牛刀：疯狂拿地是房价泡沫破灭的先兆

　　

　　感谢广大网友支持和信赖，也感谢广大网友对曹建海、时寒冰和我本人在周日央视录制节目的关注。我想告诉大家的是，这台节目已经成功录制完毕，正在进行后期制作，三周以后播出。节目详细内容在播出前，因与央视的约定，不方便提前披露。

　　

　　不过，我想告诉大家的是，这是我们三剑客的第二次联手论剑。第一次是在 2007年8月25日，通过新浪直播，阐述了我们对中国楼市的看法，激起广大网友的强烈反响，促成了927房贷新政的出台，打破了房价只涨不跌的神话，形成了30年来全国房价的第一个拐点。这一次，我们相信不负众望，借助央视这个巨大的传播平台，再一次将我们对中国经济中国楼市和中国股市的趋势做出我们的判断，抨击强权和腐败，为中国民众争取住的权利。

　　

　　回想起来，这一次论剑的背景和第一次有一点非常相似，那就是同样是疯狂拿地、房价猛涨、各大城市地王此起彼伏的时候。我们考察了上海、北京、深圳、长沙、成都、厦门、大连、杭州等许多城市的2007年的13块地王，到今天为止，有9块或者退地或者重拍或者出让或者还是荒地，有4块尽管在动工，但是，非常缓慢。按国土资源部的规定，两年没有开发的，政府应该无偿收回，遗憾的是，政府的这项政令已经如同一纸空文，政府对民众授予的公权的漠视程度令人发指，其实等同于放弃行使职权，是严重的不作为。

　　

　　同样，我们也不相信，今天的地王在未来两年之内就会被开发，就会有楼盘推向市场。他们玩的只是激发房价上涨的预期、借以哄抬房价的假把戏。不信，我们看看2007年的地王：北辰长沙地王，46亿起拍，北辰以92亿落锤，至今仍然没有一个楼盘推出；上海地王，普陀区长风商务城地块，被一家公司以11.2亿竞拍，后与政府协商退地重拍，还是这家公司以5亿重新拿地，地王变成了地狗；上海南京东路163号地块，苏宁环球以40亿竞拍，楼面价突破8万元，结果呢，悄悄的退回给了上海市政府；万科东莞地王，以资产重组的名义转给了另外一家公司。其他城市的所有地王，均没有在规定的时期内推出楼盘，大量的还是荒地。这就是2007年所谓的地王。

　　

　　今年的地王，可谓更加无耻。按照目前拍出的地王，同样没有一块是符合市场的价格，全部高出正常房价，目的很明显，只是为了哄抬房价。至于两年后是不是会开发，谁也不知道。有可能，有的开发商根本不顾市场实际情况高价拿地根本就不是为了开发，因为他们和政府的关系，照样可以玩弄退地重拍、或者退地的把戏。所以，他们怎么做不要紧，要紧的是蒙骗了许多买房人，一看地价这么高，房价肯定还要涨，结果买家陷入一种非理性的癫狂之中，一生财富可能打水漂漂。

　　

　　很多人不解，今年的地王可都是央企在冲锋陷阵，累累摘冠。其实，看看今年的新增贷款就不难理解，央企有的是钱，他们的钱不是用来为全体国民谋福祉，而是为了进行自谋私利的投机炒作，这才是全体国民最大的悲剧。因为我们没有一种有效的机制，来督促央企的行为。央企最大的股东是国资委，央企本身并不介入炒地行为，而是全资子公司或者上市公司来炒买炒卖，就是发生巨额亏损，也有东家背着，何况，现在正是钱用不完的时候，囤积几块住宅用地，也是不错的选择。

　　

　　但是市场就是市场，透过疯狂的抢地，我们看见的是争做地王的已经失去了理性。而市场一旦失去理性，就总有人来收拾。2007年是927房贷新政，今年很有可能就是对持有多套物业的征收物业税。即使政府毫不作为，也不用担心，泡沫总会破的。疯狂的地王，是房价泡沫累积到很大的一种市场形态，是所有买家均已看得见的泡沫。这种形态的膨胀，就是泡沫破灭的先兆。

