牛刀：深圳房价不可能赶上香港的理由

　　

　　2007年我和徐滇庆教授殊死一搏的主要原因，是因为徐教授讲了两个观点，一个是深圳房价两万元钱一点也不贵，一个是深圳房价要和香港看齐。对前一个观点，因为太过量化，倒不怎么好说，而对后一个观点，我认为是根本不可能的。

　　

　　这件事情已经时过境迁，本没有再提的必要，但是，最近一帮高房价的吹鼓手们，借着国家发行货币引起房价上涨之际，又在鼓吹深圳房价要赶上香港，尽管没有看出他们列举什么要赶上香港的理由，但是，以此观点颇能误导市场，扰乱人心。

　　

　　深圳人理解香港往往是表象的，没有几个人能够从香港一百多年的繁荣中，窥见香港社会的价值观，了解香港社会维系经济繁荣的铁的法则。在香港社会抵御东南亚金融风暴的时刻，在动用政府手段与金融炒家搏击时，曾荫权哭了，如果不成功，那么他就有可能成为香港的千古罪人，因为他颠覆了香港一百年来的自由经济体系和香港社会的价值观。

　　

　　香港只是一个城市，香港的房价从单位价格来比是很高，但和人均收入及财富累计相比，一点也不高。2008年，在美国金融海啸的影响下，香港人均GDP仍然达到美元，是深圳的三倍（而且深圳有水分），名列亚洲第六，全球第二十七位。再加上深圳是个移民城市，很多人的财富还没有完成原始积累，而真正有实力的投资人在深圳只有30万，占总人口的2.7%；这个数据在香港是120万，占总人口的22%。

　　

　　以上数据，反映香港社会的财富结构很强，是个比较理想比较典型的橄榄型社会，中产阶层很多，所以，消费很旺。而深圳同中国其他城市一样，财富相对集中，两极分化严重。我不知道自己理解香港社会是否全面，但是，香港很多东西是深圳没有的，这些东西正在形成香港文化，而一种鲜明的文化一旦形成就会成为社会前进的动力和经济繁荣的保证。我不知道深圳30年来，形成了什么文化？

　　

　　维系香港社会价值体系的本质，有很多不为我们所关注，但是实实在在在发挥意想不到的作用。香港曾经有一个大亨，后来成了我们的全国政协副主席，但是，他却不为香港主流社会所认同，为什么？因为香港承继了英国社会贵族传统，沿袭了绅士制度。不管你现在再有钱，也不管你现在有什么举世瞩目的成就，你只要曾经有过污点，你就永远成不了太平绅士，成不了贵族。这样对很多人的投机行为是一个巨大的约束，尤其是对富豪阶层。

　　

　　而深圳呢？只要你有钱肯花钱，不管你以前是否有过案底，进人大进政协都是很简单的事。深圳社会没有一种趋同的价值观，为全社会所认可。深圳的司法体系又比较黑暗，连深圳中院的副院长都锒铛入狱，还有什么比这更加让人怀疑司法公正呢？有钱人的有恃无恐，也就是情有可原了。

　　

　　刚刚讲了香港有120万投资人，很多人的资产都是有资产管理公司基金公司信托投资公司帮助管理。恐怕全球没有几个城市有香港基金经理人更具信托责任，当然，也没有几个城市有香港这样完善的个人征信系统。香港的投机炒作一向很严重，但香港社会并没有发生普遍的欺诈行为，从而在根本上保证了投资人的收益。去年美国的金融海啸，香港120万投资人人均资产缩水1000万，没有谁去追究经理人的责任，因为经理人已经尽了责任。征信系统和信托责任成了香港自由市场经济的精髓。

　　

　　而深圳呢？几乎所有纸的房地产版，都在散布虚假信息，天天在向投资人编织谎言，讲述着房价永远上涨的动人故事。雇托、假按揭已经成了行业性的欺诈行为，整个产业毫无诚信可言。这样的市场只是一个短期的投机性的市场，是不可能支撑房价的长期走好。涨幅越大跌幅越深，基本上成为深圳楼市的典型特征。

　　

　　支撑香港社会发展和经济繁荣的还有一个主要方面，那就是廉政公署。这个问题就没有必要说的那么深，因为深圳的官员财产申登记的制度都建立不起来，去谈香港的廉政公署就根本不好谈。香港官员的腐化堕落曾经比深圳官员现在还要严重，不过像许宗衡这样是少之又少。廉政公署为香港的社会发展和经济繁荣做出了不可磨灭的贡献。

　　

