宏观视野下的中国房地产业

　　

　　【著者按】著者是一个房地产业从业人员，从业经历已达18年，见证了当代中国房地产业从蹒跚学上学到风正帆悬的整个历程。前不久刚刚完成了一个产业深度研究告，稍作修改（主要是为了阅读的方便，将全部统计数据图表都删掉了），上传到网站，希望对网友了解当代中国房地产业的历史、现状及其发展趋势有所裨益。

　　

　　

　　第一章 概述

　　30多年改革开放的历程，也就是中国经济愈来愈全面、深入、彻底地融入全球经济一体化体系的过程，中国经济已不可避免地要紧随世界经济脉搏而脉动。面对全球化的主导者——以美国为首的西方发达国家以及操控这些国家的跨国资本集团的强势姿态，中国经济不得不整体性地放弃了独立性、民族性乃至国家性，呈现出越来越明显的殖民化趋势，被跨国资本牢牢地按在全球一体化经济产业链的最低端，中国成为“世界的工厂”，成为全球特别是美国的“供养者”，并由此表现出全面私有化基础上的殖民化和官僚资本化以及由此带来的外向化的总体特征。　　

　　在这样的宏观历史、时代背景下的中国房地产业，始终与改革开放的历程相伴随，是市场化程度最高的产业。房地产业随着经济殖民化程度逐步的、呈明显阶段性的深化而同样呈现出明显的阶段性发展特征，且不以任何人的意志为转移地在中国经济中具有愈来愈重要的地位，对中国经济乃至社会的作用和影响力愈来愈大，并在产业发展过程中，逐步结成了结构严密，势力强大的产业利益共同体。　　

　　2008年的全球经济危机，给紧随世界经济脉搏而舞动的中国经济，也给房地产业，带来了严重冲击。在这一国际经济大环境下，中国政府于2008年底出台了4万亿经济刺激计划。这一计划将中国的房地产业推举到一个全新的高度，但由于产业利益共同体对利益追求过度的暴利化、短视化，致使产业开发规模恶性膨胀，房价疯狂飙升，需求市场高度投机化，真实的终端需求市场完全窒息，很快便耗尽、透支、破坏了产业持续发展的市场基础，并招来政府越来越严厉的产业调控政策，整个行业还在2010年下半年便呈现出增长乏力的疲态。房地产业已经发展到除房地产利益共同体之外的绝大多数公民的对立面去了，几成“过街老鼠，人人喊打”。　　

　　2011年上半年的房地产业，在发展阶段上，仍属于中国“改开”时代房地产业发展历程的第五阶段，即自2009年4万亿经济刺激计划实施以来房地产业最新发展阶段的组成部分，是新一轮产业野蛮而又疯狂的增长过程中的一个构成环节。整个上半年的房地产业，是在自2010年1月份起就一阵紧似一阵的调控声中度过来的，全国性的过快上涨的房价成为调控的主要对象和核心内容，稳定房价，制止房价过快增长成为调控的首要目标。半年过去了，虽然房价上涨势头还未得到有效抑制，但反映整个行业景气状况的其他指标，如地价及卖地收入、商品房成交量（包括一手房和二手房）、房企存货规模、现金流量等，都呈现下降态势，产业供求关系失衡，融资渠道收紧，资金缺口加大，房价在成交量、资金压力、政策导向及市场承受能力等因素的持续共同作用下，挺不住而发生逆转下行，从而带动整个行业近则在下半年，远则在明年出现整体性下行态势。考虑到房地产业已严重“套牢”、绑架中国整体经济的客观事实，房地产业若发生下行态势，则必然引发连锁反应，导致中国经济的整体性危机的出现。房地产将成为中国经济多米诺骨牌游戏中倒下的第一块骨牌，已愈来愈成为不被怀疑的事情。　　

　　

　　

　　第二章对中国经济性质、特征的总体判断　　

　　

　　——房地产业发展环境综述之一　　

　　

　　

　　在任何社会，经济是政治的基础，经济基础（经济关系）决定国家的政治面貌。但是，在日常的社会发展过程中，更经常表现出来的，在人们的政治经济生活中所常见的，则是政治对经济发展的严重影响作用。政治是经济的最集中体现，经济发展都要由国家政治权利、法律制度、道德准则来为其开路，为其服务，而且受其严重的制约。分析宏观经济，分析产业经济，分析房地产，如果仅仅就经济谈经济，而不分析社会、政治性质、特征，就难以得出正确的结论。因此，在具体对房地产业进行分析之前，有必要对中国社会政治经济的根本性质、总体特征作出事实上的而非主流媒体所宣扬的总体判断。　　

　　一、中国经济的基本性质、总体特征　　

　　中华人民共和国的六十多年，客观来看，可以1978年为界，分为性质截然不同的前后两个30年，二个时代——毛泽东时代和改革开放时代。“改革开放”成为后30年的中国无所不在的招贴画。经过持之以恒的30年的改革开放，中国社会的性质、面貌已发生了翻天覆地的变化，这其中，经济的变化最为显著，以“交易产生价值”即以“契约”为原则的市场经济体系已全面建立，主动将中国经济融入全球化体系则是当代中国30年历史的最本质特征，中国已经成功转型为名义上的社会主义实际上的资本主义的“特色社会主义”社会。　　

　　中国是全球最大的发展中国家，更曾是一个真正意义的社会主义国家，主动融入西方跨国资本主导的全球化经济体系，削弱、放弃经济的独立性、民族性乃至国家性，是必然要付出的代价，也是必然要得到的结果。发展至今，中国经济的全球化，在广度和深度上已发展到甚至超过全球化的主导者的程度，中国已成为全球最开放的国家经济体，中国的经济已越来越呈现出殖民地经济的总体趋向（良心尚未完全丧失的主流专家、学者，羞羞答答地称之为“拉美化趋向”），经济的发展，越来越受制于人，中国经济不可避免地要紧随世界经济，特别是西方发达国家经济脉搏而脉动，毛泽东时代所建立起来的国家整体层面上的全面、系统、独立、完整的工业化体系被放弃，代之以以人口红利所带来的廉价劳动力和毛泽东时代留下的巨大物质性社会财富为基础，以无节制的资源消耗、无以复加的环境污染为代价的低端产业和产业的低端环节的恶性膨胀，“世界的工厂”已成为中国经济发展水平的代名词。而以高昂的代价所取得的经济增长的成果，却越来越多地为西方国家所享用。　　

　　发展至今，中国社会经济的总体特征是：全面私有化基础上的殖民地化和官僚资本化以及由此而带来的外向化。私有化是基础，是因为殖民地经济和官僚资本经济本质上也是私有经济，没有经济的全面私有化，也就不可能有经济的殖民地化和官僚资本化，而经济的殖民地化和官僚资本化是处在当今世界政治经济总体格局下中国私有化经济发展的必然趋势，随着时间的推移和改革的深化，单纯的私有经济将愈来愈受到殖民经济（西方跨国资本经济）和官僚资本经济的压迫、打击、排挤，而逐渐退居附属、附庸地位，殖民经济（跨国资本经济）和受其操控的官僚资本经济，沆瀣一气，相互勾接，结成为中国经济的“主子+奴才”式的联合主导体，没能挤进或者被排除在这一联合主导体之外的私营经济（包括个体经济）及其他类型的经济，都必然地成为受其压迫、打击、排挤的对象。全面私有化基础上的殖民地化和官僚资本化的中国经济，因为主动、全面融入经济全球化体系这一事实的存在，还必然地呈现出外向化特征。外向化是殖民地化的必然结果，而且这种外向化实质上是经济殖民化的中国向美国，向老牌发达国家，向新进次发达国家的单向利益输送。　　

　　与二战之前的殖民化，乃至二十世纪八十年代，特别是苏东剧变之前的殖民化不同，当今西方发达国家及操控这些国家的跨国垄断资本，对广大第二、三世界国家进行经济殖民的具体政策、策略、措施、手段，都涂上了浓厚的时代特色，其核心是在全球范围内，强制推行全球一体化经济，形成极有利于西方发达国家的世界经济秩序，使之对第二、三世界的利益掠夺制度化、法律化。这种从制度和法律角度来说最“公平、公正、公开”的世界经济秩序的主要内容是：在全球层面上，进行产业整合，将高端产业（技术含量高、附加值高、资源耗费少、环境污染少的产业，如科研、军工、高端制造、基础性及高端信息电子、高端服务业等等）以及产业的高端环节（创意、规划、设计、工艺技术合成、营销等环节）留给自己，尽可能地控制上自己手上，而将低端产业和产业的低端环节（主要是生产制造、售后服务环节）统统地、尽可能地转移给亚、非、拉等所有欠发达国家，并在全球贸易的层面上牢牢控制住商品及服务的定价权，恣意地获取超额利润，把污染和GDP留下，把利润带走。　　

　　老的殖民手段主要是前期的商品输出和后期的商品与资本的同步输出，资本输出所形成的商品产能，也主要供殖民地国消费，宗主国表现为贸易顺差和资本食利。而在上述新的殖民手段下，资本流向基本未变，主要由宗主国向殖民地国流动，但商品流向发生逆转，主要地是由殖民地国向宗主国流动，资本输出所形成的商品产能，除满足殖民地国本身的需求外，主要地是流回宗主国，表现为宗主国出现贸易逆差乃至形成大量对外债务，而殖民地国家则表现为商品输出型经济。　　

　　这种涂上了时代新色彩的全球一体化经济，以2001年中国参入WTO为标志，开始进入一个全新的阶段，发展至今，出现了最能够代表和说明当今全球一体化殖民经济体系的最典型的、最后的，因而也是终极的国家：殖民者——美国和被殖民者——中国，历史将不可能允许出现比当今的美国更高的殖民者和比当今的中国更高的被殖民者。　　

　　从严格意义上说，当今世界的所有国家，包括所有西方发达国家，都是美国的经济殖民地，特别是当年第二次世界大战的战败国，今天的经济大国日本、德国、意大利，乃至除法国外的其他几个主要西欧国家，仍然是美国事实上的军事占领国，连完全的国家独立资格都还没有取得，所谓的经济的独立和强大，事实上无疑只能是形式上的（美国对被二战搞得元气大伤的西欧及日本在战后的经济扶持力度，以受其控制程度来决定，英、法是战胜国，受美国控制程度低，扶持力度就小，日、德是战败国，受美国控制程度高，扶持力度就大，这是战后日、德经济迅速大幅超过英、法的重要原因之一）。苏东剧变以来，美国长期刻意执行贸易逆差政策——实实在在的货物贸易大规模的逆差，虚虚渺渺的技术和服务贸易则是大规模的顺差，至2010年，美国货物贸易逆差总额竟攀升至6465.41亿美元，技术和服务贸易则是顺差1487.17亿美元，如果再考虑到美国的对外货物贸易，特别是对二、三世界国家的贸易，采取的是“一架波音飞机换一亿条裤子”这样的海盗式的掠夺性贸易，全世界为美国生产并输入物质财富的事实，就显得更加明显了。2010年美国全年净资本流入额高达近7500亿美元，全世界都在向美国投资。2010年末，外国政府持有美国国债余额总量达到了4.44万亿美元，占全部国债总额的32%，其中前五名“债主”共持有亿美元——中国亿，日本8823亿，英国2721亿，欧佩克组织国家2119亿，巴西1861亿，这五个国家很有代表性，既有发达国家也有欠发达国家，欧、亚、非、拉囊括殆尽。　　

　　仅以上简略论述及不多的统计数据，就充分说明了当今时代的全球一体化经济，实质上是全球范围内的“朝贡”经济——全世界所有国家向地球的主人——美国朝贡！而且这种朝贡经济已形成一级一级向上的金字塔式朝贡体系——发展中国家向发达国家朝贡，发展中国家和发达国家一起向美国朝贡。　　

　　以上是当今全球化经济体系当中的殖民者一极——美国的情况，而另一极——被殖民者一极——中国的情况又如何呢？认识这一点，必须首先要承认作为一个真正的中国人极不愿意承认的前提——中国已发展成为当今全球一体化经济体系中受害最大、最广、最深、最重、最大的经济殖民地！中国经济被跨国资本牢牢地按在全球一体化经济产业链的最低端，成为“世界的工厂”。30年来，特别近十年来，中国以环境、资源和国民健康为代价，成为“全球特别是美国的供养者”，成就了西方发达国家特别是美国全体国民“高工资、高福利、低物价、低通胀”、空气清新、环境优美的高质量生活。而中国则以“一亿条裤子换一架波音飞机”的贸易方式，年复一年地将实实在在的物质财富潮水般输向美国，输向西方发达国家，输向全世界。一位在中国海运集团工作的朋友曾感慨地说，他们公司总吨位多达近一千万吨的远洋货轮（包括集装箱轮和大宗散货轮）的远洋运输，“满载而出，空载而归”几乎成为固定模式。　　

　　不要以为掠夺就此完结！如果说上述以美国为首的西方发达国家与中国“一亿条裤子换一架波音飞机”式的贸易，是对中国社会财富的第一重掠夺，那么，第二重掠夺则是对中国以上述形式的贸易所积累下来的外汇储备的掠夺。　　

　　这是一种让人匪夷所思人掠夺，是欠债不还钱的无赖行径！　　

　　长期以来的高额贸易顺差，使中国政府至2010年末已积累高达了2.85万亿美元的外汇储备（至2011年6月末，又大幅增至3.2万亿美元），没有办法加以消化和利用，只能用来大量购买美国国债以及包括“两房”在内的企业债券，以美国国债和两房债券为主的美元资产一直占中国外汇储备总量的60%以上（至2010年末，中国持有美国国债余额1.16万亿美元，持有两房债券约4000亿美元）。对于这些债务，完全可以推断美国政府一开始就没有打算偿还，只不过在债务还不够大时，还不想说出来而已。2008年经济危机暴发后，美国各色人物就开始通过各种途径，不停地放出这样的风声，而且越来越强烈、明显。事实也证明了这一论断：美国从1837年至今从未还清过国债，现在的国债更是个天文数字。根据美国财政部的告，2011财年美国国债净额为15.48万亿美元，是GDP的103%，仅要支付的国债利息就高达2510亿美元，到2020年美国国债年利息将达8400亿美元。以上仅是美国联邦政府的国债，如果加上美国州政府和地方政府以及家庭、企业的债务，2011年美国全国债务总额为55万亿美元，平均每个家庭分摊67万美元债务，而美国平均每个家庭存款仅有6873美元。内外债加在一起，让美国在一个世纪内还清债务几乎没有可能性，今后的美国只有靠借新债来还旧债，加上巨额债务利息，美国国债雪球中会越滚越大。最近的美国国债“上限”危机及其解决过程，实际上就是对以中国为首的债权人发出的不可能还债的明白无误的告示。（虽说美国政府赖帐不还钱，对日本、英国等西方发达国家——美国的准殖民地也会造成外汇资产损失，但是，第一，这些国家所持美债远小于中国，除日本外，其他国家所持有美国债务还不及中国的零头；第二，这些国家的美债是由价值基本对等的双边贸易、投资收益积累的，不存在或较小程度存在中国所承受的掠夺式贸易的第一重损失）　　

　　在尚未宣布不还债之前，在打算彻底赖帐之前，美国政府在很多年前就开始做不还钱的准备动作了——压迫人民币持续不停地升值，让中国持有的美元债权大幅贬值，美元中间价从2005年度的8.192一路下跌至2011年6月末的6.472，下跌了21%，这就意味着中国外汇储备在5年间已经实际损失了21%。　　

　　论述至此，一个看似矛盾的问题出来了：这样做，难道美国政府不担心人民币的大幅升值会减少中国对美国的贸易量和贸易顺差，从而减少对中国物质财富的掠夺和占有吗？答案是否定的。因为美国政府比中国政府自己还清楚的看到中国内需的严重不足，不出口中国经济就会严重衰退（事实上，中国政府为了鼓励出口，可谓不计代价，长期全面实行高额出口退税政策）。美国政府同时也清楚地看到，内需的严重不足，使中国不可能由贸易顺差变动贸易逆差国——美国政府也绝不会允许中国对美贸易变成逆差，除了赤裸裸的外交和武力威胁外，仅仅“合法”地动用出口限制手段，甚至仅仅放风说要公开中国官员在美国或瑞士的银行户头，就可达目的；中国政府更不可能把外汇储备看作是属于全体国民的财富，而将其用来购买美国商品运回国内无偿或低价交给国民享用，（最近外管局在其官方网站在贴出的“外汇储备热点问题解答”的新闻贴子，就明白无误地表达了这样的观点）只可能乖乖地用来购买美国国债，让中国政府能够将靠“一亿条裤子换一架波音飞机”的方式辛辛苦苦挣来的外汇储备财富，保持名义上的存在。此外，美国政府也根本不担心人民币升值会造成进口商品价格上升（事实上，2005年至今，在人民币对美元汇率大幅升值21%的情况下，美国人在超市里无时无刻不在大量购买的“MadeinChina”商品的价格，却一直是稳中有降，而且由于不计代价的鼓励出口的政策，已形成了商品价格全面内外倒挂的局面——几乎所有出口到美国的商品，在国内的售价大大高于在美国的售价），要付出更多的美元，因为进口中国商品而付出的美元对美国来说，只不过印出的“绿纸”而已，要多少就可以印多少，想印多少就可以印多少。　　

　　在本节结束前，有必要对前述分析中多次提及的“官僚资本经济”（官僚资本、官僚企业、国家官僚资本经济、国家资本经济等概念与官僚资本经济基本同义）这一概念及相关问题作一专门补述。必须在事实上承认，论述、分析当代中国社会经济根本性质、总体特征，官僚资本经济是一个绕不开的核心问题，一切欲绕开这一概念来分析中国社会经济的想法，要么是无知的幻想，要么是有意的或者言不由衷的欺骗。官僚资本经济这一概念本身不难理解，也就是上升为统治阶级的阶级所拥有、控制的经济。需要作出解释的是：为什么说当今中国的国有经济是完全意义上的官僚资本经济，它的和形成过程如何？回顾一下30年的“改开”历史进程，就不难发现当今中国的国有经济基本由毛泽东时代的全民所有制经济演化而来的，当代国有经济的实现载体——国有企业几乎百分之百地由毛泽东时代的全民所有制企业即通称的国营企业、地方国营企业转制而来的。“国营”与“国有”，看起来只差之一字，但所体现的企业性质却差之千里。国营是与全民所有相统一的，“国营企业”的本来含义是全民所有，暂时委托国家及由国家授权的政府来经营管理——中央企业由中央人民政府来经营管理，地方企业则由地方政府来经营管理，但企业经营的全部成果、利润，要通过国家政权的统一调度、分配，由全体中国人民来享用。而“国有企业”的根本含义则是国家亦即政府所有，政府经营管理，企业经营的成果、利润，完全由企业自已享用，与企业无关的中国公民并不能参与分享，企业成为国家权力体系，亦即国家官僚政权系统的私有财产，曾经的全民所有制的“国营企业”，就这样“和平演变”为国家官僚体系赖以生存的基础的“国有企业”，全民所有的公有制经济“和平演变”为国家政权，亦即官僚体系所有的国家私有制经济。　　

　　二、中国经济基础（经济关系）　　

　　上述中国社会经济的总体特征，必然在中国的经济基础，亦即经济关系上有与之相对应的体现。　　

　　与毛泽东时代相比较，中国的经济关系已发生了彻底地、根本性的改变，这是全世界都公认的事实。中国的经济成份，已基本简化为三种：一种是已经彻底官僚资本化的国有经济，一种是大大小小的社会私人所有制经济（中国的私人所有制经济几乎100%都采取私人经营模式或所谓的公众上市公司模式，中国的联产承包形式的农业经济亦属于个体私有经济范畴，并愈来愈被规模化的资本化农业经济所侵入、渗透），一种是外资所有制经济（含港澳台），除此之外，已没有其他经济成份了。　　

　　上述三种经济成份在GDP中的比重，官方统计机构没有公布相关数据，但众多的国内外学者研究后认为，国有经济、私营经济及外资经济增加值占GDP比重大致为25：30：45，外资企业已独占中国GDP的近半壁江山，国资经济和私营经济加在一起的内资经济则占据另半壁江山。现据国家统计局网公开发布的统计年鉴，整理出以下几下统计表格，可以比较充分地证明上述对中国经济性质的判断的正确性。　　

　　从表1可知，从工业总产值、主营业务收入、利润总额等指标来说，三种经济成份基本持平，各占三分之一。在企业利润方面，外企比国企高出8.83%，外资企业，特别是私营企业的用工人数都大大超过国有企业，而在企业数量上私营和外资更是远远高于国有企业。　　

　　从表2、3可知，2003~2007年，在全部工业行业企业中，外企增加值所占比重稳定在33%左右，而国企增加值所占比重则在短短4年间，由52.60%下降至40.59%，私营企业则由15.02%稳步上升至26.79%。　　

　　按SNA核算系统，第二产业包括工业和建筑业，二者占第二产业增加值的比重稳定为88：12。从表4可知，与工业行业不同，建筑业是私营企业一统天下，至2009年已占据75%的份额，加上名义为集体企业实际上全部私有化的集体企业，私营经济占据近80%的份额。国有经济仅占不到20%的份额，而外资经济则只占可忽略不计的不到1%的份额。由于建筑业是典型的无任何技术附加值的纯粹劳力型产业，加上在GDP中的比重较小（2005~2009年，建筑业增加值占GDP比重都在6%上下），外资不屑于参与中国建筑业的竞争。但实际上，外资不参与的只是纯粹的建筑业，但却十分踊跃地参与并操控着建筑业的上游环节——规划设计行业，当今中国几乎所有的大型公共建筑，大部分的高档住宅物业、城市综合体物业，基本上都是由外资设计公司主刀设计的，中国已被公认为世界建筑师的“创意试验场，才华展示台”，中方设计单位在这些大型项目的规划设计中基本上处于给外资公司打下手，干苦力的地位，仅仅一个概念设计，外资公司的收费动辄以千万计，而深化设计、施工图设计等苦力活，就留给中方设计单位来干，而且所得甚至不足外资的十分之一。这一点，对于我们这些房地产从业人员来说，深有感触，不必赘言引证了。　　

　　另外，从进出口经济来讲，外资企业的优势更为明显，据2010年统计公，中国全年货物出口总额为亿美元，其中国有企业出口2344亿美元，占出口总额的14.85%，私营企业出口4813亿美元，占出口总额的30.50%，外资企业出口8623亿美元，占出口总额的54.65%，外资企业已独占中国年度出口总额的55%。在进口方面，全年货物进口总额为亿美元，其中国有企业进口3876亿美元，占进口总额的27.79%，私营企业进口2693亿美元，占进口总额的19.31%，外资企业进口7380亿美元，占进口总额的52.90%，外资企业也独占中国年度进口总额的53%。更严重的是，在三类性质企业中，国有企业货物进口总额远大于出口，逆差达1243亿美元，而外资和私营企业则取得3463亿美元的顺差，也就是说，由中国财政支付的每年巨额的出口退税，完全由外资和私营企业来分享，中国的巨额外汇储备都是由外资和私营企业的贸易顺差而产生的。　　

　　以上从产出、收益方面分析不同成份经济在中国经济中的地位。那么，投入方面如何呢，不同成份的经济各以多大的投入来获得各自的收获呢？从以下统计数据，再结合表1的统计数据，可以十分清楚地看到，三种成分的经济的投入产出比是大不相同的，国有经济投入多收获少，私营经济居中，而占据中国GDP近50%的份额的外资经济所付出的成本低到让人难以置信的地步。　　

　　从表5可知，2005年至2009年的5年间，中国实际使用外商直接投资总额仅为亿元，仅占同期全社会固定资产投资总额的3.85%，仅占同期GDP总额的2.12%！这就是外资经济获取中国GDP50%以上份额所付出的全部代价！而且，外资企业越来越采取独资、绝对控股的方式来独享外资经济所攫取的超额利润，2009年外方资本在外商投资项目注册资本中的比重竟然高达95.24%，中方仅占有可怜的可有可无的4.76%股权。　　

　　论述至此，一个难解的问题由然而出：为什么外资经济（也就是跨国资本经济，至少是跨国资本经济占绝对比重）能够以如此低廉的代价而获得如此高昂的利益的呢？这是中国经济殖民化、外向化、官僚化、卖办化的必然结局！是西方发达国家在经济全球化的招牌下，对中国经济赤裸裸的掠夺，是官僚卖办化的中国经济为了寻求靠山而主动且必然要奉送出的“贡品”。只有脑子有毛病人才会认为同样的中华牌香烟，在国内小烟摊上卖50元人民币一包，在美国大超市里卖等值于27元人民币一包（质量更可靠，不用承受花钱买假货的心理负担）是正常的合理的国际贸易往来；只有楼继伟、周小川、刘明康、尚福林、易纲，才会认为将市场价格达6.94港币/股（公告当日收盘价），多达60亿股的建行H股以2.42港币/股的价格卖给美国银行不是中国向美国的“供奉”——公告宣布后，连一家欧洲对冲基金的研究员也对美国银行能够如此容易地从中国“白捡”到如此巨大的利益感到惊讶(很显然，这位为欧洲金融资本服务的研究员的“惊讶”肯定是满怀醋意的——我们咋就捞不到这么好的事？！），他说，在任何其他国家都不可能如此露骨地出卖自己的国家利益的，“中国除外”；只有坐着卖价2亿元的私人飞机定期跑到香港去扫购奢侈品的影视大亨赵本山，才知道60万元一件的阿玛尼皮衣、20万一个的LV背包、10万元一条的爱玛仕围脖穿戴在身上是什么滋味——它们与自己在成为大亨之前穿戴的60元一件的老山羊皮袄、20元一个的帆布挎包、10元一条的毛绒围巾真有一万倍的价值差别吗；只有同样是造汽车的重庆力帆尹大老板的儿子尹大公子才能最深切的体会到3500万一辆的汽车是不是老外对他们这样的中国富豪们的赤裸裸的抢劫——我敢肯定，当尹大公子夜深人静一人独处，或者在自家豪宅里与老爸把盏对饮的时候，一定忿忿不平的破口大骂：TMD，鬼佬心真黑，买他一辆破车要3500万！我TMD的辛辛苦苦卖一千辆车也卖不到这个价！不就是四个轮子上架一块铁吗，我造的车并不比你们少一个轮子，咋就连你们千分之一的价都卖不到。　　

