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浅谈房地产投资与中国房地产泡沫
浅谈房地产投资与中国房地产泡沫（现阶段非房产购置的良机，房地产泡沫必然破裂）
——顺驳我们的“好同志”任志强“大侠”缺乏最基本理性思维的谬论
2006年5月4日 /yuweiyuwei（yuzhiguo.tianyablog.com）
[笔者按：本文就房地产市场的演化规律与住宅房地产投资的基本方法进行简单探讨，并不揭露房地产、政府与开发商之间的黑幕，也不探讨如商业房产、工业房产等其他房地产投资与宏观经济之间的相关联系。]
有资料显示，全球可计量的财富中有超过1/2的价值是不动产，即房地产。不仅仅是中国人，实际上全世界的人们都认为房地产是有形资产并具有极高的保值价值。那种认为中国人才买房而欧美发达国家的人们更倾向于租房的观点纯属胡说八道，明显又是在国人“劣根性”上做文章。这里还有一个数据说明了这一点，1945年英国用于出租的房地产市场占全国住宅房地产市场的50%，随着中产阶级的兴起，到了1988年这个数字下降到10%，然而随着英国私有化政策的实施贫富差距急剧扩大，这个数字略有回升。因此我们可以断定，如果发达国家有部分人倾向于租房，唯一的可能性就是收入不够高。这种对发达国家消费者或投资者消费或投资倾向的误解，在国内普通大众甚至经济学者中为数颇多。关键原因在于他们往往看到的是流于肤浅的表象，而不是郎咸平先生所强调的“事物的本质”。
人们的天性中有追求安全的倾向，遮风挡雨的不动产自然在心理学意义上就提供了这么一种天然的自以为可以保证经济安全的投资。
房地产市场并不是人们天性所至的那样可以只升不降（“大侠”任志强语。笔者经常在一些电视访谈中看到这位“大侠”唾沫横飞、夸夸其谈，其实他的很多言论是漏洞百出、逻辑混乱，只是不清楚是其他嘉宾太~~~为了保持自身的儒雅形象还是表现出自己深藏不露，很少能够从正面给予直接的反驳，甚至连点底气都没有。看得笔者是怒从胆边生，这些思维错乱的张狂无比的谬论居然也能登堂入室？任总是不是和一些经济专家与企业大亨一样有强硬的后台与政府背景？他太敢大放厥词，太嚣张，公然颠覆人类最基本的理性思维逻辑。在中国这个特殊的大环境中，笔者不得不对任大侠的家庭背景细细揣测一番。如果任总仅凭这种思维水准就可以做上国内顶级房地产公司的老总职位，对于这一点笔者就更加怀疑其家族背景与政府后台，更为中国的社会、文化、经济与政府环境再一次地感到无比的悲怆与伤感！这些节目如果给国外的金融与房地产专家看了真是笑话我中华无人，尽出些风子与沙子，口吐些毫无最基本理性与逻辑的谎言与谬论？我们任总能不能搞点有深度的数据分析，如OLS模型、残差分析、结构模型、时间序列分析等，实在不济找几个专家做点横截面分析也行啊，这点小钱都舍不得花吗，太没胆识与气魄！！任大侠不要尽作些简单的肤浅的明显容易遭到反驳的思维混乱的判断。要胡说八道就拿点吓唬吓唬人的东西出来，拜托！！）恰恰相反的是，房地产价格不仅仅可以下跌，而且可以狠狠地如自由落体一般的速度下跌，比如若干年前的日本、香港与中国海南、珠海等地。
有一个基本的常识，房地产既可以算成是耐用品，又可以算做是一种金融产品，同时具有耐用品与金融产品的特征。有些人可能会争辩，如果我购置的是自住房，那么房地产就只是耐用品了？实际上，在经济学上有一个名词，叫做“隐含租金”，也就是说即使你购置的房地产是自主的，其实是相当于把这套购置的住宅租给自己，至于租金的高低估算则类似于项目投资中ß值的估算方法，以租赁市场中同质房产的租金来做衡量。因此，对于房地产投资来说，最主要的还是金融资产投资的特征。
我们先来看一个公认的，经过无数数据分析与检验后的一个关于投资风险分级的普遍结论。在投资中，各种投资品的风险排序是这样：古玩字画<黄金<国库券<公司债券<房地产<国内股票<境外股票<风险投资。很明显，房地产投资的风险仅低于股票，但高于企业债券、国债与黄金等，或者说房地产在所有的投资品中风险中等偏上，并接近于股票投资风险。
债券价格可以下降，股票价格可以下降，房地产价格可以下降那是太正常不过了，简直是无须证明的公理。不知道哪个混蛋在鼓吹从历史上来看房地产价格只上升不下降，估计他连啥叫历史都没搞清楚，有没有点基本的理性，简直像条狗一样乱吠乱咬。
