开征房地产税的时机已经成熟（上）

勿庸讳言，历次房地产调控的结果是越调控房价越涨，这是因为历次的调控措施只能治标，暂时给房价降降温，之后是房价报复性上涨。
与历次调控措施相比，今年的房地产新政（新国十条）增加了一大亮点——“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”，虽然提法含蓄，其后开征房产税的解读，市场立即作出反映，交易量急剧萎缩，人们进入观望期。
房地产新政出台后，中央的态度成为关注焦点，其间小道消息多起来，有传高官约见开发商的，有传继续调控8%保不住的。市场似乎在印证这些传说，北京、上海、广州的房价试探性上涨，到8月9日，证券网报道，上周“上海市商品住宅成交均价达23242元/平方米，环比前周再度上涨10%，超过了新政前上海商品住宅成交均价水平”。8月10日人民网报道，国家统计局发布7月份“全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%”
接着，8月13日新华网报道，中房协副会长在海南的一个会议上透露，中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。中房协的背景尽人皆知，这几年穿梭中央部门、开发商、媒体的表现，足以说明中房协是开发商的代言人，2008年中房协建议放松调控，政府就放松调控了，中房协建议刺激楼市，房价就飙升了，一国房地产政策被开发商左右之风险清晰可见，这次中房协“上书”的结果，让我们拭目以待。
我赞同吴其伦先生的观点：“《不降房价的调控注定是失败的》”，“只要房价在涨，房产投机就必将死灰复燃；只要房价在涨，民众对于政府的不满就会加剧；只要房价在涨，地方政府对于保障房的执行就必然难以到位；只要房价在涨，银行就必将悍然违背银监局意愿违规发放房地产贷款；只要房价在涨，民间资本、海外资本、制造业资金必将进入房地产领域。这样，房价必将再度步入上行通道，中国房地产崩盘之日不久矣。”（吴其伦的博客）
我国的信贷政策容许投资住房，住房成了投资（投机）品，又不开征房地产税约束炒房，住房就会像股票一样被炒作，部分城市房价炒高，整个市场水涨船高，二三线城市的房价将跟进炒高。房价飞涨的情景还记忆犹新，须警惕房地产新政不了了之。
值得注意的是，西方人炒股但不炒房，为什么富有的西方人在自己的母国不炒房？因为西方国家有一套房地产税收制度约束炒房，不限制炒房但用制度约束炒房，因此少有人炒房，其中房地产税收制度起到定海神针的作用。各国的经验提示我们，设计一套适合我国国情的房地产税收制度是绕不过去的坎，想绕过这道坎的调控将归于失败。
当前，从完善制度建设，从化解房地产市场错综复杂的矛盾，从房地产税遭到抵制等来看，说明开征房地产税的时机已经成熟，时不我待。
从完善制度建设看，我国早迟要开征房地产税。住房与股票分属实体经济、虚拟经济范畴，住房与粮食一样是生活必需品，不能用来大肆炒作，将住房当成股票来炒作会铸成大错。如果容许炒房又无有效的税收制度约束，房价就会像脱缰的野马，有狂奔的冲动，须从制度建设着手，改革房地产税制体系等，才能驯服高房价这匹野马。
从化解房地产市场错综复杂的矛盾看，开征房地产税可以快刀斩乱麻地化解矛盾。房地产税的特点是每年征收，永远征收，纳税预期引导买卖双方测算持有成本，炒房人囤房时间越长，持有成本越高，下家顾及持有成本不会轻易接盘。抑制住买卖双方炒差价的欲望，房价就难以疯狂，可见，开征房地产税是约束炒房的长效机制。
房地产税触动了不少人的神经，有官员放话“三年之内免谈房产税”又收回；开发商则死扛房价，与政策博弈劲头十足；一些学者利用论坛和博客反对开征房地产税，淡化房地产税的作用，甚至威胁开征房地产税会引发恶性通货膨胀。现在中房协“上书”国务院，名为汇报工作，实为向中央施压，不可低估官、产、学构成的利益集团反调控的能量。当前，需驳斥反调控的观点，总结房地产调控一次次化为空调的教训。