　　三、小结　　

　　总而言之，从以上仅仅是经济总量方面的分析，就已经可以让人了解到中国经济的本质特征了，如果再进一步考察不同经济成份的形成过程及内在构成（资源消耗、生产效率、技术含量、经济的产业地位等），则不可能不让我们得出中国经济已整体上彻底陷入殖民地经济的根本结论。经济基础是社会的根基，全部的社会上层建筑都只能建立在经济基础之上。只要清醒地认识到当今中国的经济是殖民地经济的性质，就不难对“中国特色社会主义”的“特色”——不论是特色的内在本质还是特色的外在表现，总体的特色还是具体的特色——作出事实上的判明。　　

　　中国的房地产业，正是在这样的宏观环境下，诞生、成长起来的。显然，如果没有这样的环境前提的存在，也就没有房地产业的存在，更不可能有达到如此高度的存在——结论是：经济的市场化催生了房地产业；经济的殖民化决定了房地产业在中国经济中举足轻重的地位，而且地位与殖民化程度成正比。　　

　　

　　

　　第三章对4万亿经济刺激计划的分析与论断　　

　　

　　——房地产业发展环境综述之二　　

　　

　　

　　当代中国房地产发展历程的最新阶段，也就是从2009年开始至今仍未结束的第五阶段，是以中国政府为应付2008年的全球经济危机而出台的4万亿经济刺激计划为标志的。这一经济刺激计划与前述社会、政治宏观环境一道，成为这一阶段房地产业发展的环境前提，而且经济刺激计划对房地产业带来的作用和影响更具体、更巨大、时效性更强。因此，分析房地产业在这一新阶段上的发展态势，预测下半年及以后时期的发展趋势，除了同样要了解前述宏观社会经济环境外，应首先对这个已成为宏观经济环境的重要组成部分的经济刺激计划作出切实的分析和判断。　　

　　一、经济刺激计划由来及主要目的　　

　　4万亿经济刺激计划，肇始于2007年下半年到2008年初由美国两房次贷危机引发的美国金融危机进而迅速漫延引爆的全球经济危机。这一危机最初最直接的打击是美国经济，直接导致了房地美、房利美、雷曼兄弟、花旗、AIG、通用汽车等一大批甚至位居世界500强之列的金融、产业企业的破产保护和国有化救助，美国经济迅速陷入动荡、萧条之中，危机严重程度堪比上世纪二、三十年代及七十年代的二次危机。但是，美国很快便利用其在全球化经济中的主导地位和美元霸权地位，将其因过度消费、过度信用而形成的金融危机，通过全球化经济体系而传导到全世界，形成全球性的经济危机，很顺利地转嫁了危机对本国经济的破坏，甚至还借机大获其利，借机很很地敲打了欲与自己“同床异梦”的欧洲和做着“和平崛起”美梦的中国。　　

　　中国作为全球最大、最开放的经济体之一，很快便感受到危机的寒意，对长期以来所形成的出口导向型经济造成很大打击，出现严重的进出口衰退，2009年全年货物进出口总额亿美元，比上年下降13.9%。其中，货物出口亿美元，下降16.0%；货物进口亿美元，下降11.2%。全年非金融领域新批外商直接投资企业家，比上年减少14.8%。实际使用外商直接投资金额900亿美元，下降2.6%，进出口和外商直接投资都出现了自1990年以来仅有的一次同比大幅下降的局面。　　

　　发展到2008年的中国经济，已完全融入了全球化体系，已是事实的完全意义上的市场化经济，经济增长完全靠投资、消费、货物进出口这三驾马车来拉动。在进出口大幅下降的情况下，要保持经济以同样高的速度增长（即所谓的保八目标），只有更加依靠投资和消费的更快的增长来实现。而消费这一驾马车，又能否依靠，能有多大的指望呢？答案是否定的。由于中国社会已然形成巨大的社会贫富差距，极少数人占有了绝大部分的社会财富。据2009年10月26日《中国经济周刊》援引的世界银行告数据，六、七十年代，我国基尼系数大约为0.17—0.18，八十年代为0.21—0.27，远远低于国际平均值。从2000年开始，我国基尼系数已越过0.4的警戒线，并逐年上升，2006年已升至0.496，不少学者更认为中国真实的基尼系数已达到0.6，远远超过美国、日本及西欧各国，甚至超过了拉美和非洲国家，是全球贫富差距最大的国家。另据世界银行2006年一份告称，中国0.4%的人口，即约500万人掌握了70%的社会财富，美国是5%的人口掌握60%的财富，中国的财富集中度是美国的15倍，高居世界第一。社会消费总量与社会贫富差距成反比的，贫富差距越大，社会消费总量就越小。巨大的社会贫富差距，从根本上极大地抑制了社会消费总量的提升，不能消费，不敢消费，成为中国绝大多数居民的普遍消费心理，而拥有了绝大部分社会财富的人，由于人数太少太少，即使他们再怎么奢侈、畸形消费，又能消费多少呢？总不能叫他们都象前面提到的尹大公子那样，一个人去买包括布加迪威龙（售价三千多万元）、法拉利599GTB、兰博基尼LP560-4、奔驰SLR722S、保时捷911GT3、奥迪A84.2、宝马X65.0I、雷克萨斯LS600H在内的30多部豪车吧，总不能叫他们都象赵本山那样，花2亿元买架庞巴迪私人飞机玩玩吧，总不能为了扩大消费而叫他们天天吃一千斤大米、穿一千条裤子、住一千套房子吧——即便他们“不差钱”，完全有这个消费能力！消费不振成为制约中国经济健康发展的无解的顽症（中国居民消费率从“改开”以来的最高点——1989年的50.9%开始，一路快速下跌，至2007年仅为35%，而同期全球各国居民平均消费率一直保持在60%以上的水平，中国已成为全球居民消费率最低的国家）。　　

　　进出口受阻，消费不振，三驾马车二驾失效，只剩下投资这一驾马车可用了。于是，在无其他手段可用的情况下，出台4万亿经济刺激政策，用政策手段来突击拉升投资强度、投资规模，就成为中国政府唯一可选的方案。　　

　　从表6可知，在形成GDP的三大需求中，最终消费支出（包括居民消费支出和政府消费支出两大部分）对GDP形成的贡献率总体上保持明显下降趋势，资本形成总额的贡献率则保持明显上升趋势，对外贸易的贡献率则受全球经济的影响不断地大幅波动。2009年资本形成总额对GDP增长的贡献率高达特别刺眼的95.2%，是2008年的2倍，最终消费支出的贡献率仅比2008年高出1.9%，对外贸易的贡献率则由2008年的9.0%猛降至2009年的-40.6%。这充分说明了4万亿经济刺激计划的实施对保持GDP增长的重要性，如果没有以该计划为核心的一揽子投资刺激政策，2009年的GDP将是零增长甚至负增长。　　

　　但这不是4万亿经济刺激政策出台的唯一原因。另一个很重要的原因，就是所谓的“救美国就是救中国”。深陷全球化经济体系之中的中国，义无反顾，也无可奈何地把拯救美国经济（目前则是正在义无反顾地拯球西欧共同体经济）作为自己的责任。长期以来的高额贸易顺差，使中国政府至2007年末已积累了1.53万亿美元的外汇储备（2008年末、2009年末和2010年末，这一数字分别增至1.95万亿美元，2.40万亿美元和2.85万亿美元。至2011年6月末，又大幅增至3.2万亿美元），没有办法加以消化和利用，只能用于大量购买美国国债以及包括“两房”在内的企业债券，以美国国债和两房企业债为主的美元资产一直占中国外汇储备总量的60%以上（中国持有美国国债余额2007年11月末为4589亿美元，2008年末为6962亿美元，2009年末为7554亿美元，2010年末为1.16万亿美元，至2010年末持有两房债券约4000亿美元），如果美国经济破产，则靠“一亿条裤子换一架波音飞机”（薄熙来任商务部长时间的公开讲话）而辛辛苦苦挣来的上万亿美元的外汇储备只能打水漂了，无法向国民交待，虽然这笔本属于全体中国人民的财富可能永远只是名义上的财富，永远不可能变现为现实的物质财富，但对中国政府而言，只要能保持这笔财富的名义上的存在，也就足够了。　　

　　正是在这种内外双重压力之下，中国政府断然于2008年11月份出台4万亿经济刺激计划，为创造宽松的货币政策，国务院于2008年12月下发《国务院办公厅关于关于当前金融促进经济发展的若干意见（国办发[2008]126号）》文件，要求“追加政策性银行2008年度贷款规模1000亿元，鼓励商业银行发放中央投资项目配套贷款，力争2008年金融机构人民币贷款增加4万亿元以上”，“以高于GDP增长与物价上涨之和约3至4个百分点的增长幅度作为2009年货币供应总量目标，争取全年广义货币供应量增长17%左右”，央行与银监会联合发文《关于进一步加强信货结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，具体落实国务院126号精神，自此货币闸门大开，流向广阔的经济领域，经济刺激计划快速地予以实施。　　

　　二、经济刺激计划的主要内容及实施过程　　

　　整个经济刺激计划，实际上是一个庞大的一览子计划、政策包，核心是在保持原有经济、社会发展规划不变的前提下，额外突击加推完全由政府投资构成的4万亿元投资计划，并以这个4万亿投资计划为助推器，配套推出积极的财政政策和极度宽松的金融货币政策，加速提升社会总投资规模和国内最终消费规模，从而消弥进出口大幅下挫、居民消费长期不振对保持GDP平稳增长所带来的不利影响。　　

　　这个一览子政策、计划包，为期2年，即2009至2010年。在这二年里，通过加大以“铁公基”为主的政府投资作为引子，提振社会投资，刺激社会消费。中央政府预设的总投资规模为4万亿元，其中由中央政府新增预算支出所承担的金额为1.18万亿，其余由地方政府和其他投资主体自筹解决。中央政府提出的本级财政的投入，取的是“药引子”的作用，更巨量的资金投入则主要是各级地方政府、企业的配套投入。中央的口子一开，长期内在性地患有投资饥渴症的地方政府和以大型央企为核心的中央机构，便在极度宽松的金融货币政策的鼓励下，拉开了改革开放30年来少有的投资高潮，各地纷纷出台数以千亿计、万亿计的投资计划，企图挤进中央政府定下的总盘子并获得更多的份额。这当中，以争当中部崛起之龙头为已任的湖北省，一个省竟然搞出了高达12万亿元的投资计划。全国各省、市、自治区及计划单列城市以及铁道部、水利部、国资委下属的各大央企上的欲挤进经济刺激计划的投资总额高达40万亿元（【注】各地上的投资计划，不仅仅以2年为期，有不少地方将之延长至7年，即2009~2010年再加上“十二五”规划期间的5年），是中央本级财政投入的34倍，是中央计划投资规模的10倍。　　

　　在经济刺激计划及一系列积极、宽松的配套政策的鼓励下，2009年和2010年出现了改开30年历史上少有的投资热潮，2009年全社会固定资产投资同比增幅高达30.0%，投资增幅仅次于整个30年改开历史中的1985、1992~1994年，2009年国内最终消费总额首次突破10万亿元大关，达到11.48万亿元，同比增幅高达28.72%，增幅仅次于1994年。通过高强度的投资拉动，中国政府成功地保持了GDP的平稳增长，2009年和2010年的GDP增长率分别为9.2%和10.3%，超额完成保八目标。　　

　　三、经济刺激计划带给中国经济的真实后果　　

　　为期二年的经济刺激政策于2010年底到期，但这一刺激政策对中国经济带来的严重影响却无法如期结束，在收获了GDP的平稳快速增长的同时，该刺激政策对中国经济持续发展所带来的不利影响，还在政策实施期内就已经比较明显地暴露出来了，而在刺激计划刚刚过去半年的今天，就更加明显了，现在完全可以对这一经济刺激政策作出结论了：继续吹大了GDP泡沫，降低了经济增长的可控性，使中国经济暴发全面性危机的可能性增大，使危机暴发的时间大大提前。具体表现在如下几个方面：　　

　　1、货币超量增发，流动性严重过剩　　

　　广义货币总量（M2）由2008年末的47.5万亿元猛增至2009年末的60.6万亿元及2010年末的72.6万亿元，增长量分别为13.1万亿元和12万亿元，增长率分别为27.7%和19.7%，而同期GDP的增长量分别为3.47万亿元和6.26万亿元，增长率分别为9.2%和10.3%，M2的增长率分别是GDP增长率的3.01倍和1.91倍。同期M2总量与同期GDP的比值则由2008年的1.58倍增至2009年的1.87倍和2010年的1.82倍，货币发行量远远高于国民经济总量。而2009年末和2010年末美国的M2分别为8.54万亿美元和8.6万亿美元，M2与GDP的比值仅为0.6左右，不仅如此，美国的货币总量中相当大部分是以各国的外汇储备形式处在静止状态，如果再考虑到人民币不是国际货币，基本上没有国际市场，已发行的人民币基本上100%只能在国内市场流通，中国政府攒在手中的高达2.85万亿美元的外汇储备必须用等量的人民币即至少20万亿元来对冲，这20万亿元货币同样也只能留在国内，没有任何实物与之匹配，是完全意义上的废纸，但却要平等地参与社会物质财富的分配。两相比较，即可清楚地看到中国的货币发行量早已处于十分严重的超发状况，而且货币增发的势头依然在继续，据最新公布数据，2011年6月末，M2总量已增至78.08万亿元，比2010年末又增加5.48万亿元，照此下去，至2011年末M2将达到83万亿元，甚至85万亿元以上。　　

　　货币超量增发，必然带来流动性严重过剩，过剩的货币极大地助长了大规模的投机性经济行为，“蒜你狠”、“姜你军”、“豆你玩”、“糖高宗”、“辣死你”、“猪坚强”等等不断出现的网络新名词，让全中国乃至全世界的人们看到了中国式的投机行为的疯狂性，而早已高涨的炒房、炒古董、炒家具、炒茶叶则是在更大规模上的继续，炒到实在没有什么好东西可炒了，就炒起了大白菜。在这样大规模全方位的投机行为的冲击下，国民经济，尤其是实体经济，如果还能平稳健康发展，那只能说是奇迹了。　　

　　货币超发带来的流动性过剩，还有一个更深层次问题，那就是这种过剩不仅是量的过剩，更是一种结构性过剩，而结构性过剩是一种更严重的因素，是由中国的社会性质、宏观经济结构所决定的，是一种长期存在的现象，只不过由于此轮经济刺激政策的实施，使得这一现象更加突击。这种结构性过剩，是导致当今中国经济乱象丛生的直接原因，具体表现为：　　

　　——富人钱太多，再畸型、再奢侈、花样再多地消费，也还是用不光，而穷人想用钱、想消费却没有；　　

　　——实体经济没钱，投机性产业有用不完的钱。实体经济在GDP中的比重越来越低，“人老珠黄”，避之不及；投机性产业急剧膨胀，如“窕窈淑女”，趋之若鹜；　　

　　——大型企业特别是大型国有企业、以“铁公基”为主的政府投资的资金充裕，中小型民间企业流动性严重不足；　　

　　——外汇储备无限充足，政府债台则逐年高筑（对外是大债主，对内是大“负翁”）；　　

　　——着眼于长远效益的产业经济、基础设施建设、基础性科研、国民健康保护等众多领域，投入严重不足，严重缺钱，着眼于短平快的经济行为则钱途无量……　　

　　然而，让人不可理解的是，如此巨量的货币超发，竟然也未能让流动性过剩维持多久，为期二年的刺激周期刚刚过去半年，流动性不足便显现出来了，且有愈演愈烈之势，甚至连各大商业银行、中石油、中石化、中国人寿等大型央企都出现现金流恶化的局面。这种存量货币严重超发与流动性短缺共存现象的存在，这一看似不可理解的现象，正确的解释只能是超量发行的货币被大量地挥霍、浪费和对冲外贸顺差了（2009年和2010年外贸顺差共3788亿美元，需用约2.5万亿元人民币对冲），被大量地投向了没有多少物质财富产出的投机性产业了，没有或没有来得及形成应有的、对应规模的实物资产，另一个原因是大干快上的中长线投资项目太多，耗费资金太大，还需投入大量后续建设资金（统计数据显示，中国社会固定资产投资的投产速率自2003年以来，一直处于较低水平，2002年之前，城镇固定资产交付使用率一直在70~80%之间，2003年猛降至62.6%，此后2004至2009年均在55~60%之间）。　　

　　如果对这一问题的考察的时间过程拉长至整个改开时代，则不难发现，货发增发并非此次经济刺激政策的一时之举，而是一以贯之的既定货币政策，只不过在此次刺激政策中表现得较为疯狂而已。统计数据显示，改革开放之初的1978年，中国GDP为3645亿元（那时的中国根本没有GDP这个概念，对国民经济采用MPS核算体系，中国自1985年才开始采用SNA核算体系。这个GDP数值估计是MPS体系下的社会总产值的直接替代品，是完全错误的，按当时中国实际情况，将社会总产值换算成GDP，至少是3倍，即3645亿元的社会总产值，至少相当于亿元的GDP），M2为859亿元，M2/GDP仅为0.23，2010年GDP为39.8亿元，M2为72.6万亿元，M2/GDP高达1.82。32年间，GDP增长109倍（若1978年GDP按亿元计，则32年间GDP实际仅增长了36.3倍），而M2增长845倍。以上数据，不能不让人确信整个改革开放时期的经济快速增长主要依靠超量的货币供应来推动，也就是说靠长期的系统性的通货膨胀来推动，这就是中国经济——GDP——30年来快速发展的重要根源。　　

　　分析至此，不能不让人然地联想到一个问题：为什么连续30年的巨量货币超发能够得以进行，至今没有把中国社会经济拖入崩溃之中？这的确又是一个世界奇迹！最主要原因是毛泽东时代留给改开时代的没有货币化以及严重货币低估的社会物质财富太多太多了！改开的英雄们，不需要付出任何的一丁点的努力和代价，只需要把毛泽东时代留给他们的庞大的实实在在的社会物质财富，用货币来量化一下，就足够印钞厂忙活很多很多年了。事实上，中国采取的是有别于前苏联的急进的一锤子买卖式的渐进式改革模式，对毛泽东时代留下来的巨量物质财富，也采取了渐进式货币化模式，甚至直到今天，还没有全部完成，譬如：毛泽东时代基本上零货币代价，主要靠全国人民的无偿劳动而修建起来的八万多座水库，就是一笔无比巨大的物质财富，如果换算成人民币，绝对又是一个天文数字，够印钞厂继续忙活一阵子。　　

　　另一个重要原因则是中国政府施行“有水快流”的资源开发政策，把本应好好珍惜，有计划使用的各种自然资源，无节制地超快、超强度地开发，毫不考虑子孙后代的需要（众多的数据显示，中国已探明的全部矿产资源剩余储量平均起来只可供再开采20年左右）。自然资源是地球留给人类的物质财富，有使用价值，但没有价值，把无价值的东西量化成货币，当然又可以换来大量货币增发，更何况是无节制地超快、超强度地量化。需要着重指出的是，在对全部资源的货币化运动中，中国政府已经取得并肯定将继续取得的最辉煌胜利无疑是对土地资源的货币化运动！“土地是最大的国有资产”已成为中国政府和主流精英们一致的认知，土地理所当然地成为维持人民币持续超量增发的最方便、最锐利的武器。这也就解释了为什么我们的温总理要自豪地宣称房地产业是中国的支柱产业——这是改开政府领导下的中国经济所创造的又一世界奇迹，因为至今还没有哪个稍稍成规模一点的国家能够把房地产业发展成为国家的支柱产业，要保证房地产业的长期持续稳定发展了——房子卖不动了，房价下跌了，要将潜在的土地资源变成真实的货币，就没那么容易了，即便货币化了，数量会减少。　　

　　除了上述原因外，货币如此巨量的超发而没有引发社会危机，还应归结为中国老百姓对苦难生活的超强承受力和忍耐力。关于这一点，早已是老生常谈，全民共识，故不再赘述。　　

　　出笼的老虎很难不吃人，潘多拉魔盒一旦打开，放出的邪念就无法收回。泛滥的货币，在市场经济条件下，只有通过如下途径才能削减——提高存款准备金率和存贷款利率，只能在一定程度上抑制流动性，但无法削减货币总量，从而也就不可能从根本上消除通货膨胀乃至逆转为滞胀的压力：　　

　　（1）顺差变逆差，对外负债（通过人民币大幅升值等手段）；　　

　　

　　（2）使人民币成为国际货币，输出人民币；　　

　　

　　（3）将巨量的外汇储备购买外国商品输回国内销售；　　

　　

　　（4）暴发经济危机，强行消除过剩、无效产能，消除经济泡沫；　　

　　

　　（5）通过战争手段转嫁危机，输出过剩。　　

　　很显然，对于当今中国而言，上述几种压缩货币总量的途径，除了第（4）种暴发经济危机这一种途径之外，其他都几无可能，至少在几年乃到十几年的短期内是不可能的。中国政府又显然不愿意看到经济危机的暴发，因为经济危机对中国社会来说，是“不可承受之重”，面对无法消解的严重的社会危机，保持GDP的快速增长，避免经济危机的暴发成为中国政府抑制社会危机暴发的核心“考量”。因此，饮鸩止渴，用更大的投资，更多的钞票，更大规模的进出口，更畸形的消费来拉动和保持GDP的快速增长，就成为中国政府无可奈何的选择。　　

　　2、通货膨胀加剧　　

　　货币超发带来的最直接的后果就是通货膨胀，物价上涨。2009年以来的中国经济，对老百姓来说，最深切的感受莫过于如火箭般向上窜升的物价了。通货膨胀，物价飞涨成为经济刺激政策的最严重后遗症，呈愈演愈烈之势，2011年6月份CPI已攀升至6.4%，7月份再次攀升至6.5%，而未纳入CPI指标系统但早已成为绝大多数城市居民最大支出的房价，更是以高得离谱的速度上涨，二年内，京上广深等房地产一线城市房价涨幅在一倍以上，而其他二、三线甚至四线城市房价则涨幅更大，普遍在二倍以上，上涨三、四倍的也不在少数。　　

　　在现实和预期的严重通胀条件下，按市场理论的正常逻辑，应该是居民消费的大幅度增长。但中国的实际情形却是居民消费率一如既往地保持在超低水平上。如前面本章第一节所述，中国居民消费率从1989年的50.9%开始，一路快速下跌，至2008年跌至最低点34.98%，2009年微升至35.25%，2010年亦仅升为38.83%。横向比较，更能看出中国居民消费率之低。近几十年来走出口拉动型经济发展道路的国家不只中国，尤其在东亚、东南亚地区国家和地区，都存在过高出口、高顺差、高外汇储备的外向型经济发展阶段，这些经济体在这个阶段的消费率也不高，但都远远高于今天的中国，如日本在这个阶段最典型的1980年消费率为55％，韩国在1990的消费比例为52.3％，马来西亚1990年为51.8%，泰国1990年为56.6%，台湾1980年消费率也有51.5%，都比如今的中国高了十几至二十个百分点。还有印度，作为发展中大国，经常成为与中国比较的对象，但印度1980、1990与2002年的居民消费率也分别达到72.1%、61.7%和64.9%。印度虽然并非高顺差的出口导向型国家，但在近年来的经济高速增长阶段积累率也比较高，从1980年代的20%左右，上升到2008财政年度的39%，在年经济增长率提高到9%的同时，居民消费率也从1980年代的70％~80%降到2008年度的54%，但也同样远远高于当今中国的消费率。已完成工业化过程的欧美发达国家的居民消费率就更高了，一般都在70%以上，而美国居民消费率则更是长期高居不下，负债消费成为全民行为，即便在还远未走出金融危机阴影的2010年，美国居民消费率仍超过100%。中国早已是名符其实的世界居民消费率最低的国家。　　

　　一面是愈演愈烈的通货膨胀，一面是持续低下的居民消费率，这一无解难题，只能让中国经济在无解的道路上继续前行——拼命扩大投资规模，想方设法保出口，默认以至大力提倡色情、毒品、博彩、奢侈品等畸型消费。　　

　　3、形成巨量政府债务　　

　　刺激政策带来的另个重大“成果”就是让此前还遮遮掩掩、若隐若现的地方政府债务问题开始浮出水面了（按中国现行法律，省及以下各级地方政府不允许负债）。多年的赤字财政政策，已使中央政府背负着大量的债务，以国债为例：2008年底国债余额5.33万亿元，2009年底和2010年底则分别增至6.02万亿元和6.63万亿元，分别占同期GDP的17%左右。如果没有地方负债，上述债务水平尚不算高，但若加上地方政府债务，政府债务就不可能不成为引爆经济危机的定时炸弹了。　　

