限价房、经济适用房都是怪胎

　　

　　何 必

　　

　　继丰台花乡、东铁匠营等两批限价房地块推出后，七月一日，北京第三批两限房用地开始卖标书。南起朝阳北路，北至幺家店路，西起双桥东路，东到常营东路，这个倒梯字型的地块就是北京新推出的第三块两限房地块。因为面积较大，所以被分成三个组团分开招标。这个地块总建筑面积101万平方米，销售限价为每平方米5900元，是目前推出的三批8个两限房售价最低的。按标书规定，这个地块还将按5%的比例建设4.7万平方米的廉租房，建设完工后由建委以每平方米3400元的价格回购。这个新鲜出炉的限价房地块究竟如何？记者特意去做了实地探访。市民：“收入现在车很多，但是北京是五环外，线路的布局有些还是不太合理。”目前常营附近居民出行主要依靠公交车或私家车，周边有近十个公交线路可通往四惠朝阳公园等地。只是等待间隔较长，大约十多分钟左右，离京城快速和地铁八通线也还有大约十分钟的车程。但限价房块南边紧挨朝阳北路，年内动工的地铁六号线规划中就有常营一站，因此2012年竣工通车之后，将会极大缓解附近居民的出行问题。（字幕：实地探访之：购物）市民：“我觉得还是挺好的，买东西挺方便的。”京客隆，迪亚天天，限价地块周边因为商品房已成规模，因此购物基本能够满足生活必需。银行也有两三家，但面积都比较小。不过记者在走访中发现限价地块周边虽然美容美发，餐饮，房屋中介等服务机构比较多，但却没有一家药店，而且也没有发现公立幼儿园。（字幕：实地探访之：教育医疗）市民：“幼儿园是双语的，一个月1700，没办法，七八百差不多。”“医疗这个差太多了，最近的可能就是管庄医院，但管庄医院还没有急诊，再就是去民航医院去了，达车得二十分钟左右。”在限价地块周边只有一些社区卫生站和私人门诊，民航医院离此地坐公交车需要11站。此次标书中规定这三个地块还将建设商业金融，幼儿园，中小学等配套，但没有建设医疗设施的规划。（字幕：实地探访之：房价）限价地块周边有多个地产项目，其中万象新天地均价已达到9200元，二手房价格也在8200元左右，而刚刚交房的苹果派，二手房价格也在8500上下，紧邻的柏林爱乐项目的二手房成交价也达到了7300元，5900元的限价房价，比周边楼盘均价低了20%左右。因此业内人士分析，根据前两批限价房块推出的经验，这个限价地块的提出也将影响周边房价。北京链家房地产经纪有限公司副总经理金育松：“第二块限价地东铁匠营这边，二手房的均价能达到8500左右，而限价房推出来价格可能在6500以内，这样推出来对当地二手房很快的涨幅有明显的抑制。”北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强：“对开发商也是一个影响，如果周边限价房是6500块一平方，我做这个房子卖九千卖一万，你今后卖给谁？你的市场客户群有多大？他都要考虑。”但业内人士同时表示，因为目前两限房还没有正式进入市场销售，相关购买资格也没有明确和细化，因此两限房地块对新房和二手房市场的影响还仅仅停留在心理层面，很难短期内在稳定房价上起到立竿见影的作用。（2007年7月4日北京电视台《首都经济道》）

　　

　　这已经是北京市推出的第三个限价房地块了。该节目对每个地块的推出、竞标、购买、开发等都做了道，也算是用电视手段对限价房整体状况进行了档案式的记录。

　　

　　这个道，目标瞄准在了新推出地块的配套方面，看看其环境究竟如何。

　　

　　但细心的人还是一眼就能够看出，只是看其地理位置，已经到了五环以外。这个在北京人（当然，要排除那些自主选择在该区域购买商品房的人）心目中有着强烈的被边缘化的地界儿，表明了北京委府提供的带有政策性住房的实质，也就是将这种政策性所对应的就是名副其实的劫贫济富，只要是与政策性住房沾上哪怕一点边儿，就必须接受搬离城市中心区到边远地区居住的条件。

　　

　　而前两批政策性限价地块的情况也差不多，都是位于北京南部的贫民区；而北京的南部一直就形如房地产领域里的飞地，地价与北京其他地区比较起来差得不是一星半点。要不然，北京委府也不会落落大方地将寸土寸金的土地做什么政策性住房项目。

　　

　　如果再看其配套，那就更是问题层出不穷了。当然，这在我们社会主义祖国的首都北京并不是什么新鲜事。从北京最早的经济适用房天通苑、回龙观建成入住到现在近七年的情况看，那里至今还是被人们称之为“睡城”、“死城”、“卧城”，意思是说，无论进去还是出来都难于蜀道，其周边现有的公共及商业设施，与正常规划所应该具备的情况相比，只能用九牛一毛来形容。

　　