与股票、债券等其他金融资产一样，房地产价格最关键的是预期。任何金融资产包括房地产都有一种内在价值。这种内在价值是由该项资产在未来可能带来的现金流入所决定。我们不妨看下面一个公式：
房地产现期的价格P=D1/（1+r）+D2/（1+r）2+ D3/（1+r）3+ D2/（1+r）3+……+ Dk/（1+r）k
其中Di为每年房产出租租金，如果是自住房那就是隐含租金。r表示实际的市场利率，P是该房产现在的实际价值。早就有人通过这个计算公式得出目前住宅房的价格远远超出其内在价值，这里还没有考虑国内房地产只具有使用权，而最终的所有权是属于国家的因素。
注意一点，在发达国家，房地产行业的投资回率低于资本市场投资回率。毕竟他们没有我们这样的官僚、商人与媒体紧密勾结精诚合作的古怪体制。
对于内在价值P的计算实际上主要是预期的作用，对于未来实际利率r的预期与未来房产租金Di的预期。房地产开发商与政府、舆论一起造成一种舆论环境，大肆宣扬由于人口增长与中国城市化等原因，在他们所宣扬的未来市场供小于求的情况下，再考虑到通货膨胀的因素，房产市场仍然保持迅猛上升的势头，这样房地产租金的预期就比较高，人们总是担心突然有一天租金上涨到无法忍受的地步将会沦落街头。
从心理学的角度看，人们总是被一些绘声绘色、形象生动的故事所打动，房地产开发商与政府正是通过这种方式对人们心理的影响造成一种似乎立刻购房才识最理性决策的印象。
理性看来，并非如此。绝大部分购置房产的人都不可能一次性购买，而是按揭分期付款购买。至于那种有能力一次性购买并且并非房地产的业内人士，房地产市场的波动对他们来说是小case，并不是影响其生活品质的大事，如一些政府官僚（给官僚或其子弟亲戚赠送住宅是常用的行贿手段之一）、大企业家等。
我们根据按揭购房的思路，可以根据初等数学中的递推方程推导出这样的计算公式：
月还款额=贷款总额*贷款月利率*（1+贷款月利率）贷款总月数/[（1+贷款月利率）贷款总月数-1]
这里补充一句，根据我国目前的住宅分期付款的各种利率与税收的规定，可以计算得出如果要按揭购房的话，那么按揭期选择在5年或5年以下相对合算，高于6年甚至超过10年所付金额的现值就会大大提高。当然能够在5年内按揭购房的人毕竟也是少数。
在按月计算的情况下，前面所述的房产内在价值公式中的r就是月利率，相当于年利率/12，上述公式中的Di就是月还款金额。
我们不妨假定一个人无论现在买房还是将来买房一生所赚取的收入是一个恒定的量I（incoming），那么很显然，相对而言，根据上面的公式，我们可以得出众所周知的结论，就是在阶段买房不如租房。也许一些人会认为，买房子是一种投资，是将现在的消费延迟到将来。拜托，为什么一般认为购置黄金首饰不是投资而是消费呢？和房地产投资是一样的道理，黄金首饰的价格居然是相同分量的金条价格的2倍左右。只要价格水平没有上升2倍，那么黄金首饰的投资作用就可以忽略不计，这里还没有考虑投资的时间价值与黄金市场波动的风险价值问题。
对于人口与城市化导致房价只升不降的问题更是一戳就破的纸糊的谎言。对于人口问题，从我国目前的教育系统就可以分析出结果。我国各个年龄层次的青少年由于计划生育政策的影响随着年龄层次的降低明显呈现逐渐下降的态势。一个直观的例子就是，在2006年读初中的这批学生数量明显就少于目前就读高中的学生数量。由此，我们可以推测，5年之后的高等教育市场将会迎来一次大盘整的阶段，不敢保证现在的很多高等学校会不会像现在的很多小学一样撤消、合并或缩减规模（downsizing）。而10年之后，随着数量越来越少的这么一批人进入购房市场，房地产的需求将会大大降低。
我们再来看城市化的问题。城市化不是一个简单的静态或者政府主导的过程，而是一个动态的逐渐自演化的过程。某个混蛋鼓吹富人住好房，穷人住烂房或者是租用廉价公寓。事实上，房地产市场的兴旺与否与民众收入水平有着莫大的关系。
根据其他国家房地产市场经验数据进行统计分析可知，当经济繁荣、民众收入水平上升时，房地产市场也随之繁荣，价格也竹子开花节节高。毕竟购房主力军是中等收入的人口，大约占整个居民人口的70~90%。而我国居民的收入水平一直徘徊不前，甚至有所回落。虚弱的购买能力无法长期持续支撑泡沫虚增的房地产市场。