　　地方融资平台，是地方政府惯用的“上有政策下有对策”的利益博奕游戏的产物之一，是由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。地方政府负债自1979年改开一开始就有了，地方融资平台公司也有二十多年历史，但一直没有得到大的发展，4万亿元刺激政策就如同一道魔术，在短短的二年时间内，就将它壮大到空前巨大的规模。为落实信贷货币政策要为经济刺激计划开路的指示，央行和银监会在2009年3月联合发布的《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》中，提出“支持有条件的地方政府组建投融资平台，发行企业债、中期票据等融资工具，拓宽中央政府投资项目的配套资金融资渠道”。有此“尚方宝剑”在手，地方政府自1994年分税制实施以来所长期存在的内生性资金饥渴症终于得到了最大一次的满足，而各大商业银行系统的各地分支机构，在“尽职免责”的授意下，也迎来了自改制上市以来最大一次的放贷狂潮，各级地方政府体系与国有银行体系之间，形成一个特有的、封闭性的资金借贷管道，一方急于放贷，一方急于借款上项目，交投两旺，场面蔚为壮观。各地名目繁多的地方融资平台公司呈几何级增长，不仅在传统的交通运输、城市建设、土地储备、国资经营等领域，各级政府成立了融资平台，还有很多的地方发展到产业众多的第三产业，在文、教、卫等公共服务行业领域也纷纷成立融资平台（据审计署全国地方政府性债务审计工作领导小组办公室公布数据，至2010年末，全国省、市、县三级政府共设立融资平台公司6567家，其中省级165家、市级1648家、县级4763家，覆盖全国所有省市县三级政府，其中有3个省级、29个市级、44个县级政府设立的平台公司均达10家以上）。关于地方政府性债务的具体数量，由于统计口径的不同，而存在很大差异，银监局统计的是“地方融资平台公司”，2010年末贷款余额为9.1万亿元，央行统计的是“地方政府融资平台”，同期贷款余额14.4万亿元，而审计署公布的是“地方政府性债务”，总额10.72万亿元（其中融资平台公司债务总额为4.97万亿元）。对于上述统计数据，穆迪公司认为审计署的告遗露了3.5万亿元平台公司贷款，而渣打银行则认为中国省、市、县三级地方政府性债务总额应为14~15万亿元，其中地方融资平台债务规模可能在9~10万亿元，地方政府直接举债（指教育、医疗等方面）可能在5~6万亿元。　　

　　但是，在我们自己的研究看来，地方政府债务总额极有可能比渣打银行所估算的14~15万亿元还要高出许多。这一论断由于时间和资料所限，主要从个案细节来引证。首先：以各省级公路建设为例。全国所有的31个省级政府近十多年来，特别是十一五规划以来，无一不把发展以高速公司为骨架的公路网作为基础设施建设的重点，每个省都设立了公路建设投资平台，这些平台的资产规模都比较巨大，大部分资产总额在千亿元以上，如山东交通投资集团有限公司总资产高达3300亿元，广东1644亿元，浙江1333亿元，湖南1600亿元，云南1256亿元，贵州750亿元，仅这6个省的总额就达9883亿元，平均每省1647亿元。假定全国31个省级政府的公路平台总资产减半按800亿元计，则全国仅省级公路建设平台这一项的资产总额就达2.5万亿元。另外，这些公路建设平台的负债率绝大部分都很高，如已暴露出存在还不起债的云南公投和湖南高速的负债率高达95%，浙江为73%，广西为63%，假定平均按70%的负债率计，则全国省级公路平台公司的负债总额为1.75万亿元。其次，以广州市负债为例。今年上半年，省人大代表、“抗非英雄”、钟南山接受媒体采访，公开披露广州市为举办亚运会，至2010年末累积的政府负债达2200亿元。广州作为仅次于上海、北京的全国第三大城市经济体，一向以财政收入充盈示人，其十一五期间的财政一般预算收入总计达亿元，其中地方一般预算收入亦高达3152亿元，平均每年630亿元，其中2010年分别增至3348亿元和873亿元，再加上每年几百亿元的卖地收入等巨额的预算外收入，广州市政府每年可支配的政府收入应在千亿元以上，这样的财政收入水平甚至超过了很多中西部省级政府。可就是这样的一个财政收入十分充盈的经济发达城市，政府负债竟高达2200亿元，由于完全可以合理推断中国绝大多数其他城市政府的负债水平绝对好不到哪里去。全国地级以上城市（不含4个直辖市）共332个，假定平均每个市负债250亿元，则全国地级以上城市政府总负债达8.3万亿元，再按审计署公布的地级市政府债务占省、市、县三级政府总债务的43.5%计，则全国地方政府性债务总额为19万亿元，这可能才是比较接近地方政府负债水平的数字。　　

　　审计署告显示，10.72万亿元的地方政府债务，有7.52万亿元是实施经济刺激计划的二年内发生的（含续建2009年之前开工项目和偿还以前年度债务本息支出2.23万亿元），也就是说2009~2010年，地方政府新增负债高达7.52万亿元。另据财政部财科所估算，2007年末地方政府性债务总额约4万亿元，其中融资平台公司债务约1万亿元，若按渣打银行地方融资平台债务9~10万亿元的估算，则三年间，平台债务净增8~9万亿元。这种史无前例的“大跃进”式的政府负债，只能用疯狂来形容了。又据渣打银行大中华区研究部今年6月30日发表的告，称包括中央政府债务、政策性银行债务、地方政府债务、铁道部债务在内的中国政府公共债务余额至2010年末约为28万亿元，占同期GDP的70%，这一负债程度，对于没有向外转嫁危机的中国政府来说，不能不说是很危险的，一旦出事，难以承受和有效化解（目前美国国债余额高达14.29万亿美元，加上约2万亿美元的地方政府负债，共16.29万亿美元，占美国2010年GDP的111%，负债率远高于中国政府。但美国的情况与中国完全不同，凭借美元霸权，从理论上讲，美国政府乃至美国国民可能无限度地对内对外负债，而且对内负债可以自由地转化为对外负债，对外负债，对于美国政府和美国经济来说，本质上讲只是一个数字游戏）。　　

　　10.72万亿债务，都用在什么地方呢？审计署给出的答案是：交通运输、市政等基础设施和能源建设5.9万亿元；土地收储1.02万亿元。教育、医疗、科学文化、保障性住房、农林水利建设等民生方面1.37万亿元，节能减排、生态建设、工业等领域4016亿元，其他不便说出的为2万亿元（这2万亿元，真实的用途估计是“维稳”支出、诸如广州亚运会、上海世博会等等此类各地政府最热衷举办的各种节会支出、“楼堂馆所”建设、公务吃喝玩乐等方面了）。　　

　　审计署告说10.72万亿的平台债务中，只有1.02万亿元用于土地收储，在全部债务中，承诺用土地出让收入来偿债的只有2.5万亿元，只占1/4，但常识使我们不难相信全部平台债务中，用于借款的抵押品，肯定80%以上是土地及与土地相关的资源（如投入铁路、公路建设的巨量资金，除用收费权质押外，主要是用沿线的土地作抵押），而且指望用于偿债的资金也是大部分于土地出让金收入，也就是说政府把希望，把“信心”都押在了土地上，押在了地价，从而房价的无限制的上涨上了，这就是土地财政、房地产经济的成因！房价一跌，地价一跌，房地产泡沫一破，中国经济，至少是地方政府也就风光不再了。　　

　　近11万亿元地方政府债务，拿什么来还呢？真实的答案只能是土地资源、国有资产乃至办公大楼，还有各大金融机构的最高主管温家宝总理念念不忘的“比阳光还重要”的“信心”！再不行，就只有要么赖帐，要么推给中央政府，一推了之。近二个月来发生的云南省公路开发投资有限公司向贷款行发出违约通知函事件、上海城投公司要求流贷延期并转固贷事件以及以10亿元注册资本撬动1600亿元总资产的湖南高速等，是一个具有警示意义的预兆。　　

　　4、“国进民退”，官僚资本经济大举挤压、强占私营经济地盘　　

　　借4万亿经济刺激计划之东风，以央企为开路先锋的官僚资本经济，高举高打，强力挤压、强占私营经济地盘，“国进民退”。如前所述，地方政府融资平台负债由2007年末的1万亿元增至2010年末的10.72万亿元，三年净增加9.72万亿元，同期金融机构人民币新增贷款余额净增加额为23.14万亿元，考察到地方政府融资平台的负债几乎100%都来自于金融机构贷款，则表明这三年间金融机构全部新增贷款总额的42%借给了平台公司，也就是借给了地方政府，积淀成为国有资产。　　

　　地方政府举债，还只有一部分形成国有经营性资产，而以央企为核心，包括铁道路、水利部、交通部等资产管运型部委在内的中央政府属下投资主体，则几乎100%的投资形成国有经营性资产。在此轮经济刺激计划中，与央企级别的投资规模相比，地方融资平台的融资建设规模只能是“小巫见大巫”了。4万亿元的投资，绝大部分都分配给了央企及各部委，其中，仅由央企及各部委牵头投资的铁路、公路和机场等重大基础设施建设占亿元，占比45%。还在4万亿经济刺激计划刚刚开始实施的2009年初，各地政府就把与央企合作，吸引央企到本地区投资当作招商引资的头等大事，其地位甚至超过了对外资的招商，而且这一趋势至今有增无减，几乎所有的省级政府都把吸引央企投资当作落实十二五规划的最重要工作内容，纷纷举行省委省政府一把手亲自参与的投资洽谈会，签订的投资项目投资总额都是以千亿、万亿元计。与私营企业、外资投资项目相比，央企投资项目，绝大部分是投资几十亿、几百亿，甚至上千亿元的“巨无霸”项目，投资大、带动性强、关联度高、垄断性强，很多项目还能填补了地方产业经济空白，因此很受地方政府欢迎。　　

　　以广东省为例，虽然其GDP排名全国第一，经济总量占全国近1/10，吸引外资最多，也丝毫不敢怠慢吸引央企来粤投资的大计，于2011年3月14日，由汪洋、黄华华亲自带队，率几乎省委省政府的全班人马以及全省所有地级市领导班子，远赴北京，参加广东省与中央企业战略合作座谈会暨签约仪式，成功与70家央企签署了204个合同协议项目，加上未在此次座谈会上签约的项目，总投资达2.54万亿元，其中仅深圳、广州就分别吸引了4700亿元和3800亿元。而在此之前，主要是经济刺激计划实施以来的2009、2010两年内，广东省也已与49家央企开展合作，合作项目约360个、总投资约1.5万亿元，其中在建项目168个、总投资1万亿元，到2010年底累计完成投资约2300亿元。两者相加，央企在粤投资总额高达4.04万亿元（这一投资总额是2010年广东省亿元社会固定资产投资的2.5倍）。不难预见，当上述这些项目在十二五期间全部完成后，央企在广东省经济中的地位将显著提高，而至今仍一直是广东省经济宠儿的民间私营经济的地位不断下降将是必然的趋势。　　

　　连中国经济总量最大的广东省都以吸引央企投资为荣，其他省份，特别是中西部经济欠发达省份对央企的渴求就更不言自喻了，而且中西部省份多以资源丰富见长，对大多数采取垄断性经营的央企来说，更具吸引力：　　

　　——甘肃省已吸引50家央企在十二五期间增加在甘投资，新上项目275个，概算总投资达1万多亿元。　　

　　——还在2009年上半年，2月20日下午，“江苏省·中央企业合作发展恳谈会”在人民大会堂举行，国务院国资委主任李荣融率100多家央企主要负责人出席恳谈会。江苏省委书记梁保华主持恳谈会并致词，省长罗志军介绍了江苏省情以及我省与中央企业合作情况。恳谈会上，中石化、中化工、中国电力等35家大型央企，与江苏签署了45个重大合作项目协议，总投资达2220亿元。江苏是中央企业投资最为密集、合作最为紧密的省份之一。目前中央企业在江苏出资设立的各类企业310家，去年营业收入约1.1万亿元，占到江苏全省的六分之一左右，提供就业岗位超过50万人，缴纳的各项税收达到940亿元，并带动了一大批为央企配套企业的快速发展。“十一五”以来，中央企业在江苏新增投资项目492个，投资总额4015亿元。　　

　　——2009年9月25日，辽宁省与中央企业战略合作发展座谈会暨项目签约仪式在大连举行。国务院国资委主任李荣融、省长陈政高出席座谈会并讲话。辽宁省委常委、大连市委书记夏德仁主持座谈会。辽宁省副省长刘国强介绍了辽宁省经济社会发展情况。中石油、中石化、中船重工、中国华电等82家中央企业负责人及辽宁省直相关部门、14个市主要负责同志出席座谈会。辽宁省14个市与中央企业签约项目52个，总投资规模4018亿元，涉及签约中央企业27家，项目涉及工业、能源、基础设施、服务业等多个领域。　　

　　——2011年5月12日，安徽省公布了近两年来与央企合作的最新成果，截止到今年4月底，共计签约项目585个，累计投资规模为1.58万亿，仅2009年就吸引央企投资1.3万亿元；所有合作投资项目中，已签约开工的项目为243个，投资金额6178亿元。尝到与央企合作甜头的安徽，正在统计一份新的项目单，并将出台《关于进一步加强我省与中央企业合作发展的工作意见》，为央企落地提供立项、土地、金融等方面的支持。据初步统计，此次拟向中央企业推荐的合作发展项目达600多个，投资规模约1.4万亿。　　

　　——作为中国最大的资源基地的新疆，更成为央企进军的目的地，仅参与新疆煤炭资源开发的央企投资都高达8800亿元。　　

　　——2010年12月，福建省举行与央企洽谈会，共与32家中央企业和5家地方大型国企洽谈123项合作项目，总投资8464亿元。　　

　　——作为中国最大的煤炭大省，包括华能、华润、中海油、大唐、中电投在内的十家央企十二五期间，对山西煤炭能源产业的投资总额已超过7600亿元。　　

　　——河南省通过2011年6月2、3、4三天的洽谈会，共吸引央企投资4500亿元。　　

　　——作为第一个与央企大规模合作的省份，从2005年到2007年，就有57个央企与湖南对接，资金总额达到1800亿元。而据记者了解，截至2009年底，湖南省与央企共对接合作项目188个，其中签订合同项目69个，引进资金413.45亿元，达成意向协议33个，涉及投资总额3600余亿元。目前，全国128户央企中，湖南省已对接70户，在湘有项目的央企达50余家，其中，中国五矿和中国建材在湘投资均达近100亿元。　　

　　——2010年12月底，中国经济最落后省份之一贵州也在京举行与央企投资洽谈会，共签约项目47个，投资总额2929亿元，涉及农林牧渔、矿产品深加工、制造业、电力、煤气、技术服务、旅游服务等领域，计划2011年开工项目33个，投资总额2376亿；2012年开工项目14个，投资总额553亿元。　　

　　——与上述省区相比，湖北省所吸引的2000亿元央企投资，就有些不足挂齿了，成为湖北的网民们攻击的对象。　　

　　据不完全统计，还在经济刺激计划实施的头一年，即从2008年下半年到2009年11月底，央企在地方投资总额就已高达约为7.3万亿元，如果把2009年11月之后到2010年末以及整个十二五期间的计划投资总额加上去，则央企在地方总投资显然就是一个天文数字了（以平均每省1万亿元计，总额达31万亿元）。在这场“央地结盟”，安徽、湖南、江苏、浙江、四川、江西等省对接央企最为积极，其中湖南是第一个与央企对接的省份，而安徽则是最为积极的省份。而且对地方政府傍央企，与中央领导是大力支持分不开。2009年两会期间，国务院副总理张德江在浙江代表团发言，提醒浙江省两会代表，说“我们的141家央企，世界500强的有29家。你们抓紧傍老大、傍央企。把央企吸引过来就是最直接的路子，一个项目的投资就是几十亿元、上百亿元”。　　

　　通过经济刺激政策实施以来的大规模突进，央企的总体规模已十分庞大，总数仅135家的央企，总资产由2008年末的17.60万亿元增至2010年末24.30万亿元，营业收入由11.87万亿元增至16.70万亿元，税利则由1.74万亿元增至2.26万亿元，两年间增长率分别为38.1%、40.7%和29.9%。135家央企2010年末的总资产超过全国所有私营企业和外资企业总资产之和（2010年末私营企业总资产9.12万亿元，外资企业总资产12.45万亿元）。不难预见，在这一轮的央企投资“大跃进”过后的十二五期末，央企这一已彻底沦为国家官僚资本的经济体，将对民间私营资本经济有更大的竞争优势。　　

　　除国资委管辖的央企之外，国务院辖下的资产管运型部委，在此轮投资热潮中，也丝毫不甘示弱，纷纷大规模举债上项目。这其中以铁道部最为典型。铁路建设既是4万亿刺激计划中的投资重头，也是十一五、十二五期间，政府大力扶持，加速发展的基础设施。2011年4月修订的铁道部“十二五规划”，已将“十二五”末期铁路运营里程目标确定为12万公里，其中快速铁路4.5万公里，复线率和电气化率分别达到50%和60%以上，“十二五”期间安排基建投资2.8万亿元。与“十一五”相比，铁路投产新线增长87.5%，完成投资增长41.4%，“十二五”规划又将在2008年已经调整过的《中长期铁路网规划》确定的至2020年实现的营运里程、复线率、电气化率目标提前至2015年实现。此轮铁路建设热潮，从铁道部的负债的大幅上升，可见一斑。据铁道部公布的债券发行说明书显示，铁道部总负债由2008年末的8684亿元，增至2009年末的亿元，再增至2010年末的亿元，二年净增亿元。　　

　　实际上的央企，被纳入国资委管辖范围的135家之外，资产规模更为庞大的则是以四大商业银行为核心的国有金融企业系统，以及通过自印钞票、“自已给自己当债主”方式而积累下来的巨量外汇资产。这部分资产总量规模当在百万亿元以上。如果说构成中国宏观经济的其他产业（军工、能源等极少数产业除外）基本上是外资及私营企业的天下，那么，中国的金融产业则基本上是国资的天下（至少在表面上、在资本构成上如此），外资及私营金融企业只能在四大行吃剩的残羹冷炙中求生存。同时，强大的国有金融企业与同样是国有的产业央企，显然具有内在性的亲和力，互相支持，互相渗透（表面上还不能），并走向产业资本与金融资本的融合，并形成事实上的寡头资本，共同对民间私有资本形成打压、围合之势，就成为必然。　　

　　另外，需要注意的一个重要问题是央企的投资方式。这场“央地结盟”，除央企的独资投资项目外，基本以“收编”方式为主与地方国企的合作。不难想象，一旦央企对地方国企的收编告一段落，下一步的收编对象就必然会落在民间私营企业的身上了，而且这一苗头已经在资源型产业中大规模或区域性实施了，如以山西为重点并在全国铺开的煤矿国有化、全国范围的稀土资源整治，已让这些产业内的私营企业，特别是中小型私企无立身之地了。此外，央企大举向以房地产为代表的高度市场化的竞争性产业的大举突进，也成为令人关注的热点事件，虽然从总量来说，央企乃至加上地方国企，在这些竞争性产业，特别是在房地产业中的占比还不大，但其胁规模、资金、资源优势而呈现出来的咄咄逼人之势，已经让在这些产业内打拼多年的私营资本深感寒意阵阵。　　

　　在这场4万亿经济刺激政策而引发的国企大跃进的大潮中，央企意气风发，地方国企也并非只是一味的沉默，做大做强同样是地方政府对各级地方国企的要求。除通过与央企联姻而分得一杯羹之外，通过联合重组，各级地方政府，特别是省、市两级政府，都已建立、扶持了众多的大型、特大型各类型的地方国有企业，其中有一些企业的规模甚至达到了与央企媲美的程度。　　

　　上述事实充分证明了告在论述中国社会经济的根本性质、总体特征时所作的论断，即：经济的殖民地化和官僚资本化是处在当今世界政治经济总体格局下中国私有化经济发展的必然趋势，随着时间的推移和改革的深化，单纯的私有经济（私营经济）将愈来愈受到殖民经济（西方跨国资本经济）和官僚资本经济的压迫、打击、排挤，而逐渐退居附属、附庸地位，殖民经济和受其操控的官僚资本经济成为中国经济的“主子+奴才”式的联合主导体，没能挤进或者被排除在这一联合主导体之外的私营经济（包括个体经济）及其他类型的经济，都必然地成为受其打压、排挤的对象。　　

　　综上所述，此轮经济刺激计划所形成的央企“大跃进”，将在未来几年内，使国企、私企、外企三种经济成份在中国经济的地位和比重发生有利于国企的显著变化，主要是私企在中国经济的地位和比重将呈比较明显的下降之势，私企将愈来愈受到与外资更加紧密地联合起来的国企的打压、排挤。　　

　　5、经济结构更加失衡，经济增长越来越依赖于投资拉动　　

　　全社会固定资产投资大幅增长。2009年全年全社会固定资产投资22.46万亿元，比上年增长30%，2010年为27.81万亿元，比上年增长23.8%，固定资产投资占GDP的比重，从2008年的57.5%猛增至2009年的67.0%和2010年69.9%。这一比重是空前的，也可能是绝后的，世界上没有任何一个国家靠如此高的投资率为维持GDP的增长。投资结构不合理，投机性投资比重快速上升，实体产业投资比重不足且比重逐年下降，低端产业严重重复投资，助长了经济结构失衡。　　

　　6、房地产业成为实际上的最大受益者　　

　　4万亿经济刺激计划，也就是一个额外增加投资计划，是中央政府带头起表率作用，并通过一系列宽松财政、货币政策带鼓励金融机构多放贷，企业多投资做项目的计划。扩大投资成为这一计划的核心内容。　　

　　投资什么呢？4万亿元本身主要是投向“铁公基”及保障性商品住宅建设，但4万亿元带头并由宽松的财政、货币政策而鼓励起来的规模比4万亿元大得多的其他资金投向哪里呢？毫无疑问，很大一部分流向房地产业了。由于流入房地产业的资金太多了，即使全国所有的开发商全部开足马力大干快上，也根本不可能及时开发出与这些巨量资金相合理匹配的房子，于是乎，投机、炒作，房价疯狂上涨，就成为必然，房地产利益共同体只能是“数钱数到手软”了。宏观经济数据也说明4万亿经济刺激计划的实施，进一步提高了房地产业在国民经济中的地位：2009年房地产业增加值占GDP比重由2008年的4.69%增至5.48%，占第三产业增加值比重由2008年的11.22%增至12.64%，增幅很大，且都处于历年最高位。　　

　　

　　

　　第四章当代中国房地产业发展历程回顾　　

　　

　　

　　回顾房地产30年的发展历程，可以发现一条一以贯之的线索，这便是中国政府对房地产业始终如一、无微不致、力度超强的支持！房地产伴随改革开放而诞生，是中国“改开”政府为推进、深化改革而催生的一个经济产业。每当改革开放发展到一个新的关键节点，都会相应地有对于房地产发展历程来说，具有里程碑意义的政策文件出台，以之推动房地产业的持续发展。从这个意义上说，一部改革开放的历史，也就是一部扶持房地产业快速发展的历史，也就是一部住房福利化加速向住房市场化演进的历史。从这一线索出发，就可以对当代中国房地产业的整个发展历程有一个脉胳清晰的认识，并可依据这一线索将这一发展历程历史地划分为五个阶段：　　

　　第一阶段：以1980年4月中国改开“总设计师”邓小平发表关于建筑业和住宅问题的谈话为起点（这也是当代中国房地产业诞生的时刻），至“八九学潮”及其后的二年多的“八老共和”时期为止。这一阶段可谓之为起步阶段，是中国房地产业的婴幼儿时期。　　

　　第二阶段：自1992年春邓小平南巡讲话的发表及随后于1993年底召开的以邓小平南巡讲话精神为主旨的中共十四大、1994年中国务院43号的颁布，至1997年东南亚金融危机。这一阶段可称之为正式确定房地产业发展方向、目标的阶段。　　

　　第三阶段：自1997年底召开的中共十五大及随后于2008年春朱镕基总理的上台及同年年中国务院23号文的颂布，至2002年中共十六召开之前。这一阶段是中国房地产市场化发展历程中唯一相对比较理性的阶段，但同时也是为房地产走向狂暴积蓄力量的阶段。　　

　　第四阶段：自2003年春温家宝总理的上台及随后于2003年8月发表的国务院18号文，至为应付2008年全面暴发的全球经济危机而于同年年底出台4万亿元经济刺激计划之前。这是中国房地产狂暴增长阶段，也是开始并加速丧失理性的阶段，是不受任何人的意志所控制的巨兽的形成阶段。　　

　　第五阶段：自2008年底4万亿经济刺激计划颁布并迅速实施，至今还在继续之中。这一阶段可谓之为整体性塌陷、崩溃前的疯狂阶段。　　

　　本章以下开始以较大篇幅，以前略后详为原则，逐一论述中国房地产业上述五个阶段的发展历程，其中第五阶段的论述，将结合第三章对其所处的前四个阶段所没有的特殊的宏观经济环境——4万亿经济刺激计划的分析来进行，并且在很大程度上延伸至对今年上半年产业市场行情的分析和对下半年产业发展趋势的预测上，这是因为今年以来的房地产发展过程属于第五阶段，是这一阶段的继续。　　

　　一、巨婴诞生——房地产业的第一阶段　　

　　如同成为改革开放的“总设计师”一样，邓小平也当之无愧地成为当代中国房地产业的“助产婆”。还在“改开”初期的1980年4月，邓小平就发表了关于建筑业和住宅问题的谈话，提出要“在长期的规划中必须把建筑业放在重要的地位”，要把建筑业发展成为“经济的三大支柱产业之一”。要通过住宅的产业化和市场化，来加快改善由于毛泽东时代的社会积累主要用于国家工业化而使中国城市居民普遍过于困迫的居住环境，“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策，城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清”。　　

　　就是这次关于建筑业和住宅问题的讲话，开启了中国房地产业的先河，拉开了中国住房制度改革的大幕。这是中国当代房地产业诞生的标志。一棵终成参天大树的幼苗出土了，一个后来为绝大多数中国人所恐惧的巨兽呱呱落地了。　　

