控、弄、拍、送------植入中国城市的土地魔咒

　　

　　　 当前，中国最紧迫的风险之一，就是房价上涨的风险，虽然将要买房的人是少数，但除了极少数既得利益者之外，大部分城市居民，包括已贷款买房的自住居民，都是反对房价上涨的。为什么是这样呢？这是因为在多年的宏观调控下，房价仍然高速上涨，特别是2007年，在已经很高的基础上，房价继续疯涨，完全象着了魔一样，正象人们见了疯狂的病人害怕一样，见了疯狂的房价，理智的人们也会害怕。同时，房价上涨导致通货膨胀，给人们的生活也造成切实伤害。

　　

　　 房价的疯狂，不是开发商有能力引起的，这是一个制度性的问题，说到底是房地产供应制度造成的，这个由城市政府具体操作的房地产供应制度，如果透过现象看本质，就可以用控、弄、拍、送来概括，而这，正是植入中国城市的土地魔咒，不管那个城市，只要中了魔咒，房价不疯涨是不可能的，广州和南京市政府，一直在全力控制房价，房价仍然疯涨就是很好的例子。

　　

　　 控：就是控制土地和建房，第一道是控制政府供地，第二道是囤地，第三道是控制供房，通过对土地和房子的控制，就从源头上控制了供给。而囤地是关键环节，只有土地控制在开发商手里，通过拍卖抬高地价才有意义。

　　

　　 弄：就是弄需求，随着城市化和人们生活水平的提高，住房是有使用需求的，但随着房价的升高，这种需求越来越少，这减少的需求，必须要有其它需求来代替，扩大旧城改造，扩大拆迁量，搞收购型经济租用房，吸引外来的购房者，制造房产泡沫来吸噬银行资金都可以弄来需求。需要指出的是，除了吸引外来的购房者外，弄需求的本质就是对公共财产的抢劫。

　　

　　 拍：就是拍卖土地，通过拍卖土地来抬高地价，就可以推动房价上涨，原来囤积的土地，就可以成倍升值。

　　

　　 送：就是利益输送，房价的疯狂升高，产生巨大的利益，就有了利益输送的资本，利益输送是润滑剂，通过利益链条，就可以形成合力，从而维持控---弄---拍涨的循环，并对房价的疯狂起到点火的作用，当然，这种利益输送并不光是腐败，向地方财政进行利益输送就是合法的输送，合法的输送和腐败的输送搀杂在一起，效率更高，力量更强大。当然，向地方财政的输送的利益还有可能合法地抢回来，例如，通过收购型经济租用房，就可以把卖地的钱再拿回来。

　　

　　 2003年至2005年，上海就是在这种情况下，房价被快速推高的。2005年，上海市政府推出1000万平方米的经济适用房和1000万平方米的拆迁配套房，房价马上就控制了，但面对房价的下降，上海停止了两个1000万房子的供应，银行也通过加按揭和转按揭来维持资金链条，保持了房价的稳定，2007年，房价疯病又发作了，并且加快上涨，很多房子的房价上涨了1、2倍，一发不可收拾。

　　

　　 南京市住房价格原来并不高，单位自建房也多，需求并不大，但通过几年的旧城改造和房屋拆迁，弄来大量需求，开发商也大量囤地，从2007年开始，房价疯涨。

　　

　　 广州市在房价疯涨前，开发商大量囤地，到2006年初，达到42平方公里。2006年和2007年，开发商利用拍卖拼命拉高地价，开发商同时控制供房，虽然广州市长奋力调控，但是来不及了，房价上涨带来的巨大利益，可通过输送形成巨大的力量，2006年和2007年，房价大涨。

　　

　　 2008年初，建设部推出收购型经济租用房，创造房产需求，不怕你买不起，房子可以卖给地方政府，地方政府卖地的钱，成为一块肥肉，又回到开发商的口袋里，真是吃人不吐骨头。本来政府可以低价搞新建型经济租用房，但建设部偏偏要求高价向开发商购买。不把卖地的钱花光，这帮人是不会甘心的。这比港英政府还要狠，港英政府当时还能吐一点骨头，还留一部分卖地的钱给香港特区政府。

　　