城市化的进程与工业化的进程是相辅相成的。我国工业化进程从某种角度来看，20多年来是逆工业化过程。我们尚且不谈进城农民的收入能否达到可以买房的问题。即使广大进城农民有首付的能力（笔者觉得这个假设会令人感到诧异，因为绝大多数民工收入微薄，实在不太可能在城市即使是城市远郊购房。少数幸运儿另当别论。记得有个笑话是说，一亿个人选择投资组合和一亿只猴子选择的最终结果的概率分布是相似的。根据大数定律，应该符合对数正态分布。），而他们所处的行业一旦有些风吹草动，又将是负翁成片。所谓城市化进程会在长期内提高房地产价格的臆语，无异于是痴人说梦。按照国家城市化发展规划，城市化主要是建设中小城镇，那么根据笔者的推断，在内地中小城镇的房价大约在500~1000左右，如果考虑到政府补贴的因素，这种类型的住房需要并不会对城市房地产市场产生什么很强的拉动作用。简单一句话，可以忽略不计。
我们即使退一万步，农民兄弟都进城买房，最终形成的局面是区域广大、人口众多的贫民窟中星星点点点缀着一些少数高档住宅区。这在发达国家的历史与现代不发达或中等发达资本主义国家如印度、巴西等，已经成为一种看的见的活生生的例子。在这些城市中，治安状况恶劣，黑社会成群，打手妓女成片，整个城市处于一种无序状态，我想任何国人都不愿意看到这种畸形的“国际大都市”。从房地产市场来说，这种区域的房价又怎么能够具有投资价值呢？很自然，这种贫民窟形式的房产价格绝对不会像某些混蛋企业家们一样所陈述得那样只升不降。
谈到这里，笔者不得不区分一下房地产的名义价格与实际价格。很显然，名义价格是完全可以一直上涨的。这里就引出这么一个问题——通货膨胀率（不仅包括消费品还包括原材料、资产等价格）企高会让房地产升值吗？
如果通货膨胀率为π，名义利率为r0实际利率r根据这个公式r=（r0-π）/（1+π）。在这种情况下我们就要考虑三个因素，第一每期还贷利率的提高程度（我国按揭的贷款利率主要是浮动利率，贷款利率随着市场利率的变动而变动），第二实际利率的变化程度，第三民众名义收入的变动程度。
如果通货膨胀持续进行，名义利率与住房贷款利率也相应发生变化，前文所述公式中的分子与分母同时发生变化，无法断言某房产的内在价值会提高，应该是有可能提高也有可能下降。同时，如果民众名义收入水平的提高速度赶不上通货膨胀率，那么居民实际收入其实是下降的，相应地由于居民收入水平的下降，反而会导致房地产市场更是雪上加霜。由此可见，通货膨胀并不仅仅由于投资的替代效应发生作用，收入效应的作用也很强。甚至很多时候都无法简单判断，最终的结果是否提高了房地产价值。
同时，我们还要注意到，房地产和金钱和证券不同，房地产的流动性很差，一旦房价相对于居民收入高到一定程度就会有价无市，或者换句话说是市场萎缩。考虑到这一点，房地产市场风险会更高。
很多人认为，由于欧美发达国家的房地产价格节节攀升，因此国内房地产价格即使有泡沫也属正常，毕竟是和国际接轨（改革啊，与国际接轨啊，多少罪恶假汝之手！）。实际上，在国外房地产界有一个公认的规则，那就是：国与国的房地产市场之间相关性很低甚至是无关。简单的说就是，国内房地产价格的升降与国外任何一个国家房地产价格的升降没有关系，每个国家的房地产市场都是独立演进的。
房地产市场一个很重要的特征是非有效市场，也就是说房地产价格的波动并不是服从随机变化的，或者更简单的是并不是如同证券市场那样的弱有效市场。举一个很简单的例子，任何一处的房地产其信息对于开发者与购买者来说都是不对称的。股票市场有信息披露制度，各个上市公司需要定期发布公司财务状况。而马路上任何一处的房产，你都无法通过公开渠道获得其准确的各方面的信息。
既然房地产市场不是有效的，那么房地产未来价格的变化必然受到过去与现在价格的影响。国外投资大师们已经发现并分析总结出房地产市场的周期性波动现象。