　　但是中国所实行的渐进式的改革，亦即渐进式的私有化模式，住房是政府应给予的公民福利的观念以及由此而实施的住房福利化制度，使这个新生儿直至1992年之前的漫长时期内，其间虽由于海南建省及惠州大亚湾熊猫城事件而引发了1986~1988年间的第一轮海南开发和大亚湾的投资热潮，但在整个期间内，其成长一直比较缓慢，基本不成气候，房地产业规模很小，在中国经济总量的比重微乎其微，直至1991年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重还仅为4.3%，全国商品房销售量仅为3025.46万㎡，行业的市场化程度还很低，基本是国有企业为主，在1991年2745.17万㎡的商品住宅销售量中，个人购买部分仅为926.55万㎡，仅占33.75%，商品房大部分主要是由单位集体购买后作为福利房再分配给职工。　　

　　在第一阶段，不但房地产开发投资、商品房销售量等反映房地产业总体规模的总量指标增长总体比较缓慢（个别年份除外），更重要的是反映房地产泡沫程度的房价，更是一直处于较低的水平。1987年至1991年，全国商品房销售量分别为2697.24万㎡、2927.33万㎡、2855.36万㎡、2871.54万㎡、3025.46万㎡，年均增长率仅为2.92%，远远低于同期GDP增长速度，这期间平均房价也仅为599元/㎡。但同时，中国开发商追求暴利的内在性意愿，在这一阶段就已经比较清楚地显示出来了，表现在房价绝对水平虽比较低，但涨幅却不小，由1987年408元/㎡增至1991年的786元/㎡，上涨1.93倍，五年间的复合涨幅达17.81%。　　

　　这是当代中国房地产业发展历程的第一阶段，可称之为起步阶段。中国的房地产业饱尝了渐进式私有化模式所必然赋予给它的成长的痛苦。　　

　　二、告别福利房——房地产业的第二阶段　　

　　在因“八九”学潮及苏东剧变等具有重大、深远历史影响的政治事件的集中暴发而致使“改开大业”徘徊不前的关键时期，已完全退居幕后，无任何官职在身的邓小平，再一次出手了，以其特有的政治手腕，再一次猛力推进了徘徊不前的改开局面——以邓小平1992年春南巡讲话以及随后于1993年召开的以邓小平南巡讲话精神为主旨的中共十四大为标志，推动了中国社会经济进一步市场化改革的大潮，以宪法形式正式确定了中国建设“社会主义市场经济”的社会发展目标。　　

　　正是在这样的大背景下，国务院于1994年7月18日顺势颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定（国发[1994]43号）》，正式提出住房制度的市场化改革目标，推进公有住房的私有化政策，建立与住房市场化相适应的金融信贷、消费政策体系。与此同时，对今后房地产业的发展同样具有巨大影响、从内在机制上决定了土地资源必然要疯狂地加速市场化的分税制，也正式实施了（分税制于1994年实施，主要内容是作为主体税种的增值税、所得税由中央、地方财政按比例分配，而“国有土地出让金”则作为地方财政固定收入全部划归地方所有，且土地出让收入不进入地方财政预算，成为不受财政预算控制和监督的地方政府的“第二财政”，乃至满足地方政府吃渴玩乐的“小金库”）。　　

　　但是，正应了俗语所说的“好事多磨”，虽然上述众多重大利好事件、政策相继密集出笼，但直至1998年之前，就全国范围来说，房地产业依然没有多大起色，甚至邓小平的南巡讲话，也只是在深圳、海南、广州、惠州、北海等极少数几个南部沿海城市翻起过几片浪花，又很快以海口和北海两地房地产泡沫破灭为标志而大多归于沉寂了，广大内地城市，甚至包括北京、上海这样的如今房地产业在其宏观经济中具有一柱擎天式的地位的特大型城市，其房地产业基本上处于蹒跚学步的状态之中。分税制，由于当时历史条件的制约，使地方政府也未能很快地推动房地产的开发，“土地财政”的真正实现还是好几年之后的事情。这是当代中国房地产业发展历程的第二阶段。　　

　　在这一阶段，不但产业规模有较大跃进，1992至1997年，全国商品房销售量分别为4288.86万㎡、6687.91万㎡、7230.35万㎡、7905.94万㎡、7900.41万㎡、9010.17万㎡，年均增长率大幅增至16.0%，而且房价连续大幅上涨，由1992年995元/㎡涨至1997年1997元/㎡，六年间平均房价1579元/㎡，年均复合增长率16.0%。　　

　　三、短暂的理性——房地产业的第三阶段　　

　　中国房地产终于等来了自诞生以来的最强福音，最大知已，这便是在改开“总设计师”邓小平逝世、香港回归、东南亚金融危机暴发等一系列集中在1997年发生的重大事件的背景下上台的朱镕基总理。东南亚金融危机给包括中国在内的全球经济，特别是亚洲经济所带来的冲击——经济增幅回落，内需不足，投资增长乏力，促使中国政府采取了经济刺激政策，强力推进经济的市场化、私有化，是这一轮经济刺激政策的最核心内容。“铁碗砸三铁”、“下岗分流”、“抓大放小”等等强力改革措施，成就了朱镕基“铁碗”总理的历史地位和中国“经济沙皇”的称号。　　

　　正是在这场大规模全面私有化的大环境下，住宅制度的市场化、私有化，被提到了优先考虑的地位，房地产业被列为提振经济的重要手段。在朱镕基上台后仅三个多月的1998年7月3日，国务院便制订发布了当代中国房地产业发展史上的又一个里程碑意义的政府文件——《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发[1998]23号）》，足见中国政府对加快房地产业发展步伐的急不可待了。　　

　　这一文件可以说是改革30年中数以万计的政策法规文件中极其少有的、最为强硬的改革文件之一，其核心内容就是在1998年底之前在全国范围内强制性地、一刀切式地停止福利分房（由于时间过于仓促，后延期至1999年底之前），住房制度执行全面、彻底的市场化。该文件首次提出住房产业化，要“促使住宅业成为新的经济增长点”，住房彻底告别福利性质。作为该文件的配套文件，央行先后出台了“加大住房信贷投入”、“开展个人消费信贷”的配套政策措施，大力扶持房地产业的发展。可以想见，在当时还是国有经济占主导地位的条件下，出台这样的文件，如果没有朱镕基这样的“铁碗”人物，是很不容易的。　　

　　这一文件的出台，也就标志着全中国所有人（至少是全部城镇人口）的住房需求，自此就全部交由房地产开发商来提供了。不难想见，这一政策，对房地产业的发展所起的巨大推进作用，怎样评价都不为过。这一政策的出台，对房地产既有强烈的短期刺激作用，更具有长远的推动作用，但当时最先表现出来的是前者。为了搭上福利分房的末班车，上自中央政府直属机关，下至各级政府管辖下的国有企、事业单位，刮起了一股席卷全国的福利购房热潮，连刮了二年，使1998年全国房地产开发投资由1997年的负增长-3.4%变为正增长13.7%,1999年又增长11.0%，使国内房地产业得以迅速从东南亚金融危机和香港房价暴跌的不利影响中恢复过来。自此，中国的房地产业便踏上了愈来愈快的快速增长之路，直至2003年。以上是当代中国房地产业发展历程的第三阶段。　　

　　房地产业发展的第三阶段，是规模空前高涨的阶段，福利分房末班车，使商品房销售量从1997年9010.17万㎡猛增至1998年.30万㎡，增幅达35.24%，至2003年则增至.63万㎡，年均复合增长率高达17.93%；房地产开发投资由1997年3178.37亿元增至2003年.80亿元，年均复合增长率高达15.63%；商品房竣工面积由1997年.7万㎡增至2003年.1㎡，年均复合增长率高达12.80%；商品房年度新开工面积由1997年.53万㎡增至2003年.53㎡，年均复合增长率高达18.36%。　　

　　与产业规模空前高涨相比，这一阶段的房价却一直保持低水平增长态势，商品房成交均价由1997年1997元/㎡增至2003年2359元/㎡，年均复合增长率仅为2.10%；其中商品住宅成交均价由1997年1790元/㎡增至2003年2197元/㎡，年均复合增长率亦仅为2.59%，这样的房价涨幅与2003年以后如火箭般串升的房价相比，仿佛如同隔世。印象最为深刻的是，作为中国房地产业发展先驱之一的广州市，商品住宅的成交均价从上一轮峰值——1993年的5864元/㎡，一路下跌至2003年的最低点4189元/㎡，整整下跌了十年，年均复合跌幅为1.01%。2003年商品房成交价格位列全国首位的深圳也仅为6219元/㎡，排在第二位的上海则仅为5118元/㎡，第三位的北京为4737元/㎡，第四位的广州为4475元/㎡，全国也只有这4个城市的商品房价超过4000元/㎡，其他所有省会城市和计划单列市的商品房价除杭州外，都没有超过3000元/㎡，都在1500~3000元/㎡之间，非省会城市的房价则基本在1000~2000元/㎡。这说明了这一阶段中国房地产业处于比较健康的发展状态之中。　　

　　四、怪兽孽生——房地产业的第四阶段　　

　　与前三阶段相比，从这一阶段开始，论述将比较详备。第四阶段自2003年中至2008年底，共历经五年半时间。根据其自然历史过程，这一阶段可划分为前后二个阶段，前一阶段自2003年至2007年，后一阶段为2008年。　　

　　1、孽生与暴长——第四阶段前半段　　

　　对于经过二十多年跌爬滚打而成长、壮大起来的房地产业利益共同体来说，仅有规模的快速增长，而没有房价的飙升，并不合其心意。快速地获取“没有最高，只有更高”的暴利，才是他们的终极目标。中共十六大的召开以及温家宝总理的上台，非常及时、坚决地满足了这个庞大的利益集团实现其“终极目标”的愿望。与朱镕基上台时的做法如出一辙，温家宝亦在上台后的四个来月时的2003年8月12日，签发了房地产业发展史上的又一个里程碑意义的文件——《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发[2003]18号）》，这一文件的核心内容是把房地产业抬高到了史无前例地地位：首次宣称中国的房地产业“已经成为国民经济的支柱产业”——邓小平在1980年提出的目标，由温家宝自豪地宣布终于实现了；“房地产业关联度高，带动性强”，“促进房地产市场持续健康发展”是“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施”，而且一定要“坚持住房市场化的基本方向”。　　

　　这一具有宣言意义的文件，解除了背在全国房地产大亨们身上的时隐时显的道义包袱，吹响了房地产业向“没有最高，只有更高”的暴利的“终极目标”进军的响亮号角。自此，产业规模的一日千里和房价的火箭速度般的飙升，就成为产业发展的必然。这一过程一直持续到2008年。突然来临的全球经济危机，直接打击了高歌猛进中的中国房地产业，结束了这一本不会结束的最狂热的突进阶段。这是当代中国房地产业发展历程的第四阶段，前后经历了近6年时间。如果说在前三阶段中，是“中国经济孕育了房地产”，那么在这个第四阶段，就是“房地产套牢中国经济”，房地产业已独具“君临天下，舍我其谁”的超然霸气，万川归大海，千军万马奔向房地产业了。　　

　　还在18号文刚刚颁布的2003年（要知道18号文是在2003年8月中旬才公布的，此时距2003年底只有不到5个月时间），商品房销售量从2002年.29万㎡猛增至2003年.63万㎡，增幅达25.77%；房地产开发投资由2002年7790.92亿元增至2003年.80亿元，增幅达30.33%；当年商品房新开工面积由2002年.52万㎡增至2003年.53㎡，增幅达27.82%。2004年与2003年相比，房地产“大跃进”的态势更趋明显，反映产业规模的各项指标继续保持大幅增长，这其中最能体现“千军万马奔向房地产业”这一奇观的房地产开发企业数量指标，竟然从2003年的家猛增至2004年的家，增幅高达60%（而此前这一指标仅从1997年家增至2002年家，6年间也仅增长了53%）。以2002年为起点，至2007年，反映产业发展规模的各项指标增长情况如下表：　　

　　从表7、表8可知，各项指标中，房地产开发投资保持高达45%年均增长率，住宅销售面积年均增长率高达近40%、施工面积、年度新开工面积等指标增长率也均在25%以上，这充分说明了全国房地产业规模，在2002年至2007年长达7年的时间内，一直保持着快速增长态势。　　

　　从表9可知，与产业规模空前高涨相比，这一阶段的房价亦保持了同步高增长态势，全国的商品房成交均价由2002年2250元/㎡猛增至2007年3864元/㎡，总增幅71.73%，年均增长率高达14.35%；其中商品住宅成交均价由2002年2092元/㎡猛增至2007年3645元/㎡，总增幅74.24%，年均增长率更高达14.85%。作为一个经济总量规模如此巨大的经济体来说，在全国范围内，竟能使房价在长达6年的时间内保持如此高速的增长，只能用奇迹来形容（如果考虑到2008至2010年以及2011年上半年，这一轮房价的持续疯涨期保持了长达近十年）。　　

　　产业规模的扩张，还体现在房地产开发投资占固定资产投资比重这一指标上。从下表10可知，房地产开发投资在全部固定资产投资的比重，由1992年的6%、1993年8.71%，猛增至1994年的14.99%，这显然是1994年出台的国务院43号文《关于深化城镇住房制度改革的决定》促进房地产业发展、大力提高房地产业在国民经济中的地位的政策作用的结果，至2000年，除个别年份，这一比重便稳定在12~15%之间。到了2001年，又上一个台阶，提高至17.05%，自此直至2010年的长达十年内，这一指标又一直稳定在17~19%，房地产在总体经济中的举足重轻的地位，已经十分牢固了。横向比较，更能清楚认识到这一指标的高不可攀：在当今世界所有较大的经济体中，房地产开发投资占固定资产投资的比重都没有超过5%。　　

　　以上是从全国规模的层面分析房地产业快速增长态势，已经足以让人震惊了。产业规模的急剧扩大、房价的疯涨、房地产业在经济发展中的一柱擎天式的地位，在城市经济体层面上就表现得更为淋漓尽致了。至2007年，全国4个直辖市及15个副省级城市的房地产开发投资总额已高达.19亿元，占当年全国房地产开发投资的44.78%；商品房销售面积.73万㎡，占当年全国商品房销售面积的32.82%；商品房销售金额.44亿元，占当年全国商品房销售金额的51.98%；房地产开发投资占固定资产投资比重高达29.58%，是当年全国房地产开发投资占固定资产投资比重的1.61倍。　　

　　从表11可知，发展到2007年，房地产业在中国的城市经济中，特别是在大型、特大型城市经济中，已经到了一荣俱荣，一损俱损的程度。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重已高达30%，北京市的这一指标竟超过50%，广州、深圳、杭州、成都、厦门、沈阳也超过30%，而低于20%的只有济南、哈尔滨、长春、青岛等4个城市。如果再考虑到中国城市中投资规模更为巨大、建设得如火如荼的众多城市基础设施中，包括路桥、轨道交通、城市绿化、以城中村改造、“退二进三”等为核心内容的城市改造等等，实际上在很大程度上都是为房地产开发服务的，考虑到房地产业对建材、家电、家具、通信、水电气等城市公共服务等众多产业的直接拉动，考虑到房地产业的资金融通在中国金融业中的地位，那么，可以说房地产业已完全绑架了中国经济，城市经济已彻底房地产化，城市经济围着房地产转。不难设想，如果中国的房地产市场一旦陷入长时期衰退，中国经济将面临怎样的境地，一定不会好于两房次级债危机对美国经济造成的打击。　　

　　在城市经济中，与房地产业规模的膨胀速度相比，房价的飙升就更让人领略到“高处不胜寒”、“一万年太久，只争朝夕”的意境。同样以19个副省级以上城市为例，这19个城市2007年商品房销售面积就占了全国当年总销售面积的32.82%，而商品房销售金额占比更达到了惊人的51.98%，这19个城市当年的商品房销售均价达到6119元/㎡，是全国平均水平的1.58倍，是全国除这19个城市之外的房价平均水平的2.22倍。全国直辖市、省会城市及计划单列城市，共有36个，其中有20个城市的房价在2002年至2007年期间上涨超过1倍，其他城市房价涨幅都在80%以上（重庆除外，重庆实际上是一个省的概念，有广大的中小县市和农村，如果只算主城区，则重庆的房价涨幅则远在1倍以上），这其中尤以“北上广深”为龙头的房地产一线城市的涨幅更为疯狂，从以下统计表可见一斑。　　

　　从表12、表13可知，还在2007年时候，北京和深圳的商品房价已超过万元，只有成都和武汉尚不到5000元/㎡，十个城市的总体均价则已达到7660元/㎡，是全国平均水平的1.98倍，是全国除这10个城市之外的房价平均水平的2.58倍。从增幅上看，不论绝对价格的高低，都呈现出狂涨的态势，十城市中，除大连、广州的房价涨幅未达到1倍，其他都超过100%。　　

　　2、突如其来的打击——第四阶段后半段　　

　　2003年18号文所引发的中国房地产业发展史上的最猛烈的狂潮，至2007年达到了最高潮，而且没有任何在短期会会退潮的迹象。然而，意想不到的打击突然来临——美国次贷危机引起的全球经济危机骤然暴发了，给了“高歌猛进”、“意气风发”中的中国房地产业一记沉重的闷棍，致使中国的房地产业在全国范围内从2007年的最高潮猛然跌落至有公开数据发布的1987年以来的最深谷，甚至超过了“八九学潮”对房地产业的打击。　　

　　从上表14可以清楚看到，在1987年至2008年长达20年的长时期内，反映房地产业总体发展状况的商品量销售量、销售额、销售价格等三项主要指标，其他年份只是在1989年和1996年出现过商品房销售面积以及1999年商品房销售均价的微幅下降，三次降幅分别为2.46%、0.07%、0.48%，而在2008年，三项指标同时下跌，而且都是最严重的下跌，商品房销售面积从2007年7.74亿㎡跌至2008年6.60亿㎡，销售量减少1.14亿㎡，大幅下挫14.72%，商品房销售金额从2007年.12亿元跌至2008年.18亿元，销售额减少4820.94亿元，亦大幅下挫16.13%，商品房销售均价则从3864元/㎡下跌至3800元/㎡，下跌64元/㎡，跌幅1.66%。反映产业总量规模的房地产开发投资指标，由于投资惯性和投资周期因素的作用，2008年比2007年增长16.15%，但这一增幅已是自2000年以来的十年中的最低增速，其他各年度增速在20~30%之间。　　

　　从城市经济体层面考察，则可更清楚看到2008年房地产业整体性萧条局面。仍以19个副省级以上城市，再加上房地产开发规模较大的河南省会郑州市，共20个城市为例来加以说明。　　

　　从下表15可以清楚的看到，对于这20个占据着中国房地产业龙头大哥地位的城市来说，2008年可谓是阴云密布，愁情满怀。这20个城市2008年商品房销售量比2007年减少6841.85万㎡，大幅下挫25.83%，销售额则减少4126.60亿元，下跌25.91%，而全国的这两项指标分别为14.72%和16.13%；这20个城市2007年商品房销售量和销售金额占全国商品房销售量和销售金额的比重分别为34.24%和53.18%，至2008年则分别跌至29.70%和47.01%，这说明这20个城市房地产业规模大幅领跌全国。全部20个城市中，销售量跌幅超过30%的有8个，分别是北京、上海、武汉、成都、杭州、南京、宁波、郑州，其中成都和宁波的跌幅竟超过40%，这8个城市的下跌总量达到5144.03万㎡，占全部20个城市下跌总量的75.18%，占全国的45.12%。同时，商品房销售额的下跌，更为可怕，有7个城市跌幅超过30%，分别是北京、上海、武汉、成都、厦门、南京、宁波，其中厦门、南京跌幅超过40%，对台湾的依赖性较高的厦门跌幅竟超过50%，这7个城市的下跌总量达到3192.75亿元，占全部20个城市下跌总量的77.37%，占全国的66.23%。这样的下跌幅度，对于这些城市的政府和地产商来说，回想起来一定会令他们恐怖异常的，如果没有后来的4万亿经济刺激政策的出台，生死几乎就在一线之间了。　　

　　2008年对于众多房地产商来说，命悬一线的感受就更为深刻了。在18号文鼓舞和刺激下，全国范围内急剧膨胀起来的大、小、“老”、“少”开发商，在激烈竞争的产业市场中，或者为了扩大地盘和市场份额，或者为了站稳脚根，或者为了在这场利益博奕的游戏中也能分得一杯羹，已完全抛弃了必要的冷静，完全不顾自身的实力和能力，到处大规模地抢占土地资源，无限度地扩大开发规模。据国土部公布的数据，至2008年，全国囤积在开发商手中未开发的土地面积超过30亿㎡（450万亩，3000平方公里），2008年全国商品房销售金额比开发投资总额少6135亿元，把2003年至2007年间总销售收入比总投资多出的2690亿元全填进去，还少3445亿元，也就是说2003年至2008年，由于投资规模扩张太快，行业总产出仍大大低于总投入，还需要不断的资金投入，才能维持行业的持续发展。　　

　　2008年突如其来的经济危机而造成的全行业的交易市场的大幅萎缩，对这些大肆扩张的开发商带来很大的打击，资金断链成为普遍的现象，正常的经营收益、正常的融资渠道完全不能满足对资金的需求，不得不采取与国际投行“对赌”等各种极端方式来融资，利息高达百分之几十的民间借贷市场风起云涌，但仍然不能满足的对资金的需求。这其中，从广州成长起来而后走向全国的恒大地产公司，是一个典型的例子。2003年之前的恒大地产，还只一个地方性的中型地产公司，年销售不足10亿元，但从2003年开始，开始了扩张的步伐，在2006年之前，步伐还比较慢，但自2007年开始急剧扩张，疯狂地在全国拿地，拥有的土地储备由2006年末的600万㎡猛增至2008年初的4580万㎡（均为建筑面积），也就是说一年多一点时间内共圈地近4000万㎡，一举超过碧桂园而成为当时中国土地储备最多的开发商，而2007年恒大地产公司的全年总销售额不足40亿元，净利润仅10亿元（而此时的万科年销售额达524亿元，保利、富力、碧桂园也都在150亿元以上）。至2007年9月30日，恒大公司的总负债为140多亿港元，资产负债率高达95%。为了解决巨大的资金需求，不得不以1/3的股权为代价，向以美林为首的国际投行团以能够于2008年3月份顺利在港交所上市为对象的“对赌”方式融资，结果，因经济危机而告上市失败，因而造成了巨大的损失，几乎造成了公司的破产。此外，如中华广场的开发商港资企业昌盛集团也因扩张过于剧烈而陷入债务危机的困境当中。象恒大这样的开发商，在全国，尤其在众多产业规模扩张过快的城市中，是大量存在的，都几乎被资金链压垮，很明显，如果不是随后及时到来的4万亿经济刺激计划，大规模的开发商破产重组现象肯定会在2009年暴发。是4万亿经济刺激计划救了他们（当然还有其他一些原因，但该计划是关键性的）。　　

　　以上分析的是房地产规模的深度下挫，但同样明显的是，这20个龙头地位的城市对房价的抗跌能力要大大超过全国平均水平。表14清楚显示，这20个城市的房价仅仅下跌了可忽略不计的6元/㎡，跌幅仅0.11%，而全国则下跌了1.66%。20个城市中，只有上海、青岛、南京、深圳、厦门商品房销售价格下跌，其他15个城市房价都上升，其中升幅最大的哈尔滨达到24.23%，第二位的西安升幅也高达23.50%，杭州、成都、宁波、济南、沈阳等升幅也超过10%。在房价下跌的5个城市中，上海、青岛、南京只是微幅或小幅下跌，只有厦门和深圳深度下挫（厦门重挫36.29%，深圳下跌9.86%），这是由于这二座城市的极度外向型经济性质造成的，不具有可比性（深圳的房地产业严重依赖香港，厦门经济则严重依赖台湾，而2008年的全球经济危机，对香港和台湾这样的毫无经济独立性可言的小型经济体打击最为严重，从而间接打击了分别对这二个经济体依赖性较强的深圳和厦门的经济尤其是其房地产业），如果将深圳和厦门这二个城市除外，则上述18个城市的房价由2007年的5794元/㎡升至2008年的5857元/㎡，涨幅达到1.09%。　　

　　分析至此，还需对一个重要问题作出判断，这就是：为什么自2003年以来，一路高歌猛进的中国房地产业，在毫无征兆的情况下，突然在2008年出现如此大幅的下挫呢？原因如下：2003年出台的18号文，就如同一粒功效强大的兴奋剂，强烈地刺激着房地产业，以前所未有的幅度，持续5年高速增长，至2007年，产业规模、房价的总体增幅已十分巨大，中国经济快速房地产化，名义上的城市化是事实上的房地产化，发展城市也就是发展房地产业，房地产成为中国经济，特别是中国城市经济的重心，房地产业的畸型高速发展，严重透支了产业乃至中国经济持续发展的能力，能量消耗殆尽，这时就算没有出现全球经济危机，中国房地产业在2008年也会有一个下跌调整的过程，只不过不期而至的经济危机，加速、加大了调整的幅度，致使房地产业在2008年出现深幅下挫态势。　　

　　2008汶川大地震震出了一头闻名全国的“猪坚强”，也比附了一个比“猪坚强”更坚强的“房坚强”，在成交量如此深度下挫，在全世界绝大多数国家的房价因经济危机而下挫的情势下，中国的商品房价却坚挺了整整一年，就是不下跌，全国在商品房销售量大挫14.72%的情况下，房价仅仅下跌1.66%，而代表中国房地产中坚核心力量的20个特大型城市更在商品房销售量大跌25.83%的情形下，房价仅仅下跌几可忽略不计的0.11%，这些冷冰冰、硬邦邦的数字，第一次让全中国乃至全世界的人们深刻地领略到中国房地产大腕们的超强实力，深刻地领略了对高耸入云的房价怨声载道的“民意”在房地产利益共同体们的眼里的真实地位。　　