　　 2006年和2007年，在一二线城市房价疯涨的同时，开发商在部分三线城市拼命囤地，一旦条件成熟，就会通过拍卖来抬高地价，推动房价上涨。不少业内人士预言，我国三线城市的房价马上就会从1、2千元上涨到4、5千元。同时，农村也有所准备，不是已吹响农村土地私有化的号角了吗。什么叫一网打尽，这就叫一网打尽。

　　

　　 当然 ，所有这一切，都有巨大的利益回，人为刀俎，我为鱼肉。据网友沈晓杰计算，房地产利益集团一年从买房人手中攫取的超额利润，高达4000多亿，几年下来的违法暴利所得高达上万亿元以上，一个城市几百万上千万的市民，要为“房地产暴利”多“打工卖命”十几年甚至几十年；在一些大城市，每户每家只要你购买商品住房，就都要为他们的暴利交纳十几万、甚至几十万的“暴利费”。全国几亿的城市人口，实际上是在为他们“供奉”出自己的大半生的辛苦所得。2007年房价疯涨后，只要房价不跌，2008年暴利还会大幅增加，如果房价继续上涨，暴利就会加倍。

　　

　　 房地产行业是个低技术含量的行业，房地产开发商自己并不建房，而是通过建筑公司建房，房屋开发就是一个加价和利益分配环节，如此暴利，还有哪一个行业的人能座得住，还有谁能看得下去。一个民族、一个国家到了这个份上，还谈什么创新和发展，还谈什么埋头苦干，还谈什么民族凝聚力，一切都显得那么虚伪。

　　

　　 另一方面，跟股市的虚拟财富不一样，房产暴利又是实实在在的钱。房屋开发本身并不创造财富，暴利的必然是房产泡沫，泡沫破灭后，中央银行并不能回掉暴利，因为暴利已经进了房地产利益集团的口袋。这个钱花出去，在一定的财物和资源的情况下，就会形成通货膨胀，使其他人收入下降。这个钱存银行，银行会贷出去，还是会买东西，还是会引起通货膨胀。

　　

　　 我们可以看到，房价在当前情况下的上涨是多么危险，但如果不改变我国的房地产供应制度，而是象当前这样通过货币紧缩来调控，并不能挣脱土地魔咒，要挣脱土地魔咒，必须打破控----弄---拍涨---送的循环， 必须改变土地供应制度，第一是政府直接建房，第二是把地卖给个人合作社，再由个人合作社聘请开发商建房。否则，当房价下降后，开发商又会囤地，又会弄需求，又会通过拍卖来推高房价，通过利益输送来维持循环。这样的结果就是暴利再次降临，再次伤害民族凝聚力，再次造成通货膨胀。

　　

　　 要挣脱土地魔咒，改变土地供应制度，需要凝结共识。这就需要了解“控弄拍送”的土地供应制度是怎么产生的，是怎么植入我国的。“控弄拍送”的土地制度，在八十年代以前，全世界没有一个国家实行过，社会主义国家是政府和单位建房，西方国家和日韩等国以及其他资本主义国家，个人可以买地建房，也可以向住宅建筑公司买房，住宅建筑公司可以直接买材料建房。当然也有住宅建筑公司自己不直接建房，而是分包出去，自己搞总承包，但它必须和个人直接建房（包括个人合作社）以及其他建筑公司竞争，实际上只有特定的项目才采取总承包形式。之所以总承包，是因为对该特定项目来说，总承包更有竞争力，而不是法律规定。而我国的开发商制度是法律规定的，个人合作社不能买地，建筑公司也不能买地建房，必须有开发商这个中间环节。

　　

　　 八十年代，随着我国改革开放，大量的有钱有权的人移民香港，对于这块大肥肉，统治香港的英国人是不会放弃的。港英当局通过控制土地供应，通过吸引中国大陆有钱有权的移民，通过土地拍卖，不断推高房价，到香港1997年回归时，香港的房价已经是世界最高的了，可是，港英当局一直控制供地，直到2007年，香港还有70％的土地没有开发。香港房价上涨的暴利，大部分由英国的公司和英资的汇丰银行赚走了。如此同时，也产生了一些香港富豪。97年香港回归后，英国人把暴利撤走了，香港的房地产泡沫破灭了，房价跌到原来的1/3，很多香港人成为负资产。由于房价高，普通香港市民住房面积小，还要还债，实际生活水平不如深圳。香港由于房地产的畸形发展，高科技产业没有发展起来，并且由于房价高，导致物业租金高，先进制造业也因此没有发展。当前只剩下服务业，若不是靠着中国大陆来的服务业需求，恐怕连拉美国家都不如。