6月22日，海归学者陈志武在新浪博文“征收房产税：为什么，凭什么”中写到：“人们有买房子的权利，不能因为有人要买5套房甚至10套房，就去升高税收。这是变相的掠夺。这样不如就回到计划经济时代，把商品房也取消。”“我在美国3个州住过几年，也买过房，没有哪个州会因房价高而增收的。”陈教授的言论有失声望，因为开征房地产税并未剥夺谁买房的权利，由不征税到征税，并非“升高税收”，美国政府对所有房主征收房地产税是掠夺吗，是计划经济吗？陈教授不介绍自己在美国缴纳房地产税的情况，但可介绍美国的房地产税收制度，介绍比尔.盖茨、巴菲特等公众人物有几套住房及纳税情况，然而，人们看不到陈教授介绍包括自己在内的美国人纳税的真相。
有些官员学者反对开征房地产税的依据是，“我们的土地是属于国家的，你征这个税不是向自己征税吗？”想引申的观点是，房主无土地所有权就不该纳税。这是对房地产税的误读，房地产税是在保有环节征税，持有住房就应该纳税。至于土地所有权，与土地使用权一样，都属于财产权范畴（占有，使用，收益，处分转让），因此拥有土地所有权或使用权，都是拥有财产权的体现，都应缴纳属于财产税的房地产税。
还有学者认为，开征房地产税需先立法，后开征，否则是违法。这一说辞脱离了我国国情，我国经济处于转型期，改革措施大多通过制定行政法规实施，如农村经济改革的大包干，国企改革的股份化，都不是先立法，后实施。房地产改革涉及房地产税制体系改革，房地产税制体系改革的重要内容是开征房地产税，对房地产税这一个税种立法，无法完成房地产税制体系改革。关于房地产税制体系改革，我将在本文（下）探讨。
上面罗列了房地产税遭到的抵制并进行了驳斥。从房地产税遭到的抵制看，各种说辞万变不离其宗，那就是阻止新政的有效措施——房地产税出台！不过，这反过来印证了开征房地产税是对症下药，调控方向正确，需增强信心，沿着这个方向深化改革，不可半途而废，不可功亏一篑。
各国都开征房地产税，在我国却视为禁区，为什么一个税种成了改革的禁区呢？主要是计划经济遗留下来的旧观念在起作用，因为计划经济时期企业、个人都不纳税，大家没有纳税意识。虽然1986年我国出台了《房产税暂行条例》，执行中却只对房产经营者征收，现在开征的房产税实际成了所得税，不是真正意义上的财产税。
我们处在开放的时代，外国人在其母国购房要缴纳房地产税，在我国购房却不缴纳房地产税，我国的这种制度安排，必然吸引外资流入我国炒地炒房。开征房地产税将遏制外资流入炒房，因此需将开征房地产税提到国家安全、社会稳定的高度来认识。
我国的房地产调控走到今天，开征房地产税是必然选择，是房地产市场的一项治本之策。新政给出的开征房地产税预期正在被市场消化、认同，在这个当口，继续调控还是放松调控，保障民生还是维护炒房人的收益，需要管理层作出选择。如果屈服于既得利益集团的压力，房地产新政虎头蛇尾，中国经济将付出更为高昂的代价。
在推行房地产税中，困难不在技术层面——制度设计，困难在于，人们纳税意识淡薄的旧观念与触犯了炒房人利益结合起来的抵制。对此，要相信95%以上的干部和群众支持改革，追求公平正义，只要发挥全党服从中央，地方服从中央的优势，积极做好宣传教育，随着房地产税的开征，人们的旧观念随之改变，炒房人的贪婪将被遏制；随着房地产税的开征，人们的纳税意识增强，按时纳税将成为人们经济生活的一部分。
房地产税是敏感话题但不能回避，可通过网络等媒体向党政机关干部和网民普及房地产税收知识，介绍房地产税制体系中税种、税基、税率等，公布分步开征房地产税的时间表，给人们确定的预期，让人们在政策预期下做好自己的购房租房计划。同时，向人们介绍美国、加拿大、英国、法国等西方国家，日本、韩国、新加坡等邻国，以及香港的房地产税收制度，纠正不实宣传有利于排除干扰，增强公民纳税的承受力。
凡事总有一个开头，房地产税这个世界各国最基本的税种，已经提上了我国房地产改革的议事日程，箭在弦上，不得不发。房地产新政吹响了开征房地产税的号角，我们已踏上破冰之旅，等待起航。（2010年8月18日）

开征房地产税的时机已经成熟（下）

