地产商道说（一）　　

——商亦有道，地产从业大军的自醒　　

　　

都说地产原罪深重，网络上，民间茶坊，对地产的鞭鞑，几近申讨之极限。那么对地产的商道之说，是否就不成立了呢？　　

　　

从近几年的历史研究者的结果看，中国经济社会传统并非不重商，从商者，未必都是十恶不赫之人。相反，中国商人最讲商道，最有义商之举。远及春秋战国，中古唐宋商贸业之发达，陆海皆有“丝绸之路”。历朝繁荣之时，帝国都城和地方各府城，都是万商云集。民间各种马队、商船也比任何西方诸国都发达。近的如晋商的票号钱庄相当于今天的中央银行规模和职能，徽商、浙商名震华夏，从明清及民国，各类商人繁荣经济之举，史书尽现。更，有书为证，商人被妖魔化，是儒家伪道学大行其道之时，刻意毁誉之，才有“重农抑商”之说。本文不做大量考证，相应参考书目大家可以在网络时代的今天百度或古哥一下了。商亦有道，是中国商人有别于西方蛮族的野蛮商旅，经千年德道锤成的文明精华。这样的文明精华，决不会因近代的“被技术文明”弱化后，被丝毫衰弱而矮化。相反，无论在西方列强用枪炮打开国门强加给我们，或是30年前用“改开”方式打开经济之门后，象传教士一样教导给我们，各种西方经济学论、企业管理论，包括曾视为共和国神圣理论的马列主义，不能因为西方经济社会野蛮到文明且不失野蛮本质的过程，而使文明之国的商道沦落。　　

同样，作为正常的社会化分工结果的房地产业，也是从商之道所能涵盖的。说地产商道，绝非无理之说，更不会脱离财货之利而虚谈道义。他依然不脱先祖们对商道的大道之义，也与当下社会主义的人民共和国相通。　　

而目前房地产已“黑”，“黑”得连我们自己从事这些行业的人，都说他无道了。岂不怪哉！　　

　　

剥开问题的表壳，用地产之名忽悠屁民的关键说辞，之所以能忽悠到人，说明地产本身也有其合理的科学成分。这么多年的发展结果，房地产从业者做梦都没想到，一个行业怎么会沦落到“过街老鼠，人人喊打”的层面。那些城市规划、建筑美学、市场营销、品牌传播、地产商道、企业管理、客服研究等等行业专业层面的内容，难到都是虚假的学问和背弃民生的伪道学？在市场经济环境下，每一行业难道都因其资本的罪恶而不能被社会主义所容纳吗？　　

　　

科学社会主义告诉我们，马克思主义下的社会主义市场经济，不可能也不会对社会化分工合理层面下，一个行业的彻底否定。中国几千年来的商业发展逻辑，也没有说，全民所有制化的社会主义改造下，把社会化大分工也要推倒重建。这不是历史唯物主义和辩证唯物主义者应有的观点。因此，房地产行业作为一个社会化分工的组成部分，本身无罪恶，就如马克思说资本的罪恶，但社会主义不能无资本一说，我们要探讨的地产商道，也是社会主义伦理道德的需要，并合乎逻辑地可以有哲学、文化、经济及其科学层面的，甚至是社会经济层面非常合理的一个组成部分，无论他在哪个国家哪种社会形态下。　　

那么，问题出在哪儿呢？　　

　　

一、高房价绑架民生，不是社会化分工下房地产行业无道　　

　　

网络、媒体、影视剧上，民间、官场、商界包括普通商人，对地产的的主要攻击点及原罪说，集中在：1、住房的高房价阻碍了民生的合法居住权，变相打劫了民间财富，2、旧城改造拆迁中的无视民生道德底限的强拆强建，3、广义地讲还包括强制占用耕地，强拆农民自建房等黑手。《蜗居》《蚁族》这类片子获得社会共鸣的背后，是地产业挤身国家政府住房建设产业，与地方政府财政收入结合，把基本民生暴利化，这就带来了政府及地产商，以城市建设和房地产开发繁荣城市经济之名，挟持民生谋“非义之财”的社会伦理问题。估且不涉及其间的内部黑金交易、社会黑恶势力渗透、开发利金社会再分配等问题，单就行业的公开层面讲，这几乎就是阳光下的罪恶。　　