这种波动可以分为两种周期，一种是房地产的大循环周期，另一种是大循环中的小循环周期。在价格上涨阶段，房地产市场的供需趋势明显地不能支撑价格的时候，这种房产价格下降与供需产生矛盾的先后来到的时间还有一定的间隔，也就是说即使供应远超过有效需求（有购买的欲望并且买得起的需求）的时候，房产价格仍然会持续上涨一个时期。目前我国的房地产市场正处于这个阶段，如果在这个阶段进行房地产投资无论投机或自住的话，都是在错误的时间用错误的价格购买房产，最终的结果就是被牢牢套住，唯一的解脱方法就是等待下一个上升周期的来临，不幸的是这种周期一般都是以10年为一个计量单位，您就慢慢地煎熬吧。
反过来，当实际价格相对下跌到一个低谷的时候，供应远小于有效需求的时候，房产价格也需要一段时间才能够上涨。然而，当房价上涨到一定程度，房产购买者信心被树立起来之后，往往会导致房产价格虚高。
在这个阶段，政府往往会采取提高利率/增加税收等一系列措施，试图平抑房价。房产行业周期达到顶峰时有一个非常重要的特征是处于政府上调利率的阶段。由于前面所述的房产周期中的延迟效应、建筑行业本身的时间延滞效应以及政府官僚的人为因素，导致房价在短期内高企不下。这种房价上升的过程并不是正常的随机波动的过程，而是正反馈机制下的非理性繁荣过程。
亚洲金融危机的始作俑者索罗斯在其所著的《开放社会——改革全球资本主义》中是这样描述这个非理性繁荣的周期：“我把历史解释成一个反射过程，在这个过程中，参与者带有偏见的决策与一个超出他们理解力的现实相互影响。这种相互影响能够自我加强或自我矫正。一个自我加强的过程不可能永远持续下去而不受到现实世界极限的制约，但它却可以持续足够久远，以至于给现实世界带来重大的变化。当它不能朝着原有的方向发展下去时，就会进入一个相反方向的自我加强过程。”
在现实中，房地产市场处于上升期时往往具有一种放大机制。因为过去的价格增长增强投资者的信心与期望，这些投资者又进一步地哄抬股价以吸引更多的投资者，这种循环不断进行下去，造成一种过激反应。从心理学角度来看这种现象就是，人们在任何领域获得成功之后，总会有一种自然倾向，采取行动来求得更大的成功，并不断继续下去。
在这种情况下，最初的价格上涨导致了更高的价格上涨，因为通过投资者需求的增加，最初价格上涨的结果又反馈到更高的价格中去。第二轮的价格上涨又反馈到第三轮中，接着反馈到第四轮，依次类推。最初的价格上涨的诱发因素被放大很多倍。一旦需求在某个时刻达到顶点后，整个泡沫瞬时崩溃。这就是房地产泡沫形成的原因。
正如凯恩斯所说，繁荣已耗尽其本身，不过是延迟衰退到来的时间而已。房地产泡沫的基本判断方法
我们怎么才能够判断房产市场是否处于这种危险的境地呢？
一般来说，在房地产行业有一个基本法则，在一个可持续发展的健康市场中，中等价位的住房是普通人人年均收入的3~5倍，联合国的数据是5倍，发达国家在3~4倍左右。请注意，首先是个人收入而不是家庭收入，其次注意这个联合国的数据可不是“国际人权宣言”一般的虚无缥缈，而是实实在在的经验数据归纳。经验告诉我们无论发达国家还是发展中国家一旦房价收入比超过5：1，房价的下跌那几乎是必然的，没有任何政府与集团可以阻止，中国也不例外（笔者从不相信所谓的搞懂中国经济就可以获得诺贝尔经济学奖这种谬论，中国经济一点都不特殊，在人类智力所及的理性分析范畴之内）。还有一个经验数据是这样，一旦房价收入比超过4.5：1，绝大部分的在没有卖掉原先住房的第一次购房者与中低收入家庭基本是购房无望也无力。我国的房价收入比一般都是超过8.3以上，在一些地方甚至高大12~15：1。
我国现实情况的通货膨胀往往是掠夺民众，普通人的实际收入反而下降，在这种情况下，房价收入比更会进一步地提高。市场越来越迈向崩溃的边缘。
另一个关键的参数是空置率。所谓空置率就是（新建住宅的空置面积+存量房的空置面积）/房屋总量*100%。空置率反映需求的强度，一般来说，房屋空置率5%属于正常，超过10%为严重空置。我国的空置率已达到23%以上，因此我们可以断定伴随着投资泡沫房产市场正酝酿着越来越大的泡沫。
还有一些判断的指标，但笔者没有这些指标的确切数据，根据笔者推测，这些指标的最终计算结果应该也可以证明房地产市场泡沫必将走向崩溃是毫无疑问的，即使政府抗市的力量再强大，也是无法阻挡经济自身的运行规律的，更何况是占到全球实体价值的一半以上的房产市场。
期待我们的经济在烈火中重生，只有房产市场彻底崩溃、泡沫挤干、一切重新开始之后，我们的经济体才能重新焕发出勃勃生机。对于我们个人来说，中国又将是一个处处充满个人奋斗机会的乐土。
