房市铁三角联合是危险信号
房市铁三角联合是危险信号
财经时 日期：2008年06月20日 马跃成
开发商、地方政府和商业银行是房地产行业的最大利益相关者，以前号称房市铁三角，可见其结盟之深。可以说，房地产市场的兴衰直接触及到铁三角的根本利益，因此维护房地产市场的向上发展也就成了铁三角各方的根本任务。
由于对市场良好性认识的不同，而且往往房价大涨的时候，又是各方获益最大的时候。因此，铁三角也往往就把房价的涨跌当成了判断是非的标准。
由于铁三角各自在不同方面占据了房地产市场的制高点，特别是地方政府既是调控政策的执行者，又是利益的既得者，主动在自己身上割肉，难度可想而知，有很多时候是不可能的。房价上涨时，房地产贷款是银行最大额、最稳定的一项贷款形式，而一旦房价滑落，贷款变呆账、变坏账又会让银行蒙受巨大损失。因此除了开发商自己外，地方政府和银行是最愿意房价不停地涨呀涨。
总体上来看，地方政府的财政收入有35%来自出让土地的收入，一些政府甚至离开地款都难以生存。但是爷吃崽田那不是不计后果的野蛮开发吗？作为人民政府本应该是最代表广大人民的根本利益的。
几年调控不能见到成效的根本原因正在于此。不过在去年底和今年初，当房价、地价进入实质性下降的开始阶段，很多地方政府的官员出面表态，要誓与开发商划清界限，有了建立清正、廉洁、有效率形象政府的意思。这段时间房地产市场调控初见成效，与此关系极大。
当然银行系统提高首付比例、紧缩贷款等货币政策，也是造成房价一直往下走的重要原因。这些措施一步一步地让铁三角走向了解体，开发商往常那种坚持、硬顶、躲风头的策略这次没有多大成效，在开发商渐渐成了孤家寡人的时候，房价下降终于成了事实。
房地产调控政策能够见到成效，让中央政府倍受鼓舞，最近关于继续加大调控力度的措施还是不断地出台，比如土地开发三年为限、存款准备金一次性提到17.5%等等，可以看出，中央政府没有被眼前的一点成绩所迷惑。
然而，并不是所有的人都有这样的高瞻远瞩，由于在这一轮的调控政策中受到利益的伤害，已经有地方和商业银行开始了逆流而上的行动。
最近，石家庄市住房保障和房产管理局在其官方网站发布公告称，从5月4日起，石市调整“普通住房”标准，这意味着“普通住房”范围扩大，部分房产的契税税率由4%下降至1.5%。“普通住房”认定门槛降低的意义就是整体价格水平的提高，虽然当时对人们购房降低税率有些好处，但在人们的印象中，就成了房价继续上涨的借口和依据。
通过调整税率的办法而不是通过降低房价的办法来减少购房人的负担，这对开发商来说无疑是个十分利好的消息，首先税率降低可能刺激人们的购房欲望，增加交易量，这肯定就减小了开发商的销售压力。另一方面开发商可能以提高住房标准的名义提高房价，这种办法实际上也是被广泛使用过的。
如果真要这样，那么提高“普通住房”标准的做法，不但没有真正为普通购房人买房帮上忙，反而为房价上涨创造了条件。不管怎么说，即使这个标准很好，但是现在出台不是时候。
四川汶川地震发生后，对成都房地产市场而言也是一次地震，成都房地产市场需要怎样重建？成都市房地产管理局及成都市房协最近召集了包括蓝光集团、成都置信、成都金房集团以及中海地产等在内的21家房地产开发企业举行了一次座谈会。
6天后，成都市政府也组织了包括蓝光集团、成都置信、万科、华润置地（行情,资讯,评论）以及恒大地产在内的20家房地产公司召开了一次座谈会。这也是成都市政府在震后组织的第一次企业界的座谈会。市长葛红林及副市长刘仆出席了会议，足见当地对房地产市场的重视程度。
关于房地产问题首先由政府向开发商请教，成都市还不是第一次，前年90/70政策出台后，北京市政府就组织过开发商进行讨论，结果根据北京的特殊情况，弄出了个105平米相当于90平米的文件。上海那段时间也组织了开发商会议，结果是搞了一个请愿书，就是要求刚下发的调控政策不要在上海执行。
成都市这次在6天之内组织两次开发商会议，这无疑是表达了对开发商的殷切期望。这两次会议究竟出台了什么样的政策，还不得而知，不过在会上开发商们已经提出，希望获得相关部门的政策支持，其中包括金融、税收及租金等多方面。因此政策的倾向性肯定是明确的。其实成都市要振兴震后的房地产市场完全可以把调查的范围扩大一些，听取更广泛的意见可能更有帮助。
