咱中国人就是敢于超越国际公认的警戒线

何 必

　　社科院最近出了一个调查，北京很多区域住宅售价与月租金比很高，接近国际警戒线。小文一年前在南三环附近按揭买了个一居室。由于工作原因，她把房子租了出去，原想以房养房，可一年下来，发现情况不对。小文：“房子越来越值钱，为什么租金上不去？我很迷惑，卖的话我还没有还完贷款；租，我还得赔钱。”小文的一居室售价近50万，而租金只有1800元，并且几年下来始终缓慢上涨。国际上一般用二手房售价与月租金比例来衡量物业投资价值，像小文这样的情况售租比已经超过300：1.近日，中国社会科学院城市发展研究中心发布研究报告，北京二手房市场普遍存在售价与月租金比例过高的现象。社科院城市发展与环境研究中心副研究员单菁菁：“因此租售比高表明我们的房地产市场投资价值有虚高的趋势。”报告显示，2006年到2007年，我国大部分城市二手房售价月租金比例不断上升，平均售租比在270：1到400：1之间。其中北京平均售租比例为293：1，直逼300：1这一国际公认的房产投资警戒线。北京链家房地产经纪公司副总经理金育松：“租赁市场始终比较稳定，因为它的重大发展需要大量出现租赁人群，这种要素现在没有。”单菁菁：“而二手房现在售价跟着一手房往上涨，二者互相比对，成为一种怪圈。”专家告诉记者，售租比例表明房产项目投资泡沫的风险程度：目前北京租赁市场依旧处于总体平淡局部起伏的状态，而房价的快速上涨使得北京乃至全国众多大城市房产售租比例加大。在不同区域，由于投资价值的区分，房产售租不力高低分配失调。金育松：“南城普遍的售租比较高，因为地区配套设施并不成熟。租赁行为是会等到区域房子成熟之后才会上升。”按照不同行政区域划分，像大兴昌平等边远地区售租比例较高，而朝阳海淀等城区租赁市场活跃，售租比例相应低于其他城区。按照不同区域划分，特点地区CBD、亚奥、团结湖地区售租比例逼近不超标，而且始终在地位运行。而在南部木樨园、永定门则普遍超出300这一警戒线。市民：“还是投资潜力小了。”“风险越来越大，还是租房好。”“那也得买房啊。”金育松：“售租比能够真正反映楼盘投资价值还得看这个社区是否真正成熟的，这样的数值才有参考意义。”专家告诉记者，仅凭售租比例数字不能完全反映市场投资价值的高低，一般的规律表明，远离城区的楼盘往往售租比例偏高，但这并不表明这处房产泡沫现象严重，只有周边设施完善，交通便利，租赁交易进入成熟期，售租比例才能有效地表明房产投资的泡沫程度。（2007年7月10日北京电视台《首都经济报道》）

　　这个记者东拉西扯找了那么多的说辞，到了也没有给出一个相关的明确结论。

　　上次有关一卡通进入超市的报道，就是该记者所为。素材里所蕴含的信号强度被记者在实际操作过程中大幅度衰减，是该节目挥之不去的老大难问题，并且成为整个栏目组经年累月的软肋，形成了该节目强后期弱采编的情形。这个矛盾自从我进入该栏目组一直到现在，都坚忍不拔地存在着，没有得到改善。

　　“专家告诉记者”，这种空洞无物的八卦式的说辞在短短的文稿中竟然出现了两次，表现出记者对于各界有关中国社会里“专家学者”的诟病的一无所知。

　　进了办公室，一大堆1980年代后出生的男男女女叽叽喳喳欢歌笑语，却做出来很是让人啼笑皆非人嫌狗不待见的东西。有人说电视是年轻人的领域。如此说来，我这等年近半百的老朽还在其中混饭吃，实在有碍观瞻。不过，我倒是很确信，如果将全部都由这些80后们来担当，节目会迅速完蛋，就像80后们势必引领中国社会走向完蛋一样。