　　

　　 八、九十年代，国内的纸大肆吹捧香港富豪，许多人在不知不觉中形成了对香港富豪成功的崇拜。实际上，香港的大多数富豪是通过房地产投机发家的，本身并没有创造多少财富，根本不能跟我国的钱学森、袁隆平等科学家以及国有企业的企业家比，也不能跟华为的任正非等民营企业家比，完全没有必要崇拜。我国的房地产最后照搬香港制度，不能不说与吹捧香港富豪没有关系，连电影演员刘晓庆都学香港富豪搞房地产。

　　

　　 我国是实行土地公有制度的国家，原来实行单位和政府分房，八十年代末开始搞单位集资建房，但土地是不要钱的，九十年代建造了大量的单位集资房，正是由于这些分配房和免费土地的集资建房，解决了我国大部分城市居民的住房需求，并且使这一批有房居民没有当房奴，保持了正常的消费，在当前房奴由于还贷无钱消费的情况下，保持了我国国民经济的稳定。

　　

　　在改革开放后，我国开始进行商品房的开发，世界上有很多好的商品房开发制度，我们不借鉴，只借鉴最差的香港的房地产制度，真是哪壶不开提哪壶。香港的房地产制度要是好，英国为什么自己不学香港。但由于有单位集资建房竞争，商品房市场并不大。开发商对土地也不能控制，房地产暴利也不能产生。1998年，国务院停止货币分房，实行以经济适用房为主的住房供应制度，实际上是要停止单位集资建房，但由于有经济适用房，商品房只能占一半市场份额，房价虽然上涨，但由于有经济适用房的遏制，房价还不能疯涨。2003年，建设部停止了以经济适用房为主的住房供应制度，实行以商品房为主的住房供应制度，而商品房制度又是照搬香港的制度，我国的住房土地供应制度经过不断改造，终于香港化了。“控、弄、拍、送”这一由英国人用于算计中国大陆移民的土地制度，成为一个魔咒，被植入中国大陆，从此攻城略地，中国再无宁日。

　　

　　 因此，必须改革这种土地供应制度，必须奋力挣脱这一土地魔咒，这个过程对中国短期经济来说也许有点损失，但它符合中国人民的整体和长远利益，它也有利于我国的经济和金融安全，防止中国步日本后尘，被西方国家利用货币武器击败。同时，改革这种土地供应制度，就能消除房地产暴利，减少房地产投机和房地产领域的经济腐败，使中国人民的聪明才智用到埋头苦干上，用在发明创造上，使中国人的精神不因腐败而堕落，中华民族的凝聚力不因愤怒而丧失。

　　

　　第一、 保证10％的住房土地用于建造廉租房，解决低收入城市居民的住房。

　　

　　第二、 建造大批永久性农民工住房，低价租给农民工。可采取弹性户型制，如，可以设计成能够改造成1梯2户的1梯4户，当经济发展后，部分农民工有钱时，可改造成1梯2户，然后以合理价卖给农民工，同时给农民工上户口，提高真正的城市化。这部分建房的钱由中央政府出，笔者建议由央行通过货币转移支付来解决。

　　

　　第三、 以合理价向城市无房居民出售基本住房用地或者基本住房，政府可以在基本住房用地和基本住房上收取一定的税费，用于城市建设。基本住房用地先由政府开发出熟地，搞好规划设计，然后按户口所在的区卖给无房的居民，再由这些居民成立业主委员会，再由业主委员会聘请住宅开发公司进行开发。

　　

　　第四、 把开发商变为住宅开发公司，可以直接买材料建房。

　　

　　第五、 允许个人合作社买地建房，发起人可以收少量的管理费。但建的房必须自住，用于提高居住质量，少量多开发的房可以卖，但卖房损失由合作社承担，收益大部分交给政府。当然，这只是允许，买房人也可以向住宅开发公司买，允许个人合作社买地建房是提供一种途径，防止住宅开发公司对房地产市场的垄断。

　　

　　第六、 商业银行支持个人买地和合作建房。