——顺驳我们的“好同志”任志强“大侠”缺乏最基本理性思维的谬论
2006年5月4日 /yuweiyuwei（yuzhiguo.tianyablog.com）
[笔者按：本文就房地产市场的演化规律与住宅房地产投资的基本方法进行简单探讨，并不揭露房地产、政府与开发商之间的黑幕，也不探讨如商业房产、工业房产等其他房地产投资与宏观经济之间的相关联系。]
有资料显示，全球可计量的财富中有超过1/2的价值是不动产，即房地产。不仅仅是中国人，实际上全世界的人们都认为房地产是有形资产并具有极高的保值价值。那种认为中国人才买房而欧美发达国家的人们更倾向于租房的观点纯属胡说八道，明显又是在国人“劣根性”上做文章。这里还有一个数据说明了这一点，1945年英国用于出租的房地产市场占全国住宅房地产市场的50%，随着中产阶级的兴起，到了1988年这个数字下降到10%，然而随着英国私有化政策的实施贫富差距急剧扩大，这个数字略有回升。因此我们可以断定，如果发达国家有部分人倾向于租房，唯一的可能性就是收入不够高。这种对发达国家消费者或投资者消费或投资倾向的误解，在国内普通大众甚至经济学者中为数颇多。关键原因在于他们往往看到的是流于肤浅的表象，而不是郎咸平先生所强调的“事物的本质”。
人们的天性中有追求安全的倾向，遮风挡雨的不动产自然在心理学意义上就提供了这么一种天然的自以为可以保证经济安全的投资。
房地产市场并不是人们天性所至的那样可以只升不降（“大侠”任志强语。笔者经常在一些电视访谈中看到这位“大侠”唾沫横飞、夸夸其谈，其实他的很多言论是漏洞百出、逻辑混乱，只是不清楚是其他嘉宾太~~~为了保持自身的儒雅形象还是表现出自己深藏不露，很少能够从正面给予直接的反驳，甚至连点底气都没有。看得笔者是怒从胆边生，这些思维错乱的张狂无比的谬论居然也能登堂入室？任总是不是和一些经济专家与企业大亨一样有强硬的后台与政府背景？他太敢大放厥词，太嚣张，公然颠覆人类最基本的理性思维逻辑。在中国这个特殊的大环境中，笔者不得不对任大侠的家庭背景细细揣测一番。如果任总仅凭这种思维水准就可以做上国内顶级房地产公司的老总职位，对于这一点笔者就更加怀疑其家族背景与政府后台，更为中国的社会、文化、经济与政府环境再一次地感到无比的悲怆与伤感！这些节目如果给国外的金融与房地产专家看了真是笑话我中华无人，尽出些风子与沙子，口吐些毫无最基本理性与逻辑的谎言与谬论？我们任总能不能搞点有深度的数据分析，如OLS模型、残差分析、结构模型、时间序列分析等，实在不济找几个专家做点横截面分析也行啊，这点小钱都舍不得花吗，太没胆识与气魄！！任大侠不要尽作些简单的肤浅的明显容易遭到反驳的思维混乱的判断。要胡说八道就拿点吓唬吓唬人的东西出来，拜托！！）恰恰相反的是，房地产价格不仅仅可以下跌，而且可以狠狠地如自由落体一般的速度下跌，比如若干年前的日本、香港与中国海南、珠海等地。
有一个基本的常识，房地产既可以算成是耐用品，又可以算做是一种金融产品，同时具有耐用品与金融产品的特征。有些人可能会争辩，如果我购置的是自住房，那么房地产就只是耐用品了？实际上，在经济学上有一个名词，叫做“隐含租金”，也就是说即使你购置的房地产是自主的，其实是相当于把这套购置的住宅租给自己，至于租金的高低估算则类似于项目投资中ß值的估算方法，以租赁市场中同质房产的租金来做衡量。因此，对于房地产投资来说，最主要的还是金融资产投资的特征。
我们先来看一个公认的，经过无数数据分析与检验后的一个关于投资风险分级的普遍结论。在投资中，各种投资品的风险排序是这样：古玩字画<黄金<国库券<公司债券<房地产<国内股票<境外股票<风险投资。很明显，房地产投资的风险仅低于股票，但高于企业债券、国债与黄金等，或者说房地产在所有的投资品中风险中等偏上，并接近于股票投资风险。
债券价格可以下降，股票价格可以下降，房地产价格可以下降那是太正常不过了，简直是无须证明的公理。不知道哪个混蛋在鼓吹从历史上来看房地产价格只上升不下降，估计他连啥叫历史都没搞清楚，有没有点基本的理性，简直像条狗一样乱吠乱咬。
