房地产：9000亿的诱惑
【地产】
《中国经营》
●本记者 龙飞道
“快！”11月中下旬，住房和城乡建设部火速召开的电视电话会议，传达的就是这个字。这是国家宣布“三年9000亿保障房”计划后的第二天，全国县以上相关部门都参与此次会议。
“对全国各地已经开工的廉租住房建设项目，加快工程进度；原计划于2009年开工的项目，凡具备开工条件的，在今年开工”。会议要求全国各级建设部门，把扩大内需作为当前的首要任务。加大全国廉租住房建设规模，抓紧组织一批新的廉租住房项目，落实建设用地和资金，为2009年做好项目准备。
中央支持
“难啊，左右不是人。”一位南方分管这项任务的政府官员向记者吐苦水。虽然各城市都公布了建房计划，但具体的建房细节、资金筹措计划却全部“有待研究”。
长期以来，廉租房靠财政和社保资金投资建设，但这两块资金的供应量非常有限。由始至终，资金瓶颈是廉租房推进的最大障碍。这次国家虽然有了大笔投入，但最基本的方向没变，“依靠中央资金支持，带动地方和社会投入”，住房和城乡建设部住房保障与公积金监督管理司司长侯淅珉如是说。
2007年各地用于廉租住房建设的资金为93.8亿元，已超过2006年之前廉租房资金的总额。中央政府今年第四季度追加的1000亿元投资中，对“保障性安居工程”追加的投资将近百亿。同时，今年前三季度，各地廉租房建设已投入资金180亿元，中央财政专项补助资金68亿元。换言之，截至目前，2008年全国对廉租房的投资又超过了2007年年底之前累计投资的总和。
但2009年计划的投入是今年的10倍，如此大规模的投入中央政府究竟会给出多大的“支持”？据政府内部人士透露，2009年中央财政保障性安居工程资金安排基本确定为155亿元。中央财政将通过财政转移支付的方式，在各地落实项目建设。除此之外，中央财政还将通过“中央基本建设支出”安排145亿元的财政支出。如此一来，中央出资的规模将高达300亿元。300亿元不可谓不高，但按计划这只是1/10的资金规模，剩余的必须依靠“地方和社会投入”。
地方融资新权杖
而对于地方政府投入廉租房建设的资金，根据国务院要求，主要是地方财政、10%的土地出让净收益和公积金增值收益的可提取部分。
易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，这对主要依靠卖地收益的地方政府来说可能压力过大。
在现有的商业房开发模式中，土地的取得方式为地方政府招拍挂，今年房地产市场的低迷直接造成了土地交易的萎缩，各地土地出让收益缩水，能投入保障性住房的资金受到较大影响。10%土地出让净收益只能是杯水车薪。如此一来，地方财政所承受的压力就相当大。
众所周知，土地出让金已经是地方财政的主要收入。在如此大规模的保障性住房的冲击下，地方政府明年获得丰富的土地出让收益的可能性很小。换言之，地方财政收入大幅减少的可能性很高。
“这种情况下，中央可以给的就是权衡利弊的权力。”上述政府官员向记者表示，此次中央大动作，地方政府可能分配到的是，获得发行地方政府债券的权力。国家发改委副主任穆虹此前就表示，经过中央的批准，将允许地方以转贷和“适当的方式”融资。这将是前所未有的突破。
除此之外，一些地方已经在探索寻求更多的资金。有媒体道，陕西省规定，土地出让净收益、住房公积金增值收益余额不能满足年度保障资金需要时，差额部分由省市县三级财政按“三三制”原则筹措。云南省除严格落实国家规定外，还规定县城以上房地产开发税收中，拿出不低于10%的资金支持廉租住房建设。
Tips
中国住房结构
廉租住房、经济适用住房、经济租用住房或政策性租赁住房、限价商品住房、中小套型普通商品住房、商品住房。
地方政府有关廉租房建设的承诺
中央一声令下，地方政府纷纷许诺。全国一些主要的城市分别公布了2009年的廉租房建设计划。从公布的有关数据来看，北京、天津、上海等主要城市的投资额相对较高：北京850万平方米、天津705万平方米、上海市400平方米、南京市280万平方米、广州市200万平方米、济南74万平方米、内蒙古30万平方米、成都23万平方米、西安7万平方米。
