制的，因为房地产开发商囤房的时候，由于房价暴涨，囤的时候也长，它的房价越高。那么在房地产开发商手中，房地产也在闲置，房地产开发本身就在炒房，只不过他炒房的方式是多样的，组织人炒房，。在美国的房地产市场上，房地产开发商的住房，如果长期不卖也是需要向政府交纳不动产税、物业税。

　　廉租住房制度应公开应保尽保的家庭数

　　和讯网：建设部提供的数据显示，截至2006年底，全国已有512个城市建立了廉租住房制度，但是享受过廉租住房的家庭仅占低保住房困难家庭的6.7%，2007年年底之前却要对城市低保家庭做到应保尽保，这个任务可能完成吗？

　　易宪容：为什么要公布这个数字出来？廉租房是都要保护的，这是政府的职责。人权白皮书讲的很清楚，我们中国是生存权，就是衣食住行。住也是一个权利，不需要保障吗？为什么早的时候不保障呢？。

　　李开发：这个数字听起来很大，但是整个廉租房的比例，就是按照以后的规定估计也不会超过5%，应保尽保的数量究竟数量有多少？这个数量没有公开，所以我们还得要看究竟解决了多少户，究竟提供了多少保障性住房，廉租住房，究竟这些廉租住房分到哪些住户手中，这个问题没解决的话不能说廉租住房制度已经作出了成效。

　　最富有的阶层剥夺中产阶级

　　和讯网：这些低收入低保家庭，至少还有一个国家政策来保证，对于那些收入不高不低的人而言，如何保障他们的住房？

　　易宪容：不能说谁缺房子，这个不重要。重要的是每一个人的生存权都要保护，你不能说谁缺不缺房子。接下来低收入人群要保护，高收入的人群也要保护，如果你的房价比较低，大家都可以进入房地产市场，问题是你的制度出来了房价越来越高。

　　李开发：现在房地产政策的核心是，最富有的阶层剥夺中产阶级，这个情况很明显。比如一对夫妻在北京两个人每月都有五千元收入，一年就是12万元，12万去除5万块元的生活费，每年存下来就是六七万块元，这六七万元中，是不是百分之百能拿出来购房本身是一个问题。即使这六七万块钱都拿出来，在北京市区现在在四环以内的价格，已经普遍价格已经达到了多少呢？达到15000元到20000元，如果买一个80平米住房的话，那就是要120万块钱，如果每年存到6、7万元的话，首付就需要6年以后，然后还要还15年-20年的房贷，也就是20多年的心血就解决了一个住房问题，如果现在是30岁解决所有住房问题解决了以后，他已经50多岁了。

　　和讯网：上海市房地局近日出台《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》，根据该规定，民房出租，一间房只能出租给一个家庭或一个自然人居住。怎么看这个政策？

　　易宪容：这更是一个问题。居民租房是基本自由的行为，愿意租多大都可以，只要不违法，既然不违法政府部门就不应该管，上海这个政策很难执行的。