房地产商将会死的很惨

作者：安庆仁 2008-05-30

一向坚挺的北京房价，先是以正规战拦住了“国八条”的战车，继之以游击战阻住“国六条”的脚步，却意外的输给了汶川大地震的震波。日前《每日经济新闻》报道说，震后一周里，住宅期房网上签约总量比上一周下降281套，降幅达16%。而春节后创造过量价齐涨神话的上海，行情甚至可以用股市术语——“跌停板”形容。佑威房地产研究中心主任薛建雄明确表示，震灾使一些开发商推迟开盘，估计有三成新楼盘将延迟到6月上市。他指出，震后一周，成交量下滑约两成，二手房市场已有25%的房东愿意将价格下调。深圳或不必说了，退房运动正轰轰烈烈。和深圳购房者大张旗鼓退房的举动相反，福州购房者比较低调，也可能跟房地产商们达成了某州协议：你悄悄的退，我悄悄地走。

另一个参数对楼市的意义可能更重要。记者在北京市房地产交易网上的期房退房公示里看到，竟然有整整95页1421条退房信息挂在网上，其中不少项目的退房次数都超过了百次，个别甚至高达到480多次。这意味着汶川地震引发的退房潮，无论广度和深度，都远远超过了去年“十一”期间北京房产新政所产的影响，那次引发的退单率还不到8%。这虽说是个意外，但意外中却暴露了这样一个信息，房价下跌具有必然性，那种地崩山摧的不可抗力，远非任志强、印堃华、茅于轼们所能抵档得了的。

古人说泰山崩于前而色不变。就北京房价的走势看，要么是古人牛皮吹大了，有的没有的胡说一气；要么就是现代人太过于理性，“比如说买一个房子120万，首付20万，假如这个按揭已经付了6万，你自己付了26万，这时候地震之后房子倒掉了，欠银行的钱，现在还有94万没有付，可能你现在没有能力付，94万的费用政府会核销掉，但前面的26万政府是不会给你补的，所以损失还是蛮大的，不能说住房倒掉就可以收的。消费者买房子在风险很高的地方，最好不要进到这个领域。”易宪容的话，其实也是大家的心里话。

仔细分析，人们的担心不外乎两点。一是对当下房屋质量缺乏信心。去年美国有关机构曾评价说，中国住房建筑的平均寿命超不过35年，这倒不是说使用35年后房屋就会垮塌，而是指房屋抵御自然灾害的能力衰减没了。如果从最近几年中国桥梁建筑的遭遇看，美国人的分析少不得更像美国人的性格——乐观。不久前有个建筑监理告诉我，京津唐及周围城市的住房建筑都是按照抗7级以上地震标准设计的，这个打不了折扣，因为那些设计图纸都要存档的，出了问题要追究责任人的责任。但施工质量就是一笔糊涂账了，如果能抵抗住6级地震，那得说无论建筑商、开发商还是建筑验收官员，都比较有良心。

第二个担心缘自我们脚下的土地。有时候会感到悲哀，上苍对中国人明显缺乏仁爱之心，居然让地球上两条最大的地震带在中国交汇。正因此，从古到今中国人就有临渊如履的忧患，杞人忧天的故事从某种角度说，是频频发生的自然灾害、大灾大难，在中国人心理中留下的阴影的直接反射。在欧洲大陆的深处，在斯堪的那位亚半岛，很多人甚至连地震是怎么回事都要借助教科书，而在中国，没有一人能够确信，脚下的那片土地，不会跟自己过不去。中国人所以信奉听天由命的生存哲学，并非是因为中国人性格中就软弱、愚昧、懒散。坦白的说，面对动辄就耍脾气的大自然，就算是人猿泰山，他也得听天由命。

一个是地震频发，一个是不知道在哪里发生，一个是不知道震级有多大。此三个不确定因素的存在，无疑决定了在中国买房投资行为的高风险性，其实说冒险可能更对。辛辛苦苦、省吃省喝，买下了一套房子，然而高兴劲还没过呢，轰轰隆隆的一阵闹腾，虽然命是捡回来了，钱却没了。比较而言，在地震多发的中国，买房投资风险系数远远高于炒股。有人对此一说没准会不以为然，中国之大，闹地震就一定轮上“我”么，咋就那么寸呢？这么分析当然也有道理，毕竟地震是个别行为，不是普遍行为。但只要记住一点就够了，地震，早晚会发生的。只要是中国，就没有一个地方能够幸免。

从地图上看，中国几乎就是地震的故乡，地震带纵横交错，点状的地震带就跟天上的星星一样多，包括长江中下游平原，珠江中下游都不能幸免。如果翻阅一下历史，就更让人胆战心惊了，每一百年，6级以上的地震，至少要发生1000次。这不但愁坏了皇帝们，也忙坏了皇帝们，今天祭天坛，明天祭地坛，后天封禅泰山，大后天则给河伯娶媳妇，直至像李世民那样动辄就下诏罪己，依然不能阻止天灾的不间断发生。一个巨大的历史悲剧是巢湖，原为古巢城也称巢州，地层断裂后城陷入地下，随之便被汹涌的巢河水吞没了，几乎无人幸免。清朝康熙年间巢湖地方志记载，巢州在三国时期吴国赤乌三年(公元240年)七月二十三日戊时陷落，形成了今天的巢湖。

不过话又说回来，就算中国是地震多发区，自住型购房是免不了的。这就跟闹猪蓝耳病时的情形一样，该买还得买，不卖吃什么呢。住房需求也同样如此，就算天塌、地陷的危险性在高，总不能睡露天地儿。但有一点足可确信，买房将不再是投资的重要手段，即便有人痴心不改，继续买房投资，那也是个别行为了。因此有足够的理由预见，很快，国内二手房市场就会对一手房市场构成致命的冲击。这种潮水般的二手房销售，房主们不是比谁赚得更多，而是比谁出手更快。这对房地产商而言将是一个巨大的不幸，一是失去了为数众多的客户（没人炒房了），二是这些客户转而变成了自己的竞争者（售出房屋），结论：房地产商将会死的很惨。