●本记者 张明道
住房和城乡建设部开出9000亿保障性住房大单，地方政府喜出望外之余，也多了几分紧张。
“地方政府正在调整部署以适应新形势。”四川省建设厅有关负责人向《中国经营》记者表示，这种调整包括向上积极要政策，对内完善政策配套。
包括四川各市县在内的2008年廉租房开工摸底调查和2009年开工计划，已送住房和城乡建设部，成都市也将在12月出台保障性住房建设管理细则。
责任
“这段时间，针对保障性住房的会非常密集。”成都市房管局人士透露。据说，感到责任重大的成都市房管局有关领导在会上指出，有必要在经济形势发生变化时，重新认识住房保障问题。下一步的地方政策方向将是如何扩大住房保障的政策覆盖面，加大保障力度，同时加强审查和监管职能。
“中央政策优先照顾中西部地区，对四川来说是难得的机遇。”上述四川省建设厅人士告诉记者，11月18日，四川省出台了《关于进一步扩大内需保持经济平稳较快发展的意见》，在2008年年初政策性资金预算的基础上增加安排800亿元，3年内将力争安排3万亿元政策性资金。“这主要来自中央的投入和地方的筹集”。基础建设和房地产投资将是其中的重中之重。
据了解，在中央政府的政策出台后，四川的部分县市也开始将原本遭遇资金之困（受地震影响）而搁置的保障性住房建设计划重新翻了出来。
不过有关人士透露，即使有中央政府积极拉动保障性住房的财政政策，四川等中西部地区仍在为地方财政投入“动脑筋”。按照住房和城乡建设部要求，地方土地出让收入的10%将充当保障性住房的资金，为此成都市将于近期公开拍卖数幅土地“筹饷”，这些土地总面积在1000亩以上，一旦成交，保守收入将达20亿元以上。
按照成都市房管局住房委员会办公室主任蒋治云的说法，成都即将进入施工阶段的经济适用住房面积为18万平方米。
然而，对于这场中央搭台地方唱戏的保障性住房计划，如何控制局面至关重要。
控局
据记者了解，刚刚开完住房和城乡建设部的全国电视电话会议，四川省就接着召开了全省的电视电话会议。四川省建设厅总工程师田文提醒基层政府和主管部门，决不能在“大势面前晕了头”。严格审核和监管被提到了更高的位置。
按照上述四川省出台的《意见》，调整居住用地的供应结构也将成为未来几年主管部门的核心工作。“其中重要的一条就是确保廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。”上述四川建设厅人士告诉记者。
据记者了解，即将出台的地方保障性住房政策中还将明确“审查”制度，避免“开宝马车住经济适用房”的局面发生。10月末，成都市房管局便因“审查不严”差点吃官司。在成都城投集团兴西华建设有限公司开发的经济适用房小区内，有多户业主拥有两套以上房产，最终这部分业主按商品房补足了差价。不过此事让成都市房管局明白了及时完善经济适用房管理法规的迫切性。记者新近从成都市房管局得到的资料显示，成都市将通过建立市、区、街道三级联动审查制度，通过收入、住房情况初审、公示、复核等手段层层把关，并在“买入”和“卖出”时实行双向把关。
地方政府为拉动GDP，在保障性住房上的“积极投入”，并非对当地现有房地产格局坐视不管。在嘉联地产的刘智勇看来，地方政府也有意趁机将部分“听话”的开发商拉上一把：成都市将采购约450套小户型、重庆市投入百亿收购中低价商品房就是个信号。“毕竟房地产目前仍是地方政府财政收入的支柱，何况投入保障性住房的资金，地方政府也将从土地出让中筹集。”
据了解，地方保障性住房目前仍主要由国资的中房集团和地方上的城建集团来实施，而对于普通商品房的开发商来说，要从政府工程中分羹难度不小。“地方政府在控制保障性住房的过程中，也会考虑到其他开发商的情绪。”刘智勇认为。
●本记者 龙飞道
一年前，开发商对于保障性住房的态度有两种：一种是以任志强为代表的不屑一顾，认为它是政府的责任；另一种把它作为政府公关的手段，恒大许家印就写信给广州市领导，愿意捐建1000套廉租房。现在，9000亿保障性住房计划摆在那里，开发商的表现正如古诗词中写的那样：和羞走，倚门回首，却把青梅嗅。
暧昧