与股票、债券等其他金融资产一样，房地产价格最关键的是预期。任何金融资产包括房地产都有一种内在价值。这种内在价值是由该项资产在未来可能带来的现金流入所决定。我们不妨看下面一个公式：
房地产现期的价格P=D1/（1+r）+D2/（1+r）2+ D3/（1+r）3+ D2/（1+r）3+……+ Dk/（1+r）k
其中Di为每年房产出租租金，如果是自住房那就是隐含租金。r表示实际的市场利率，P是该房产现在的实际价值。早就有人通过这个计算公式得出目前住宅房的价格远远超出其内在价值，这里还没有考虑国内房地产只具有使用权，而最终的所有权是属于国家的因素。
注意一点，在发达国家，房地产行业的投资回率低于资本市场投资回率。毕竟他们没有我们这样的官僚、商人与媒体紧密勾结精诚合作的古怪体制。
对于内在价值P的计算实际上主要是预期的作用，对于未来实际利率r的预期与未来房产租金Di的预期。房地产开发商与政府、舆论一起造成一种舆论环境，大肆宣扬由于人口增长与中国城市化等原因，在他们所宣扬的未来市场供小于求的情况下，再考虑到通货膨胀的因素，房产市场仍然保持迅猛上升的势头，这样房地产租金的预期就比较高，人们总是担心突然有一天租金上涨到无法忍受的地步将会沦落街头。
从心理学的角度看，人们总是被一些绘声绘色、形象生动的故事所打动，房地产开发商与政府正是通过这种方式对人们心理的影响造成一种似乎立刻购房才识最理性决策的印象。
理性看来，并非如此。绝大部分购置房产的人都不可能一次性购买，而是按揭分期付款购买。至于那种有能力一次性购买并且并非房地产的业内人士，房地产市场的波动对他们来说是小case，并不是影响其生活品质的大事，如一些政府官僚（给官僚或其子弟亲戚赠送住宅是常用的行贿手段之一）、大企业家等。
我们根据按揭购房的思路，可以根据初等数学中的递推方程推导出这样的计算公式：
月还款额=贷款总额*贷款月利率*（1+贷款月利率）贷款总月数/[（1+贷款月利率）贷款总月数-1]
这里补充一句，根据我国目前的住宅分期付款的各种利率与税收的规定，可以计算得出如果要按揭购房的话，那么按揭期选择在5年或5年以下相对合算，高于6年甚至超过10年所付金额的现值就会大大提高。当然能够在5年内按揭购房的人毕竟也是少数。
在按月计算的情况下，前面所述的房产内在价值公式中的r就是月利率，相当于年利率/12，上述公式中的Di就是月还款金额。
我们不妨假定一个人无论现在买房还是将来买房一生所赚取的收入是一个恒定的量I（incoming），那么很显然，相对而言，根据上面的公式，我们可以得出众所周知的结论，就是在阶段买房不如租房。也许一些人会认为，买房子是一种投资，是将现在的消费延迟到将来。拜托，为什么一般认为购置黄金首饰不是投资而是消费呢？和房地产投资是一样的道理，黄金首饰的价格居然是相同分量的金条价格的2倍左右。只要价格水平没有上升2倍，那么黄金首饰的投资作用就可以忽略不计，这里还没有考虑投资的时间价值与黄金市场波动的风险价值问题。
对于人口与城市化导致房价只升不降的问题更是一戳就破的纸糊的谎言。对于人口问题，从我国目前的教育系统就可以分析出结果。我国各个年龄层次的青少年由于计划生育政策的影响随着年龄层次的降低明显呈现逐渐下降的态势。一个直观的例子就是，在2006年读初中的这批学生数量明显就少于目前就读高中的学生数量。由此，我们可以推测，5年之后的高等教育市场将会迎来一次大盘整的阶段，不敢保证现在的很多高等学校会不会像现在的很多小学一样撤消、合并或缩减规模（downsizing）。而10年之后，随着数量越来越少的这么一批人进入购房市场，房地产的需求将会大大降低。
我们再来看城市化的问题。城市化不是一个简单的静态或者政府主导的过程，而是一个动态的逐渐自演化的过程。某个混蛋鼓吹富人住好房，穷人住烂房或者是租用廉价公寓。事实上，房地产市场的兴旺与否与民众收入水平有着莫大的关系。
根据其他国家房地产市场经验数据进行统计分析可知，当经济繁荣、民众收入水平上升时，房地产市场也随之繁荣，价格也竹子开花节节高。毕竟购房主力军是中等收入的人口，大约占整个居民人口的70~90%。而我国居民的收入水平一直徘徊不前，甚至有所回落。虚弱的购买能力无法长期持续支撑泡沫虚增的房地产市场。