　　牛刀：博士不买房就是反腐败

　　

　　看来博士还是很有号召力。不久前，我就我自己的外甥，中国科学院的一位博士买不起房的事写了一篇博客，在网上引起轩然大波。并且，中科院的几位年轻的博士都有一致的看法：房价太高，对经济发展、人才培养和基本民生都没有好处。所谓用高房价来挽救经济实在是把中国经济推向崩溃的边缘。

　　

　　我之所以让外甥不买房，主要是他的每年8万元的收入，与北京的房价的确无法接轨，也缺少起码的想象空间。如果我的姐姐为他交付首期，未来房贷巨大的压力，也会影响他们对科学的追求与向往，影响他们的创新激情。我前天专门去中科院看了一下博士宿舍，有些是二十年前建的房子，尽管面积不大，但是建筑质量没问题，先住着是完全可以，没有必要在房价高位时去做一个高级房奴。

　　

　　从我对这两年房地产市场的内幕的了解程度出发，我也不赞成我自己的外甥这时候买房。抛开房价高不说，最重要的是这两年房地产市场官商勾结已经渗透到各个方面，最可怕的是建筑质量。昨天晚上，央视播放的提高容积率的事，有一点没有说清楚，那就是，容积率是依据城市规划和地质状况而定，前者好说，顶多只是对市容市貌产生不利的影响，而后者是关系到人的生命。

　　

　　我们国家的许多城市的地质勘探，有的是三十年前进行的。当然一般来说地质情况不会发生大的变化，现在容积率的确认，排除城市规划因素就是地质因素。这块地只能建这么多房子，也就是说只能承担这些压力，而开发商买通地方政府官员，就可以把容积率提高一倍，等于在相同的地方地面增加压力一倍以上，这样的房子想不出问题都难。我就碰到过开发商调整容积率后地下河渗水的情况，后来尽管堵漏，但是谁敢保证不会再次渗水？渗水过多，地下情况肯定会发生变化。所以，容积率是不能随意改的。

　　

　　除去上海塌楼和容积率，因为房地产业官商勾结严重，很多容易忽视的建筑质量就被忽视了，而不能忽视的建筑质量也被忽视了，建筑部门对所有的楼盘的检验都是合格，有的甚至还颁发了什么鲁班奖，这一切都是胡弄买房人的。建设部直到前天才被迫承认，中国的住宅建筑质量设计水平是50年。这是天晓得，实际住宅建筑寿命能有30年就不错了。我为什么欣赏中科院20年前建的宿舍，户型设计现在来看肯定有问题，但建筑质量没问题，这才是最重要的。谁能保证这两年建的商品住宅能住20年而不发生建筑质量的事件？谁也不能保证。

　　

　　对中国来讲，垄断的行业容易滋生腐败，而腐败引发行业性的欺诈。不管是中石化，还是房地产最后对老百姓来讲度是一样的。只是房地产的腐败导致的建筑质量下降，更威胁老百姓的生命。全国各地垮了多少桥梁，就有可能倒塌多少楼盘，因为引发这些事故的原因是一样的。所以，我支持我的外甥住中科院的宿舍，而不要在这个非常时期买楼。

　　

　　很多人把高房价的问题仅仅只是看作高房价的问题，在上海塌楼事故没有发生时，还有许多人去买楼，塌楼事故以后，再加上二套房贷首付四成的问题，上海住宅成交量由高峰期的日均成交1500套左右，直接下滑到563套的低点。许多人对住宅质量问题引发的恐惧与日俱增，但是，住宅质量如果还是现在这样，只会越来越差，不是短时期能够纠正的。

　　

　　在全面腐败和行业性欺诈的情况下，作为中国的优秀群体博士们，应该首先改变住宅观念，不要追求产权房，而将住宅消费作为时尚，住宿舍和租房都是值得推崇的方法，等中国社会将住宅开发模式得到改变，将建筑质量监管提高到一个过硬的水平，将民众能够监督官员的行为制度化的时候再说，也只有到那个时候，建筑质量才有可能达到住建部认可的50年的设计水平。