在这样的阳光下的罪恶面前，普通拆迁户和乡镇农民都看得非常明白，高房价背后，是高涨的地价，以及高地价中地方官僚与地产商运作的高收益，以及高收益后再分配的不诚信。拆迁之难，不是“以旧换新”的利益得不到满足，恰恰就是普通被拆迁人，与拆迁买卖土地者（地方政府受益部门及购地的开发商）之间利益不能达成平衡的结果。被拆迁者后续生活的艰难之苦，是这种高收益不能有效按宪法约定的权力，进行全民再分配，而落入私人财富，名义上造就了那么多上市企业和富豪榜。让分配体制向权力与资源强占者倾斜，普通公民被排斥在外不说，还要付出更高代价面对未来生存、居住问题（离开了原住地的原住民，也离开了其生计所在地，有的城市完全把一片城区完全拆为平地空达近十年之久，以为卖得土地好价钱）。这不得不说，是把住房建设制度改革与房地产开发结合后，在宪法、财产法、社会结构、国家定位上的非理逻辑。　　

我们有足够的时间和法理依据，来探讨在社会主义中国的城市中，把公民的福利分房制度（单位按工龄累计的福利），利用住房货币化福利分房（按工龄折算住房福利津贴，个人出部分资金），进行的住房市场化改革（在工作单位及政府均不提供任何福利，除公务员、国家机构、军队、警察等群体外，无任何集资、自建渠道下，只通过市场货币化购买），必然失败并导致民变的导因。　　

在此，却更要首先说明的是，在这个政府与开发商利用社会化住房建设分工，以及货币化福利分房制度的市场化改革过程中，逐步偷换概念，抛弃公民福利予不顾来发展所谓的城市建设和住房市场化，有故意疏忽之嫌。在这个问题上合伙对民众和购房消费者悠了一把“真实的谎言”。　　

　　

第一个真实的谎言，货币化福利分房：所在单位提供工龄折算的福利部分，个人承担差额（差额是按建房综合成本折算后减去单位福利部分），老一辈基本认可；　　

第二个真实谎言，取消福利分房制度，所有单位（国营、集体、机关事业单位）按体制差异，分批取消自建房及其福利分房，有意思的是公务员群体好象是故意迟到了好几年；　　

第三个真实谎言，住房分房制度完全市场化，住房建设成为房地产行业的支柱（绝不是媒体所言的GDP或国民经济支柱），住房市场成为房地产市场的重要组成；　　

第四个真实谎言，住房市场化后的房地产市场，实行土地全面市场化，取消协议交易，全部实行公开拍卖，挂牌上市，名为维护房地产市场的公开公平；　　

第五个真实谎言，各地方政府纷纷成立城市投资公司、地产集团公司，名义上是收购未成交、不合法交易的土地，更多地中组织成片旧城拆迁，进行政企银三方合作，利用银行贷款，将城市中优质地段的地块聚在政企之下，然后在土地交易市场上挂拍，拍卖所得收益一部分补贴拆迁，一部分还借贷，一部分作为财政收入，还余部分就是企业经营收入，进行所谓“城市经营”。　　

再者，利用城市规划变更，扩大城市规划范围，向先是近郊，后远郊（包括农耕地、空地、绿地、甚至河谷空地对河流架盖的规划方案都有）直至荒山、风景区要土地效益，名义上提的是“城市化”发展和发展旅游业，把郊区荒地一步步变成了住宅小区，把自然风景区开发出一个个度假公寓和别墅区，而作为城市功能、旅游功能应具备的公共设施（包括商业设施、教育、医疗设施）的投入，由于投入大，成效期长且慢，实行的是先规划后建设再投入使用的三步法，时间基本上要进行5-10年或更长。　　

……　　

　　