　　北京城里有没有政策性住房？有。那是位于北京市区当中著名的贫民区的崇文区广渠门内的廉租房。那个项目入住已经有近10年了。总共多大？800户。作为一个相应建设部号召的面子工程，北京无论如何也要在市区里做这么一个样板，用如此规模的货色来堵住社会上认为北京无视住房困难群体声讨人们的嘴。

　　

　　社会上普遍的看法是，北京市中心区能够进行房地产开放的土地已经荡然无存，新开盘项目只能是渐行渐远。我原先也是如此以为，但目前正在进行的对我自己的祖产的强制性拆迁，使得我彻底打破了过去的成见。虽然北京市三番五次发布要保护古城，但也是三番五次节节败退，中心区委府中饱私囊以及GDP成绩冲动，使得其只能从辖区内土地及其上所附着的房屋打主意。我的祖产位于北京二环路以内的崇文门外，在广渠门和左安门里面，本周那里的拆迁办公室还穷追不舍地让我到那里签协议。这里正在进行的是新世界三期工程。我上次写了相关文字后，著名的北京四合院保护者华新民大姐给我发来邮件，指出我文字中的错误，一是城市土地私有制是1982年才修改的，而不是我写的1949年就修改了；二是北京经租房从来并没有经过什么产权转移，只不过是产权管理的变化，因此，各地落实经租房政策时也都是以委府“退出管理”为名义。

　　

　　其实，北京正在如火如荼强制性拆除古城的，并非仅仅我的祖产那个地方，东城区东四八条强制性拆迁，项目则是中国人寿保险公司。

　　

　　所以说，现在北京中心区里进行的强制性拆迁，也印证了北京中心地带无法建设住宅项目的说法纯属无稽之谈，或者又是委府别有用心制造的烟幕弹。

　　

　　从去年开始，该廉租房项目入住的条件，已经不单单是住房困难了，而且还必须是北京市级以上的劳模。这种做法，一方面反映出将住房困难群体按照政治资本进行区隔的荒唐现实，另一方面更折射出北京住房困难群体之庞大，不得不在原先划定好了的框框之中再行遴选。

　　

　　由是，现在的政策性住房有廉租房、经济适用房和限价房。

　　

　　廉租房供应只能满足需求量的不足1%，凸显出立党为公执政为民的委府所提供的公共品的真实景况。

　　

　　经济适用房呢？从开始时被富人大量购买，到后来的疯抢，也还是表现出住房领域所谓的政策性的确切特质。

　　

　　我去年就写过应该禁止经济适用房上市交易的文字，现在北京市方面明确提出，经济适用房只能被政府回购。换句话说，如果符合条件，可以购买经济适用房，但不能作为商品在市场上自由出售这种住房，要是卖也只能卖给政府。

　　

　　人们都看到，这种规定简直就是脱了裤子放屁：既然都必须从委府手里买，要是卖也只能卖给委府，这中间的房屋所有权实际上不过就是一个地地道道的幻象，或者就是个影子价格，在现实中根本不存在上市自由交易的可能。与其如此，为什么不干脆将经济适用房该做廉租房呢？与现有廉租房相比，无非是将廉租房的入住条件加以区分，用廉租房的不同档次适应不同贫困程度的人群，来替换经济适用房强买强卖的尴尬。

　　

　　不过，要是看到现如今北京的委府就是个利令智昏见钱眼开的货色，也就不足为奇了。这一买一卖当中，有着时间上的区间，其中委府拥有经济适用房购买者的钱款，是不需要付利息的，等于是无偿具备了该住房购买者的大笔财产的占有权和使用权。这么便宜的事，委府能够视若无睹？

　　

　　限价房呢？今年4月24日《上海证券》刊登时寒冰的文章，“限价房四大硬伤为调控雪上加霜”。

　　

　　北京民众期待已久的限价（限制价格、居住面积）商品房终于进入实际操作阶段。据道，北京市限价房的定价原则是：比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%—15%。限价房给很多期待者的第一反应是：“太贵了！”在广州市，限价房给公众的感觉同样是“太贵”。去年8月，广州市国土房管局发布公告称，对位于城郊的广州开发区两块住宅地挂牌拍卖，要求建成90平方米以下中小户型房，房价不得超过6000元/平方米，但该地块周边住宅市场均价不到5000元！

　　

　　限价房是建设部不久前发明出来的一种住房供应形式。按照建设部的构思，限价房的主要任务是满足中低收入家庭自住需求，即解决一部分无能力购买普通商品房、又超过经济适用房购买条件的“夹心层”，从而形成商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。

　　

　　从表面上来看，限价房似乎有利于公众，四个层面的住房供应体系也引人遐想，然而，华美外表掩盖下的则是另一方情形———它可能给受阻的调控政策再套上一个沉重的枷锁：

　　

　　第一，力扛房价。限价房价格是在其周边商品房价格基础上降低10%-15%计算出来的，而目前的商品房价格本身就包含着巨额暴利———开发商与地方政府分享了这份暴利，假如这种定价机制被确定下来，实际上等于变相承认了目前商品房价格的合理性，等于为目前的高房价装上了一个认证标签，在客观上起到了强化商品房价格的作用，如此操作，房市调控还将走向何方？