城市化的进程与工业化的进程是相辅相成的。我国工业化进程从某种角度来看，20多年来是逆工业化过程。我们尚且不谈进城农民的收入能否达到可以买房的问题。即使广大进城农民有首付的能力（笔者觉得这个假设会令人感到诧异，因为绝大多数民工收入微薄，实在不太可能在城市即使是城市远郊购房。少数幸运儿另当别论。记得有个笑话是说，一亿个人选择投资组合和一亿只猴子选择的最终结果的概率分布是相似的。根据大数定律，应该符合对数正态分布。），而他们所处的行业一旦有些风吹草动，又将是负翁成片。所谓城市化进程会在长期内提高房地产价格的臆语，无异于是痴人说梦。按照国家城市化发展规划，城市化主要是建设中小城镇，那么根据笔者的推断，在内地中小城镇的房价大约在500~1000左右，如果考虑到政府补贴的因素，这种类型的住房需要并不会对城市房地产市场产生什么很强的拉动作用。简单一句话，可以忽略不计。
我们即使退一万步，农民兄弟都进城买房，最终形成的局面是区域广大、人口众多的贫民窟中星星点点点缀着一些少数高档住宅区。这在发达国家的历史与现代不发达或中等发达资本主义国家如印度、巴西等，已经成为一种看的见的活生生的例子。在这些城市中，治安状况恶劣，黑社会成群，打手妓女成片，整个城市处于一种无序状态，我想任何国人都不愿意看到这种畸形的“国际大都市”。从房地产市场来说，这种区域的房价又怎么能够具有投资价值呢？很自然，这种贫民窟形式的房产价格绝对不会像某些混蛋企业家们一样所陈述得那样只升不降。
谈到这里，笔者不得不区分一下房地产的名义价格与实际价格。很显然，名义价格是完全可以一直上涨的。这里就引出这么一个问题——通货膨胀率（不仅包括消费品还包括原材料、资产等价格）企高会让房地产升值吗？
如果通货膨胀率为π，名义利率为r0实际利率r根据这个公式r=（r0-π）/（1+π）。在这种情况下我们就要考虑三个因素，第一每期还贷利率的提高程度（我国按揭的贷款利率主要是浮动利率，贷款利率随着市场利率的变动而变动），第二实际利率的变化程度，第三民众名义收入的变动程度。
如果通货膨胀持续进行，名义利率与住房贷款利率也相应发生变化，前文所述公式中的分子与分母同时发生变化，无法断言某房产的内在价值会提高，应该是有可能提高也有可能下降。同时，如果民众名义收入水平的提高速度赶不上通货膨胀率，那么居民实际收入其实是下降的，相应地由于居民收入水平的下降，反而会导致房地产市场更是雪上加霜。由此可见，通货膨胀并不仅仅由于投资的替代效应发生作用，收入效应的作用也很强。甚至很多时候都无法简单判断，最终的结果是否提高了房地产价值。
同时，我们还要注意到，房地产和金钱和证券不同，房地产的流动性很差，一旦房价相对于居民收入高到一定程度就会有价无市，或者换句话说是市场萎缩。考虑到这一点，房地产市场风险会更高。
很多人认为，由于欧美发达国家的房地产价格节节攀升，因此国内房地产价格即使有泡沫也属正常，毕竟是和国际接轨（改革啊，与国际接轨啊，多少罪恶假汝之手！）。实际上，在国外房地产界有一个公认的规则，那就是：国与国的房地产市场之间相关性很低甚至是无关。简单的说就是，国内房地产价格的升降与国外任何一个国家房地产价格的升降没有关系，每个国家的房地产市场都是独立演进的。
房地产市场一个很重要的特征是非有效市场，也就是说房地产价格的波动并不是服从随机变化的，或者更简单的是并不是如同证券市场那样的弱有效市场。举一个很简单的例子，任何一处的房地产其信息对于开发者与购买者来说都是不对称的。股票市场有信息披露制度，各个上市公司需要定期发布公司财务状况。而马路上任何一处的房产，你都无法通过公开渠道获得其准确的各方面的信息。
既然房地产市场不是有效的，那么房地产未来价格的变化必然受到过去与现在价格的影响。国外投资大师们已经发现并分析总结出房地产市场的周期性波动现象。
这种波动可以分为两种周期，一种是房地产的大循环周期，另一种是大循环中的小循环周期。在价格上涨阶段，房地产市场的供需趋势明显地不能支撑价格的时候，这种房产价格下降与供需产生矛盾的先后来到的时间还有一定的间隔，也就是说即使供应远超过有效需求（有购买的欲望并且买得起的需求）的时候，房产价格仍然会持续上涨一个时期。目前我国的房地产市场正处于这个阶段，如果在这个阶段进行房地产投资无论投机或自住的话，都是在错误的时间用错误的价格购买房产，最终的结果就是被牢牢套住，唯一的解脱方法就是等待下一个上升周期的来临，不幸的是这种周期一般都是以10年为一个计量单位，您就慢慢地煎熬吧。