在这几大“真实谎言”逐步推进过程中，官民、民商、官商三大矛盾，从一开始就成为城市管理与城市发展中的三大问题，相关事件频频见诸媒体（大家可以从上世纪90年代中期开始查阅相关报道）。当然，我们要指出的，真实谎言推进过程的最“成功”处，是用“房地产概念”掩盖了“住房货币化改革制度”向“住房完全市场化”转移的结果。其中，于民而言，最大的损失，首先是城市公民应享的住房福利，在从企业单位向“社会”转移的过程中，把“社会”虚拟化，然后“市场”化，政府应承担的公共职能被“房地产市场”替代，这不仅是高房价问题，更是政府职能的偷换。这与要求原来国营企业的综合社会配套职能社会化，有异曲同工之处。　　

原来国营企业的企业办学、办医院、办商场的福利政策，也在所谓“社会化”过程中，借助医疗、教育等社会公共职能的产业化、市场化过程，全部福利被市场取代，后来发现，找不到住房改革后用“房地产”作替代者。如教育社会化、产业化的结果，大量高收费的民办校此起彼伏，在义务教育都快成了一纸空文的时候，被迫向民办教育叫停。再如医改的结果，民众的社会福利被医疗产业化下的高药价及医德沦落后被迫启动还难见成效的“医保”，降低药价的同时还不忘给医院涨价的利益平衡原则。官和医可平衡了，但民却被忽悠了。如果医保不能进入医疗全覆盖，由政府社保职能承担原属国营或集体企业单位福利部分的公共医疗费用的状况，就如住房市场化改革中，没了政府公共福利职能一样，高房价只是变体的官商利益平衡，最终无法平衡公民利益，是一个道理。　　

　　

我们担心的不是谁跟谁可以利益平衡，令人担忧的问题是，当这一切矛盾高度集中暴发的后果，在需要更大层面平衡或权衡时，地方实权部门自然会把责任推卸到房地产投资商或是这个行业来承担道德及法律义务，在达到与开发商共同通过卖房卖地敛财（包括企业个人私财与公共财政）的目的之后，又把房地产商和这个行业的从业者推到道义前台。目前在媒体和网络上，这种声音有越来越强之势。我们要强调的，这是一种没有社会责任且不具有担当感的结果，后果也是不可想象的。更加严重的问题是，民众的利益和损失如何平衡，本就是这场敛财游戏的终端买单人，其金额则更是与这些年上涨的GDP一样，象个“神奇的阿基米德数字”无法计算。从行业的牺牲来说，这也许就是当初选择住房市场化后，迫使房地产业泛住宅化论的必然选项。从民众来讲，让房地产业在市场选项中，自然冷却而不是休克，也许从社会心理层面相对好接受。对政府来讲，是如何拿出一个有效的说法（或者叫政策），让这个游戏进入缓车道直至终止，而不是让黑洞越做越大。按照游戏规则中，财政平衡是最大的受益者，那受益者就得在民意失控前适当的时候站出来。前提是，游戏已经没有多少人玩，且玩者有自焚的危害的时候了。这个玩家既包括地方政府、开发商、投资人、银行，也包括购房人自己。其实透过这个产业链，最应该明白，也最有资格让游戏停下来的是终端的购房人。所有的敛财，都象“击鼓传花”一样地到了购房者手上，你自己如果一边报怨，一边还买，说明这个社会矛盾还没到总暴发的极限。如果停止忽悠，那又不是敛财者愿意看到的结果。但市场停止购买则是最后被盘剥者用最极端的方式保护自己的唯一选项。这也是住房建设及其社会配给制度进入今天这个通道以后，必然的选项之一。　　

　　

如果真有那一天，从上述过程清晰可见的，不是行业的错，不是从业的错，更不是投资商选错了行。错在生错了时，对错了路。谁叫房地产业者自己都把住宅当成了最大的甚至是唯一的“香饽饽”。既然你搭了车，上了路，就不要怕“搭错车，走错路，让人生错了轨”。　　

　　

所以我们说，地产无商道，是在房地产业被住房分配制度市场化扭曲社会主义住房福利政策制度下，被偷换“房地产”概念后的土地政策利用，自我绑架商业模式所致。如果社会主义房地产能跳出“住宅地产的泛地产化”这个伪命题，则房地产无道说，将不攻自破。