上海房价高是一个不争的事实。上海的高房价对上海的国民经济有怎样的影响？到底是促进了还是阻碍了上海的经济发展？到底是什么原因造成了上海的高房价？请看根据上海统计年鉴数据的分析：

一、高房价严重影响了上海的经济发展

高房价严重影响了民生，不要说社会上的困难户，就是普通家庭，要想适当改善或是年轻人结婚，都不堪负担，对社会带来不和谐因素。上海著名的电视节目档“老娘舅”里面的案例，绝大部分都与住房问题相关，这已毋庸多讲。其实，高房价还有一个不为人所注意的祸端，已经直接拖了上海经济发展的后腿。

住宅商品房销售情况

年 份

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

住宅商品房销售面积（万平米）

1446

1681

1846

2224

3234

2846

2615

3279

1966

住宅商品房销售额（亿元）

481

615

740

1110

2065

1906

1841

2706

1608

03、04年上海房屋销售量和房价开始暴涨，而必要的调整又迟迟没有到位，房价脱离了大量真正需要的百姓的承受能力，以致05、06和08年的销售量出现了暴跌。

住宅投资和比重

年 份

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

住宅投资额（亿元）

444

467

585

694

923

936

854

853

872

占全社会固定资产投资总额比重（%）

24

23

27

28

30

26

22

19

18

05年以后上海住宅投资开始减少，至08年还没有达到04年的水平。更严重的是，住宅投资在全部固定资产投资中的比重逐年下降，从04年的30%下降到18%，下降幅度达到40%。

房地产业增加值比重

年 份

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

房地产业增加值占国内生产总值比重(%)

5.5

6.4

6.9

7.4

8.4

7.4

6.6

6.6

5.5

房地产业增加值占上海生产总值的比重从05年以后逐年下降，从8.4%降到08年的5.5%，比重下降超过了35%。换算一下，直接减少了上海一年的GDP高达2.9%，以致08年上海的GDP增长速度低于了全国的平均水平。

二、高房价的成因

不管是根据经济学原理，还是日常生活经验，决定商品价格涨跌的最关键因素是供求关系。现在房屋作为一种商品，不管是消费品，还是投资品，也概莫能外。上海高房价的成因，归根结底是各种因素形成的供小于求。

1、 竣工面积小于销售面积

住宅竣工销售面积

年 份

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

住宅房屋竣工面积 (万平米)

1388

1524

1708

2140

3076

2740

2699

2752

1763

住宅商品房销售面积（万平米)

1446

1681

1846

2224

3234

2846

2615

3279

1966

从2000年以来，除了2006年以外，上海每年的住宅竣工面积都小于销售面积，总体有供不应求态势，直接导致了房价的持续非正常上涨。

2、房屋拆迁过多减少了有效供应

上海的住房刚性需求中，房屋拆迁是个大头。从下表中可以看出：

房屋拆迁情况

年 份

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

居民住宅拆迁面积（万平米）

288

387

485

475

233

852

848

690

754

从2005年起，居民住宅拆迁面积比前几年成倍增加。通常来说，旧住宅拆迁的补偿面积不可能是1比1 的水平，因光拆迁补偿就占用了每年新建住宅的很大一部分，这部分的需求是绝对的刚性需求。扣除了这部分需求和投资购房，事实上能够用来解决非拆迁市民改善、结婚等的住房就很有限了。

3、土地供应量减少

按照《东方早报》发表的数据，从2005年以来，土地供应面积减少很多，05、06年二年的土地供应不到04年的一半，而在应对经济危机、加大财政货币政策刺激的09年上半年，土地供应仅有07年的约1/4，与经济刺激的目标背道而驰，反而形成住房供不应求的预期，是今年上半年房价又一次暴涨的重要原因。

土地供应情况

年 份

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009上半年

土地供应量（万平米）

1967

384

647

1512

1377

401

4、政策导向南辕北辙

04年上海房产市场开始大幅升温，销售面积和房价都大幅上升，这是人们在住房消费领域的需求被激发以后的正常现象，本应增加供应，合理引导，满足需求，平抑价格。2005年的上海年鉴里面这样记载：“2004年，针对房价上涨过快的趋势，市房地资源局采取5项调控措施。”但是05年为防止出现房地产泡沫，政策上严控了房地产的土地供应和投资，相关政策的实施结果使得住宅供应和供应预期减少，不断推高了房价，产生了真正的泡沫。

上海曾经制定了一个《上海市住房建设规划（2006-2010年）》，在这个规划关于住房的供求方面，至少可以发现存在2点先天不足：

1、规划预计在“十一五”期间，新开工住房约1亿平方米，同时，规划预计竣工新建住房约1.2亿平方米。这开工和竣工之间2000万平方米的巨大缺口，不就会造成人们对于今后供应减少的预期吗？

2、规划预计“十一五”期间，全市新建住房的需求量约1.2亿平方米。但是，规划没有预计“十一五”期间的住宅拆迁面积。事实上，自05年以后的拆迁面积比以前是成倍增加的，大量消耗了有效供应，这怎么能保持供求平衡呢？

如此一来，房价怎么会不涨呢？

三、房价能不能降下来

现在有一个怪现象：一方面政府领导承认房价高，另一方面现有土地转让方式又不断有新的“地王”频出，使得今后的房价预期继续攀升，这到底表明现在的房价是高还是不高？

《上海市住房建设规划（2006-2010年）》中提出，要按照在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，结合上海实际，进一步完善配套商品房项目的供地方式。但是这为什么没有实行呢？

我们国家涉及民生的重要商品物价都有监管，房价到底有没有人管？高房价有没有责任人？怎样才是合理的房价？

重庆最近提出了要让一个正常就业的普通家庭，用6.5年收入能买一套中低档的商品房。重庆有目标了，同为直辖市，上海怎么办？

情况似乎有变化，据《东方早报》报道，上海下半年供应的土地将是上半年的3倍，全年将达到1600万平方米左右。如果政府为了上海的民生和经济发展，真要将房价降下来，只要保持这个土地供应的力度，并监督开发商一定时间销售，适当控制拆迁的比例，上海房价降20-30%甚至以上是完全可能的。这就是增加供应的预期，使得炒家退出。否则，上海房价完全可以像某人预测那样涨到30万元。另外，土地供应必须“要按照在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，结合上海实际，进一步完善配套商品房项目的供地方式”，否则，一旦房价进入下跌通道，各个“地王”将成为“烂尾楼”和银行的坏账。

关于上海房价不会跌的理由，难以反驳的好像只有一条，那就是“政府不会让它跌。”这说明，大家都知道，掌握房价的钥匙在政府手里。

关心房价，要共同关注掌握房价的“钥匙”。

（本文所有的表格数据，除了土地供应情况是根据《东方早报》发表的报道外，其余全部取自相关年份的《上海年鉴》）