证监会放行房企再融资应谨慎

　　

　　余丰慧

　　

　　
5月份以来，保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业分别发行43亿元、14亿元、59亿元、17亿元公司债的申请相继获得证监会的审批，这是继3月12日金地集团12亿元公司债获批后，证监会再度密集放行房企的再融资计划（7月8日《上海证券》）。在中国房地产市场处于微妙转换之机，在中国房地产调控初见成效的时候，包括中国证监会等监管部门出台的任何政策都可能打破当前的趋势和平衡，甚至可能破坏房地产调控已经和将要取得的成果。结果导致我国房地产继续畸形发展，房企继续嚣张圈地、囤房，房价继续上涨，金融风险继续加大，百姓继续买不起房。比如，在房地产企业资金问题上，当前，个别中小房地产公司可能已经开始发生资金断裂，大型房地产企业可能资金也不宽余。这时，房企这个坏孩子有奶吃、无奶吃者都开始哭泣，甚至出现了威胁银行，威胁政府的声音，比如：房企出问题，银行先死；房地产出问题可能导致金融风险等。面对当前房地产市场的迷局，如果政府、监管部门以及银行不保持清醒头脑，被开发商忽悠，被其假象所迷惑，那么，必然会中开发商的计谋。比如：房企资金紧张，要求再融资问题。如果监管部门不分青红皂白，不根据申请再融资房企在楼市中的具体表现和状况，只是死板对照2007年8月出台的《公司债券发行试点办法》，就审批一些房企的巨额再融资申请，必然导致房地产企业继续有恃无恐继续圈地、囤房，扰乱房地产市场，维持高房价，攫取房地产暴利。对于房企的再融资申请，监管部门审批时必须谨慎，除了严格按照《公司债券发行试点办法》规定外，必须还要最少调查和了解房企两个方面的内容：过去和现在。过去，主要指是否有圈地和囤房行为；现在，主要指圈的那些地是否已经使用和投入生产，囤的那些房是否已经彻底出售。如果一边继续圈地在手中，囤房继续压着，等待涨价，另一边却申请再融资，监管部门决不能轻易批准通过。房价过高的一个原因是开发商圈地、囤房等待涨价。因为圈地、囤房，占用资金过大，导致房企资金紧张，最好的办法是督促或者逼迫企业销售房子、处理圈地，回收款项，解决资金问题。这样，企业资金问题解决了，住房销售增加了，也有利于房价理性回归。如果监管部门不考虑这些因素，无原则批准房企再融资，那么，房地产企业就可能继续占地、囤房，房价就会继续维持高位。大部分房地产企业多年来过惯了资金富裕、悠闲自得的日子，习惯了空手套白狼赚取暴利的思维定式。一旦房价出现理性回落，导致赚钱少一点，资金紧张一点，经营出现一些困难，就受不了了，就会鬼哭狼嚎、哭天叫地，甚至利用自己的话语权要挟政府、威胁银行、误导百姓。对房地产企业再融资申请，监管部门必须慎重对待，尽量从严掌握，这不但对稳定房地产市场、促进房价理性回归大有益处，而且，也能够锻炼房地产企业应对困难局面的能力。

　　

　　楼市政策松动前夜

　　

　　开发商“逼宫”适逢宏观调控转向

　　

　　：公培佳 ：华夏时

　　

　　
本记者 公培佳 北京道

　　