最近从银行方面来看，在房产新政重压之下，也有不少商业银行试图以产品创新来突破信贷紧缩的“紧箍咒”。其中，光大银行在去年年底继推出固定利率、随心还等信贷品种，通过帮助降低客户的供款压力增加了不少房贷业务后，在今年4月再度推出“天天省”的品种。根据光大银行的宣传资料，其方式是采用“先进的技术手段”，自动计算客户每日的提前偿还贷款金额，次日自动将该金额划拨到客户账户中。
与之类似的还有招商银行的房贷“消费易”品种，其与去年房贷新政叫停的加按揭业务类似，“消费易”同样可以帮助房贷客户盘活未用满的房贷额度。深发展则在最近推出了固定利率“气球贷”，该产品为“气球贷”升级版，锁定未来利率上升风险，主要针对二次购房者。
2007年9月，央行和银监会为了打击炒房行为，降低银行风险，提高了第二套房的贷款标准，可是最近在深圳四大商业银行中发现存在违反第二套房贷款政策的做法，看来要突破央行紧箍咒的还不只是中小银行的冲动，四大银行也有着同样的愿望。
表面上，违规的背后，银行可以分散贷款风险，开发商可以加速资金回笼，赚取利润，给购房者也带来了一些好处，但实际上更大的风险被转嫁到了购房者身上，如果房价大幅下跌，那么购房者的利益就根本没有得到保证。特别是房价在没有回归理性的时候，即使今天不降，今后也一定会再起波澜，那么危机就始终与购房人在一起，甚至危机到国家的经济安全。(本文是地产行业资深独立评论家)
“楼市跌不得”究竟威胁谁
文章：中国证券·中证网 日期：2008年06月20日 李良
在楼市下跌迹象日益明显之时，“楼市跌不得”的论调又开始出现在各种媒体。在某地产商放言“要死肯定是银行先死，房地产商后死”后，有人开始炮制“经济放缓对房地产业并不致命，但楼市下跌对经济却是致命”的观点。他们抛出这些言论目的只有一个，那就是不希望看到楼市的理性回归。
这种赤裸裸的威胁经不起考验。事实上，在房地产业占国民经济比重较大的今天，楼市下跌自然会对金融和经济造成一定的影响，但是否会带来非常大的危害，值得商榷。从金融角度来看，尽管在楼市的高歌猛进中银行扮演了推波助澜的角色，但在整体风险控制上，银行并没有掉以轻心。一方面，央行设置了开发贷款中自有资金不得低于35%的门槛，降低了银行在开发领域的风险；另一方面，在个人房贷方面，近年来银行在资质审查以及房地产评估方面明显从严（评估值往往低于市场价格）。即便楼市出现下跌，个人房贷质量依然能得到较高保障。正因如此，尽管深圳、广州楼市近期出现下跌，银行却没有受到很大冲击。此前建行多次表态，即便楼市下跌30％也仍在承受范围之内。
从国民经济发展的角度来看，不可否认，如果楼市出现较大幅度下跌，中国经济可能要经历阵痛，但在传统经济增长模式难以为继，必须转变经济发展方式的背景下，楼市下跌有利于促使过度集中的资金流向承载中国经济发展希望的企业，加快经济发展方式的转变。需要指出的是，房地产业是高耗能行业，所拉动的下游也大多是高耗能行业，这显然不符合中国经济发展的方向；而在楼市飙涨的时候，大量的实业资本转战楼市，部分导致实业发展后劲不足，这恰恰是未来经济发展的隐患之一。
另外，需要引起重视的是，尽管楼市和股市有所区别，但二者都充当了资金蓄水池的作用，而体量庞大的楼市近年来更是成为吸纳流动性的主力。泛滥的流动性在推高楼价的同时，也让楼市这个蓄水池不堪重负，成为悬在中国经济头上的“堰塞湖”，解决这个“堰塞湖”的方法不是继续蓄水，而是在决堤前及早疏通。因此，楼市的适度下跌无论对于楼市自身还是对于国民经济的健康发展都有好处。
综合来看，楼市的适度下跌并不会造成严重威胁，但为什么楼市只是略显疲软就引起某些人的过度紧张呢？在近年来的楼市暴涨中，开发商和投资客们的胃口越来越大，卷入楼市中的利益集团也越来越多。在非理性氛围中，天价土地的记录不断被刷新，某投资客动辄数十套乃至百套的扫盘新闻频频见诸端，楼市的资金杠杆效应被急剧放大，这种巨大的杠杆逼迫他们只能接受楼市上涨而无法承受楼市下跌。因此，他们才是真正的被楼市下跌所“威胁”的对象。而他们炮制的种种“威胁论”恰恰暴露出他们色厉内荏的心理。
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