上文论述了开征房地产税的时机已经成熟，本文介绍一套新的房地产税制体系（房地产税收制度体系），可为开征房地产税提供技术支持。
房地产改革涉及方方面面，是一个系统工程，需要一整套制度安排。在这个系统工程中，房地产税制体系改革占据着重要位置，房地产税制体系改革成功，房地产税收成为地方政府的主要财源，土地财政将向税收财政转变，改变一届政府透支未来十几届政府收入的局面，终结寅吃卯粮、吃子孙饭的土地财政。
房地产改革——加强房地产信贷监管——房地产税制体系改革——取消土地财政。这一逻辑关系决定了房地产税制体系改革意义非凡，取消土地财政可为打破地方政府垄断供地创造条件，此外，还要解决开发商垄断建房的问题。
开征房地产税是房地产税制体系改革的核心，牵一发而动全身，不宜单兵突进，需在房地产税制体系的总体框架下设计和实施。房地产税制体系改革的主要内容是，设计一套房地产税种、税基、税率，使之在房地产交易环节、开发环节、保有环节之间合理分配税收额，让新的房地产税收总额与现行房地产税收总额大致持平，然后用新的房地产税制体系取代现行房地产税制体系。
在此抛砖引玉，介绍一套新的房地产税制体系，简称新税制体系。
一、新的房地产税制体系
1、税种
根据我国国情，新的房地产税制体系设置6个税种：土地交易税，土地开发税，房地产交易所得税，房地产交易税，契税，房地产税。这6个税种分别归属高一级别的交易税、使用税、所得税、财产税。
上述6个税种基本涵盖了房地产开发的全过程，可以对房地产开发、交易（土地、房屋流转）、收益、保有等环节有序征税。除这6个税种外，还需开征房地产继承税、房地产赠与税、海外房地产税（均为财产税），对此不讨论。
6个税种简介如下：
“土地交易税”为土地交易环节向买卖双方征收的交易税，可加强土地流转的管理；
“土地开发税”为房地产开发环节向建筑商买地三年后征收的使用税，可遏制囤地炒地；
“房地产交易所得税”为房地产开发环节向建筑商征收的所得税，即企业所得税；
“房地产交易税”为房地产交易环节向卖方征收的交易税，可加强房屋流转的管理；
“契税”是向房屋买方征收的财产税，与现行契税同，但税率应远低于现行契税的税率。契税为房地产产权登记把关，可为房屋保有量、流转量等统计提供依据，消除房地产行业“数出多门”，信息混乱，甚至误导政府决策的弊端；
“房地产税”为房地产保有环节向房主征收的财产税。房地产税包括对超过销售期限的新房征税，如竣工两年后的新房，对其开征房地产税可遏制建筑商囤房。
原则上，新的房地产税制体系适用于地面和地下的房屋、建筑物的税收征管，但要按房屋、建筑物性质、用户等，设计相应的税基、税率。
设置税种后，设计税基、税率。下面对住房的税基、税率进行探讨。
2、税基
税基是计税基础（计税依据），包括实物量和价值量两类。这里的房地产税税基，可参考住房现值，以成交价或评估价为税基计税。以成交价为据计税，可防止假合同从银行套取超额贷款，向银行转嫁风险（亦阴阳合同）；以评估价为据计税，可对市价下跌的商品房、福利房、经适房、小产权房等合理征税，平衡各类住房的纳税水平。
3、税率
住房的房地产税税率采用累进税率，分别按面积、套数计征，下面介绍一个税率模型。
一个家庭拥有一套住房的，按住房面积设税率档次。比如，建筑面积70平米以下，税率0.3%；70—100平米，税率0.5%；100—150平米，税率1%，以此类推，每增加50平米，税率提高1%，设税率上限。另外，对住房面积100平米以下的困难户，按税收优惠制度，先征税，后根据退税规定分档次退税。
拥有一套以上住房的家庭，第一套住房按面积设税率档次，如上述。第二套以上住房，按住房套数设税率档次，累进税率的设计思路同上，税率模型略。
上述税收制度适用于中国公民。对于海外公民在大陆购房，拥有1套住房的，享受国民待遇，拥有2套以上住房的，需参照汇率确定累进税率。
房地产税按年征收，在政府规定期限内纳税人申报缴纳，逾期未纳税者，除补交全部漏缴的房地产税外，还要按滞纳天数缴清滞纳金。
4、税收优惠制度