　　这样，我们就看出，绅士制度约束了富豪、信托责任约束了资本、廉政公署约束了官员，构成了香港社会拼力维护的价值体系，支撑着香港的经济繁荣。当然，香港的经济繁荣还有许多可圈可点之处，比方说言论自由、贸易自由等，只是相对深圳来讲，这三个方面更加突出，也树立了港人爱港的信心，支撑了经济的长期繁荣。同样，香港人对持有不动产也是满怀信心，构成了房价长期向好的趋势。

　　

　　而深圳社会缺乏应有的价值观，导致深圳的房价，除了投机，就是短期行为。这一轮的暴涨，其实已经埋下了暴跌的危机。所以，千万不要以香港的单位房价当做深圳房价的参照系，一个缺乏公允价值体系的城市，是个不成熟的城市，未来如何发展还是两可之间的事，因此深圳还谈不上赶上香港，深圳房价也永远不可能和香港看齐。

　　牛刀：地价房价比是高房价狗咬狗的游戏

　　

　　

　　丁峰先生：

　　谈不上指教，你的分析用的是横向对比，但并不能因此而说，“房价的高只是地价高的表象，地价高则是房价高的原因。”这两者本来就是互为因果，是鸡和蛋的关系，而不是什么面包和面粉的关系。在房价的问题上，政府某些部门和开发商已经是蛇鼠一窝，现在斗来斗去充其量只是狗咬狗，胡弄老百姓罢了。中国社会没有必要纠缠这个问题，让他们去咬去。

　　所有有识之士应该面对中国社会的危机，关注我们年轻一代的创业和成长，关注中国社会的未来。眼下最急迫的问题是，为大学毕业生们寻找就业的出路，促使政府关注实体经济的振兴，关注中低收入群体的消费问题，尽可能的减轻普通百姓在经济危机中的苦难。从房价上来讲，泡沫破灭在所难免，在目前这个价位来讲房价的高和低已经没什么实际意义，因为已经大大超越了中低收入群体的可支付能力，只有开发商、银行和炒家在玩，那就让他们玩去。

　　值得欣慰的是，在这一轮房价猛涨中，相对2007年来讲，高位入市的年轻群体占比不大，负债过高的群体不是很多，即使明年面对银行的加息、面对即将来临的减薪和失业，相信扛过这两年应该没问题。我们可以不断揭露市场的事实真相，揭露官商勾结的重重黑幕，客观理性的分析宏观经济走势，引导大家正确评估资产的价格和价值，只要普通百姓不在经济危机中倒下，那就是成功。

　　炒作地价和房价的关系，我看不出有什么意义。最荒唐的是国土资源部，居然还有脸面出来做这样毫无意义的调查，你的两年没开发的土地政府无偿收回，你收回了没有？9070政策你执行了没有？政府机关不去执行政令，却在奢谈什么房价地价比，真是中国民众的悲哀呀。

　　

　　 牛刀

　　附：丁峰先生的原信。

　　牛刀老师，您好！

　　前两天看新闻国土部认为土地不是推动房价的因素，我有几点想法想与您分享，平时我也留意各类社会经济现象，现在从事股权管理和投资管理工作，下面是我的几点粗浅看法，牛刀老师是国内房地产产业界的专家，请牛刀老师多多指教。

　　首先请看最近我留意的几个案例：

　　4月7日，温州多家开发商争夺温州长运集团地块，最后以9亿元、超过底价50%的价格溢价成交，楼面地价达 多元/平方米；4月30日，杭州上城区南山路地块，再次刷新今年来的单价地王纪录，成交楼面地价达多元/平方米。

　　2009年04月30日东方早道，金地溢价八成摘下上海徐泾地块楼面价5579元/㎡，成交价相比地块起始价溢价幅度高达82%。不过，目前地价水平依然低于周边地块一年多以前的成交价。2007年12月，上海锦江国际地产有限公司以万元摘得徐泾镇地块，成交楼板价7032元/平方米。而目前徐泾3号地块周边小高层公寓价格在1万元/平方米左右。地价仅占房价大于50%。

　　2009年5月21日下午，北京市国土资源局二楼。，广渠门外10号地竞拍起始价仅为万元的该地块价已经达到7亿元。富力以超出底价3倍的10.22亿成就了京城新地王，业内人士测算，这块地的楼面地价达每平方米多元，超过最疯狂的2007年万科拿地的楼面地价每平方米多元。北京市土地整理储备中心资料显示，该地块将建设7.25万平方米的住宅，同时将配建5000平方米的廉租房。据有关人士测算，扣除开发商代建的5000平方米廉租房，这块地的楼面地价达.74元/平方米。万科在2007年最疯狂的年代拿下的西大望路27号地，楼面地价也仅为元/平方米。2007年面粉（地价）贵过面包（房价）的场景似乎重现江湖。