　　没辙。现如今的电视记者太多都是得过且过，哪儿还有什么事业心以及职业责任感。

　　其实，住宅价格租售比并不是什么新鲜货色，早就被国人进行房地产市场研究分析的维度之一，并且逐渐成为社会揣度房地产市场状况的一个重要指标。相关的数据和说法比比皆是，也时不常让人一头雾水。不过，租售比的出现，相对于那些房价是有效需求的真实反映之类的说辞，更能够让人从房价云里雾里的疯狂上涨当中得到些许看空唱衰的精髓。

　　报载，2005年和2006年，哈继铭率领的中国国际金融公司研究部团队，根据“购房资本成本/租金比率”和“月供/租金比率”的数据分析，两度提出了买房不如租房的口号。根据2006和2005数据对比分析，哈继铭还认为，2006年房地产的总体健康状况有所恶化，买房更加不如租房。其中的主要原因是房价涨幅一直高于租金涨幅，房价偏离租金所反映的投资收益回报点价格越来越远。

　　到底应该买房还是租房？这是个问题。

　　时不常总是能够听到各式各样的人站出来发出类似国歌里那般“最后的吼声”，提醒人们，居者有其屋并不意味着居者买其屋，而只不过是居者住其屋，而且煞有介事地拿着发达国家住宅租售比例说事。于是，研究者也针对如此立论进行考察，发现事情并不像呼吁者所谓之那么简单，即使是在发达国家，购房者也大有人在；而对发展中国家来说，劳动力市场的区隔、收入的寡廉等等都是制约着住宅租赁市场的致命因素。虽然不能断定倡导人们租赁住房者是与房地产开发商串通一气别有用心制造房价攀升势在必行的舆论气氛，但依然可以肯定，对于日益发愁于无安身立命之所的国人来说，房价高企越来越成为无法摆脱的恶劣梦魇；换个角度说，中国的房地产就是各级委府或者自身就成为最阴毒的房地产开发商、或者与房地产开发商狼狈为奸沆瀣一气搜刮民脂民膏的绞肉机。去年我写的“中国的房地产是个巨大的火葬场”一文，被网络上炒得热火朝天，就反映出当前社会上的浩荡民意。

　　经常给我发来很有价值资料而素未谋面连确切姓名都不清楚（对此我感觉很是歉疚）的人前不久给我发来了材料。也许，这可以让我们在比如租售比之外的另一个角度来判断咱们设身处地的真实状况。

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　　日本东京 房价全球最贵 中国人住房痛苦指数最高

　　说这话也许你不服，尤其是房地产开发商不服。因为此前全世界一直公认，日本的东京是地球上房价最贵的城市。

　　那好，我们便将北京的房价与东京的房价比一比。

　　世界上人口密度最大的国家是日本，日本的人口密度是中国的300%，自然土地最昂贵的国家也是日本。十年前，仅日本东京一地的土地可比价格，便已高达美国全国土地价格的总和，可谓寸土寸金。

　　东京目前人口是北京人口的近两倍，而北京的面积是东京面积的3倍。如此一算，北京人口密度，仅为东京人口密度的1／6。无论如何，北京的房价都不应该比东京的房价贵。

　　目前在东京市区，一套使用面积80平方米的公寓楼（精装修的3室1厅1厨1卫单元，附送20平方米的阳台和几平方米的走廊，以及基本电器，包括液晶电视等等，装修一流，大致相当于北京的120平方米的毛坯房）加停车位，售价约为3000万日元，折合人民币225万元，公寓单位平方米的价格约为2.3万元。（据《市场报》 2005年9月5日）

　　那好，现在让我们依此来计算一下，东京人的“住房痛苦指数”（即单位平方米房价与月收入比）。

　　2005年日本人的人均收入为34510美元(合27.6万元人民币)，月收入为2.3万元人民币。东京人的“住房痛苦指数”：2.3万（每平方米平均房价）÷2.3万元（月平均收入）＝1。