　　但是，如同任何的市场化产业，彻底市场化的房地产市场的存在、发展，必然以买卖双方的存在、发展为前提，只有卖方或只有买方的市场是不存在的。只要基于这一浅显的道理来接着分析下去，就可以同样深刻地领略到中国房地产商们的内心忧虑，体会到他们所表现出来的坚强显然是死撑硬撑状态下的坚强，是强弩之末的坚强。他们之所以能够和敢于硬撑着，也显然是由于他们坚信对已与之结成无间利益共同体的中国经济决策层所具有的超强影响力，他们比其他人更早、更清楚地认识到决策层一定会出台特别的经济刺激政策，来提振深受全球性危机打击和影响的中国经济，特别是中国的房地产业。房地产业所表现出来的利益目标的短期化、暴利化，使围绕房地产业所结成的利益共同体，已不可能主动容忍、承认房地产业出现任何市场化发展的产业所必然出现的起伏升降的周期性，他们总是主观地幻想并尽最大的努力来创造奇迹——企图始终保持产业规模和价格的“比翼双飞”。　　

　　历史已经证明了他们的自信的可靠性。就在整个行业难以再撑下去的时候，中国的4万亿经济刺激计划出台了，中国的房地产业，如同浴火重生的凤凰，旋出低谷，以更加瞠目的绚丽雄姿，高飞进更疯狂的新阶段。这一新阶段便是在中国政府出台的4万亿经济刺激政策的刺激下的第五阶段。　　

　　五、疯狂不归路——房地产业的第五阶段（最新阶段）　　

　　如上所述，2008年陷入深度下挫，已处淹淹一息状态的房地产业，凭藉4万亿经济刺激计划的实施而迅速走出低谷，一飞冲天，产业规模急剧膨胀，房价则更以令人难以想象的幅度疯狂的攀升。无理智的狂暴性增长、规模恶性膨胀、房价疯狂飙升，成为这一阶段的产业特征，房地产业发展到除房地产利益共同体之外的绝大多数公民的对立面去了，成为人民的“公敌”。　　

　　这一当代中国房地产业的最新阶段亦可按其发展过程，分为前后二个阶段，前一阶段为2009年全年，后一阶段自2010年初至今尚未结束，还在继续中。　　

　　1、“没有最高，只有更高”——第五阶段前半段　　

　　如果说当代房地产业利益共同体对利益的追求太过暴利化、短视化，在第五阶段到来之前，还有人为其打抱不平，那么，凭借着4万亿经济刺激计划的“刺激”而十分幸运地从2008年全球经济危机的打击中苏醒过来的他们的所作所为，就是最好的明证。对利益追求过度的暴利化、短视化，使房地产业利益共同体，没有也不可能理性地反思、探求2008年产业衰退的真正原因，珍惜、利用好这一经济刺激计划，而是把4万亿经济刺激计划看成是天上掉下来的大馅饼，房地产业的第五阶段便在产业利益共同体对这个大馅饼拼命的你争我抢中，开始了前所未有的野蛮而狂暴的增长。　　

　　从表16可以看出，与2008年相比，2009年的各项指标都有了惊人的增长，房地产开发投资同比增长5039亿元，增幅16.15%；商品房销售面积突破10亿㎡大关，达到惊人的10.43亿㎡，同比净增长2.88亿㎡，增幅43.63%；商品房销售额增长亿元，增幅更是达到惊人的76.94%；商品房价增长881元/㎡，增幅23.18%，其中商品住宅销售均价增长883元/㎡，增幅24.69%，作为已成为仅次美国的全球第二经济体来说，房地产业在已发展到如此大规模的条件下，全国的整体房价竟能以如此高的速度上涨，这是空前的也肯定是绝后的奇迹。疯狂的4万亿经济刺激计划，使更加疯狂的房地产业在2009年超高速增长的基础上，2010年继续高速增长，据以公布的统计数据，2010年商品房销售面积比2009年增长9594亿㎡，增幅10.13%，房地产开发投资由于周期惯性作用，更是大幅增长亿元，增幅33.18%，商品房销售额增长8117.00亿元，增幅18.30%，商品房销售价格上涨348元/㎡，涨幅7.43%。　　

　　对于绝大多数城市经济体来说，反映2009年房地产形势的各项指标，特别是房价指标，与2008年相比，只能用天壤之别来形容了。仍以前述20个城市为例说明。　　

　　上表17清楚显示，这20个城市2009年商品房销售量比2007年猛增了9850万㎡，大幅上升50.14%，销售额则更是大增亿元，狂增85.93%，商品房销售价格由2008年的6007元/㎡涨至2009年的7439元/㎡，一年间便净增2432元/㎡，涨幅达23.83%。其中有9个城市商品房销售量增幅在60%以上，杭州、宁波超过80%，而成都则猛增111.54%，净增1420.5万㎡；而在商品房销售额上，增幅更是惊人，有6个城市增幅超过100%，其中南京增幅高达139.71%，上海则是净增长量的冠军，达2435亿元，商品房销售总额超过1000亿元的城市由2008年的2个（北京、上海）猛增至8个（北、上、广、深、杭州、成都、重庆），其中上海位居第一，销售额4330.22亿元，第二位的北京也高达3259.70亿元，对于这些城市来说，房地产已成为名符其实的千亿产业，绝对的支柱产业。房价涨幅同样惊人，上海、南京超过50%，南京也超过40%，其中上海涨幅高达55.54%，由2008年的8255元/㎡涨至2009年的元/㎡，净增4585元/㎡。　　

　　房地产商对利益的追求的无止境，房地产业对中国经济的绑架，中国经济的房地产化趋势，还体现在房价与房屋造价之间的越来越大的差距。　　

　　从表18可知，从1998年以来，房屋造价的同比增幅始终远远低于商品房销售价格同比增幅，房屋造价占商品房销售价格的比重从1998年的近60%一路下降至2009年的43%，2009年的商品房销售价格是1998年的2.27倍，而房屋造价仅为1.66倍，从1998年至2009年的12年间，商品房销售价格的年均复合增长率为7.74%，而房屋造价则为4.71%，前者是后者的1.64倍。仅从这些出自中国最高统计机关——国家统计局公开发布的统计数据，就充分说明房地产商对利益的追求的无止境，房地产业对中国经济的绑架，房地产业对国经济的“挤压”，中国经济的房地产化趋势。　　

　　上述这种趋势，在房价高昂的省份、城市中，表现得更加明显。　　

　　从上表19可以看出，东部经济发达省份的房屋造价占商品房销售价格的比重基本到在40%以上，而北京更低至不到二成，甚至连中国经济最不发达的省份之一的广西，虽然商品房销售价格也很低，不到全国平均水平70%，但房屋造价更低，亦只占商品房售价的四成四。　　

　　以上所述是这一发展阶段的前半程——2009年的房地产发展态势，2010年及以后时期则是这一发展阶段的后半程。　　

　　2、坍塌、崩溃前的挣扎——第五阶段的后半段　　

　　中国的房地产业进入2010年后，与前半程疯狂的单边增长相比，后半程的产业发展形势要复杂得多。一方面，反映房地产利益共同体利益目标的供给一方，也就是构成房地产市场买卖两方中的卖方，如2009年一样，仍然保持着旺盛的扩张势头，仍然一厢情愿地希翼着房地产业再来一个2003~2007年那样长时间的“黄金发展期”，致使2010年的房地产开发依旧高烧不退，甚至热度更高。　　

　　2010年全国房地产开发投资总额高达亿元，比2009年净增万亿元，增幅高达33.18%，比2009年16.15%的增幅高出一倍有余，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重也由2009年的16.14%升至17.35%。另外，从土地出让收入这一指标上，更能反映开发商投资热情的高涨程度。2010年全国土地出让总收入高达2.7万亿元，比2009年1.6万亿元净增1.1万亿元，增幅达70%。2010年卖地收入排全10位的城市共获土地出让收入8752亿元，是这10个城市同年地方一般财政收入的83.89%，其中最疯狂的大连市，卖地收入竟然是地方财政收入的2.31倍，武汉也在2倍以上，最低的重庆，也高达50%。从绝对数来看，北京、上海、大连卖地收入超过1000亿元，连无锡这么个规模中等偏上一点的城市，竟然也卖地超过400亿元，简直就是“点石成金”的童话在现实生活中的翻版。　　

　　中国房地产开发商们所表现出现的超强圈地欲望和能力，让包括日本、美国在内的世界各国惊叹不已，连番将本国的土地向中国的房地产商的兜售，哪知他们自认为高不可攀，使自己都觉得惴惴不安的兜售价格，在中国开发商的眼里，简直不值一提，与在中国频频出现的“地王”价格与比，连个零头都远远不够（如2008年底，与东京毗邻的静冈县七块面积多达105万㎡的土地，在上海挂牌叫卖，这些土地位于伊豆半岛东南部休闲胜地，绝对堪比国内的“绝版一线海景”土地，挂牌叫卖价仅79元/㎡，而且卖的是永久性土地所有权）。　　

　　2010年的产业扩张，同样以全国性地产巨头充当急先锋。2010年出现了当代中国30房地产发展史上的第一个销售收入过千亿元的龙头老大——万科。2010年万科实现销售面积898万平方米,销售金额1082亿元,同比分别增长35.3%和70.5%。在万科集团登上千亿级平台的同时,万科旗下北京和深圳两家子公司年销售额也突破百亿,共同刷新了国内住宅企业单个城市年销售额的历史纪录。另外四家粤派地产大佬的规模扩张速度丝毫不亚于万科：恒大卖房831万㎡，收入527亿元，同比分别增长47.34%和73.93%；保利卖房688万㎡，收入662亿元，同比分别增长30.55%和50.53%；富力卖房247万㎡，收入322亿元，同比分别增长6.01%和76.92%；碧桂园卖房600万㎡，收入329亿元，同比分别增长26.32%和41.81%。　　

　　如果说销售面积和销售收入反映的是地产巨头们现实的规模扩张，那么圈地指标则更多地反映出他们对未来的扩张速度的强烈期望。如果说2009年，特别是低潮期的2008年的地产开发商，更大程度上在消化2007年及此前所圈占的土地，那么，2010年则是地产巨头们再度暴发的更疯狂的圈地期。统计资料显示，2010年全国排名前十的开发商总共圈地万平方米，合同地价达2905亿元。其中仅恒大地产一家，当年的拿地数量在其中的占比超过三分之一，达5100万平方米，成为圈地面积冠军，加上2010年之前储备的4500万㎡，共圈占土地9600万㎡，成为首家土地储备量逼近1亿平方米的地产企业。而万科集团则以567亿元成为圈地金额冠军。截止2010年末，圈地面积排名全国前十位的地产商，共圈占土地4.32亿平方米，其中恒大、绿地和碧桂园分别以9600万平方米、4692万平方米、4632万平方米，排名前三位。4.32亿平方米的土地是什么概念呢？若以人均30平方米计算，足够1400万人居住；若以户均90平方米计算，则够500万户居住；若以平均每个企业年销售500万㎡计算，则这些土地够这十家开发商销售近9年。这就是中国地产巨头们的疯狂扩张，也是他们的超强能量的显现（【注】本段所引证的土地面积均以建筑面积计）。　　

　　以上所述为构成2010年及以后期间房地产业的供给方面，也就是构成房地产市场买卖两方中的卖方的发展态势。从以上论述可知，这一方面所表现出来的发展态势实际上并不复杂，依然是2009年那样的单边疯狂扩张态势。那么前面关于“后半程的产业发展形势要复杂得多”的论断体现在什么地方呢？主要体现在房地产业的需求方面（主要是指真实的终端消费者的需求），也就是构成房地产市场买卖两方中的买方。　　

　　由于2009年增长过快，发力过猛，长期过度的亢奋之后的增长乏力的疲态已然形成，商品房市场尤其是一手预售商品房具有较大的投机炒作成分，房价已完全超出绝大多数城市居民的可承受能力，除房地产业利益集团之外的整个社会对高房价怨声载道，房地产业的买方市场的有效需求能力已趋不可遏制的疲软、衰减之势，2010年全国商品房销售量仅比2009年增长10.12%，增幅已远不能与2009年43.63%的增幅相比。进入2010年，由于行业规模的过度、过快的膨胀，特别是由于房价的过快的大幅飙升，过快地耗尽4亿元经济刺激政策给房地产业所注入的强心针式的市场能量，而不可能再保持2009年这样的增长速度。更为严重的是，由于中国房地产业对利益目标的整体性过分短视化、暴利化，房地产业已被广大民众视为社会财富的掠夺工具，最大的泡沫制造机，“幸福指数”的压制者，成为与社会公众对立的异端势力，房地产对土地资源的圈占，愈来愈具有强迫、掠夺的性质，甚至带有愈来愈浓重的血腥味，房地产已越来越成为影响社会稳定的“麻烦制造者”。高高在上的房价，更几乎成为社会的公敌，让越来越多的住房的最终消费者，望房兴叹，彻底断了当“房奴”的念头，房地产交易在愈来愈大的程度上成为利益共同体们左手搏右手、自娱自乐、击鼓传花的财富增殖、倒手游戏，真正的消费者想参与都已无能为力了，至2011年，愈来愈多的材料显示这一趋势更趋明显，参与这一游戏的人数越来越少了，房地产业已经在不归路上速跑，不以任何人的意志为转移，直至泡沫破裂为止。　　

　　面对在不归路上速跑的房地产业，虽然不以任何人的意志为转移，但作为表面上站在所有社会利益集团之上的国家机器，为着政权的稳定，不可能无动于衷。如果中央政府再不对过高的房价进行有效的调控，则有可能集中爆发大规模的群体性事件，出现中央政府最不愿意看到的“维稳”失控的局面；此外，中央政府乐观地以为在4万亿经济刺激政策的支持下，至2009年底中国宏观经济已从2008年全球性金融危机中摆脱出来，又进入快速增长通道，对房价进行调控的时机已到。于是乎，2010年，便成为房地产“史上最严调控年”，以国务院红头文件形式颁发的房价调控文件，一个接一个，从2010年年头一直延续到2011年的上半年，且大有愈演愈烈之势。2010年刚开年的1月7日，就颁发了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发[2010]4号）》，但这一文件对调控房价丝毫没起到作用，全国房价在1~3月份又大幅增长，纳入统计监控的70个重点城市商品房成交价在2010年1月份同比增长9.5%,2月份同比增长10.7%,3月份同比增长11.7%,老百姓的怨气更大了,中央政府的威信受到严重打击。迫不得已，国务院接着又在2010年4月中旬自4月13日至4月17日，短短五天内连出三次消息，发生严厉调控房价的信息，并最终于4月17日，以国务院的名义下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发〔2010〕10号）》，甚至连限售、限贷、问责制等严厉的措施都拿出来了，但看似严厉异常、声嘶力竭的政府调控文件，结果如何呢？仍然以房地产利益共同体的胜利而告终，全国商品房销售价格由2009年的4681元/㎡，攀升至5029元/㎡，涨幅达7.43%，很多城市的房价整体涨幅在50%以上，不少城市房价翻倍，天子脚下的北京市也丝毫不理会国务院的尽在咫尺的“权威”，以46.5%的涨幅，傲视群雄，商品房价由2009年的元/㎡，大幅攀升至元/㎡，一年间大涨6416元/㎡，国务院“空调司令部”的美名传遍网络空间。　　

　　与所有的利益共同体一样，中国房地产利益集团甚至以更为傲慢的眼光来看待中央政府的“权威”，对中央政府出台的政策法规，无一例外地具有强烈的选择性执行的偏好，并且有足够的能力按照自己的偏好执行之——对其获取利益有利的政策法规，不仅极力游说使其通过，通过之后立即开动全部马力坚决超额执行之；对其不利的政策法规，则不仅极力阻止或延缓其通过，通过后也完全采取或者“上有政策下有对策”，或者阳奉阴违，或者干脆就不予理采的态度和手段应付之。　　

　　虽然威风扫地，但表面文章还是要持续做下去的，不得已，在新的2011年来临之际，国务院办公厅在1月26日以国办发[2011]1号文颁发又一个调控文件《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，与10号文的严厉异常、声嘶力竭相比，1号文已大有有气无力，例行公事之意了，竟然以“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”这样的词句带表达这份文件的核心内容，文件起草者、审议者、签发者的无可奈何、自哀自怨、怜声哀求、听天由命等等复杂的内心情感，溢于言表。这样的政府文件，对于财大气粗的房地产利益共同体来说，简直比白纸还无用——白纸还能用来写写字；同样的，这样的政府文件，对于望房兴叹的住房终端消费者来说，还能带来什么指望呢！2011年上半年的事实，也完全证明了这一论断的正确性：除了北京外，所有城市都千篇一律地把房价涨幅定为不高于本地GDP增幅，也就是说，照此规定，全国的房价肯定要比2010年全国商品房价7.43%的涨幅要高出至少一个百分点以上，而对于许多GDP增幅动辄百分之二、三十的城市经济体来说，2011年合法的房价涨幅是百分之二、三十。在这样的调控政策下，2011年上半年房价的全面上涨又怎能不成为必然的事实？！而且是全面从一、二线城市加速轮涨至三、四线城市，很多三、四线城市的房价翻倍上涨，1号文所哀求的不高于“经济发展目标、人均可支配收入增长速度”的房价调控目标注定要落空（不排除房价下半年急转直下的可能，但这并不是房地产利益共同体的主观意愿，更不是这份调控文件的功劳，只能是房地产消费市场用脚来投票的结果，是房地产终端消费市场踢爆房地产泡沫的结果）。　　

　　总而言之，进入2010年后的房地产业，已经成为不受人的意志所控制的一头怪兽，迅速地、越来越快地奔向不归的末路，如同一个能量耗尽而处于塌陷之中行将大爆炸的，并且只有在大爆炸中才能获得新生的恒星。　　

　　

　　

　　第五章房地产业在中国经济的地位及其内在结构　　

　　

　　

　　如第四章所述，“改开”时代的中国房地产业虽然是一个持续的市场化发展过程，但仍然呈现出比较明显的阶段性特征，在不同的阶段上，房地产业的内在结构、运作机制、在中国社会及宏观经济中的作用和地位等也是有所不同的。那么，在4万亿经济刺激计划的“刺激”下而进入了最新发展阶段的房地产业，其产业构成、在宏观经济的中地位如何呢？现对这一问题论述如下。　　

　　一、房地产业在中国社会经济中的地位　　

　　从前述大篇幅的房地产业发展环境综述和中国当代房地产业发展历程回顾出发，一个呼之欲出的问题便是房地产业在中国社会经济中的地位，对这一问题也不难得出一个明显的结论——中国经济孕育了房地产，房地产绑架了中国经济，“经济房地产化”趋势愈趋明显。　　

　　当今中国的房地产业，已发展成为极具中国特色的特殊经济行业，它伴随改革开放而诞生，“顶层设计”者的“本意”是通过住宅的产业化，来加快改善由于毛泽东时代的社会积累主要用于国家工业化而使中国城市居民普遍过于困迫的居住环境，但后来的发展，逐步地、越来越快地远离了它的本意，远离了居住是人类最基本的生活需要，是一个国家应给予其公民的最基本的福利的国家道德准则，越来越把房地产业当作获利的工具。随着中国经济殖民化程度的加深，在绝大部分产业已沦为跨国资本的“盘中餐”，大部分利润要由跨国资本来分享的情况下，房地产业因为其特殊性——不可移动性、涉及到国家领土主权问题、不要求科技创新能力等，已成为中国资本利益集团可以控制的为数极少的产业之一，因此，急剧扩大产业规模，将房地产业上升为社会经济的支柱性产业，获取“没有最高，只有更高”的暴利，就必然成为利益集团不二之选！　　

　　如前所述，朱镕基总理上台后于1998年国务院23号文就宣布全国范围内的房地产业彻底市场化，经过5年的发展，至温家宝总理上台后不久的2003年国务院18号文就自豪地宣称房地产业也发展成为中国经济的支柱产业。1998年，房地产开发投资对GDP增长的贡献率为15.03%，而到了2007年，这一数字达到了21.76%。房地产在国民经济总量中的比重不断提高。从1998年到2009年房地产行业增加值（按当年价格计算）从3454.46亿元上升为.71亿元,年均增长16.63%，高出同期GDP年均增长率3.11个百分点，房地产业增加值占GDP的比重也由1998年的4.07%攀升至2009年5.48%，而房地产业总产值（以商品房销售额代替，商品房销售额稍低于产业总产值）占GDP比重更由1998年3.0%大幅攀升至2009年的13.0%，按照产业产值占GDP比重在5%以上即为支柱产业的标准来衡量，房地产业早已成为中国经济名符其实的支柱产业。而在房地产开发投资占全社会固定资产投资比重这一指标上，亦由1998年的12.72%攀升至2009年的16.14%，远远高于全球各大国家经济体5%左右的水平，由此亦可见中国经济房地产化的程度有多深！　　

　　对于城市，特别是大型、特大型城市经济体来说，房地产业的地位就更加重要了，几乎具有一柱擎天式的地位。如前所述的20大城市，2009年商品房销售总额高达亿元，平均每座城市卖房1097亿元，这其中上海高达4330亿元，北京3260亿，此外杭州、成都、广州、深圳、重庆、天津等6城市都在1000~1500亿之间，即共有8个城市的商品房销售额超过千亿元，成为名符其实的千亿元产业。　　

　　从下表21可知，20大城市2009年房地产开发投资占社会固定资产投资比重达到25.48%，超过全国平均水平近9.34个百分点，其中北京市这一比重竟然高达近50%，广州、杭州、厦门、沈阳也都在30%以上。20大城市2009年商品房销售额占GDP比重高达20%，超过全国13%水平，其中北京、上海、杭州、成都高达30%上下，厦门也达到26%，低于10%的只有哈尔滨和济南，最低的济南也超过6%，这说是说，房地产业无一例外地成为全部20个城市的支柱产业。不难想象，北京、上海、杭州、厦门、广州这样的城市，如果没有房地产业对城市经济的支撑将会是一幅怎样的景象。　　

　　发展至今，中国的房地产业，还因其属于中国特有的特殊性——精心设计出来的所有权和使用权相分离的土地产权制度、政府完全垄断土地一级市场、卖地收入不上交的财政政策，还成为中国地方政府获取大量财源的重要渠道，土地资源已成为政府手中最主要的资产，确保土地出让收益，已成为地方政府重要的治政目标，卖地收入已成为各地政府名符其实的“第二财政”，这个“第二财政”在很多城市经济体中甚至大大超过预算范围内的地方财政收入，卖地收入成为地方政府赖以“不差钱”、“体面”地生存的财富基础。（参见本章第一节有关全国及各大城市卖地情况）　　

　　此外，各种因素共同推动下的城市化运动，也是中国房地产业持续快速发展的一个重要原因。　　

　　房地产业对于中国经济，对于利益集团而言，地位和作用如此重要，似乎没有不让其保持长期快速发展的理由。但问题在于，围绕房地产业而结成的产业利益共同体已经把本应以解决居民居住需求为出发点的的房地产业扭曲成为一味追求超额暴利的行业，行业规模呈越来越剧烈的恶性膨胀之势，房价如脱缰的野马，一匹绝尘，绝大多数国民的收入越来越难望房价的项背了，绚丽的肥皂泡是继续吹大，还是无可奈何的破灭，利益集团自己都无法控制了，人类的劳动产物首先成为被奴役者的奴役者，接着就成为奴役者的奴役者了。　　

　　总之，只要中国社会性质、经济发展方向不变，中国经济在全球化体系中的地位不变，房地产业在中国经济中的地位就不会降低，相反，只会越来越重要，中国经济对房地产业的依赖性只会越来越大。不管房地产泡沫存不存在，有多大，是否破灭，都不会改变这一事实。　　

　　二、房地产业内在构成　　

　　房地产业内在构成，有一个历史发展过程，在不同发展阶段有不同的特点，呈越来越复杂的发展趋势。发展到最新阶段的中国房地产业，已成为一个结构错踪复杂的庞大产业，对其构成作出一个简略的分析，是更清晰地认识中国房地产业所必要的。　　

　　1、产业经济关系　　

　　如前所述，房地产业因为其特殊性已成为中国资本利益集团可以控制的为数极少的产业之一，表现上产业的经济关系上，就是房地产业的外资成份相对比较低，而且外资也基本上以港澳台，特别是港资企业为主，整个产业受外资控制的程度很低，主要私营资本的天下。国有资本在整个行业的产出比例，在2009年之前的第四阶段大约只在10%左右。至2009年末，全国房地产开发企业家，其中外资企业仅2100家，仅占企业总数的2.61%，加上港澳台资企业3633家，也只占企业总数的7.13%。在家内资企业中，国有企业和集体企业仅为3835家和1361家，分别占企业总数的4.77%和1.69%，而私营企业多达家，占房地产开发企业总数的86.41%。在195万人的行业从业人员中，私营企业多达176万人，占从业人员总数的90%。　　

　　但是4万亿计划的出台，给了国有房企服食海洛因一般的强烈刺激，而使国有房企在近二年来开始急剧地膨胀起来，以“万保招金”为代表的国有及国有控股房企，开始了疯狂的扩张过程。万科是连续多年的房企龙头老大，保利则已攀升到二、三名，其他的许多房地产重镇城市，如北京、上海等，也都有规模领先的地方国有房企。除了这些老牌国有房企外，近几年来，许多央企也大举进军房地产业，以其雄厚的资金和关系资源优势，所体现出来的咄咄逼人之势，已让众多的私营房企深感阵阵寒意，国有房企开始加速挤占私营房企的地盘和市场份额，成为产业发展的必然趋势，而且这一趋势已经比较明显地表现出来了，2010年国有房企的市场份额已攀升至近20%。　　

　　2、产业结构　　

　　中国“特色社会主义”的“特色”，在房地产业上也同样有深刻的体现，这就是土地市场。中国实行的是政府对土地资源的绝对垄断政策，采取土地所有权与使用权分离的具体政策来作为发展房地产业的基础，让广大的开发商们在土地的使用权上建立自已的产业“帝国”，让广大的消费者买这种建立在土地使用权之上的房产所有权。这就是中国房地产业的“特色”！中国改开大业的设计者们如此高超、绝妙的“顶层设计”能力，让人不得不五体投地地佩服。　　