从记者掌握的信息看，大型开发商介入保障性住房的动作，一直在半公开地进行。记者采访一家广州上市房企时，发言人表示“经济适用房的利润率太低，近期不会参与”。但记者从其内部人士那里了解到，就保障性住房，公司已经多次开会议讨论，甚至成立了一个专职部门。
碧桂园早在2008年5月就涉足经济适用房，到11月为止，碧桂园已经向20多个地方政府发函，表示愿意参与经济适用房的建设。一些进展较快的项目已经完成了实地考察，进入前期准备阶段。由此看来，碧桂园开发经适房并非仅仅是政府公关，大有放手一搏的姿态。
态度比较明确的还有一些外资企业。有信息显示，凯德置地正在与天津市政府协商，在天津进行保障性住房的开发。凯德置地（中国）副总经理毛大庆此前曾向媒体记者透露，凯德置地还接受了西部某地方政府的邀请，准备涉足当地的保障性住房建设，并且是利用当地建材开发环保住宅。
万科对于保障性住房研究已久，他是国内首家进行廉租房项目试验的开发商，暂时也是唯一一家。2007年万科发起了名为“海螺行动Ⅱ”的计划，并向住房和城乡建设部提交了项目重要成果《双城笔记－中英解决社会住房问题的思想火花》。同样在2007年，万科在没有任何税收减免的情况下，在广州、深圳等地进行了廉租房项目开发。其在广州的“土楼”已经投入使用，为200多户家庭提供廉租住房。万科在国内的其他城市也在进行经济适用房的开发。尽管万科一直表示只是在尽“企业公民”的责任，但万科为开发保障性住房累积了相当的经验和技术。即便如此，万科的发言人还是表示，公司还没有进行系统的研究，短期内没有进入该市场的打算。
为何大部分的开发商依然言语暧昧呢？
答案
从政府对保障性住房的资金调配可见，引导社会投入是9000亿计划成功的必然途径，特别是经济适用房的开发，中央早已将其编入开发商承建一栏。但政府的财税激励和优惠政策有哪些？是否采取政府包销或担保销售的方式？怎样确保投资企业的效益？凡此种种都没有明确答案。
现有的经济适用房模式有很多是对企业不利的地方。按现行的制度，经济适用房需要开发商组织对外销售，但经济适用房的“针对性”又要求销售时有甄别、审批的过程。在实际操作中，开发商的销售经常被行政干扰，导致销售缓慢。有开发商表示：“政府通常进行多重审批，某个区域的人只能买某地的经济适用房，其他符合购买条件的人不能买”。结果是，打算快进快出的发展商，资本周转速度反而更慢了。正是因为这种原因，承接经济适用房的通常是一些与政府关系密切的国有企业。
但这种情况正在转变。记者从地方国土局了解到，中央加快建设保障性住房的压力很大，必须大力发动社会投资，所以原有的弊端都会整改。以广东为例，许多市县都已有计划转变。“甚至可以就某个项目的细节进行具体商谈。”广州市相关部门负责人表示。
因此，一些成本优先的开发商开始加快介入。碧桂园之所以对经济适用房项目如此热衷，源于其商业模式。有分析甚至认为，碧桂园与经济适用房有天然的契合。这个结论源于碧桂园对于成本控制的能力。长久以来，碧桂园一直是郊区大盘开发模式，从设计到土建到装修到绿化都一手包办。“砖头都是自己烧的。”有研究显示，碧桂园的项目从拿地到预售平均时间为7个月，从预售到结算平均时间为8到10个月。这些特质都非常适合经济适用房的开发特点。
上海佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，一些开发品类接近保障性住房的企业可能从中获益，比如上海绿地集团和保利地产等，他们或通过直接参与，或参与保障性住房区域的商品房开发建设，借助政策加快区域发展。
双赢？
关于保障性住房的开发模式，其实地方政府也正纠缠于各种意见中。据广东一位政府内部人士透露，有一种意见认为，应该由政府成立专职部门总管全部事宜，项目建设面向社会招投标承建商，对方仅为“包工头”，项目融资由政府介入，最后政府包销。但这种做法需时甚久，也与中央“充分调动社会投入”的精神有出入。另一种意见是就具体项目向开发商招标，由其融资开发，最后政府回购。但反对者认为这种模式政府难以完全监控。