　　而同年北京市的“住房痛苦指数”为：6485元（每平方米平均房价）÷1471元（月平均收入）＝4.41。

　　所以，北京市“住房痛苦指数”，远远大于东京。而且，这个比较对于东京还是不公平的。因为在该公式中，使用的是“2005年日本的人均收入”，东京人的收入应该高于这一平均数。粗略估计一下，北京的“住房痛苦指数”，应该是东京的5倍以上。

　　另外，2005年东京人的“住房痛苦指数”，甚至还低于2005年中国人的“住房痛苦指数”：2820元（全国每平方米房屋均价）÷874元（全国城镇居民平均月收入）＝3.22。

　　东京是日本房价最高的城市，说中国人的“国民住房痛苦指数”是全球最高的，说错了吗？

　　……

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　　这种分析很是有趣，于我本人来说，更是符合“弱水三千，我只取一瓢引”那种悲观主义和失败主义的视野。

　　应该看到，其中的数据如果套换到了现在，恐怕北京乃至中国的住房痛苦指数会更高；同时，如果说对于日本社会来说，人均收入或许还有些个实际意义的话，那么对于贫富差距日益扩大的北京以及中国社会而言，人均收入不过就是个当局粉饰太平避实就虚而供养和玩弄的婊子。考虑到基尼系数在中日之间的差距，那么人均收入的意味就有着天壤之别了。

　　别忘了，咱可是自命不凡的社会主义国家。

　　孙立平认为，“如果说今天中国的房地产有问题，那就不仅仅在于房地产业本身，而在于它背后的社会现状。”

　　租售比超过了国际公认的警戒线，让我们胆战心惊吗？无所谓吧。为什么？因为咱中国人就是死皮赖脸百毒不侵的顽劣之辈。

　　基尼系数也超过了国际公认的警戒线，即使按照统计造假无处不在的官方结论，中国也早就超过了国际认为社会势必动荡的0.45的水平；而坊间则直截了当地认为中国社会的基尼系数已经超过了0.6，向着满分充满豪情壮志地奔去。咱中国社会怎么了？不还照样歌舞升平？社会动荡？在哪儿？谁知道？被当局花言巧语作“群体性事件”来指称的动乱，通过媒体管制不让咱中国人知道就是了。什么知情权，做梦去吧。

　　通货膨胀不也超过了委府3%的警戒线，又怎么了？现在，宣传部门禁止报道通货膨胀。你有什么辙？

　　失业率也早就超过了国际公认的警戒线。国际上认为，如果失业率超过10%，那么将会产生社会动荡。可问题是，中国的统计口径里，根本没有失业率这个玩意儿，而被衙门巧舌如簧别有用心地更换作“城镇登记失业率”。2004年我就写过专门的文字，呼吁将这种中国特色却制造了致命麻烦的货色，改作去掉太多限定而直截了当为失业率，并且被类似中国青年报的媒体刊载。可到现在情况如何呢？依然如故。当局继续如此这般自欺欺人，比如今年委府的目标是将城镇登记失业率控制在4.5%。而中国的真实失业率是多少？没有人说得清楚。农村劳动力是不是也存在失业？或者是，农民是不是也有被失业率统计的权利？城镇人口中非正规就业该如何判断？被官方拒绝登记的失业人口是否应该计入失业人群？全国1.5亿游走在城乡之间的农民工算不算失业者？如果将这些失业群体通通计入失业率，那么中国社会的失业率会是如何？曾经看到的数据是，2003年就有人判断，中国社会的真实失业率应该在25%的档次。换句话说，中国社会失业率超越国际公认警戒线一倍还要多。可即使如此，咱中国人不还得按部就班地向着如此制度顶礼膜拜？

　　所以嘛，住宅租售比例超越国际公认的警戒线，这又怎么了？乐观主义分子们会大言不惭地说，咱中国社会有自身的特色和运转机制，即使包括基尼系数、通货膨胀、失业率等等全部超过国际公认的警戒线，中国社会也会依然保持国泰民安的景象。如此，咱不还是得早出晚归地苟且偷生？