　　如果说房地产一级市场，处于政府的完全垄断之下，那么，二级市场，也就是房地产开发市场，则是各路资本自由竞争的天下。由于房地产业的：　　

　　（1）暴利性（需要补充指出的是：产业的暴利性不等于开发环节的暴利性，更不等于开发商一家的暴利性，而是整个产业链条的暴利性，是产业利益共同体的暴利性，开发商只能分成集中的一部分，在有些时侯，有些地区，开发商所分得的部分也许还比较少）；　　

　　

　　（2）不动产性；　　

　　

　　（3）地域性；　　

　　

　　（4）毫无技术含量可言；　　

　　

　　（5）更由于土地资源垄断控制的高度分散性。　　

　　因此中国房地产二级市场，虽经30年的发展，始终未能出现少数巨头垄断的局面，至2010年10余亿㎡的商品房销售面积由8万多家开发商来分享，平均每家卖房不到㎡，收入6000多万元，龙头老大万科卖房898万㎡，收入1086亿元，虽然绝对量很大，比全国平均水平也高出上千倍，但相对全国过10亿㎡、5.2万亿元的总量规模来说，销售量只占0.86%，销售额也只占2%，远达不到垄断程度，发展至2011年上半年，前十名开发商销售额加起来，也只是达到全国商品房销售额的15%，销售面积占比就更低了（但同样不可否认的是，这种垄断的趋势的确存在，虽然发展比较缓慢，而且可以清楚地看到，一旦这一轮的房产地泡沫破裂，房地产业将进入剧烈的分化重组，地产巨头的垄断迅速将大大加快，房地产二级市场的垄断水平将提高到一个新阶段，而且是近二、三年内就会发生的事情）。　　

　　在产业的物质性产出方面，中国的房地产业自1998年以来，特别是自2003年以来，已彻底抛弃了住房的福利化政策，行业产出几乎100%都是市场化的商品性物业，即使是面对低收入群体的经济适用房也是商品房性质的，而且在总产出中的比重很小，2005年~2009年，五年间全国竣工的经适房总套数为173.42万套，仅占同期全国竣工商品房总套数的7.68%。　　

　　在地域结构上，因为宏观经济的地域性层差现象的存在，以及改开过程从沿海向内地的逐步推进，中国房地产业存在明显的区域性特征，即所谓的一、二、三、四线之别。最新阶段的房地产业，呈现明显的从一线城市向二、三、四线快速扩散，一、二线城市带头，三、四线城市迅速跟进联动的态势。以北上广深为代表的房地产一线城市，由于产业已趋成熟，房价高居不下，产业开发规模增长乏力，因此，投资区域加快向二、三线城市，甚至四线城市转移，使二、三、四线城市的产业规模高速增长，商品房成交价格连番上涨，从而保持了产业在总体上的高增长性和产业利益共同体孜孜以求的暴利。　　

　　在此，需要补述一下对房地产业一、二、三、四线城市的划分问题。目前流得的说法是将北京、上海、广州、深圳四市定为中国房地产一线城市，二、三、四线则没有定数，只是一个大致的概念。上述划分并没有一个既定的明确标准，而是业界带有较大随意性的说法，对于发展到最新阶段的中国房地产业来说，完全没有科学性可言。本告认为对一个城市经济体来说，确定其房地产业在中国全部城市经济体中的档次、位置，应综合考虑其经济总体发展水平（以GDP、社会固定资产投资、财政收入、人口总量、国民收入等几个主要总量指标来衡量）、房地产业规模、市场成交价格、一二手房成交比例、城市的区域地位等几个因素。以此为划分参量，本告将全国全部（港澳台除外）336个地级及以上城市（含50个地区、自治州、盟）按其房地产业发展水平，划分为四个等级，选择拉萨除外的中国4个直辖市、26个省会城市及5个计划单列市，共35个城市中的北上广深等12个城市为房地产一线城市，其余23个城市为房地产二线城市，纳入国家统计局月度房价指数监控的35个城市加上各省区中房地产发展水平较高的15个城市，共50个城市为三线城市，其他251个城市为四线城市（县、县级市包括在各级城市内，不另行标列）。如此，房地产业一、二、三、四线城市具体分布如下：　　

　　一线城市（12个）：北京、上海、广州、深圳、天津、大连、青岛、南京、杭州、宁波、厦门、武汉。　　

　　二线城市（23个）：哈尔滨、长春、沈阳、呼和浩特、石家庄、太原、济南、福州、郑州、长沙、南昌、合肥、南宁、昆明、贵阳、西安、成都、重庆、兰州、乌鲁木齐、银川、海口、西宁。　　

　　三线城市（50个）：唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、扬州、徐州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄樊、岳阳、常德、惠州、湛江、韶关、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理、廊坊、鄂尔多斯、苏州、常州、镇江、芜湖、威海、十堰、株洲、佛山、珠海、东莞、绵阳、淄博、汕头。　　

　　

　　四线城市（251个）：名单略。　　

　　3、产业利益共同体构成　　

　　不可否认，发展到现阶段的房地产业，也形成了引起全民公愤的十分牢固的产业利益共同体。这一利益共同体与当代中国其他的利益共同体有共性，都是以“官学商”这一“铁三角”为核心的稳固利益群体构成。但又有很大的特殊性，主要体现在“官学商”的具体构成上的不同。房地产利益共同体的利益“铁三角”中的“官”，主要指市、县级地方政府（当然中央政府也丝毫不能脱离干系，是实际上的操纵者，只不过因为是幕后利益人，而没有那么显眼而已，甚至因此而获得不小的同情）；“商”主要指开发商和银行，还包括依附于这二者而生存的构成庞杂的各类中介服务机构（包括规划设计、投资顾问、房地产销售中介、各类媒体、市场调查研究机构等等），这其中开发商和银行是核心；“学”则指形形色色的教授、专家、学者及研究机构。如果从抓核心的目的出发，也可将利益铁三角锁定为政府、开发商、银行，可以将问题简明化。　　

　　在政府、开发商、银行所构成的利益铁三角，各自处于什么样的地位，起什么样的作用呢？以一个不一定恰当的比喻可以形容三者的关系：开发商是在前台吆五喝六、招人骂的愣头青式的打手，政府是老谋深算的幕后策划人，银行则既是开发商的帮凶，又是政府的助手。　　

　　如前所述，“改开”时代的房地产业，完全是政府一手扶持、催生出来的一个经济产业，而且始终规定、把握着产业发展方向、发展速度，使之与整个“改开”大业相匹配，使之成为“改开”大业的一个重要组成部分，并使二者互相促进，相得益彰。房地产业的发展过程，历史地规定了政府是主人，开发商是伙伴的地位关系，而不是纯粹意义上的经济基础与上层建筑的关系。而在国有银行一统天下的中国特定金融体系下，银行业整体性地成为政府发展房地产业的得力助手，就成为必然。　　

　　三者之间的这种关系，也必然决定了三者在产业利益分配中的地位：政府得大头，开发商得小头，银行居中（由于没有这方面的量化统计数据供引证，又来不及自己搜集、统计、整理，故对这一论断在此不作量化数据的证明）。　　

　　但是，在实际的发展过程中，三者之间的矛盾，特别是开发商与政府之间的矛盾，也是始终存在的，而且有愈演愈烈之势。政府毕竟不同于开发商，必然站在整个国家、社会的层面上来考虑房地产业的发展，要适当平衡宏观经济各个组成部分之间的比例及利益分配，但愣头青式的开发商显然顾不了那么多，“没有最高，只有更高”的利润是其唯一的追求，而且近几年来，随着开发商集团规模实力的大增，随着房地产业在国民经济中地位的显著上升，开发商不愿受政府控制的意愿越来越强烈，甚至在某种程度上达到了与政府对着干的地步，这也是中国的房地产业的发展愈来愈不受人的意志控制的原因所在。　　

　　4、房地产金融结构　　

　　房地产业虽毫无科技含量可言，但却是一个高度的资金密集型产业。在上述产业利益共同体的复杂构成中，房地产开发企业是产业的资金运作平台，集散中心，是产业运转的发动机，如果开发企业的资金运转失灵，则整个产业链都将陷入停顿。可以说资金是房地产业能否顺利运转的核心因素。　　

　　在中国特殊政策支持下，作为产业资金运作中心的开发企业，具有很大的资金杠杆空间，虽然开发、运作具体的项目，需要的资金总量很大，但在高杠杆率的作用下，所需的自有资金却很少，而且开发规模越大，杠杆率越高。据国家统计局公布数据，2009年全国房地产开发企业年末实收资本总额2.9万亿元，总资产17.0万亿，总负债12.5万亿，就也是说，全行业的资本杠杆率高达586.2%，资产负债率高达73.5%（同期工业企业的资产负债率为57.87%），而且在1998~2009年长达10年间，行业负债率一直保持在73~76%的高水平上。利用这样的高资金杠杆率，房地产开发企业在2009年获得3.46万亿元的经营收入，0.47万亿元的净利润，全行业净利润率高达13.66%（而同期工业企业的净利润率仅6.36%），资本的净利润率则高达16.21%。　　

　　那么，是什么样的“特殊开发政策”给予房地产开发商这么大的资金支持力度呢？主要包括：　　

　　（1）土地出让金分期支付；　　

　　

　　（2）住房按揭贷款；　　

　　

　　（3）土地证、在建工程抵押贷款；　　

　　

　　（4）商品房预售；　　

　　

　　（5）境内外上市和非上市融资与再融资；　　

　　

　　（6）房地产信托；　　

　　

　　（7）其他支持政策。　　

　　这其中尤其是（2）、（3）、（4）三项政策，对房地产的资金支持力度最为巨大，即使没有其他政策，仅此三项，就从根本上保证了房地产开发企业实收资本的超高杠杆作用，使开发企业动用很少量的自有资金，就可以撬动规模巨大的投资项目。不仅如此，对于一个具体的开发项目来说，利用上述政策中的前四项，甚至在项目对外销售前，就可以获得比投入的自有资金大得多的资金。以著者在工作中接触过的烂尾项目——辉煌大厦项目为例，该楼盘为一综合商住楼项目，由商业、办公、住宅三部分组成，由三座连体塔楼组成，总建筑面积㎡。开发商是港资企业广州拓展辉煌房地产有限公司。项目于1998年动工，于2002年开始销售，2004年问题暴露而烂尾。在烂尾前，开发商在项目上仅投入了4943万元的地价款、4500万元的工程款以及416万元的假按揭月供款，共计9859万元，可是在烂尾前却通过种种途径已经取得了万元的收入，包括：（1）以在建工程作抵押取得工行贷款万元；（2）以在建工程作抵押取得建行贷款3500万元；（3）以81套7450㎡的住宅作假按揭向工行套取按揭贷款4261万元；（4）以该项目为信用取得其他借款1500万元（这些收入还未包括对外预售所取得的3000万元的销售回款（总销售额是4190万元，有1190万元销售款在烂尾前还没有到账））。　　

　　但世上万物者是一分为二的，有利必有弊。正是资金的高杠杆性，使房地产行业具有内在性的市场风险。与其他高杠杆率的投资行为一样，房地产业的顺利运转是以交易市场预期的顺利为前提的，一旦预期失败，就会带来比低杠杆率的行业大得多的崩盘风险。　　

　　5、技术性支持体系　　

　　中国“改开”政府对房地产业的扶持，除了前述政治、经济宏观层面外，在技术性层面上也给予了无微不致的关怀。主要体现在进入门槛的持续不断的降低上。　　

　　回顾房地产的发展历程，不难发现，很多的技术性的政策、法规、行业规范，不是随着行业的发展而加强，恰恰相反，是随着行业的发展而减弱或干脆取消。发展到现在，房地产业唯一的门槛就是资金了。很显然，中国政府所给予的行业技术性支持，是房地产业能够以越来越快的速度增长的重要原因之一。　　

　　

　　

　　第六章 上半年房地产业市场分析与下半年发展趋势预测　　

　　

　　

　　上半年的房地产，在发展阶段上，仍属于“改开”时代房地产业发展历程的第五阶段，即自2009年4万亿经济刺激计划实施以来房地产业最新发展阶段的组成部分，是新一轮产业野蛮而又疯狂的增长过程中的一个环节、一个部分，一个以这一刺激计划为核心的社会、经济宏观环境下的发展过程。整个上半年的房地产市场，是在自2010年1月份起就一阵紧似一阵的调控声中度过来的，全国性的过快上涨的房价成为调控的主要对象和核心内容，稳定房价，制止房价过快增长成为调控的首要目标。半年过去了，虽然房价上涨势头还未得到有效抑制，但反映整个行业景气状况的其他指标，如土地一级市场上的地价及卖地收入、商品房成交量（包括一手房和二手房）、房企存货规模、现金流量等，都呈现下降态势，使整个行业极有可能在下半年出现整体性下行态势，房价在成交量、资金压力、政策导向及市场承受能力等因素的持续共同作用下，挺不住而发生逆转下行态势。考虑到房地产业已严重“套牢”、绑架中国整体经济的客观事实，房地产业若发生下行态势，则必然引发连锁反应，导致中国经济的整体性危机的出现。房地产将成为中国经济多米诺骨牌游戏中倒下的第一块骨牌，已愈来愈成为不被怀疑的事情。　　

　　一、今年以来房地产业所处全球化经济环境的新动向　　

　　随同中国经济的全球化一道，中国的房地产业也愈来愈深地融入全球化体系之中，产业的发展不仅受国内政治经济环境的影响，而且愈来愈深地受国际经济环境的影响。进入下半年的房地产业，又将面临怎样的国际国内政治经济环境呢？以下具体论述之。　　

　　1、世界经济再度恶化，愈演愈烈的欧债危机将引暴又一次全球经济危机　　

　　与2008年危机由美国引爆不同，这一次的危机，则是由西方发达国家的另一极——欧洲共同体引爆并迅速扩展至日本。与美国一道长期、共同向全球欠发达国家“食利”的西欧共同体国家，也因长期执行过度福利政策而积累了同样巨大的公共债务，无以为继而相继暴发，先是共同体外围国家冰岛、希腊、地基等，接着是次中心国家西班牙、葡萄牙、爱尔兰等，最近连意大利、法国也卷入其中并波及到独悬东方海外的日本，共同体中大的经济体只有英、德两国尚未暴露，但也是泥菩萨过河，自身难保了。这其中特别是英国，更是如此。作为欧共体中与美国跟得最紧的小跟班，早在1979年撒切尔政府时期就与里根政府一道，向凯恩斯主义开刀，快速推进私有化改革，大幅削减公共福利，将国民经济向新自由主义转轨，但是苦于经济的长期增长乏力，国家整体层面上的食利化，其公共债务并没有随着大幅削减公共福利而减少，反而持续上升，达到今天这样的积返难及的地步。　　

　　如前所述，美国作为站在全球一体化体系的最顶端的最高食利国，可以利用其全球霸主地位和美元霸权地位，比较顺利地向包括西欧、日本在内的全球国家转嫁危机，从而比较快地走出了危机阴影，甚至还借机大获其利，那么，作为处于美国之下的欧共同及日本这些经济发达国家，要转嫁危机就不可能象美国那样顺利了。　　

　　首先，这些国家虽然在经济上的发达程度并不比美国差，但是，如前所述，这些国家除法国外，都是事实上的美国军事占领国，是美国的准殖民地，他们不可能象美国向他们转嫁危机那样，逆向向美国转嫁危机。对于美国，他们不得不与以中国为首的欠发达国家一道向美国“朝贡”，“供奉”美国，不得不购买美国国债，不得不购买两房债券，不得不“光荣”地成为美国的债主（如跟美国跟得最紧的小跟班英国，持有的美国国债也是欧共体国家中最多的，2010年末余额达2721亿美元，虽然这一数字跟中国1.16万亿美元相比，不值一谈，但对于如今债台高筑的英国来说，是一笔不小的数字），而且，对于与他们处于相同或稍次档次的尚未暴发危机的其他发达国家，如加拿大、澳大利亚、新西兰等，同样难以转嫁。因此，面对危机，他们只能向欠发达国家转嫁，而且也不可能象美国那样有能力以武力作后盾，赤裸裸地通过战争或其他明目张胆的压迫手段来转嫁，而只能更多地采取经济的手段，这显然会降低危机转嫁的速度、规模和水平。因此，面对危机，欧共体更多地采取内部自救的手段，只能是同病相怜的难兄难弟之间的相互安慰了，不到万不得已，他们是无法，也不可能向他们的班主——山姆大叔乞求救助的。　　

　　此时此景的他们，如同他们的准宗主国——美国一样，把目光投向了中国——全球特别是西方发达国家的“供奉者”，“毫不利已，专门利人”的全球最佳危机转嫁目的地。“改开”政府没有也不可能让他们失望！还在去年希腊债务危机刚刚暴发的时候，我们的“改开”政府就无私地宣告增持欧元债券将是他们的合理选择，“救美国就是救中国”的豪言壮语再一次唱响了。但是，已经被上一次“救美国”的“无私”行动弄得元气大伤的中国经济，此时再高喊“救欧洲就是救中国”，则要么是太多的不着边际的“信心”在作怪，要么是唱戏给主人看的意味更浓——泥菩萨过河，自身难保的中国经济，你拿什么去“救欧洲”？！名义上有，但实际上无的东西是没有用的，是不靠谱的——您有胆量自作主张，甚至哪怕是乞求美国政府同意您抛售所持有的近2万亿美元的美元债券转而去购买欧元债券吗？没有了中国的支持，或者只能获得少量的支持，指望其他国家来“救欧洲”，只能是杯水车薪，甚至只能是望梅止渴。指望东欧诸国吗？虽然同宗同祖，但这些国家既无多大能力，更不可能象中国那样无私到舍已救人；指望俄罗斯吗？虽然同处欧洲，又是一个庞然大物，资源无比丰富，有能力救他们一把，但他们心里甚至比俄罗斯自己还清楚，这种指望不过是梦中的甜美，恰恰相反，他们知道俄罗斯一心指望是他们早点死掉，好借机重新找回失去并不太久，对于绝大多数俄罗斯人来说至今还是记忆犹新的昔日辉煌；指望印巴、拉美、非洲这些昔日的殖民地吗？不说也罢。　　

　　因此，得出的结论只能是：这一轮发生在欧共体并波及日本的债务危机，将不可能如2008年美国危机那样较快地过去，而是会愈演愈烈且长时间不能消失，世界经济将近则在下半年，远则在明、后年再一次陷入危机之中，能否顺利走出危机甚至是否会因此而引发欧洲社会动荡，尚不得而知。也许到时，又得乞求美国出手再来一次“马歇尔计划”。但问题又来了，今日的美国还是否具有六十年前大手笔地实施“马歇尔计划”的经济实力？更何况这一次的欧债危机，很可能扩展到美国自身，最近暴露出来的美国最大的商业银行——美国银行的债务危机，极有可能成为美国金融危机再度暴发的导火索。　　

　　2、中国经济进退两难，危机四伏　　

　　撇开愈来愈严重的经济殖民化这一根本性的危机不谈，“改开”政府由于“救美国”太过心切，而过于草率、不计后果地推出的4万亿经济刺激计划以及积极、宽松的财政、金融货币政策，虽然“救美国”大获成功，虽然如愿地保持了中国GDP的持续快速增长，但这些表面上的眩目光环，却已经远远不能遮掩由此而带来的苦果——愈演愈烈的通货膨胀、巨额的地方政府债务、更加失衡、已严重“房地产化”的经济结构等等，已让中国经济危机四伏了，而且已经陷入无计可施的进退两难的境地——实施宽松政策吧，只可能会使已经严重超发的货币进一步泛值，通胀更加严重；实施紧缩政策吧，已经严重整体性投机化、完全靠货币超发、固定资产投资来支撑的宏观经济，会在骤然之间崩溃、坍塌，后果亦不堪设想，就如同房地产业，政策稍稍收紧，就立刻叫苦连天，因资金枯竭而产生的全行业衰退的危机就来临了。　　

　　总之，实施宽松政策是时间稍后一些的轰轰烈烈的死，实施紧缩政策是可能转瞬就会到来的凄凄惨惨的死，已经看不出有第三种手段，第三种结果。怎么办？这就要看我们的“改开”英雄们的本事了。　　

　　二、上半年房地产业状态　　

　　关于上半年的房地产业，在前面论述4万亿计划及房地产第五阶段的发展态势时，实际上已在相当程度上包括了上半年产业发展状况的分析。2011年上半年的房地产是2009、2010年的继续，是这一当代中国房地产业最新发展阶段的继续，是这些产业特征的继续发展，并使之表现得更为充分。以下再专门就上半年的房地产业发展特征进行详细、具体分析：　　

　　1、产业供求关系失衡，增长乏力，下行态势显现，但在产业利益共同体的把持下，整体上仍以“价量齐升”的格局示人　　

　　4万亿经济刺激计划给第五阶段的房地产业带来的刺激作用无疑是十分巨大的，将房地产业从2008年陷入了历史上未曾有过的低谷状态转瞬之间直接“刺激”到2009年的历史巅峰，没有任何的中间过渡状态。但是，由于对利益追求过度的暴利化、短视化，房地产业利益共同体，没有也不可能理性地反思、探求2008年产业衰退的真正原因，珍惜、利用好这一经济刺激计划，而是把4万亿经济刺激计划看成是天上掉下来的大馅饼，拼命地你争我抢，无限度、无节制地利用，使这一计划带给房地产业的巨大增长能量，经过2009年的疯狂使用，到2010年下半年，整个产业已开始呈现出增长疲态，发展到今年上半年，能量即将耗尽的趋势更趋明显了。　　

　　在供给方面，如潮水般滚滚涌入房地产业的巨量资金，使以开发商为运转中心的产业利益共同体的各个链条，完全失去理智，政府拼命卖地，开发商拼命买地，拼命扩充产能，银行、社会私人资本拼命地往房地产业投钱（社会资本主要是投机炒房）。由于商品房预售制度及房地产项目开发周期较长的产业特点，这一轮的产能扩张，就象雪球一样越滚越大，就象螺旋加速器一样，越转越快，整个产业规模急速地膨胀，急剧放大，而且如果不想看到整个产业骤然坍塌，大面积烂尾局出现，在近二、三年内很难停下来。　　

　　表22表明，自2009年产业规模呈高速扩张之势，房地产开发投资同比增幅由2009年16.15%大幅增至2010年33.18%，再增至2011年1-7月的33.60%，2011年1-7月房地产开发投资占社会固定资产投资的比重攀升至房地产业30年历史的最高位，首次突破20%，达到20.91%。同时，2010年及今年1-7月份房屋施工面积、新开工面积增幅都大大高于2009年本已很高的增幅，今年1-7月份房屋施工总量超过2010年全年，增幅是2009年的2.35倍，2010年新开工面积增幅是2009年的3倍。　　

　　面对这种疯狂的产能扩张，再多的资金也填不满，致使产业在2010年下半年就开始出现资金紧张现象，至今年上半年，由于刺激计划期已过，中央政府过度宽松的货币、金融政策难以为继，高昂的房价，不仅使众多的住房终端消费者卖不起，甚至连炒房者的投机空间也没有了，房子越来越难卖，资金回笼越来越困难。这种产能的疯狂扩张与房子难卖、资金回笼困难的矛盾，发展至今年上半年已经十分明显地表现出来了。　　

　　表23显示，2009年的全国房地产业呈现的是“价量齐飞”的态势，增幅惊人，销售增幅远大于开发增幅（2009年的产业增长包含恢复性增长性质，如果与2007年相比，则商品房销售量增幅22.5%，销售额增幅为48.5%），2009年一年的疯狂增长就将4万亿经济刺激计划刺激起来的投机型市场需求势能消耗殆尽，致使2010年商品房销售面积增幅从2009年的43.63%猛降至2010年的10.13%，是自1997年以来除2008年之外的最低增幅，销售金额增幅亦由2009年的76.94%剧降至2010年的18.30%，亦是自1997年以来除2008年之外的最低增幅。至今年1-7月份，虽然销售量和销售额增幅分别回升至13.60%和26.10%，但仍无法与2009年增幅相提并论。而表18表明，同时房地产开发投资增幅分别是33.18%和33.6%，远高于上述销售量和销售额的增幅。反映开发规模的施工面积、新开工面积等指标亦然。　　

　　表24显示，今年1-7月份商品房销售房价格又有了不小的上涨，涨幅比2010年全年涨幅高出2.84个百分点，住宅价格则更高出3.79个百分点，依然表现为“价量齐升”格局，虽然升幅远不能与2009年相比，且已呈现强弩之末之势。　　

　　对于上述表现为“价量齐升”格局的官方统计数据，我们不能怀疑它的真实性（虽然肯定会有一定的水分和误差，但主要是常年如此的系统性的水分和误差，一般也会相互抵消，不影响引证这些数据），对此，我们要做的是以我们的经验、能力，尽可能地分析、厘清这些数据产生的真实原因。　　

　　4万亿计划所刺激起来的房地产业最新发展阶段的上述“价量齐升”的市场需求，虽然没有任何的官方数据来说明这个需求市场到底有多大的泡沫性、投机性甚至欺骗性，但不少的“体制外”学者还是作了一些这方面的研究，不断显现出来的假按揭骗贷、个案也暴露了这个政府秘而不宣的“机密”。作为房地产业局中人的我们，也不难有较深刻的直观感受。一份在互联网上广泛转载的博客文章《银行假按揭内幕：如此造假房价不涨才怪》，就可以让人窥见产业利益“铁三角”中的开发商和银行是如何地互相勾接，狼狈为奸，不断将房价推高至远远超出市场承爱能力的“惊天杰作”。由此，完全可以合理的推断：2009年以来的商品房交易中（一手房、二手房交易都包括在内），存在大量的假按揭、假成交量，并因此而推动房价不断轮番上涨，而且只涨不跌，造成价量齐升的局面，迫使受“信息不对称”之害而不明真相的住房终端消费者不得不接爱高房价。　　

