三论房价整体下降已成定局
　　作者：贾图 原载：上海证券报
　　

　　对于房价的走势，我在《上海证券报》先后发表了《房价整体下降已成定局》和《再论房价整体下降已成定局》两篇文章，分别从资金和供求关系角度入手，推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆转。今后，我从成本角度再次对房价的未来走势作出分析。
　　从经济学的角度来看，商品的价格是由供求关系决定的，成本对商品价格所起的作用主要取决于它的传导能力。当然，就直观感受而言，人们更倾向于这种常识性判断：当成本上涨时，成本总要向商品价格传导，尽管传导要经过一个过程，需要耗费一定时间，但人们对传导的趋势是确信不疑的。当这种常识性判断成为人们的共识，就会成为民众的一种自然选择，而且是带有群体性的选择。这一点，在房地产领域表现得尤其明显。如果成本上升，在成本将很快向房价传导的预期推动下，人们（尤其炒房者）会争相加入到买房的队伍当中去。反之亦然。因而，成本的变化在房价涨跌中的作用是非常明显的。
　　在房价的整个构成中，众所周知的问题是，地价占据着绝对重要的部分。人们通常所说的地价即土地费用，它一般包括向政府缴纳的土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费、土地整理费用等。土地费用在房价中的比重，占到20%至30%左右。当然，那些早期在地价很便宜的时候拿到土地的开发商，其土地费用在房价中所占比重有的甚至不足10%，但是，许多开发商为了掩盖暴利，常常会根据现有的地价水平来计算成本，以最大限度地将利润变小，既确保自己的利润最大化，也容易在避税方面做文章。
　　除了土地费用，还包括建安工程费用、配套设施费用、税费和项目运营管理费用等等。整体而言，土地费用在整个房价构成中占比是最高的，这一点几乎无人不晓。因此，哪怕是最普通的老百姓，也常常根据地价的走势来判断房价的走势。最近几年房价之所以快速增长，地价快速上涨是一个非常重要的原因。因为地价飞涨给人们带来了一个强烈的房价仍将大幅、持续、快速上涨的预期，它不仅把已有消费能力的人变成实际的消费者，甚至把那些没有消费能力的潜在消费者，也吸引进来，加之炒房者的涌入，房价在群体性选择的推动下快速上涨。因此，在地价涨速越快的阶段，房价的涨幅也越快。主要是地价上涨影响了人们的购房行为。2007年上半年，是我国房价涨速最快的一个时期，尤其是深圳、广州等地，深圳市半年的房价涨幅超过了50%，而在那个阶段，也正是“地王”一个接一个密集出现的时候。
　　但是，在去年9月房贷新政推出后，地价就停止了疯涨的步伐，因为资金的收紧意味着未来房地产业不确定性风险的加大，开发商将从“进攻”（如疯狂拿地）向“防御”（开发已囤积土地）转变，地价回稳是非常容易预见的。紧接着，2008年1月7日，国务院办公厅下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，以打击囤积土地为核心的重拳， 不仅加大了囤积土地的成本，也加大了囤积土地的政策风险与资金风险，这使得地价掉头向下。
　　以上海为例，在中央打击囤积土地的政策发布后，备受瞩目的上海市杨浦区新江湾城F地块公开出让，以底价67.5亿元成交。而在2007年12月份，业内人士估计的成交价格约在180亿元左右。这仅仅是一个开头，随后，全国不少城市的土地拍卖出现流拍现象，深圳、广州等市的地价则迅速步入下降轨道。
　　根据传导效应，地价下跌的效果一般要在几个月后才能反映出来，尤其是对房地产这样的周期性较长的行业而言，但是，诚如本人开始部分所言，地价的下跌使得人们对房地产成本的下降有了最直观的认识，这影响了人们对未来房价可能下跌的预期，而这种预期不仅使那些没有消费能力的人观望，就连那些有消费能力甚至需要买房的人，也推迟了购房计划。同时，大量炒房者在未来房价可能下降的预期下抛售住房，使得长期累积在市场外的大量存量住房释放出来，使房地产市场的供求关系一下子发生了变化，出现了明显的供大于求的现象。
　　地价下跌意味着开发商开发成本的降低，这本身就使得房价有了下行空间；而地价下跌引发的房价下跌预期，改变了人们的消费选择。这是此轮房价将步入下跌轨道的判断依据之一。
　　现在，深圳、广州的房价在快速下跌，深圳市有些楼盘的跌幅已经超过了50%，但下跌动能仍没有得到充分释放。这一判断并非本人一个坚持，就连万科的董事长王石，亦明确表达这种看法。4月24日，当某媒体记者采访王石，问他如何看待现阶段深圳的楼市时，王石反问道：“你认为深圳的房价高不高？”记者答：不高。王石当场表态：“现在深圳的房价高了，不信你去买？”
　　不惭地说，此轮楼市调整，本人是最早提出“拐点论”的研究者之一，有文章可查证：2007年12月17日，本人在《上海证券报》发表的《楼市拐点可能正在形成》一文就是证明。而王石则是最早提出拐点论的企业家，尽管我们未就判断结果一致的原因进行交流，但相关原理是相通的。除了本人前两篇文章中提到的观点，地价的下跌是一个重要依据。
　　虽然目前地价的下跌尚不是全面的，个别城市还在硬撑，但随着紧缩政策的继续，将有越来越多城市的地价因缺少资金的推动而走向下跌轨道，相应的，由此引发的对未来房价下跌的群体性预期，也意味着中国房价将经历一轮像样的调整。因此，把深圳、广州的房价下跌看作孤立的个例是错误的，我们更应该把珠三角地区房价的下跌看成是全国房价整体性下跌的一次预演，明智的开发商除了及时顺势作出调整，没有更好的选择。