　　
遇到天灾年份，农民习惯去看别人地里种了什么。
地产大佬潘石屹最近感叹开发商的聚会太多，且每次都要参观几个楼盘。道理和农民一样，开发商的日子很不好过。
聚会多了，说话就多。最近一次的太湖论剑，开发商的声音异常凶猛，先是把自己比喻成“猪坚强”示弱，接着就呼吁政策松动，并强调房地产业和国民经济关联，大有“逼宫”势头。
这不是个案，记者获悉，由各路开发商参与的碰头会，已成每周例会，传出的叫嚣声不断。
就在此时，政府高层频繁调研，下半年宏观调控处于微妙阶段。关于房地产救不救市的言论骤起，楼市博弈空前激烈。
建设部、发改委官员对本表示，目前针对整个经济的政策的确在酝酿微调，对楼市会有影响。
“救市是个伪命题。”对此，全国工商联房地产商会会长聂梅生接受本记者采访时表示，目前楼市处于关键时刻，但仍可控，无需救市；考虑宏观经济全局，政策上可能有所松动，目的是防止经济大起大落，绝不会允许楼市出现之前暴涨行情。
开发商“逼宫”
楼市喊冷已持续了10个月。
“拐点论”踩在了脚下，“百日剧变”也开始兑现，高房价的始作俑者开发商不退反进：自救动作降价促销一面遮遮掩掩、一面战战兢兢，反而把矛盾对准了他救。
从公开数据看，开发商打折促销的效果非常不理想。7日，万科A公告的销售数据显示，6月份的销售业绩出现不同程度的下滑，其中销售面积比2007年同期减少38%。这更加刺激了开发商另寻良方的动力。
据聂梅生介绍，本周一她刚刚参加了一个由建设部主管的中国住宅与地产研究会召集的内部会议，建设部、发改委、央行官员均有出席，同时还有众多开发商。会上，开发商抓住一切机会向上递交自己的建议。
据媒体道，全国工商联房地产商会将汇总各方面意见，向全国工商联提出5大建议。这被称为“上书逼宫”。
更为直接的则是，华远任志强、SOHO中国潘石屹、万通冯仑、阳光100易小迪等地产带头大哥借太湖论剑，呼吁政策松动。
“如果严厉的调控持续下去，不仅影响的是房地产行业，甚而是整个中国经济的一场灾难。”任志强先是强调自己的日子好过，接着恐吓，多少披上了一层替别人谋福利的外衣。
潘石屹干脆指点起了银行：“银行要理智，不要死抠什么第二套房子不贷款了，有风险的不要贷，没有风险的你就贷，你也要赚钱。”
“我最明白开发商现在想干什么了。”聂梅生话中有话。
政策松动迹象
宏观调控到了关键时刻。
从紧政策频繁出招的上半年，经济格局发生了变化，目前处于中央高层即将拿出下半年调控措施之际，国务院总理、副总理频繁到各地调研，并多次强调要灵活掌握调控节奏和力度，防止经济出现大起大落。
北京大学中国经济研究中心主任周其仁承认，目前宏观调控的确左右为难。
“针对宏观经济的调控方向当然适用于房地产业。”聂梅生称。房地产作为国民经济支柱，在国民经济中比重非常大。
聂梅生解读高层意图是，房地产在经过前几年的暴涨和最近回调后，大涨是不可能了，现在调控任务主要是防止大落；而若继续严调，不灵活变化，可能把房地产业推向另一个极端。
“我对公布出来的银行年利润那么高是有怀疑的。”中国银行全球金融部高级分析师谭雅玲认为，银行目前受制于房贷危险，日子很不好过，如何调控要考虑全面。
记者采访得知，各相关部门针对中央精神的变动政策均呼之欲出。
京城一大型开发商向记者证实，最近发改委等部门都在详细了解市场动态。
上述部委官员则表示，相关部委正对上半年工作进行总结，并商讨政策延续情况。接受采访的地方官员则显得更为主动，甚至抱怨部委意见形成得太慢。
记者搜集到的政策已现松动迹象。
近日，光大银行在北京、上海、广州等城市下调固定房贷利率，工行等多家银行均推出优惠房贷产品。有数据显示，受此影响，京城6月份二手房贷比5月增长近20%。
上海市近日推出的“二手房交易资金监管”系统，则放开了转按揭，实际起到了托市的作用。而自7月1日起，商务部还下放外商投资房地产备案权。
资本市场融资政策亦有松动，A股市场已批准多家房企发债，近期就有数百亿公司债发行。
救市是个伪命题
政策松动，这是不是房地产救市？
9日，深圳国土局发布深圳市房地产研究中心告显示，深圳房价已跌回一年前，成交量则可能退回10年前；对此，提出了减免交易环节税收、适度放松货币政策的“救市”建议。
之前，呼吁救市的基本都是开发商从自身利益考虑。
“必须铲除祸根，这时候讳疾忌医，则会养虎为患。”国务院参事任玉岭看穿开发商的表演后言辞激烈：“所有这些都是既得利益者‘欲望无穷’的反映。”
楼市真的到了要救的地步了吗？
工行城市金融研究所8日发布研究告指出，房价在涨势大幅放缓后可能呈现小幅稳步上涨态势，但短期内普跌的可能性较大。
“市场本身在经过几年暴涨后，回调到目前仍属于理性，属于可控范围。”聂梅生称。甚至，5月全国70个大中城市房价同比上涨9.2%，仍在高位运行。
即便是提得最多的金融风险，似乎也没那么可怕，货币从紧后，银行已逐渐降低了不良贷款。从上市房企和银行的半年预计利润仍然可观就能看到真相。
上述官员对救市一说很是反感。“高层考虑的是经济健康。”事实上，中央对房地产业的态度一直是平稳发展，可能摆在开发商面前的最好出路是降价自救。
聂梅生称，根本就不是什么救市，政策有从紧也有放松，灵活掌握节奏而已，或许对开发商有利，“但别再抱有暴利的幻想了”。
北京派丰理财首席经济学家侯宁认为，现在政府是在主动出击，但考虑时间点，在一个多月的奥运会期间政策是不会有大动作的。