反过来，当实际价格相对下跌到一个低谷的时候，供应远小于有效需求的时候，房产价格也需要一段时间才能够上涨。然而，当房价上涨到一定程度，房产购买者信心被树立起来之后，往往会导致房产价格虚高。
在这个阶段，政府往往会采取提高利率/增加税收等一系列措施，试图平抑房价。房产行业周期达到顶峰时有一个非常重要的特征是处于政府上调利率的阶段。由于前面所述的房产周期中的延迟效应、建筑行业本身的时间延滞效应以及政府官僚的人为因素，导致房价在短期内高企不下。这种房价上升的过程并不是正常的随机波动的过程，而是正反馈机制下的非理性繁荣过程。
亚洲金融危机的始作俑者索罗斯在其所著的《开放社会——改革全球资本主义》中是这样描述这个非理性繁荣的周期：“我把历史解释成一个反射过程，在这个过程中，参与者带有偏见的决策与一个超出他们理解力的现实相互影响。这种相互影响能够自我加强或自我矫正。一个自我加强的过程不可能永远持续下去而不受到现实世界极限的制约，但它却可以持续足够久远，以至于给现实世界带来重大的变化。当它不能朝着原有的方向发展下去时，就会进入一个相反方向的自我加强过程。”
在现实中，房地产市场处于上升期时往往具有一种放大机制。因为过去的价格增长增强投资者的信心与期望，这些投资者又进一步地哄抬股价以吸引更多的投资者，这种循环不断进行下去，造成一种过激反应。从心理学角度来看这种现象就是，人们在任何领域获得成功之后，总会有一种自然倾向，采取行动来求得更大的成功，并不断继续下去。
在这种情况下，最初的价格上涨导致了更高的价格上涨，因为通过投资者需求的增加，最初价格上涨的结果又反馈到更高的价格中去。第二轮的价格上涨又反馈到第三轮中，接着反馈到第四轮，依次类推。最初的价格上涨的诱发因素被放大很多倍。一旦需求在某个时刻达到顶点后，整个泡沫瞬时崩溃。这就是房地产泡沫形成的原因。
正如凯恩斯所说，繁荣已耗尽其本身，不过是延迟衰退到来的时间而已。房地产泡沫的基本判断方法
我们怎么才能够判断房产市场是否处于这种危险的境地呢？
一般来说，在房地产行业有一个基本法则，在一个可持续发展的健康市场中，中等价位的住房是普通人人年均收入的3~5倍，联合国的数据是5倍，发达国家在3~4倍左右。请注意，首先是个人收入而不是家庭收入，其次注意这个联合国的数据可不是“国际人权宣言”一般的虚无缥缈，而是实实在在的经验数据归纳。经验告诉我们无论发达国家还是发展中国家一旦房价收入比超过5：1，房价的下跌那几乎是必然的，没有任何政府与集团可以阻止，中国也不例外（笔者从不相信所谓的搞懂中国经济就可以获得诺贝尔经济学奖这种谬论，中国经济一点都不特殊，在人类智力所及的理性分析范畴之内）。还有一个经验数据是这样，一旦房价收入比超过4.5：1，绝大部分的在没有卖掉原先住房的第一次购房者与中低收入家庭基本是购房无望也无力。我国的房价收入比一般都是超过8.3以上，在一些地方甚至高大12~15：1。
我国现实情况的通货膨胀往往是掠夺民众，普通人的实际收入反而下降，在这种情况下，房价收入比更会进一步地提高。市场越来越迈向崩溃的边缘。
另一个关键的参数是空置率。所谓空置率就是（新建住宅的空置面积+存量房的空置面积）/房屋总量*100%。空置率反映需求的强度，一般来说，房屋空置率5%属于正常，超过10%为严重空置。我国的空置率已达到23%以上，因此我们可以断定伴随着投资泡沫房产市场正酝酿着越来越大的泡沫。
还有一些判断的指标，但笔者没有这些指标的确切数据，根据笔者推测，这些指标的最终计算结果应该也可以证明房地产市场泡沫必将走向崩溃是毫无疑问的，即使政府抗市的力量再强大，也是无法阻挡经济自身的运行规律的，更何况是占到全球实体价值的一半以上的房产市场。
期待我们的经济在烈火中重生，只有房产市场彻底崩溃、泡沫挤干、一切重新开始之后，我们的经济体才能重新焕发出勃勃生机。对于我们个人来说，中国又将是一个处处充满个人奋斗机会的乐土。
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