疯狂的住房

1，商品房的建筑成本

2002年在中山开发区买过一套普通商品房（带电梯），价格在1800元/平方米左右；在2008年又在内地县城火车站附近买了一套普通商品房，价格在1300元/平方米左右。质量也还过得去；可以想象开发商也是有钱赚的，那么可以推测大多数商品房的平均成本在2000元/平方米以下，事实上一些自建住房的成本一般在800元/平方米以下，而且大楼盘开发走的是大批量采购和施工，成本控制更有优势。所以，不管是在怎样的大城市普通商品房实际建筑成本很难超过3000元/平方米。

2，房地产的功能

住房的自然功能是居住，但是在当下的中国，房地产被不同行为主体赋予了一些列附加功能：

首先是中央ZF，由于住房建设确实需要消耗大量的建筑材料，并带动下游相关行业；加上2008以来的危机带来的外部需求即出口下降；同时也由于中央ZF对住房建设的拉动机制的认识可能存在偏差；导致中央ZF终止了2007年开始的抑制房地产疯狂游戏的举措，房地产受益于巨量放贷，不仅反转，并出现2009年的再度疯狂。直至成为众矢之的，民怨积聚之地。中央ZF才开始了对房地产的重新审视。另一方面，中央ZF在一段时间内对房地产的放任，可能也存在一定程度的形象考虑。

其次是地方ZF，自税制改革以来，地方ZF就面临财政收入的压力，同时地方（非垄断性国字号）集体企业的式微，面向私营，合资，外资企业的开发区的减免税收等优惠措施，进一步压缩了地方ZF的收入来源；所以当地方ZF意识到可以通过卖出住房建筑用地，尤其是高价卖出住房建筑用地解决财政收入的时候，更兼财政收入（GDP）的提高还很可能有利于其官场前程，其动机，其荷尔蒙的分泌之多不亚于传说中的资本家看到300%的利润。

第三是银行，当银行面临中央的硬性放贷指标时，其选择是有限的，它的亲兄弟-垄断性国字号-从来都是不差钱，扶持性行业也消耗不了多少，而最急需贷款的一些私营小企业不入他们的法眼（这些小企业通常被逼去到香港等境外融资）（银行绝少雪中送炭，多是锦上添花或落井下石）；而各个房地产在各种媒体的鼓噪中一派欣欣向荣的景象，足够炮制出各式天花乱坠的财务报告；同时银行业者也可从中获得可观灰色收入；总之，房地产对于银行也有于私于公的多重功能。

第四是开发商，房地产对于商人的功能倒是简单明了的，和其他商品没什么两样，就是赚取利润，如果能赚取超额利润那就更好了；有了前面的成本分析，更加上可以进行的例如"楼翠翠""楼歪歪"等缩减成本的措施，开发商，鼠目寸光的开发商想尽一切办法推高房价。

最后是买方者，这房子就具有了居住功能，投资功能，户籍准入功能，优质教育资源选择权功能，以及由户籍延伸出来的一系列医疗，就业，福利等功能（对非本地户籍的歧视性），当然还有撑面子的功能。如果住房没有这么多附加功能，如果中国公民在中国的任何一地--哪怕租房--都享有一样的教育，医疗，社会保险，就业，福利等权利，相信很多人是没有必要去买一个"鸟笼"的。（以本人所接触的范围，相当一部分人的初衷是为了小孩的教育，爆炒的学区房现象是其极端。）

3，谁最获利？

曾一度疑问，这建筑成本不到3000元/平方米的房子卖到1万，2万，这中间的钱到底去哪里了？目前的答案是，地方ZF和开发商得大头，部分炒房者得小头，银行及相关官员得灰色收入，买高价房自住者是冤大头，中央银行(全国人民)兜所有风险的底。这也比较合理的部分解释了为什么现在中国的有钱人如此之多，其中疯狂的房地产行业就制造出无数暴富的开发商，官员，部分炒房客；可以在媒体上关注"游迪拜，留学欧美，豪宅，名车，奢侈品"的新闻。本人一个朋友，月入约3万，倘不能轻松进行上述消费之一。（关于中国的富人是怎么制造出来的很值得研究，大概包括国企改制，私营企业，房地产，股票等金融游戏，上市公司股权，灰色收入，利益输送等方面；所谓高薪的金领白领都还算不上。）