　　

　　第二，主次颠倒。为什么要把限价房定位于“超过经济适用房购买条件的夹心层”，而不是定位于“超过廉租房条件而买不起经济适用房的夹心层”？这种定位本身就有主次颠倒之嫌，因为目前最迫切需要解决的是低收入者，而不是“超过经济适用房购买条件的夹心层”的住房问题。并且，把本来应该购买经济适用房的人从社会保障体系中拖出来，纳入到商品房供应体系之中，对他们是否公平？

　　

　　第三，削弱调控功能。所谓的限价房仍然是商品房，只不过是相当于在商品房的基础上打八五折或九折（以北京的限价房为标准），这种做法将削弱对房价的调控功能。因为，经济适用房和廉租房供应量的增加，有利于抑制房价过快增长。研究表明，经济适用房或廉租房的供应每增加5%，就会迫使房价下降3%-4%。限价房的推出实际上在挤占经济适用房和廉租房的空间，削弱其调节功能。

　　

　　第四，强化商品房地位。我国房改时的政策框架是：经济适用房承担为普通民众服务的功能、廉租房承担为困难群众服务的功能、商品房承担为高收入渚提供服务的功能。但是，在具体落实过程中，许多地方拒绝建造廉租房；经济适用房在某种程度上被打上商品房的烙印———被定性为带有社会保障性质的商品房，落脚点仍为商品房，许多人根本买不起。在这种情况下，更应该做的是加大廉租房和经济适用房的落实力度，强化政府的责任，而不是继续向商品房靠近———不伦不类的限价房比打上商品房烙印的经济适用房更靠近商品房。

　　

　　限价房的供应看似在构建所谓的“以商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面为主体的住房供应体系”，实际上使处于高价位的商品房的地位得到了强化，而使经济适用房和廉租房的地位受到削弱，这其实是在变相抹杀住房中所包含的公益性特点，弱化乃至规避政府在社会保障方面应当承担的责任。最简单的一个道理是，经济适用房用地是由政府划拨的，政府不能从出地出让中牟利，相关税费收入亦大幅减少，开发商的利润也被限定在3%，而限价房却能让政府和开发商继续牟利，并且是披着所谓社会保障的外衣牟利———限价房的社会保障体现在何处？

　　

　　如果有关部门真的为房价调控着想，真的为广大中低收入者着想，就应该在落实廉租房和经济适用房方面下功夫，而不是弄出华而不实的限价房这种怪胎，为正受到重重阻力和羁绊的房市调控政策雪上加霜。

　　

　　这种说法也许不错。但问题在于，还是在廉租房和经济适用房的区分方面被类似建设部等贪官污吏们给忽悠了。

　　

　　限价房也是委府又一个自作聪明的招数。通过限制房价和限制户型，把开发商挤到了一个近乎无利可图的犄角旮旯，而委府却依然能够从中包赚不赔：土地出让金分文不少，各种税费依然居高不下，却又能从政策性住房保障投入中获取社会舆论的支持，将房价高企的责任悉数推给开发商。

　　

　　而将限价房改为两限房，则更是委府作为强势利益集团向相比之下作为弱势群体的开发商强取豪夺的明显例证。众所周知，同样面积的住宅建设，户型小意味着建筑成本和销售成本增加，委府将如此成本全部由开发商承担，自己却落得个两头落好名利双收。这也是与时俱进的中国特色的委府才能干出来的勾当吧。

　　

　　应该将廉租房与经济适用房合并，这前面已经讨论过了。现在，建设部又弄出了个什么限价房来瞒天过海欺世盗名。委府方面口口声声，如此政策性项目开启有利于抑制房价过快增长。其实，廉租房和经济适用房对于抑制房价的作用也算有目共睹了，北京是最早响应建设部号召加大政策性住房建设投入力度的城市了，而北京的房价已经连续19个月在全国所有城市中位列前三甲，涨幅超过两位数，这也算是政策性投入对于房价的直接作用吧。

　　

　　今年，北京计划（注意，仅仅是计划）廉租房建设面积30万平方米，经济适用房300万平方米，两限房300万平方米。而北京现如今上市交易的一手和二手商品房面积达到1.3亿平方米。用630万平米的政策性投入，试图平抑市场价格，也应该算是杯水车薪了吧，做如此设想的贪官污吏们脑子没进水吧？或者，那帮子脑满肠肥的官员明明知道这是不可能的事，却还要拿出来混淆视听，是不是有故意蒙蔽公众之嫌？

　　

　　所以，建设部做出琳琅满目让人目不暇接的招数，廉租房、经济适用房、限价房（两限房）……试图掩盖委府作为最大的房地产开发商的真实面目，用选择性颇多到了以为可以进入超市自由选购般的五花八门的政策性公共产品来蛊惑人心，掩盖其包赚不赔劫掠国民财富的勾当，通过将房价高企的责任全部推给房地产开发商的卑劣手法转移公众视线，掩盖其自身以暴力（比如强制性拆迁）谋取暴利的确切路径。