政策导向“警惕房价大跌”为时过早

余丰慧

接近住房和城乡建设部的人士告诉记者，在住房和城乡建设部内部，已经有不少领导认为，目前所处的宏观、中观环境以及房地产市场的现状，已经与2005年时有很大的不同，其中向下产生波动已经成为了“现实的可能”，因此，应该做好防止房价过快下跌的准备。此前，在一次会议讲话中，刚刚履新的住房和城乡建设部部长姜伟新就强调，既要防止房价过快上涨，同时也要防止房价出现大规模下跌（6月22日《中国经营报》）。

这样一个问题就提出来了：稳定房地产市场的工作是否真的到了“防下跌”的阶段？住房和城乡建设部是否要把国家政策、社会舆论向“警惕房价大跌”上导向？这就需要回答这样几个问题：当前的城市住房价格到底高不高？还有没有助推房价继续攀高的因素？当前房价出现回落是理性回归还是经济景气不在？房价出现回落到底有没有危害？给谁造成危害？危害多大？

近三年来，中国内地大中城市住房价格宛如坐火箭一样快速窜升，其结果是大多数城市居民买不起房或者需要高负债买房。国家统计局公报显示2007年全国城镇居民人均可支配收入为13786元。像北京、上海、广州、深圳等城市上万甚至几万元一平方米的房子，大部分城市百姓需要终生收入才能买起一套还不算大的住房。城市房价与百姓收入相比较，显然过高，显然已经大大超过了大多数百姓的经济承受能力。从房地产行业的暴利看，从房地产这几年的畸形快速发展看，房地产行业存在巨大泡沫是毋庸质疑的。

房价到底是否已经出现拐点，这个拐点是根本性还是暂时性，房价重蹈非理性上涨的覆辙是否还存在呢？回答是肯定的。原因很多，但最主要有两点：一是我国城市化的进程、我国百姓富裕起来后就想在城市买房置业以及城市打工人员对房屋的潜在需求，是推动房价继续上涨不可忽视的因素，二是海外热钱。有研究机构分析，截止目前进入中国的热钱已经达到了6500亿，并且有加速继续进入的趋势。这部分热钱瞄准的是中国内地的资本市场和房地产市场。力图从房地产市场和资本市场、人民币升值中赚得双份回报。热钱对今后楼市价格的影响不可忽视。当然，包括原材料涨价在内等因素，城市房价上涨的因素大量存在。
当前房价出现回落是理性回归，是对过去涨幅过大的修正。特别需要说明的是，整体看房价还在上升。从地区看，只是一些城市出现下跌，北京等房价还在走高。决不能房价稍有回落就大惊小怪，甚至以房价下降将导致发生金融风险相威胁，把国家政策导向到“警惕房价大跌”上面。

房价下降将导致发生金融风险完全是危言耸听。只要商业银行严格按照银监会、人民银行的监管政策，就不会发生金融风险。比如：对开发商房地产贷款要求其自有资金达到35%的规定，对于第二套住房要求个人住房按揭贷款的首付比例为40%的规定等，只要认真执行，既是住房价格下跌贷款风险也不大。自住性住房的按揭贷款的还款来源是购房者的收入，只要收入不大幅下降，既是房价跌破购买价，其主要是自住，也没有关系。第二套住房首付比例为40%，就是说房价下跌40%以后，银行才开始赔本。况且，当前住房贷款在银行总资产里所占比重并不大，而且没有像美国把个人住房贷款又进行了债券化，进而上市交易。像美国那样发生次贷危机的可能性几乎没有。相反，只要将房价回归理性，回归到合理价位，回归到大多数百姓的经济承受能力以内，才能从根本上杜绝金融风险。如果房价再涨下去，金融风险才真正大了。当然，不排除有一些银行与开发商、炒房者勾结进行虚假首付情况。如果这样，不顾国家三令五申出现违规，银行必须全权负责，导致出现金融风险的，必须追究责任。并且现在就要组织力量进行检查、排查。

真正惧怕房价下跌的是开发商特别是前期囤房待价以及大量圈地的开发商；炒房者，前期高价买了那么多的房子，结果现在价格节节下降，眼看着赔本了，当然惧怕了；个别过分看中GDP政绩的地方政府也不喜欢房价下跌，楼市不火，直接影响GDP增长。这些群体就不遗余力地叫嚷房价下跌多么可怕，对经济金融危害多么大，其目的是司马昭之心，路人皆知。

因此，笔者认为，现在把政策导向到“警惕房价大跌”上还为时过早，起码等到奥运会结束后再视情况考虑也为时不晚。

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