世联地产陈劲松建议参考香港的模式，由民营企业参与政府居屋建设。对政府而言，好处在于建设周期短，成本控制好，施工质量高，同时解决了中低收入人群的住房问题。例如中海外参与修建的海富大厦，基本上是参照私人房屋修建，居屋质量及销售都好过政府自己操刀。而对企业来说，由于政府不收地价，只收配套费，居屋建设照样有钱赚，基本上收益率在10%左右。
虽然万科尚未表示参与保障住宅，但王石此前说过，企业与政府在廉租房项目的合作方式可以有两种：一种是免收地价；一种是政府给予地价优惠，开发商划出部分土地做廉租房。
有业内人士向记者表示，万科在广州试验的廉租房项目建安成本大约在900元/平方米左右。现在40平方米的公寓出租的价格为450元，如果政府免收地价，万科仅仅7年就能收回建安成本。即使再加上财务成本以及运营成本，对于开发商来说，也是一个可以接受的投资，尽管不能与去年动辄50%的利润率相比。
这是个“不转即危”的年代，政府如是，开发商亦如是。
区域观察
上海商铺：四年才能消化存量●本记者 王其明上海道
吴中路（上海近年来崛起的一条繁华商街）上，号称亚洲第一MALL的“成城购物广场”再次停工，据工人说，他们现在只负责看工地，什么时候开工要等通知。
这个超级项目再次停工的背后，是严酷的上海商铺市场。10月，上海市商铺供应量为17.2万平方米，只相当于去年同期供应量的1/17。成交方面，10月成交商铺6.79万平方米，环比减少30%，当期供求比为2.65∶1，供大于求的态势继续延续。从成交价格来看，10月整体商铺市场价格为每平方米元，较上月环比上升了10.99%，与去年同期比上升了23.28%。但是价格上涨速度已经明显趋于平缓。
过剩
上海中原研究咨询部经理马冀分析：“从环线来看，除内环内区域成交略有增长外，其余各环线间商铺销售量均有不同程度的萎缩，其中中外环、中内环、郊环外成交面积环比减少幅度依次为47%、46%、30%。”上海华燕公司分析师认为：“整个上海商铺市场已连续1年呈现供大于求的矛盾状态。”
目前的统计月度供需比的方法是，将当月新增供应与当月成交量进行比较，而由于连续出现供大于求的状况，使得市场上累积了大量的可售商铺。截止到2008年11月12日，网上房地产数据显示，全市可售商铺总量为574.47万平方米。若按2008年月平均商铺销售面积11万平方米计算，即使今后无新增供应量，这些市场的存量，也需要经过4年时间才能消化完。
上海的商业地产专家姜新国表示，2006年，上海市商铺供应量达到人均近2平方米，较香港高出0.8平方米，商铺过剩迹象明显。他预测，由于上海商铺后续供应量庞大和需求量持续萎缩，上海商铺市场或许会进入长达5年的颓势期。
机会
华燕分析师认为，商铺市场作为房地产市场的一部分，一方面受整体楼市成交量下滑的影响，致使销售不畅；另一方面，商铺作为投资类的项目，受股市严重缩水、全球经济危机等经济环境影响更为直接。
但眼下也并非没有突破的余地。“这次金融危机给欧美银行业造成了巨大损失，使得很多中产阶级失业。欧美的奢侈品消费下降了15％。”普拉达控股公司（PradaHolding）总裁马可·萨洛莫尼（MarcoSalomoni）博士在出席苏州国际时尚品牌城（OUTLETS）发布会时对记者说，“这个趋势会延续到2009年，到底何处是底部，还要看各国政府救市的效果如何。”
作为世界知名奢侈品品牌PRADA的当家人，同时还是范思哲等众多顶级品牌公司董事，萨洛莫尼博士表示，“国际顶级品牌原先一直对OUTLETS（由销售名牌过季、下架、断码商品商店组成的购物中心）这种形式有所怀疑，但是我们现在发现，这是和市区的专卖店不同的渠道。经济形式不好，更要注意OETLETS这种销售渠道。”
成全机构董事长全忠也对记者说：“欧美市场不好时，这些国际品牌进入中国，进入OUTLETS。这对上海乃至长三角富裕地区的商铺市场是一个利好。”
而这也是很多商业地产开发商的极力想抓住的机会。某知名企业的商业部总经理张先生告诉记者：“现在和国际品牌的交道好打多了，原来很傲慢的品牌，现在开始将中国市场作为重要市场来看待，这是我们的机会。”
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