四论房价整体下降已成定局
　　作者：贾图 原载：上海证券报
　　

　　本人在《上海证券报》先后发表三篇论房价走势的文章，分别从资金、供求关系、成本角度入手，推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆转。这些文章正引起越来越大的反响，一些研究机构也开始成为我的“同盟”。高盛近期在一份最新报告中预测，受到近些年来房价上涨过快、紧缩式宏观调控、房地产市场供过于求等因素影响，国内房价将在未来一年出现至少15%的下降。
　　我相信，随着越来越多的理性的分析人士与研究机构，客观地认识这个市场，房价即将下跌的结论将日渐成为主流。今天，我再次从保障性住房的供应角度，分析房价的未来走势。
　　能够影响房价的因素，从住房供应性质来看，可分为两大部分，一是保障性住房，二是商品房，两者的平衡关系，直接决定着房价的走势。我们知道，香港楼市价格从1997年到2003年8月持续下跌，房屋价值缩水70％，17万家庭成为“负资产家庭”。而在1997年以前，香港房价涨势如虹。为何发生了如此大的变化？就在于政府加大了保障性住房的投入。董建华主政的港府，投入巨资建设大量平民住宅——公屋数量占到整个市场的50%左右，保障性住房供应量的扩大必然蚕食商品房市场的空间，从根本上改变供求关系，导致房价的快速下跌。
　　新加坡的情况大致差不多。新加坡地少人多，如果住房供应完全交给市场，房价将变成“天价”，而实际上新加坡的房价相对比较稳定，这成为新加坡保持社会和谐的一个重要根基，关键就在于，其住房供应结构中，商品房占比非常小。新加坡政府规定，占住户总数3%的富人由开发商提供住宅，收取很高的土地出让金，入住后收取高额物业税，而对占住户总数80%的中低收入者提供由政府控制户型和房价的房屋，对15%的困难户供应由政府补贴的房屋。由于保障性住房占比大，开发商不能通过垄断形成定价权，房价走势平稳。
　　这两个例子说明，保障性住房与商品房在整个住房供应体系中的比例，直接影响着房价的走势。具体而言，这种关系就是，当保障性住房占比较大时，房价会保持平稳态势，波动较小。而当商品房占据主流的时候，开发商掌控定价权，逐利的冲动会使它不断通过各种手段推高房价。商品房的占比越大，这种垄断性越强。
　　我们知道，2003年以前，我国房价走势平稳，涨幅非常小。而在2003年以后，房价飞涨。为何？国务院1998年发布的房改23号文，所设计的住房供应体系，是城市80%以上的家庭由政府供应经济适用房，而不是开发商供应高价商品房。也就是说，保障性住房是市场供应的主体，属于开发商建设的商品房占比只有10%多，而到了2003年，建设部出台的18号文把经济适用房由“住房供应主体”改成了“具有保障性质的政策性商品住房”，这意味着，保障性住房被商品房所取代——尽管它带有“保障性质”但毕竟落脚点在“商品住房”上。因此，2003年当年的房价涨幅，就超过了1998年至2003年的累计涨幅。
　　保障性住房被市场化的商品房所取代，等于赋予了开发商垄断定价权，房价的失控也源于此，即使2005年的房地产调控，亦不能阻止房价快速上涨的步伐，因为，调控没有改变住房的供应结构。可以这样说，如果住房的供应垄断在开发商手中，房价的走势就可能降下来。但是，房价的持续上涨，越来越远离民众实际购买力的现状，令民众忧心忡忡，也令政府不安。在认识到我国房价飞速上涨的真正症结以后，政府开始以前所未有的速度，加大保障性住房的供应，而这成为促进房价下跌的一支重要力量。
　　2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称“24号文”）发布，要求“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，基本确立了住房保障制度的政策框架。24号文特别强调扩大廉租住房资金来源，使得保障性住房的供应变得更有保障，供应量自然要增大。
　　11月30日，建设部等七部门又联合发布了《经济适用住房管理办法》。办法指出，“经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接”。于是，经济适用房向下与廉租房衔接，向上又与“限价房”实现了链接，“三房”无缝对接，不仅使社会保障性住房有了一个系统的体系，也使得从经济适用房到商品房的过渡因为“限价房”的作用而有机衔接在了一起，这种对接弱化了商品房的作用，因为经济适用房和限价房对商品房都具有替代作用，这意味着开发商完全主导市场的时代走向终点。
　　也因此，房价的下跌已变得难以避免。5月17日，中国房地产业协会发布的《中国房地产市场研究报告》指出，保障性住房已经成为2008年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分。“从供给状况来看，根据此前文件要求，今年6月底前全国656座城市要公布今后4年的住房规划。而此前全国重点城市公布的2008年度住房建设计划中，住房保障和供应结构调整成为各大城市今年住房市场发展的主要着力点。”据统计，全国10个重点城市2008年计划新建住房面积共15294.17万平方米，其中保障性住房面积共4090.18万平方米，占新建住房面积比例为26.7%。并且，全国大部分城市保障性住房面积占新建住房面积的比例都在10%以上。其中，武汉的比例最大，约为70.8%；北京计划新建保障性住房也在四成以上。为此，研究报告指出，目前各地都明显加大了规划中保障性住房的建设面积，这将成为今年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分。
　　当然，所谓“保障性住房已经成为2008年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分”的说法比较委婉，也比较含蓄，说直接点，就是保障性住房必将压低房价！