　　实际上，开发商与银行工作人员合谋利用假按揭骗贷的事件，远非自今日始。远在按揭贷款政策开始实施时就有了，这也是“改开”政府向西方发达国家学习，向亚洲“四小龙”学习过程中，引进的“先进经验”之一，这其中最直接、身体力行的老师是港资开发商。还在邓小平南巡讲话引发的92~94年初中国第一轮房地产开发热潮时期，假按揭就成为众多的不良港资开发商普遍采取的骗贷手段。以广州为例，在这轮房地产开发热潮结束后留下的几百、上千个烂尾项目中，有超过一半以上为港资项目，这些项目中基本上都存在高估资产骗贷现象存在，其中已达到预售条件的项目则大部分存在假按揭现象。这是著者在从事烂尾楼收购工作过程中形成的最深刻体会，如金麟台、辉煌大厦等等，就存在大量的假按揭骗贷。仍以辉煌大厦为例说明之。　　

　　辉煌大厦项目开发商在2004年因问题暴露而烂尾前，利用公司员工及亲戚朋友的身份证，向工商银行套取了81套7450㎡共4216万元的按揭贷款（工行及该开发商美其名曰“内按”——内部按揭），按当时政策规定按揭房首付要达到三成，也就是说，开发商是以高达8084元/㎡均价向工行申请按揭贷款的，扣除三成首付款，开发商取得的按揭贷款是5659元/㎡，这一价格水平已经大大超过了2002年、2003年广州市4266元/㎡和4189元/㎡的预售商品住宅的均价水平，而这81套按揭房高达8084元/㎡的均价对于当时广州市区商品住宅售价水平而言，只能说是天方夜谭般的童话！可就是这种天方夜谭般的童话，却在开发商与银行的“友好合作”中，被中国工商银行广州市分行某某支行的相关员工十分肯定、愉快地相信了。事情还远不止如此！该项目用来作假按揭的7450㎡房屋中，相当大部分是已与回迁户签约的回迁房（部分回迁户甚至已开始装修了），其他则有的是用于在建工程抵押贷款的抵押房，有的是买给包工头抵工程款，甚至有的竟然是对外公开销售的房子，也就是说，该项目开发商竟将同一套房最多进行四重处置：第一重用于在建工程贷款抵押，第二重用于假按揭贷款抵押，第三重用于回迁户安置，第四重用于对外公开销售或者抵工程款，这种进行了四重处置的房子竟然有十套之多，而采取前三重处置的房子则多达6000㎡，而且用于第一重和第二重处置的抵押房竟是抵押给上述工行广州分行的同一家支行。　　

　　如果说假按揭骗贷还必须以达到预售条件为前提的话，那么，通过在建工程抵押贷款，就成为几乎所有的开发商都采取的融资行为，而且又几乎无一例外地通过大幅高估在建工程的价值套取远远超过其市场价值的贷款。这一骗贷手法同样发生在辉煌大厦身上，该开发商将8000㎡共设有143个车位的地下室抵押给中国建设银行广州分行某某支行贷款3500万元。这8000㎡的地下室的市场价值有多大呢？按当时的市场行情，最多不超过2200万元！而且是项目完工交付使用后的价值。上述在任何人看来如同神话般的奇迹之所以这样顺顺利利、便便当当发生，直接的原因显然是开发商与银行内部工作人员在利益分享基础上的互相利用，而根源则只能从中国特色社会主义的社会制度上去分析了，从这种社会制度下必然存在的利益共同体上分析了。　　

　　总之，被产业利益共同体推高至目前境地的房价，已远远超过了绝大多数中国居民的承受能力，除产业利益共同体之外的整个社会对高房价怨声载道，房地产业发展到除房地产利益共同体之外的绝大多数公民的对立面去了，成为人民的“公敌”。让越来越多的住房的最终消费者，望房兴叹，彻底断了当“房奴”的念头，房地产交易在愈来愈大的程度上成为利益共同体们左手搏右手、自娱自乐、击鼓传花的财富增殖、倒手游戏，真正的消费者想参与都已无能为力了，至2011年，愈来愈多的材料显示这一趋势更趋明显，参与这一游戏的人数越来越少了，所谓的房地产交易市场越来越成为产业利益共同体主导并裹挟不明真相的、无可奈何的、真实的住房终端消费者参与的“金融游戏”场所。　　

　　认识到上述房地产需求市场的真相，同时也就不难理解早已远远超过绝大多数中国居民的承受能力的房价为什么还能够不断攀升的原因了——房价在越来越大的程度上成为继续产业利益共同体所操控的“金融游戏”的工具。可以断言2011年上半年的房地产需求市场已经没有多少真实的终端消费市场了，基本由假按揭骗贷、投机炒作、投资保值预期等成份构成。　　

　　总之，2011年上半年房地产业，一方面是由于开发周期惯性及利益共同体主观意愿而形成的产业开发规模的继续大幅攀升，一方面是越来越狭窄，越来越虚假的市场需求，两者互相作用，共同维持着产业的虚假繁荣。但既然这种繁荣是虚假的，也就注定了其走向坍塌的结局。　　

　　2、产业产能和市场更明显地由一线向二、三、四线城市梯度扩张、转移，全国范围的产业联动性加强　　

　　进入最新阶段的房地产业，呈现出一个新的特征：产业由东部地区向中、西部经济欠发达地区扩张、转移，由房地产一线城市梯次向二、三、四线城市扩张、转移，全国范围的联动市场开始形成，而且自2010年新一轮调控开始后，这种扩张、转移、联动的步伐加快，至今年上半年更趋明显了。如果说2009年房地产业“价量齐飞”局面，在北上广深为代表的房地产一线城市表现得更为惊人，那么，进入2010年，受市场能量耗尽、政府房价调控等因素的影响，房地产一线城市就显得房子卖不动了，房价升幅也大为下降，这时，二、三线城市开始接过产业发展的接力棒，推动整个产业在2010年继续保持“价量齐升”的格局。再进入2011年，这一接力棒开始传到三、四线城市手里了，商品量销售量，特别是价格开始了在三、四线城市的疯狂增长，许多三、四线的中小城市今年上半年的房价同比上涨了一倍以上。之所以在今年上半年，在一线城市的商品房销售量和销售金额大幅下降的情况下，全国却没有出现下降情况，甚至保持了比2010年还要高一些的增幅，可以说三、四线城市功不可没。　　

　　从上表25可知，东部地区的房地产开发投资增幅一直低于中、西部地区。在商品房销售面积和销售额上，2009年是东部地区领涨，但疯狂的2009年过后，2010年则东部省份的这两项指标直线大幅下挫，销售量增幅由2009年的47.6%下跌至可怜的4.1%,销售额亦由2009年的83.8%猛跌至10.1%,跌幅都相当惊人，中、西部地区增幅由2009年远低于东部地区变为2010年远高于东部地区。2011年上半年的分地区统计数据还未公布，但个案数据显示东部与中西部地区上述三项指标的增幅差距更大了。这说明，在全国范围内，东部经济发达地区房地产市场已处于越来越严重的增长乏力状态，全行业的增长越来越依赖中西部地区的增长。　　

　　从城市层面来看，则可以更清楚地看出房地产业从一线城市向二、三、四城市的扩张和转移。　　

　　从表26可知，2009年12城市商品房销售额和销售面积增幅都远远高于全国平均水平，但2010年和2011上半年却不仅远远低于全国平均水平，而且还是大幅负增长。2010年和今年上半年商品房销售面积同比分别下降-19.69%和-10.40%，而全国则是分别正增长10.13%和12.90%,扣除12个城市的全国其他区域增幅则更高达16.62长%和16.80%。房地产开发投资增幅，也一直是12城市低于全国平均水平。这些数据充分说明了今年上半年完全靠二、三、四线城市，特别是三、四线城市房地产业的大幅增长，消弥了一、二线城市商品房销售量和销售额均大幅下降的不利影响，保持了全国房地产业总体上的快速增长，二、三、四线，特别是三、四线城市在中国房地产业的地位和作用大幅上升。　　

　　此消彼长的结果是12个一线城市房地产总量规模占全国比重的下降。从上表27可知，12城市商品房销售面积占全国比重由2009年17.89%大幅下降至2010年的13.05%，再降至今年上半年的11.38%。商品房销售额比重下降幅度也比较，房地产开发投资所占比重亦一直小幅下降，由2009年的26.43%微降至2010年的26.06%，至今年上半年则大幅降至23.46%。这些统计数据充分说明房地产在全国范围内从一线城市向二、三、四线城市转移，而且转移幅度比较大。　　

　　上表28显示，12个房地产一线城市的商品房销售量，2009年均出现巨幅增长，平均增幅过半，但至2010年却一下子变为同比大幅负增长，总体跌幅达20%，南京跌幅近半，上海、深圳跌幅近四成，北京、杭州跌幅超过三成，保持正增长的只有武汉、青岛、大连和广州。如果说2010年12个城市商品房销售面积是有升有降，虽然升幅还远小于降幅，那么，到今年上半年，则更是衷哀鸿遍野，除了深圳微升1.3%之外,呈现清一色的负增长格局,降幅最大的大连为负增长26.3%,南京和北京的降幅也高达22.4%和18.4%。　　

　　房地产业的转移、扩张、联动，在一级土地市场上也表现得十分明显。上半年土地市场总的态势是：政府拼命扩大土地供应规模，但土地成交量同比小幅下挫，其中一线城市卖地收入巨幅小挫，二、三、四线城市则呈小幅上升态势。上半年土地成交市场明显从一线城市向二、三、四线城市转移之势。　　

　　从上表29可清楚地看到，2006~2010年五年间全国共卖地7.26万亿元，占同期国家财政总收入的比重达24%；2010年全国卖地收入高达2.7万亿元，占全国财政总收入的比重竟高达32.5%，也就是说，全国各地政府仅卖地就增加了超过财政总收入1/3的政府收入。如果考虑到在分税制下，财政总收入中地方一般预算财政收入大约占财政总收入的一半，则2010年各地政府卖地收入占地方一般预算财政收入的比重高达65%！卖地收入占财政收入的比重竟达到如此高的程度——这在世界各大国家经济体的经济发展史上，只能说是又一个奇迹！上世纪八十年代末处于房地产泡沫最顶峰时代的日本也望尘莫及。　　

　　如果以为卖地能卖出个世界奇迹，我们的“改开”政府就已经心满意足、满心双喜了，那可就大错特错了！2.7万亿的卖地收入反映的卖地的金额，如果从卖地的面积来看，更可以看出“改开”政府的雄心壮志：2010年国土部批准各地政府卖地总指标是42.8万公顷，其中住宅用地为18.47万公顷。42.8万公顷和18.47万公顷是个什么概念？就是4280平方公里和1847平方公里，相当于中国二个和一个中等面积县的全部国土面积，相当于42个和18个海珠区（海珠区国土面积102平方公里）！实际上卖掉多少呢？总计卖掉了多少，没有公布统计数据，但住宅用地最终成功卖出的12.63万公顷，仅完成了全年卖地计划的68.38%。也就是说，2.7万亿的卖地收入在“改开”政府的眼里，还差一大截，还远没有达到其卖地目标。这种卖地雄心，从城市经济体层面来看，表现得更为明显，以广州为例：广州从2007年就曾提出要连续三年每年出让5平方公里住宅用地。但实际出让效果并不理想。比如2010年计划出让经营性住宅用地5平方公里，但实际只出让了1.84平方公里，仅为卖地计划的37%；2011年，广州市政府更是雄心勃勃地推出了全年卖地收入646.5亿元的计划，比2010年要增收190.8亿元，增幅高达41%。这一收入占到2010年广州市地方一般预算财政收入的74%。　　

　　趁着2010年土地市场的疯狂，“改开”中央政府积极应顺各级地方政府的要求，推出了更加疯狂的卖地计划——国土资源部宣布2011年全国仅住房用地计划供应21.8万公顷——也就是2180平方公里，约为前两年年均实际供地量的两倍，分别是2010年计划供应量和实际供地量的1.19倍和1.73倍。“改开”政府又计划着卖掉相当于一个中等面积县的全部土地来建商品住宅了。　　

　　以上显示的是“改开”政府的卖地雄心，但今年上半年的实际卖地情况表现这个雄心是落空了。据国土部7月20日发布的公告，全国31个省（区、市）和新疆生产建设兵团2011年1至6月住房用地供应计划完成5.74万公顷，与去年同期（5.61万公顷）相比仅增加2％。另据中囯指数研究院发布数据，今年上半年，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%。在成交面积上，1-6月全国130个城市共成交土地9193宗，成交土地面积万平方米，同比增加19%；其中住宅类用地2778宗，成交面积万平方米，同比减少9%。在成交价格上，今年以来，底价、低价成交贯穿整个土地市场。监控数据显示，今年上半年全国130个城市成交楼面均价为1133元/平方米，同比下跌14%；其中住宅类用地成交楼面均价为1445元/平方米，同比下跌14%。在溢价率方面，今年1-6月，全国130个城市土地成交溢价率为27%，较去年同期减少4个百分点，其中住宅类用地溢价率为19%，较去年同期减少18个百分点。　　

　　以上是全国及130个城市的卖地情况，如果说还算过得去的话（全国住宅卖地同比增长2%，130个城市住宅卖地同比也只减少9%），那么，以北上广深为代表房地产一线城市的卖地市场只能是惨不忍睹来形容了。　　

　　——上海上半年土地出让收入总额约为336亿元，仅相当于去年的两成，出让土地总面积为503万平方米，建筑总面积为856万平方米，所有土地折合楼板价成交均值近6000元/平方米。而去年上海一共出让了567幅土地，出让总收入高达1524亿元。　　

　　——北京上半年出让各类用地113块，总面积1031万平方米，总金额324.8亿元。出让金额同期相比下降48.6%。其中，住宅地块20宗，建设用地面积合计162.77公顷，出让金为120.3亿元，同比下滑75.4%。伴随宅地成交下降的还有楼面地价和开发商拿地热情。上半年20宗住宅用地平均楼面价4121元/平方米，同比下降56%。与土地出让收入下滑相伴，土地储备贷款面临压力。2009年北京市土地出让收入约928亿元，2010年为1637亿元。2009年北京市完成土地储备开发投资1165亿元，2010年完成1470亿元，两者基本匹配。而根据北京市《2011年度土地储备开发计划》，今年计划安排土地储备开发投资为1000亿元，如果土地出让收入大幅下滑，则土地储备贷款压力骤增。　　

　　——此前地王频出的杭州市场也颇为冷淡，卖地收入创下了近五年新低。今年上半年杭州主城区地价环比、同比增速放缓，共卖地77.55亿，创下了近五年杭州主城区上半年卖地新低。而此前四年，上半年杭州主城区的卖地金额均在百亿之上，2010年上半年的卖地金额更创出250亿元新高。　　

　　——作为四大房地产核心城市之一的广州，今年上半年的土地市场更是冷淡得让政府官员们心惊胆战，不得不在5、6月期间连续在北京、上海、广州三地举行大规模、高规格的土地推介会——今年上半年，广州市仅取得卖地收入66.5亿元，——仅为广州市计划的全年卖地收入十分之一。　　

　　——与广州市同病相连的还有深圳，今年上半年深圳只有5块住宅和商业性办公用地出让，出让总收入仅有可怜的22.79亿元。　　

　　论述至此，一个重要结论由然而出：中国政府的卖地意愿和预期总是远远大于市场的承受能力。任志强先生到处宣扬的“高房价是政府供地不足所致”的“理论”不过是别有用心的谎言而已！中国土地一级市场永远的规律是“改开”政府无限的卖地欲望对应着有限的市场承受能力！这二年频出的地王、火爆的卖地市场，与这一论断看起来似乎相矛盾，但实际并不矛盾。不但不矛盾，而且是政府与开发商联手造成的假象，是政府与开发商之间以推高房地产市场价格为目的的联手做局——通过占总出让土地极小比例的地王或高拍卖价土地，来推高全部出让土地，进而推高商品房的市场价格（当然，这是主要原因，但不是唯一原因，造成各地地王的频出至少还有以下二个原因：（1）政府与开发商之间的利益博奕、经过30年的疯狂卖地，各城市中心城区好地段的土地资源已所剩无几等）。　　

　　综上所述，今年上半年的房地产业，由于一线城市的增长乏力，产业向二、三、四线城市转移的趋势十分明显，在一线城市的商品房销售量、土地成交量大幅下挫的情况下，靠着二、三、四线城市的上升，保持了全国房地产业总体上的增长。　　

　　3、产业构成发生变化，住宅类商品房比重有所下降，非住宅类商品房比占上升　　

　　今年上半年房地产市场，还呈现出一个比较明显的发展趋势，这说是：由于政府对调控政策主要针对住宅市场，导致了房地产供求两个市场都呈现从住宅市场向非住宅市场转移的趋势。　　

　　上表30清楚显示，上半年三大类商品房中，虽然商品住宅的销售面积和销售额占全部商品房销售面积和销售额的比重分别高达89.64%和84.15%，仍然占绝对份额，但住宅销售量和销售额的增幅都低于商品房的平均增幅，尤其远低于商业营业用房的增幅。这一趋势在房地产一线城市，在限售、限购城市表明得更为明显。以下仅选择广州和南京为例说明之。　　

　　上表31清楚显示，2009年广州十区商品住宅在全部商品房销售面积的比重高达88%，至2010年大幅下降至77%，今年上半年比2010年略有上升，但仍远低于2009年水平。　　

　　另一个房地产开发重镇南京，亦呈现出与广州相同的格局——住宅销售面积降幅进一步扩大，其他房屋销售面积增长迅猛。上表32显示，上半年，南京市住宅销售面积337.81万平方米，同比下降26.1%，下降幅高于商品房3.7个百分点，比上月降幅扩大了18.6个百分点。办公楼销售7.33万平方米，同比增长38.6%；商业营业用房销售19.03万平方米，同比增长45.4%；其他用途房屋销售6.01万平方米，同比增长3倍，为所有房屋类型增长最快的。住宅销售面积占商品房销售面积的比重为91.3%，较上年同期下降了4.5个百分点，而办公楼、商业营业用房及其他房屋占比上年同期分别增加了0.9、2.4和1.3个百分点。　　

　　4、产业融资渠道收紧，资金紧缺面扩大，程度加深　　

　　如前所述，房地产业是一个资金高度密集型产业，在当今中国“改开”政府无限的卖地欲望的前提下，土地资源是无限充足的，整个产业又毫无技术障碍无言，可以说资金是制约产业规模迅速膨胀的唯一瓶颈。如本告第五章第三节所述，中国政府为扶持房地产业的发展，而给予了极大的资金政策支持，使中国的房地产业能够以极高的资本杠杆率来解决产业资金问题，进而推动整个产业高速发展。　　

　　从表33、34可知，在全国房地产开发企业的资金中，银行贷款比重总体上呈缓慢下降趋势，自筹资金呈上升趋势，其他资金（主要包括定金及预售款、个人按揭贷款）则随着房地产销售状况的好坏而有升有降（销售行情好的年份则比重高，销售行情不好则比重低），而外资在房地产开发企业资金中所占比重一直很低，自2003年至今一直未超过2%，几乎可忽略不计。　　

　　综合以上表33、表34、表35，可以看出，自2010年调控政策实施以来，银行贷款比重有较大幅度下降，2010年相比2009年降幅大增，下降2.36%，至2011年上半年再降至17.13%，银行贷款同比增幅由2009年49.42%大幅下降至2010年10.34%和2011年上半年6.8%，而上半年房地产开发投资额却达到亿元，同比增长33%，增幅远超过所取得的银行贷款增幅；企业自筹资金比重由2009年31.05%大幅上升至2010年36.84%和2011年上半年40.16%，自筹资金同比增幅由2009年17.22%大幅攀升至2010年48.78%和2011年上半年32.7%；今年上半年来自于银行的个人按揭贷款同比下降7.9%，这说明调控政策压缩了金融机构对房地产开发企业的贷款支持力度，企业资金更多地需要依靠自身的筹措能力。　　

　　由于资金紧张程度加剧，自2010年特别是今年以来，房企融资成本快速上涨。目前银行5年期贷款基准利率7%左右，实际贷款利率超过10%，房地产信托融资成本通常在10%-15%（房地产信托产品最低年化收益率也是一路攀升，由去年10月份之前的5.5%到6%，升至10月份之后的6.6%，到今年上半年接近10%，高的达到15%），而民间资金借贷成本则一般都在20%~30%之间。也就是说，信托融资成本最高要比银行贷款高5%以上，而民间融资又要比房地产信托融资高5~15%，呈阶梯式上涨。而据相关媒体道，有房企的民间融资利率更高达60%，甚至百分百都有。重庆市渝北区一开发商表示，今年5月，与他合作的股份制银行突然告知，因为银行资金紧张，按揭贷款的2000万元尾款暂时到不了账，预计半年后才能回款。因无法支付工程款，眼看就要停工了。无奈之下，该开发商只有通过朋友穿针引线找到了一家民间借贷公司融资1000万元，月息5%，相当于年息60%。　　

　　不仅银行贷款额度收紧，连“非银”融资渠道也进入了金融监管机构的“法眼”，如还2009年底，证监会就实际上叫停了房地产开发企业在A股市场首发、增发，2010年底，银监会又曾要求信托公司自查房地产信托业务，结果导致多家信托企业暂时停止了房地产信托业务，导致房地产企业一度面临房地产上市公司再融资、银行开发贷款、房产信托这三条融资渠道全部被堵死。唯一对房地产项目敞开大门的是保障房融资渠道，继首开股份、栖霞建设公告拟发行中期票据用于保障房建设之后，保利地产7月27日公告，其40亿中期票据发行计划也获得股东大会全票通过，这笔资金将用于保障房建设。　　

　　正如前面多次指出的，由于：（1）2009、2010年产业的扩张过于疯狂，再多的资金、再好的市场行情，也无法满足产业资金需求的欲望；（2）产业调控，银行收缩银根，卡紧了房地产贷款（包括在以往年份各银行激烈争抢的个人按揭贷款）；（3）更由于高昂的房价，不仅使众多的住房终端消费者卖不起，甚至连炒房者的投机空间也没有了，房子越来越难卖，资金回笼越来越困难，致使产业资金紧张、融资成本大幅上涨的局面，在2010年下半年就开始出现，发展至今年上半年已经十分明显地表现出来了。多家研究机构研究告显示，房地产开发企业本年资金增速放缓、房地产开发投资高位运行、商品房销售金额增速难以大幅回升、个人购房贷款余额增速回落等因素，将导致房地产开发企业资金链状况不断恶化。　　

　　那么，房地产调控政策的实施以及中国乃至世界经济的宏观背景给房地产业的哪些具体的融资渠道带来不利影响呢？主要有：　　

　　（1）个人住房按揭贷款收紧　　

　　限售、限购、限贷政策既打击了市场预期，使通过定金和预售款方式取得的销售回款增幅下降（主要体现在一、二线城市，三、四线城市同比大幅增长），更直接使个人按揭贷款金额下降。前表32显示，2011年上半年全国房地产开发企业获取的银行个人按揭贷款总额仅4181亿元，同比下降7.9%，个人按揭贷款仅占全部资金的10.2%，而2009年度和2010年度这一指标则分别为14.7%和12.7%，个人按揭贷款对房地产开发企业的资金支持力度下挫。　　

　　（2）银行信贷收缩　　

　　如前所述，自2010年房地产调控政策实施以来，银行贷款比重有较大幅度下降，2010年相比2009年降幅大增，下降2.36%，至2011年上半年再降至17.13%，银行贷款同比增幅由2009年49.42%大幅下降至2010年10.34%和2011年上半年6.8%。发展到今年二季度，甚至连一些房地产央企的银行融资成本也达到12%~15%。　　

　　（3）股票市场融资卡死　　

　　严峻的国内外经济形势使中国股市在自2010一年以来更加低迷，全球金融、债务危机一直阴云不散，全球股市也时好时坏，直接影响了房地产开发企业通过IPO、转发、增发方式在境内外股票市场融资。2009年底，证监会实际叫停了房地产开发企业在A股市场首发、增发。据Wind资讯的统计数据，包括IPO、增发和公司债券在内，房地产行业2010年在A股市场融资总额只有155.6亿元，仅为2009年的12.9%，而今年上半年则基本为零。上半年成功登陆港交所的房企只有深圳莱蒙国际这一家中小型房企，募集资金仅15.6亿元。　　

　　（4）银信合作的房地产信托理财业务被叫停　　

　　中的信托产业，经历了几轮大起大落的发展历程，近二、三年又进入了新一轮的高速发展期。目前全国共有65家信托投资公司，据7月份银监会授权公布的数据显示，全国信托业的存量资金达到3.74万亿，相比一季度末的3.27万亿元，增长14.5%，信托存量资金规模实际上已经超过了基金的规模。据毕马威资料显示，目前信托业在中国金融服务业中增速最快。这其中，商业银行可谓功不可没。银行通过各种合规、不合规的方式，通过与信托公司的合作，大力开展信托理财业务，极大地助长了信托业务的发展。　　

　　在4万亿经济刺激计划实施期过后，宽松的金融货币政策转而开始从紧，加上愈来愈紧的调调控政策，使房地产开发企业的资金急剧紧张起来，于是乎，自2010年以来，银信合作的房地产理财业务迅速兴起，十分火爆。因为银信合作属于银行的表外业务，不纳入信贷规模控制范围，因此国内几乎所有大小银行都积极地开展这种银信合作业务，间接向房地产公司放贷。但是这一渠道，在2010年2月，银监会就下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管的有关问题的通知》，同年11月，银监会再次下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，将银信合作的信托理财业务纳入表内管理，从而从实际上叫停了这一融资渠道，因为纳入表内管理后，信托理财业务就与放贷业务一并等同管理了。　　

