房地产商自爆内幕折射什么

　　

　　余丰慧

　　

　　一位来自南方某城市的房地产商人，涉足房地产行业已有20多年。他讲述了，日前近乎空手套白狼的暴利故事，还有房地产业内鲜为人知的潜规则（7月2日《中国青年》）。
这位化名为刘生的开发商这样做的目的，自言是：“‘出来混总是要还的’，我们开发商利用历史的机遇赚了不少钱，是该转型为民众做点事了。”看来是开发商中少有的良心发现。对于这位开发商自曝内容情况，从网友们反应的情况看，大部分持支持和肯定态度，大部分人认为所言符合事实，反映了当前房地产开发的现状和真实情况。但是，也有网友有不同意见，认为，只是个例，不具代表性，甚至认为都是老黄历，现在情况已经大大转变，没有一点说服力。然而，笔者认为，无论如何，刘姓开发商自曝的内幕中确实有许多是现实情况的写照，更有许多很值得思考，给社会许多警示，很值得高层关注，特别是所言当前房地产政策存在的漏洞和缺陷是符合实际，是非常中肯的，需要高层、决策层尽快完善和修补。
开发商住房开发的成本到底是多少？社会呼吁公开开发成本的声音此起彼伏，但始终无果。刘先生说，开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1／3，包括拿土地，建筑材料，人工费用等。还有1／3是渠道费用，指国家征税及申费用等合理开支，而且还包括了行贿资金等隐性成本。最后1／3就是开发商的利润。而实际上，如果运作得好的话，利润远不止这么多。第一部分的建安成本刚性很强，是合情合理的，而第二部分的各种所谓的渠道费用以及第三部分的开发商利润里面的名堂应该透明和适度公开。特别是行贿成本等应该彻底查清，这不只是关乎一个高房价的民生问题，而且关乎反腐败之大计。开发商30%以上的利润完全是暴利，暴利背后是可怜房奴的血汗钱。
开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下，开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金，房产开发商盖房子是不要钱的，“空手套白狼”。买地可以以土地抵押贷款以及预售款支付，建设由建筑商垫款，开发商就等着销售出去后坐享暴利了。这不由得使笔者再次想起了投资者的《圣经》——《证券分析》、著名投资大师、金融经济学家本杰明-格雷厄姆所言：所有成本都可以通过发行债券、业主垫付、银行贷款支付，开发商可以一文钱不投而获得整个资产，在许多情况下还有大量现金进账。不难想象，整个房地产金融业可谓隐患重重，所有参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识，以至于整个行业日益膨胀，并最终毁于一旦。笔者十分纳闷：取消预售制度为何这样艰难？大幅度提高开发企业资本金标准为何这样阻力重重、难以落实？
“政府出台的政策基本都是为开发商量身定做的。”“政府跟开发商的关系，就像是丈母娘和女婿”。这些话语准确道出了地方政府在高房价中扮演的角色，在对待开发商上的态度。高房价其实是开发商与购房人特别是房奴们的不断博弈后，开发商最终取胜的写照。开发商之所以取胜，一个原因是地方政府与开发商坐在了一条板凳上，成为开发商的后台老板和强大支柱。政策为开发商量身定做，就绝不会顾及普通购房人的利益，房奴就会如雨后春笋般诞生。
“我们保障性住房推出17年了，没有一年真正去执行。”如果17年来，地方政府不只是为开发商量身定做政策，而是稍加倾斜于普通百姓，稍微加快保障性住房建设，就是年年完成保障房建设任务，可以这样说，就将解决许多低收入阶层的住房困难问题，高房价绝对没有现在如此猖狂。
开发商自爆内幕警示我们，应该迅速调整房地产政策。从大的方面讲，迅速解决在住房市场化以后，保障性住房缺位的问题：形成绝大多数百姓依靠政府各类保障性住房解决住房问题；少部分富裕阶层依靠商品房市场解决住房。具体政策调整上，应该把取消预售制度摆上日程；应该大幅度提高开发企业的资本金比例；抑制住房投资投机的力度应该继续加大，信贷政策、税收政策要尽快继续加力。严格打击房地产开发中的形形色色腐败行为，急需重拳出击，急需下猛药、出狠招。

　　

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