　　2009年6月9 日第一财经日道，8日上午，2008年以来厦门市规模最大的土地拍卖会如期举行。成交总价达97.9867亿元人民币。是2008年该市全年成交额的2.3倍！厦门2009G05（湖边水库片区）地块临近厦门环湖里大道，面积为45.274万平方米，挂牌起始价为19.9036亿元，世茂终以30.2亿将它擒入囊中。万科竞得湖边水库片区的另一地块2009G07。该地块挂牌起始价为10.9175亿元，起始楼面价5466.68元/平方米，万科的竞得价为18.3亿元，楼面价为9163.29元/平方米。

　　2009年6月10日网易财经道，广州珠江新城最后一幅住宅地正式出让，经过50轮激烈竞拍，最终以元的楼面地价成交，花落越秀城建，成为珠江新城的新地王。数据显示，目前珠江新城楼面地价最高为元/平方米。该地王已经刷新了最高楼盘地价的记录，仅次于富力地产2007年拿下的广州地王，楼面地价高达1.8万元/平方米的云祥路地块。

　　

　　2009年4月29日任志强博客称，中国土地勘测规划院公布了《2008年全国主要城市地价状况分析告》，其中有两组数据媒体很关注，但却没有媒体将两组数据对比说明看出其中的问题。《第一财经日》关注的是全国商品房均价去年逼近4000元/平方米（实际是3919元/平方米），而《北京青年》则关注的是去年居住用地均价为4625元/平方米。

　　从土地的价格占房价的比重看，如果全国居住用地的价格为4625元/平方米，假定全国平均建设用地的容积率为1：2，则每平方米房价中的土地成本为2312.5元/平方米（实际按统计年鉴中公布的建成区面积计算全国的城镇平均容积率不到1：1），这还仅是居住用地的地价（商业为5118元/平方米，多出493元/平方米）。再按商品房平均销售价格3919元/平方米计算，房价中有2312.5元/平方米的地价，地价占房价的比例高达59%。可见，房价的高只是地价高的表象，地价高则是房价高的原因。

　　我个人对地价与房价的关系有以下几点初步心得与观点：

　　1、根据老百姓自己的亲身感受，地价占房价的比例似乎比23%要多得多，我在上海生活了好几年，眼看着上海的房价这几年翻了两番，在房市火爆时经常听到面粉贵过面包的事情出现。统计局的数据为什么不在房市火爆时进行调查统计？众所周知，自08年以来，中国地价大幅回落，就在近期开发商才开始试探性拿地，在局部区域推升了地价，那么统计局的数据到底以什么时间的数据为标准呢？采取的地价样本是成本价还是市场价呢？我们不得而知。安排国土局来调查，就好像做会计的人给自己审计一样，他们不会自己打自己嘴巴的，肯定是自己给自己辩解。

　　2、统计局拿国外的地价与房价比来说事，我觉得没有可比性。因为国外的地是私有的，自由交易的，因此价格相对很便宜。中国土地是国有垄断的，注定价格畸高。比如说，上海的房价较国外，包括美国的房价绝对价格还要高，毕竟我国人均GDP3000美金，全世界约60多亿人约60万亿GDP，世界人均GDP1万美金，我们还是穷国，房价不应该这么高，当大多数老百姓都买不起房时，那百姓努力工作的价值和意义何在？我们的社会机制是不是出问题了？

　　3、中国的房产市场是一个怪胎，很难拿国外历史情况来参照和分析。原因是以下几点：一是土地的国有绝对垄断；二是世界上绝无仅有的城市化进程：三是中国特殊的集资化买房现象，现在年轻人买房不但用自己和对象的钱，还有双方父母的钱。四是中国人的房子情结，没房子的人找对象都不容易，房子在中国是富有和体面的标志，哪怕是贷很多钱买房也要买，很多人买房关心的是今后工资能不能还贷，房价再高，能还得起就买！这是一种非理性的消费行为，更不用说很多年轻人一步到位第一次买房就非得买大房子了。

　　4、记得电视里新闻发言人说土地红线不是推高房价的原因，决定房价的不是地价，而是市场上的供求关系！看来是自己打了自己嘴巴了——既然决定房价的是供求关系，那么房价高就是因为供应相对少，那为什么不放开土地市场呢？土地是房产工业的原材料，如果全部土地真正能自由交易，没有开发商希望土地变贵，没有哪个开发商再敢囤积土地赚差价，到时土地回归合理价格是必然的趋势。以上内容匆匆而就，请指教！