4，高房价真的能拉动GDP吗？

No,答案是否定的。其一，住房建设对GDP的贡献，对相关行业的拉动是由其建筑实际成本决定的，也就是说，单位建筑成本不超过3000元的房子，就只需要相应价值的钢筋水泥等材料成本和人工成本等；它不会因为开盘卖到1万2万就拉动其他行业多一些，这个差价的多少只影响开发商，地方政府(土地)的分赃多少；其二，由于过高的房价淘汰了大量有自住需求的购房者，从而抑制了大量的装修，家具和家电消费，即国内需求，而这正是执政者正面临的头痛问题。

5，房价跌了，有人买吗？

这是某位牛人的似是而非的论调，只要想想：难道房价涨到8万10万甚至更多时买的人会更多吗，难道房价没怎么涨时就没有人买房吗，就知道其有多荒谬。其实答案很简单，只要房价在“拿地成本+实际建筑成本+20%的合理利润”的附近波动，就有人买，就有更多的芸芸众生买，同时也实现了拉动内需和得广厦千万间的社会效益。

6，不一样的市场化

为什么电视，手机，电脑等消费电子产品的市场化带来了充分的竞争，甚至产生了价格战，给消费者带来了看得见的实惠；而房地产的市场化却导致了房价的疯狂？目前的结论是房地产并没有真正市场化，其一是土地这一主要要素被地方政府垄断，土地本是全民所有，这种公共资源，在使用过程本应以社会效益（即制订出公共资源的最高限价）--而不应以经济利益--为主要考量，但他们创造拍卖这种形式，使土地沦为在任官员的谋利工具，导致地价节节攀升，地王频出。其二是土地的住房建筑权被一批开发商垄断，普通百姓无权以各种形式取得土地并修建住房；所以无法形成真正的充分市场化竞争。可以想象，当个人或一些个人能够集资买地建房的时候（这中间有一个政府规划管理的问题，不过，这才是政府的真正职责所在），那些开发商不打价格战才怪。

7，通胀在哪里?

通胀在哪里？通胀在哪里？通胀就在那资产价格和奢侈品价格里。当所有人都在担心那4万亿会带来通货膨胀的时候，当所有人都关注那跛脚CPI时，民生商品（柴米油盐等）的价格却还是蹊跷的表现得不温不火；其实2008年以来中央银行（包括国外）发行的巨量贷款，从来都只有很少一部分滋润到大多数老百姓，而绝大部分则如长江水流进中国的先富起来的商和官的口袋里，富人们额外进账的亿万资金是不会去囤积民生商品的，这就是到如今跛脚CPI还迟迟不涨的重要原因；富人们的亿万资金是不会躺在那里睡大觉的，他们要去玩钱生钱的游戏，去疯狂购进各种预期保值增值的资产和商品，（高档）房地产，股票，各种金融证券，外汇，黄金，古董，艺术收藏，（转移资产到国外）......;谁说没有通胀，通胀就发生在各种只有富人才玩得起的市场中。

8，怎么办？

出发点方面：ZF要认识到住房是老百姓的最基本权利和保障之一，第一要考虑的是经济发展的公平而不是经济发展的效率；以“安得广厦千万间”的心态造福于普通老百姓，而不是在此处与民争利。

需求方面：逐步剥离住房的“非居住功能”，特别是投资功能。控制二套房贷，打击非自住性买房。（由此衍生出投资渠道进一步缩小的问题也很有意思。）如果将来开征物业税将进一步打击住房的投资功能；户籍和教育资源分配方面的改革。

供给方面：真正的市场化，形成充分竞争格局。清理土地囤积和捂盘现象，禁止卖期房（卖楼花在历史上有过正面作用），加快和落实保障性住房建设。如果开放自建房或所谓的小产权房，将进一步加大供给，牛逼哄哄的开发商将面临真正的竞争，从而迫使其调低房价和提高服务。

本文部分为事实，部分为推理。阅者自备头脑，以辨是非。另外本人非专业人士，谬误不足之处难免，欢迎纠正补充。