解决国内地产市场调控不力或应取消开发商

2006年11月8日 [世华财讯]

全国房价依然高位运行，建设部官员解释调控政策具有滞后性。分析人士认为，中央宏观调控不力原因在于供需调控重点错位；同时应该缩减交易环节，引导土地原住居民与住房需求者共同合作建房，剔除开发商这一中介环节。

建设部房地产司副司长姜万荣在日前举行的“2007年中国行业发展报告会”上坦承，房地产宏观调控的成效还是初步的、不稳定的，部分地区房价上涨的压力依然较大。国家发改委和国家统计局的数据提供了佐证:三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，同比涨幅较高的主要城市包括:深圳12.3%，北京10.9%，厦门10%，成都8.9%，呼和浩特8.4%和广州8.3%等；下降的城市只有2个，分别是:上海2.3%，丹东0.1%。

对于建设部下一步的工作，姜万荣表示，要坚定不移落实已经出台的各项措施，着力抓好稳定房价、调整结构等工作；其次是综合运用税收、信贷等经济杠杆，引导居民理性消费。与此同时，政府将逐步加大对低收入家庭住房保障的力度。

对于政府对国内房地产的调控导向问题。中国社会科学院房地产专家曹建海向世华财讯指出，中央宏观调控不力原因在于供需调控重点错位，以及银行机构的大规模参与。现在中国的人均住房面积已经远远超过了日本，住房问题最大的在于分配不合理。而现有的政策把新建住房当成供给调控的全部，对于大量的用于投机的房地产存量缺乏必要的调节。所以用于投机的、投资的、假按揭目的的住房购买，实际上应当列入供给的范畴。目前的房地产炒作主要存在于供给的各个环节，从土地出让、房地产开发、投机或投资性购房，各个环节之间相互炒作，导致住房价格在供过于求的情况下大幅度上涨。此外，对于真正的住房需求，国家也缺乏一个基本的原则，例如对一家一户在全国各地拥有住房应该有一个基本的说法，避免各种以消费为借口的投机行为猖獗。

曹建海表示，房地产调控应加大增收保有税，将征税重心从交易环节转向保有环节。因为在中国物业税缺位的情况下，持有房地产意味着可以享受城市建设带来的增值而不支付任何费用。同时应该缩减交易环节，在城市规划的原则下，引导土地原住居民与住房需求者共同合作建房，剔除开发商这一中介环节。他认为，开发商完全没有存在的必要，就像要寻找结婚配偶，为什么非要依靠婚姻介绍所，自己也可以通过多种渠道来找。而且绝大多数开发商根本不懂建筑，只是参与开发运作，作为中介机构将房屋加价后卖给需求者，炒作房价，在交易环节中对消费者进行盘剥。

曹建海表示，除了开发商炒作、捂盘惜盘哄抬房价，造成目前全国房价仍然高位运行的原因之一，是中国房地产投资需求正取代自住需求而成为住房增量需求的主要力量。房产市场中的需求方可以分为四类，第一类是纯粹投机者，卖房后等升值，再倒手转卖，实际属于商人；第二类是投资者，卖房后用于出租；第三类属于“假按揭”，这是房地产开发商人造的、实际不存在的需求者，目前这种情况在国内已经较为严重；第四类才是真正的住房需求者。其中前三类属于不真实的购房消费，他们囤积房产，经过炒作，进一步不合理地推高房价，对于最终的住房消费交易是有害而无益的。

据知情人士透露，“假按揭”的情况在房地产行业由来已久，而且以往大多发生在一手房交易过程中，最常见假按揭的情况是发展商为了在短时间急于回收资金，将手头上尚未卖出的房产以商品房预售的形式“卖”给一些受其控制的“买家”，并以“买家”的名义向银行申请按揭贷款，达到在短时间内套现的目的。然后，再通过各种渠道，将已办按揭抵押的房产卖给真正的买家。

国家发改委、国家统计局11月1日最新调查数据显示，全国房价仍呈上涨之势。据统计，3季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%，房屋租赁价格上涨1.1%，土地交易价格上涨4.9%，物业服务价格微涨0.1%。其中，新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，涨幅较2季度高0.3个百分点。9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，环比上涨0.4%。厦门、深圳、北京、福州等城市房价涨幅仍然强劲，均保持在两位数以上。

(朱虹 撰稿)