　　交大南洋：丁峰 上

　　牛刀：开发商不差钱不等于房价不暴跌

　　

　　

　　现在降低了资本金比例，银行又大量发放贷款，开发商不差钱了，房价怎么会降？而且，现在已经有许多开发商开始捂盘了，有房子都不卖，等着涨价呢。这个观点最近比较流行，看似有理，其实不然。

　　开发商受到政府的种种恩惠，自然不差钱。其实，本届政府执政以来，开发商一直就不差钱，因为取消了微利房福利房，市场只有一个渠道可以选择，那就是商品房，你说开发商怎么会差钱呢？全中国的财富、近十年的经济繁荣都为开发商所独享，说开发商差钱无论如何说不过去。

　　但是，开发商不差钱不等于房价就会一直涨，因为房价涨不涨和开发商差不差钱没有多大的关系。2007年927后，房价为什么开始降，当时开发商也不差钱，差的是需求。而房地产的需求有两种，一种是投资性需求，买房子是为了赚钱；还有一种是可支付需求或者说是未发生需求，买房子是为了自己住，是为了消费。怪就怪在这个市场，需求是可以转化的，也就是说后一种需求会转化成前一种需求，这只有发生在房价上涨时期；而前一种需求也会转化成后一种需求，这种情况会发生在房价下跌时期。

　　所以，房价的涨跌和供求关系的转化很有关系。其实，纵观全球各国，房价都是在开发商很有钱时暴跌的。日本房价的暴跌，是因为日本买下了美国的洛克菲勒，那不是一点钱可以买的，不多久日本房价暴跌，回到了30年前。美国房价的暴跌，也不是美国的开发商没有钱，而是钱多的满世界去投资，结果，美国的房价回到了20年前。中国现在也是一样，你看中化方兴，40亿哄抬广渠门，钱多的可以用来烧。

　　钱多是个好事，社会财富增加，经济持续繁荣，焉能不是好事？钱多也是坏事，靠开动印钞机搞出来的钱，与社会财富不对等，这个时候的钱多得就会失去币值应有的诚信，币值失去了诚信，社会的价值体系就会崩溃，而社会价值体系的崩溃是人类的最大灾难，所以，钱多了也是坏事。各国央行都以致力于币值稳定为神圣天职，其目的在于不至于因为币值不稳而导致人类的灾难。当有些经济学家鼓吹全球通胀时，克鲁格曼愤怒斥责：那是一种政治性的欺骗。

　　事实上也是，美元资产缩水50万亿，美国国会仅仅通过加印美钞1万亿，而且是分三次投放，除了3月份投放3000亿外，后7000亿至今没有投放。中国央行加印人民币约为7万亿，已经新增贷款6万亿，所以，人民币多了，股票市值从16万亿，增加到了21万亿，大中城市房价开始暴涨。的确，开发商不差钱。

　　那么，谁差钱呢？承接上面的概念来说，是未发生需求的群体差钱，这个群体越来越庞大时，供求关系就会发生急剧变化，房价越高，需求越少。经济繁荣是为了国计民生，当民生出了问题，也就谈不上国计。那么，因为开发商不差钱，房子就会越造越多；因为老百姓差钱，就越来越无法消费住房。这种供求关系的转化是很有意思的，有房子的人就有越来越多的房子，没有房子的人就无法住上房子。

　　好，我们来换一个话题。房价的涨跌和供求关系的转化很有关系外，主要是与经济增长水平和城市居民收入增长有关。无论我们今年是否能够保八，相对前五年两位数的增长表明，经济增速放缓了。经济增速放缓不要紧，重要的是社会就业率随之下降，今年到现在为止，约有400万大学生还未找到工作，大学生为了找到工作，可能要接受薪水较低的职位，那么，影响的是整个白领阶层的收入，而这个阶层恰恰是未发生需求的主流。这还不要紧，因为中国城市的居住成本相对较高，这几年买房的白领一旦发生收入下降，肯定会影响月供。

　　问题就来了，一方面是居住成本的无休止上涨，一方面是白领群体收入下降，那么，连接业主与银行之间的链条就要断裂。所有的问题就要暴露出来。在经济调整时期发生的债务问题，远远比2007年经济还在上升时期发生的债务问题严重。泡沫的破灭，谁能阻挡？开发商再多的钱有什么用？中国社会目前急需要做的事，就是要促进大学毕业生的就业，努力提高白领阶层的收入。我们的工薪阶层已经大量失业，农民工大量返乡，不能再让白领们失业了。

　　所以，开发商不差钱，并不影响房价的下跌。现在房价的上涨是对经济规律的悖逆，必将受到经济规律的惩罚。