黑居易：征收商品房闲置税将是政府救楼市最后杀手锏

　　

　　——兼谈武汉市房产新政与闲置房擦肩而过

　　

　　各地方政府，在中央的掩护下，已经开始大张旗鼓地出台救楼市、救房价的政策了。这些政策，无论是8条，还是18条，其实都大同小异，无外乎是降低房产交易税、住房贷款利率、首付从三成降至二成。其意图是很明显的，即刺激商品房成交量，刺激居民购房。作为二线城市房价涨得最猛的城市，武汉也不紧不慢地出台了一系列的救楼市的政策，也是了无新意。

　　

　　这些政策，已经被无数人讨论过多次，或者说是被骂过多次。黑居易早已在《武汉市第二套房贷政策名存实亡解析》提出了批评。但是，该骂的地方其实远不止这一处，这里还是以武汉市为例来说明。

　　

　　首先，政府救楼市政策的最大受益者是富人，而非穷人。

　　

　　俗话说：“舍不孩子，套不住狼。”可是，平时花钱大手大脚的各级政府在让利问题显示了守财奴的本性。武汉市房产新政规定：

　　

　　别墅及联体别墅住房 仍按4%收取；

　　

　　（别墅类和联体别墅住房除外）契税税率由4%调整为3%。

　　

　　个人购买普通住房的契税税率，从2%调整为1.5%；

　　

　　其中，个人首次购买90平方米及以下的普通住房，税率暂统一下调到1％。

　　

　　如以50万来计算，普通住房所减轻负担也就值2500元而已。但是，据说光谷地区的房价跌了1000元/平米，如购买一套100平米的房子来计算，可以节省5万元。孰大熟小，不是一眼即明吗？别把老百姓当成傻子，这么简单的帐还是会算的。

　　

　　可是即便如此，那2500元的鱼饵也不是随便给的。对于普通住房，房产新政给出了如下苛刻条件：

　　

　　中心城区（七个中心城区、东湖高新技术开发区和武汉经济技术开发区）普通住房应同时满足三个条件：

　　

　　1、住宅小区建筑容积率在1.5（含1.5）以上；

　　

　　2、单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；

　　

　　3、单价7000元/平方米，总价不超过100万元（含100万元）。

　　

　　其它远城区普通住房标准应同时满足三个条件：

　　

　　1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；

　　

　　2、单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；

　　

　　3、单价5700元/平方米，总价不超过80万元（含80万元）。

　　

　　这说明了什么呢？随着这几年的房价疯涨，普通住房的身价也水涨船高了，一般只图个9070中小户型的自住者恐怕要大跌眼镜了，那2500元的施舍可不是随便能得到了。排队靠前的乞丐们才有幸吃到剩下的那点粥。同时，曾经名义上的豪华别墅等商品房，通过这次房产新政成功化身为普通住房，尽管名义上的契税保持4%不变，实际上已经大打折扣了。对比来看，穷人买小房子优惠难了，富人买豪华房更优惠了。其中的机关聪明劲，可真是不一般啊。

　　

　　其次，政府救楼市政策的次受益者是炒房客。

　　

　　房产市场经过十年的的疯狂炒作后，房价翻上了天，而曾经大胆冒险的炒房客也赚翻番了。如今，救楼市的本质仍然是救高房价，炒房客买的多套房子暂时没有急剧缩水的风险了，似乎可以高枕无忧了，开始新一轮的坐收暴利了。其中，最关键的恐怕的是闲置房契税仍然没有出台，因此炒房客现在的日子依然过得很快活。

　　

　　无庸置疑，房价下跌已经成为不可抗拒的潮流，房产市场也已经步入供过于求的时代。早有媒体道，武汉的待售商品房已破13万套大关，并且持续增加。很显然，之所以有这么多的待售商品房，无非是两方面的原因，一是前几年房产投资的高歌猛进，导致建设过度，今明两年正是收获出售年；二是由于大肆炒作投机行为，闲置商品房大量积压（要想知道闲置房有多少，不要看那些捏造数据，只消夜晚时分看看社区的房子有多少是亮的）。这种增加的趋势不可能短期内化解。

　　

　　最后，征收商品房闲置税将是政府救楼市最后杀手锏。

　　

　　早有不少有良知的学者呼吁，仿照欧美国家的法律制度，尽快征收闲置房契税，这样可以避免土地和房子的闲置浪费，有效地平抑房价，实现人民住房基本人权的保障。但是，现在各地方政府救楼市的政策并无意针对闲置房，而是针对新建和待售商品房。中央政府，从全局来考察，目前最担心的是新建商品房不能按照市场时间销售，导致积压，甚至后续工程无法如期进行，会造成严重后果：一是土地被政府没收，这显然是开发商万死不愿看到的局面；二是大量烂尾楼的出现，导致各方利益失衡，甚至引发激烈的社会矛盾。至于空房闲置问题还不是迫在眉睫的问题，稍微缓缓再处理也好，如果同时处理怕失控，引发更大的社会问题。这恐怕是各地方政府为什么不出台征收闲置房契税的重要原因。而且，掌握着大量房产资源的炒房利益者拥有强大的话语权，与房产商坚决站在同一条战壕，互相捍卫彼此的利益，也歪曲了中央政府宏观调控的既定路线。

　　

　　要救活房产市场，只有降价这条路，这是不言自明的道理。只是房产商和地方政府不到黄河心不死，还是绞尽脑汁地想花招避免这条正确的道路。从现实情况来，各地方政府救楼市的结果只会是适得其反，萎靡不振的成交量不仅没有多大的起色，反而一路下行。随着时间的推移（3个月或者半年时间），如果状况不能得到改观（这是必然的），到时候中央政府恐怕不得不使出最后的杀手锏——祭出征收闲置房契税的大旗，到时候炒房客恐怕只有哭爹喊娘的份了。所以，在这半年的缓冲时间内，所有的炒房客也不要和顽固不冥的房产商一样执迷不悟，依然做着坐收渔利的迷梦，否则一损俱损，船翻人亡，划不来。聪明的炒房客，应该是趁着这段时间，赶紧出仓，一了百了，心里清净，不必烦恼。

　　

　　2008.10.30 晚 记

　　

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