　　为了满足急剧扩张的产业对资金的巨大需求，作为产业资金运中心的房地产商，在上述传统的融资渠道不畅的情况下，想方设法地扩充新的融资渠道，以弥补巨大的资金缺口，至今年上半年异军突起的“非银”融资渠道主要有以下这些：　　

　　（1）银行表外房地产信托业务迅猛发展　　

　　2008年，特别是2009年规模巨大的银信合作理财业务被银监会发文限制后，迅速衰落，转而为房地产信托业务所代替，今年上半年得到十分迅猛的发展。在银行信贷等传统融资渠道依然全面收紧后，对于大中型房企来说，除了境外融资这一有效途径，在国内方面则主要依赖房地产信托、私募基金、民间高利贷了，其中房地产信托渠道成为最重要渠道。这种房地产信托业务实际上主要也是以打监管的擦边球的银信合作为主。银行通过信托贷款（或信托产品）受益权受让、应收款项类投资、委托贷款受益权受让、委托理财业务等四种手段来向房地产开发企业放贷，将实际上的融资类信托业务变相成投资类信托业务，从而达到规避房地产信贷规模控制的目的，此外，银行与积极通过代理、代销方式向自己的私人银行客户推销信托公司的房地产信托产品，致使今年上半年房地产信托融资和委托贷款融资规模大增。　　

　　据用益信托工作室不完全统计，2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，发行数量同比增长145.88%，规模增幅在信托产品中遥遥领先，全部信托产品的平均收益率为9.81%，也是所有信托产品中最高的。信托已经成为大型房地产公司融资的重要渠道。据用益信托工作室统计，上半年国内14家大型地产商发行的房地产信托规模接近300亿元。其中万达发行了8款产品，融资规模达到61亿元；保利今年上半年发行了11款产品，融资规模共计44亿元；而绿城发行了7款产品，融资规模达到38亿元。另外，上市公司阳光城也是一家积极推出信托产品的中型房地产企业，仅今年5月到8月就发行了4款融资性房地产信托产品，最高融资规模或达34.5亿元，部分利率高达17.5%。今年4月，该公司将一款去年成立、融资规模为5.4亿元的信托计划延续一年，如果加上这款产品，该公司4个月内融资就接近40亿元。　　

　　除信托业务大幅增长外，委托贷款亦呈高速增长之势。据统计，今年一季度，在社会融资规模同比少增加3225亿元、人民币新增贷款同比少增加3524亿元的情况下，委托贷款即增加了3204亿元，是去年一季度委托贷款增加额的2.1倍。　　

　　（2）房地产开发企业境外债券、票据融资业务大增　　

　　2010年以来，特别是今年以来，由于国内市场融资渠道偏紧，大中型房地产开发企业，特别是已在境外上市地产企业，加大了境外融资步伐和力度，传统的银行贷款比例正在急剧缩小，而以高利率、循环借贷为特征的海外融资、信托债务大幅上升。这也预示着，地产商的财务风险在加大。据统计，2010年全年，共有18家房企在港进行融资，占香港主要内地房地产股票的一半左右，集资总金额高达765亿元，较2009年的375.4亿元，大幅增加104%。海外融资成本一路走高。在18家房企中，11家选择发行优先票据集资，年利率平均达11%。其中，花样年发债息率高达14%，为2010年发债成本最高的一家。发展到今年上半年，全国房地产企业海外融资规模接近1500亿元，几乎为去年全年的两倍，逐渐成为房企一个重要的资金途径。目前海外融资主要是通过发行合成债券、优先票据等形式进行，其发行利率普遍较高，大多维持在10%以上，最高达到13.5%。而对未来货币政策持续紧缩的预计，多数融资期限时间都超过5年。但由于金融的管制及对房地产企业自身实力的要求，目前海外融资仅仅成为少数大型房企筹集的途径。　　

　　在个案方面，更显示出境外上市的大中型房企，能够更便利地依赖境外融资渠道。如境内注册的H股地产公司如富力地产、首创置业、北京北辰等，上半年合共在香港发行债券、票据融资超过200亿港元。而无需由国内母公司提供担保，直接在境外注册的红筹房企，如恒大地产、碧桂园、龙湖地产等融资就更自由一些。据世联地产监测数据显示，截至4月11日，开发商通过海外发行高息债券等方式融资力度空前，20余家开发商累计融资额超过了620亿元。伟业我爱我家市场研究院数据则显示，通过在境外发行美元和人民币债券、优先票据以及短期融资券等，仅在香港市场，今年以来内地房企融资约700亿元，其中最高利率达13.5%。另据标普公司告透露，从今年上半年，中国房地产企业已通过离岸市场发行债券融资共计80亿美元，创下历史新高。其中，恒大地产在今年1月19日发行两批分别于2014年和2016年到期的合成式人民币债券，募集92.5亿元人民币资金，票面息率分别为7.5%和9.25%。恒大在去年1月和4月，两度通过发行美元债券和美元优先票据，集资共13.5亿美元。从其他在港上市房企也在今年上半年纷纷通过海外债券市场融资，包括碧桂园的9亿美元债券，中骏置业和佳兆业发行合成式人民币债券分别集资20亿元，华南城年初发行2.5亿美元票据，龙湖地产最近发行了7.5亿美元债券、盛高置地控股5月发行了1.9亿美元债，世贸房地产也对其2.5亿美元的优先票据进行了再融资。　　

　　（3）通过减持股权套现方式融资方兴未艾　　

　　比起中小型房地产开发企业，大中型，特别是上市房企还多一条融资渠道，这就是通过减持股份——减持本身的股票或者所持有的其他上市或未上市公司的股票来套现，获取开发所需资金。如3月29日，中粮地产发布公告，为补充流动资金，公司根据2010年第二次临时股东大会决议，已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券970.07万股，尚余8554.17万股。这并不是中粮地产第一次卖股换取流动资金。中粮地产曾于1月5日公告称，截至2010年末公司已出售持有的招商证券1651.42万股，产生税后利润约2.23亿元。　　

　　（4）房地产私募基金投资（PE投资）开始大行其道　　

　　银行信贷收紧后，境外融资、信托产品这二条重要的融资渠道，主要为大中型房地产开发企业服务，占全国八万余家房企绝大部分的中小型房企，基本上不可能利用上这二条融资渠道，对它们来说，融资渠道更为狭窄，因而成本更高。正是在这样的背景下，2010年以来，特别是今年上半年以来，房地产私募基金、PE投资迅速盛行起来，开始大行其道，地产私募基金，成为行业企业重要融资渠道，对于中小型房企来说，地产私募基金与民间利贷市场一道，甚至成为其最后的“救命稻草”。据统计，2011年上半年，全国总共募集房地产基金7只，募集总额为11.33亿美元；另募集到一只规模32.49亿美元主要投向房地产行业的夹层基金（一种提供介于股权与债权之间的资金的基金）。为此，上半年房地产私募基金的资金募集总量已大大超过去年全年18.59亿美元的规模。尽管目前房地产私募基金占房地产资金份额还比较少（据不完全统计，目前国内房地产基金的规模为500亿元），但未来高速发展将势不可挡。据了解，私募资金的利率远高于信托资金或海外融资，甚至可以达到20%-30%。另据公开资料显示，国内最早成立的房地产PE之一的中城联盟投资管理有限公司，是一家独立的房地产私募基金投资管理公司，至今年上半年共投资了70多亿元于房地产开发项目，目前还在管理的有40亿元左右，这几年该公司的平均收益在20%~30%之间。　　

　　房地产基金的投融资模式与一般基金相比有较大特殊性。对于房地产私募基金而言，Pre-IPO没有任何意义，房地产私募基金一般都不是投一个房地产企业，而是投一个项目公司，取得的是该项目的回和收益。目前主流的投资模式都是采用“股权＋债务”的“夹层投资”的方式，即通过对被投资企业进行增资扩股，基金管理公司进到开发商项目公司里面，成为其股东，后者再以股东身份向基金公司做股东借款。由此导致的退出方式是：债权部分，还本付息；股权部分，有的是基金一直跟到项目清盘，有的是开发商回购。双方会签订一个固定的回购协议，比如约定一年之后以什么样的价格回购股权。地产基金公司对于被投资项目的监管会远高于一般的私募股权基金，会派人监控资金的使用过程，起码会在银行设立监管账户，财务代表、项目代表都会派基金的人去担当。当缺乏抵押物时，地产基金公司会要求对被投资的项目公司完全控股，从而起到牵制和监督的作用。比如基金投出30%的钱，占对方30%的股权，但是剩下的70%股权要质押给基金公司，相当于后者占了项目公司100%的股份。　　

　　总而言之，相对于前面三种融资渠道来说，地产PE投资的条件、成本不可同日而语，对小型公司来说，一般甚至要以失去控制权为代价，但普遍的资金紧张，使之只能勉强为之。　　

　　除了上述主要为中小型房地产开发企业提供资金的独立的私募地产基金公司外，大型房地产商成为房地产基金的另一参与主体，如万科、金地、复地、中海、华润、绿城、海尔、保利地产等，都在积极设立房地产基金公司。与此同时，外资也在通过各种途径参与进来，与内地房企合作。不但如此，目前国内已有外资银行在积极筹备人民币的房地产基金。据统计，与2010年房地产基金主要由本土机构募集相比，今年一季度募集到位的5支房地产基金中，有3支为外资机构管理，单支基金平均募集为2.39亿美元，大幅超越本土机构房地产基金1.22亿美元的平均募集规模。这其中金地集团可谓是国内地产基金的先行者代表。2008年初，金地集团宣布与瑞银在境内外展开各种金融合作，合作主要有两个方向：一是共同发起设立房地产投资合伙企业；二是由双方或各自关联公司按照各自50%出资比例共同设立投资管理公司。当时，瑞银曾表示，这是其环球房地产集团首次在中国开展房地产投资管理业务。该基金曾因金融危机而暂停实施。2010年4月，金地与瑞银终于正式启动双方合作基金的第一期募集，募集资金约1.2亿美元，资金已经投入到集团旗下的项目；同年12月8日，该基金第二期募集完成，募集的资金由荷兰PGGM投入7500万美元，使该房地产基金的规模达到近2亿美元。据称，金地计划到2015年基金管理团队将为集团贡献20%的利润，而管理规模将达到200亿元。此外，房地产私募基金，在今年上半年甚至发展官企合作的新模式，如今年1月，华润与北京市政府合作成立一项100亿元规模的房地产基金用于兴建保障性住房及住房改造等项目。　　

　　（5）民间借贷市场大有赶上并超过2008年之势　　

　　房地产资金的收紧，使民间借贷市场向房地产业的融资又迅速火爆起来。民间融资属于灰色地带，由来已久，主要投向融资渠道比较单一的中小型房企。实际上，在全国各地尤其是三线和四线城市普遍存在大范围的较大规模的民间融资，主要流向方向是房地产和矿产资源开发。据了解，目前民间融资的年利率一般在15%-20%，也有部分企业高息吸纳资金，年回最高达30%。相比其他的融资方式，民间地下融资缺乏监管，而且风险巨大。一旦市场出现难以预料的急剧变化，或者融资方卷款而逃，投资者很可能血本无归。从以下引述的几个个案，可以窥见目前国内民间地产借贷市场的规模是很大的，行为也十分疯狂。　　

　　——重庆晚2009年12月18日刊出《涉及二十万人金额100多亿，多人因收不回款自杀鹤岗集资猛于矿难》的道。只有70多万城市人口却有百余家民间贷款公司的鹤岗市近日爆出悲剧消息，贷款公司集体崩盘，过百亿资金去向成谜，案件惊动了中央，吉林省和鹤岗市政府成立62个工作组帮忙催款，收效甚微。　　

　　——上半年，在高息诱惑下，江苏最贫困县之一的泗洪，几乎家家放贷，至7月初，泗洪民间融资规模超过20亿。大约春节后，当地开始出现月息一毛（10%）的利息，此后一路疯狂攀升至月息二~三毛（即月息20~30%，利滚利，年息就是900%~2300%，“钱迷心窍”的人们，已经失去了任何理智，就是贩卖海洛因、军火，甚至组织亡命之徒抢劫银行金库、印钞厂，也不可能产生这么高的利润啊！）。泗洪的高利贷网络，是金字塔结构的。调查显示，一个叫石国豹的人位于金字塔顶端——在泗洪，贷款最终都指向了石国豹等人，而石国豹主要生意就是房地产开发，其他五、六个人紧随其后，属于二线，他们借贷的金额上亿元。接着是三线人员，大约有十多人，他们借贷数额3000万元左右。再接着是四五线人员，有数百至上千人，借贷额在上百万到四五百万间，再下则是金字塔最底层，四五线人员的亲朋好友，有的是同村80%到90%的村民。这种结构很像传销，从上至下的利息层层盘剥。从最上线的2毛多层层降至最底层的5分至8分。至7月初，整个泗洪的高利贷网络链以位于最顶端的石国豹的“失踪”而嘎然中止，留下满地鸡毛，等着当地政府来打扫。　　

　　——以民间资本活跃而著称的温州市，有民间资本6000亿元至8000亿元，2010年末，温州有各类民间资本平台1326家，其中担保公司186家，寄售行360家，投资咨询公司780家。自去年以来，民间融资市场又开始疯狂起来。据人行温州市中心支行对民间借贷的监测数据显示，过去一年里，温州的民间借贷日益活跃，去年四季度以来民间借贷综合利率一路走高，而今年一季度更呈蹿升之势——综合利率单季度上涨了11.91%，比去年第四季度的涨幅高了8个百分点，3月份温州的民间利率已升至24.81%，即月息2分余，比1月份高了1.8个百分点。现在，在温州大家讨论最热门的话题已不是炒房，而是借放高利贷。目前温州市有50家左右的典当行，其中有25家90%以上典当业务与房地产有关。　　

　　5、产业经济与宏观环境结合更趋紧密，宏观经济房地产化现象更趋明显　　

　　强调中国宏观经济房地产化，房地产绑架、套牢了中国经济是中国当代房地产业的重要特征，是本告一以贯之的重要观点。发展至今年上半年，房地产业的这一特征，不是减轻了，而是更加明显、突出了。本告前述相关章节多次详细论述过这一问题，在此不再赘述，只是在此再次强调之。　　

　　6、企业并购大潮开始初现波澜　　

　　企业并购，是市场经济条件下，每一轮经济衰退期的必然现象。产业调控，使房地产开发企业资金吃紧，大中型企业由于有融资渠道优势，相对还好过一些，对于数量众多的中小型房企来说，日子就难过了，到了撑不下去了，转让项目、企业股权，就成为最后的选择了。去年全年，房地产行业完成的并购交易数量近90起，创历年新高，占并购总量的13.5%；并购交易金额达25.82亿美元，占并购总额的7.4%，其中万科一年内就收购了24家公司。进入上半年，房地产业的企业并购现象已经明显的加快。一季度房地产市场并购案例就发生了32起，并购案例数与金额均创下单季度历史新高。统计显示，2011年上半年，中国市场房地产行业并购共有57起，其中，国内并购为52起，外资并购有5起。而57起并购的交易中，披露价格的案例有54起，涉及金额26.86亿美元。　　

　　这种企业并购个案可以说是开始呈现风起云涌之势：今年年初，恒大集团出价16.64亿元收购深圳建设集团71%股权；同样是这个恒大，到了5月份，却不得不将其位于江苏启东市寅阳镇占地面积达134万㎡的地块49%股权作价5亿美元（约合32.5亿元）转让给港商刘銮雄旗下的华人置业。年初深圳佳兆业集团的控股有限公司以6.7亿元人民币全资收购浙江伍丰置业有限公司。3月5日，北京城建宣布拟收购北京中鸿房地产开发有限公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权。泛海建设4月先后部分收购北京大兴建设及全资收购大连黄金山投资，耗资人民币5940万元；同期，万科地产也全资收购了广州番禺向信房地产有限公司。外资也在觊觎国内开始发生的房地产并购现象，如新加坡某公司以3.1亿元人民币将拥有丰富金融与资本运作经验的上海国际集团全资收购；日本最大的商业地产开发商三菱地所，与中国香港新沣集团合作，斥资1211万美元收购了沈阳奥特莱斯房地产30%的股份，正式进军沈阳地产。　　

　　三、下半年房地产业发展趋势预测　　

　　在本告前面相关章节，已经多次不同程度地谈到了房地产业在下半年及今后二、三年的发展趋势问题，只是比较分散，也不太具体，以下就集中、具体地论述一下问题。　　

　　1、产业供求关系更加失衡，过剩供给面对将是更加萎缩的市场需求　　

　　要供给方面，如前所述，由于房地产业特有的全面实施的预售制度及项目开发周期惯性的作用，如果不想：（1）让项目烂尾；（2）让违约推迟交楼；（3）让囤积在手的巨量土地因晒超过二年的太阳而面临被政府无偿收回的风险（这一原因虽是最次要的，而且开发商可以很方便地根据市场形势的变坏而要求政府取消或者实际上不执行这一规定，但在此之前，还是不能不有所顾忌的），那么，开发商在今、明年，至少在今年全年必然要无可奈何地继续加大资金投入，进行大规模的开发，推出更多的项目的商品房，这是前二年不计后果的野蛮而又疯狂地扩大产业规模所带来的无可避免的回。　　

　　持续放大的巨量供给，对应的却是更加萎缩的需求市场！据国家统计局数据显示，7月份全国商品房销售面积环比6月大降33.7%。另据新快统计，7月份主流房企销售大幅下滑，万科、保利、中海、龙湖、富力等公司销售环比6月出现3成以上下降，各公司去化率放缓。前十大房企中唯一环比上升的恒大地产，也仅上升0.1%。另一方面，房企存货大幅增加。Wind数据显示，截至8月10日，20家房企上半年的存货达3177.64亿元人民币，较一季度的2842.42亿元，增长了近12%，比去年同期的2171.95亿元，大幅增长了46.3%。　　

　　对这一供求严重失衡的矛盾，怎么办？继续死撑，肯定没有出路。但是，转而降价又能否恢复市场需求呢？本告完全不同于主流观点的观点是：即使在下半年，开发商撑不住而降价，甚至是大幅降价，也完全不可能将已处于利益共同体们自我运作的“金融游戏”的畸形、虚假的需求市场恢复到面对终端消费者的真实的需求市场，恢复市场的有效需求能力，整体性坍塌局面将开始形成并已经无法避免。“哀莫大于心死”，中国房地产业真实的终端消费者对利益追求太过短视化、暴利化的产业利益共同体，已经彻底失去了任何好感与信任，认清了商品房这一商品的真实本性，同时，即使其中的部分群体想买，也已经被严重的通货膨胀搞得有心无力了。因此，可以断定：既便下半年或者明年，“改开”政府不顾死活，再次推出宽松的货币政策，刺激房地产业再度膨胀，也不可能恢复真实有效的市场需求，膨胀的只能是更加畸形、更加虚假、参与者更为集中的产业利益共同体之间的更疯狂的“金融游戏”。　　

　　因此下半年的房地产业不再是房价是否下降的问题，而是降了以后还管不管用的问题，是降价还能不能激活市场的问题。　　

　　2、融资渠道更狭窄，资金更紧张，资金枯竭现象将开始大面积发生　　

　　这是前述供求关系矛盾所带来的必然结果，很好理解，前面相关章节也多次、详细论述了这一问题，在此不再引证。需要解答的一个重要问题是：面对资金即将枯竭的局面，难道产业利益共同体不会自救吗？难道产业利益共同体的核心——“铁三角”中的重要一角——作为产业资金集聚、运转中心的房地产开发商不会利用其强大的影响力来游说、压迫政府重新出台宽松的金融货币政策，游说、压迫政府再来一个4万亿甚至更多万亿的经济刺激计划吗？十分不幸地是：答案只能是否定的！这不是作为“铁三角”之一角的政府（当然包括中央政府）见死不救，而是在国际大环境，特别是国内政治经济环境下的无可奈何的选择，是他们的错误的经济政策所导致的必然结果。　　

　　如前所述，发展到今天的中国国家政权及其政府，虽然要以包括开发商在内的资本阶层为其存在的经济基础，但国家及其政府毕竟不同于只一味地暴利化、短视化地追求自身利益的开发商，表面上要站在整个社会之上，要为整个社会服务，要管理整个社会，要“公开、公平、公正”地对待全体国民，不能太过明显地一味支持开发商野蛮而又疯狂地追求暴利，有更多、更重要的东西需要他们来“考量”，有更多的其他资本，其他经济基础需要他们来扶持、照顾。因为毫无疑问且显而易见，如果再一次地推行宽松货币政策，至少在近一、二年的短期内推行，如果任由房地产业继续野蛮而又疯狂地增长，让中国在“经济房地产化”的道路上继续前行，那么，“改开”政府面临的将是中国经济无可挽救的整体性崩溃局面，面临的将是社会稳定、“和谐”局面被越来越多的国民所产生的越来越强烈的“毛泽东情结”所打破，这显然是我们的“改开”政府所极不愿意看到的。恢复理性，将是“改开”政府对开发商，对房地产业所能提出的无可奈何的要求。但是，在如今这样的境地下，“恢复理性”也就意味着崩溃、坍塌，没有任何其他可能。但是，如果真能够崩溃、坍塌，对开发商，对产业，特别是对中国经济却是好事，意味着坍塌后的新生。　　

　　当然，这只是我们的“改开”政府的美好愿望，情犊初开般的“单相思”，能否如此，并非必然。首先，从小的方面来说，让如今已财大气粗的开发商，为了国家的利益、整体经济的利益而放弃对自身利益追求的暴利化、短视化，而“恢复理性”，似乎过于勉为其难，甚至有对牛弹琴之嫌。虽然房地产利益共同体其其他所有的利益共同体一样，十分不悦于中国国民越来越强烈的“毛泽东情结”，但对自身利益追求的过度短视化、暴利化，使得社会的稳定、“和谐”显然不在他们的“考量”之列，因为对于这一利益共同体中的大多数人而言，中国只是他们的利益逐角场，美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰，甚至新加坡、香港，才是他们所向往而且已经实现了的归宿。“工人无祖国”，资本无国界，中国的资本家却是毫无祖国情怀。从大的方面来说，“改开”政府也许有保持社会稳定、“和谐”的主观愿望，有坚持“中国特色社会主义”道路的既得要求，但是，唯恐中国不乱的却大有人在，厌烦“特色社会主义”道路走得太久的却大有人在，一心企图彻底搞垮中国、肢解中国的也同样大有人在。乘此良机，游说、压迫“改开”政府实施更错误的经济政策，为彻底搞垮中国经济，而先让房地产的虚火再旺一段时间，也是极有可能的。　　

　　但是，两厢比较，在当前国际政治经济环境下，前一种局面发生的可能性要大于后一种，因为在自身陷入危机之中的情况下，再搞垮中国这个西方发达国家最大、最无私的“供奉者”，至少在短期内让他们吃不消，而且很可能的结局是全球化的红色风暴的暴发。这是一心要搞垮中国的势力不得不违心地要考虑的问题，不得不接受的历史的辩证法的敲打。　　

　　因此而得出的结论是：房地产成为中国经济多米诺骨牌游戏中倒下的第一块骨牌，已愈来愈成为不被怀疑的事情。　　

　　3、并购现象将更趋明显，明后年将大规模暴发，低成本并购机会将比比皆是　　

　　这是必然的结局，在前面相关章节已有论述，故不再在此展开论述，只再次存此结论。　　

　　4、各地政府在下半年，至迟到明年，将开始大规模抛售土地资源　　

　　巨额债务已开始进入集中偿还期、上半年的卖地收入大幅减少、即将于9月1日开始实施的新的个人所得税政策、越来越严峻的欧债危机及极可能由此而引暴的又一次全球性危机将会必然给中国经济带来的严重冲击，让中国的各级政府不头大都不行。资金短缺将不仅仅是开发商的事，很可能是政府，首先是各级地方政府首当其冲，甩卖、抛售国有资产、资源，肯定是政府的首选，这其中的可卖的动产性资产已所剩无几了，剩下的不是不能卖至少不能顺便卖，就是想卖而不好卖，卖也卖不了几个钱的东西了，手头剩下的最值钱的东西就非土地莫属了。因此，为了还债，也为了继续过歌舞升平的“好日子”，各地各级政府在下半年，至迟到明年，将开始大规模抛售土地资源，能售出就行，价格已不在考虑之列。这一局面，已经在甚至财政收入十分丰厚、“不差钱”的北京、广州、上海、杭州等中国最富有的特大型城市政府身上十分明显地表现出来了。如前所述，面对整个上半年可怜巴巴的66.5亿元的卖地收入与雄心勃勃地的646.5亿元全年卖地收入计划的强烈反差，广州市政府的官员们坐不住了，一下子拿出13平方公里的土地，在5、6月间，竟然火急火燎地跑到北京、上海，当然还有广州本地，连续举行了三次大规模、高规格的土地推介会，乞求地产大佬们出手帮一把。结果是可想而知的。对于一心追求暴利的开发商来说，虽然同是房地产利益共同体中人，此时正是他们展开与政府的利益博弈的最好时机，求他们帮一把，无异于缘木求鱼，这几年，各地各级政府卖给、送给、半卖半送给开发商大佬们的土地太多了，在目前这种市场境况下，在自己手头囤积的土地都嫌太多的情况下，你不把地价降到与这二年频频出现的地王价格相比几乎等于白送的地步，他们哪会要你的土地。　　

　　5、房地产业将在更大程度上依赖“非银”融资渠道　　

　　包括境外融资、私募基金、民间高利贷以及已经受限的房地产信托等四种渠道，将越来越为开发商所依赖，境外投机资本将借此良机，大举进军房地产业，低成本收割产业利润。（这一结论在本告前面相关章节也多次详细论及，在此不再多述）