税收优惠制度是税收制度的组成部分，是差别化征税的体现，能缩小贫富差距，调动纳税人节约资源等方面的积极性。
对困难户先征税后返还，就是一种税收优惠制度，既能增强公民的纳税意识，又能缩小贫富差距。再如，对拥有2套以上住房的家庭，出租住房所得租金应缴纳的所得税（目前的房产税），可用来抵扣应缴纳的房地产税。实行这一税收优惠，可引导非自住房用于出租，增加租赁房供应量，降低二手房抛售量，降低住房空置率，平抑房价。空置房进入租赁房市场，可缓解供需矛盾，节约资源，减少多套住房家庭财产缩水，多方共赢，一个好的制度设计能够实现多方共赢。
新税制体系确定后，需公布涉及面广的房地产税开征时间表，稳定人们的预期。比如拥有3套以上住房的家庭（含3套），2011年开始对第3套以上住房开征房地产税；拥有2套住房的家庭，2012年开始对第2套住房开征房地产税；拥有1套住房的家庭，2013年开始开征房地产税，用3年时间实现房地产税的征管。
二、注意事项
设计新税制体系时，不可设计窄税基，低税率，然后逐步扩大税基、逐步提高税率的所谓渐进式改革。从免征到逐步征收（扩大税基），给人们造成步步增加税负的心理压力，将遭到纳税人抵制，政策摇摆将失信于民。设计一套宽税基，合理税率，给纳税人减免税留有余地的税制体系，可以给纳税人稳定的、良好的预期。
开征房地产税时，不可瞻前顾后，投鼠忌器。这方面已有教训，物业税空转六七年之久，至今神龙见首不见尾，如此秘而不宣，无限期拖延，说明用渐进式推行此改革基本失败，因为“先试点、后推广”给既得利益集团抵制改革提供了博弈机会，需改变思路。
一般而言，改革分渐进式改革和突变式改革，需根据改革对象的特点选择推行方式。
房地产税是新税种，涉及千家万户，从不开征到全面开征，人们心理落差巨大。因此，新税制体系实施前，公开介绍新、旧税制体系的关系、区别，可以消除人们的顾虑。
从行为心理学分析，人们患重复征税，患增加税负，只要从总体上，改革后自住户的住房支出在可承受范围，人们会逐步消除顾虑。此外，人们有向弱势群体倾斜，反对向强势群体倾斜的认知，不患依法纳税，患房价飞涨，患向富人倾斜，患纳税不均（如小面积住房不纳税），只要坚持公开、公平、公正的原则，新税制体系体现人们的心理需求——顺乎民心，人们就会认同新税制体系。
除了设计一套满足人们心理需求的税制体系外，基于房地产税的敏感性，应选择突变的方式推行，即统一部署，分步实施。所述分步实施，是按3套以上住房、2套住房、1套住房划分，统一部署，分三步实施；不是指先个别城市实施、后逐步推广的分步实施。两种分步实施的含义不同，改革顺序不同，付出的代价也会不同。采用突变的方式开征房地产税，有利于缩短房市、股市震荡时间，而延长房地产税开征时间，将引起房市、股市等市场长期震荡。须知，改革的成败往往在某些细节的设计和顺序的安排上。
三、新房地产税制体系的优点
不难看出，新税制体系的优点是税种少、税基宽、按累进税率征税。将现行几十种房地产税费简化为6个税种，用新税制体系取代现行房地产税制体系，可以简化税收征管流程，提高征管效率，降低征管成本，事半功倍。
新税制体系内含的约束机制，可以充分发挥税收对房地产市场的调节作用，提高土地利用率，加快土地开发周期，抑制囤地炒地，抑制囤房炒房，并能调节收入分配，缩小贫富差距，平衡市场参与各方的利益。用新税制体系监管市场，效率高、效果好，节约监管成本，比如土地闲置这样的老大难问题，加强“土地开发税”的日常征管即可，不必采用行政的方式，派中央各部委官员分赴各地清理闲置土地。
要让新税制体系发挥上述优点，关键是合理设计房地产税种、税基、税率。上面介绍的税率模型中的数据，是为叙述方便而设，实际实施的税率要模拟数千个数学模型，从中优选。优选原则是，在政府与纳税人之间寻找利益平衡点，纳税人购房和纳税的总支出，应低于现行房地产税制体系下购房和纳税的总支出，使纳税人购买自住型住房之利益不受损，这样的房地产税制改革能得到社会公众的支持，这样改革是成功的改革。
（2010年8月21日）