预售制不止，房产之祸不除　　

　 　

人们对房地产业议论纷纷，特别是就连房地产业中到底有没有泡沫，也是各执一词，莫衷一是。本人认为房地产业中到底有没有泡沫关键看风险，“泡沫”的危险之处在于它会不会爆炸，以及爆炸会对社会造成多大损伤。　　

对于房地产商来说，前期资金主要是银行，后期是收购房者的，自己没什么投入，不存在什么风险，当然觉得没泡沫了。　　

但是对于购房者、银行、政府则无疑自始至终都存在着巨大的风险，风险的可能性甚者可以达到100%。　　

首先，对于购房者。由于政府允许预售房产，那么也就是说不管房产商的信誉如何，也不管房产商的房子将来质量如何，也不管将来房产是否能如期合格完工，只要房产商能弄来预售证，就可以堂而皇之的进行预售。购房者之所以敢于冒着如此诸多的风险而把自己辛辛苦苦攒下的血汉钱交给开发商，是因为相信政府的信誉。因为预售证是政府颁发的，从法律角度来说，将来购房者受到损失，可以向政府追诉。但是一旦政府这一补救渠道将来无法弥补他们的损失，那么他们的损失就可能100%的无法弥补。　　

想想看，我们向银行申请2万元的小额贷款，银行还要我们提供担保，我们向房产商支付了十万、几十万的真金白银，有什么担保可以让我们消费者安心？！一旦有纠纷，我们可以执行的也只是一座烂尾楼或一张设计蓝图。风险是多么不对等啊！真不知建设部那些反对取消预售制的父母官是怎样做到以民为本的。　　

其次，对于银行。我不清楚银行给房地产开发商设置了什么样的贷款条件，不过我听说只要房地产商只要能出示土地的使用权证明，就能从银行贷来钱。想必“空手套白狼”的神话也不是空穴来风吧。相对于购房者，银行的风险还小一点，毕竟还有土地使用权作抵押。贷给购房者的贷款也有购房者的薪金收入作担保。但是房地产给银行带来的风险绝对是巨大的，看看美国就知道了，这也是去年央行曾一再收紧房贷政策的原因。　　

再次，对于政府。表面上看来，房产交易时购房者与房产商双方的事情，政府没什么义务，但问题就出在预售证上。预售证是政府颁发的，就好比药监局颁发的药品许可证一样，不发那是企业自身行为，房管局一旦颁发了预售证，就得为房产商的预售行为负责。三鹿毒奶粉事件里，政府不就也白白支付了大量的“冤枉钱”，究其原因，一个所谓的“免检认证”就让政府自己觉得理亏。因此万一有房产商卷款潜逃的恶性事件，政府有当仁不让的赔补责任。　　

可以说正是预售制让房地产吹起了泡沫，变成了一个未定时的定时炸弹。这颗炸弹随时都会引爆。　　

对于房地产市场，本人有以下几点建议：　　

一、禁止预售房产。　　

严格来说，房地产商未取得房屋验收合格证明前，禁止对外销售。即便是预售，一是房地产商必须有多年多楼盘的信誉保证；二是有一定比例的风险准备金放在房管部门；三是房地产商必须有对等的房产来保证对购房者的负责，也就是说必须根据房屋建造进度而收取相应价款。　　

二、下促。　　

下促就是对低收入人群在购房上进行政策优惠或补贴。实现人人有其屋，为建设和谐社会而努力。同时也可以促进房地产业的正常健康可持续发展。　　

三、上限。　　

中国是一个人口大国，而土地相对人口来说是一个稀缺资源，而房地产业对钢铁、水泥、装修建材等等相关的不可再生资源的耗用也是非常巨大的，所以尽管房地产业市场化运作，但也不能人人都可以随必所欲购置住房。可以按人核定一个标准，比如30-100平米/人，各地可以根据城乡差别、城市大小等情况而定。低于这个范围内，国家采取补贴或免收契税、个税等各种措施鼓励，超出这个范围的利用税收等手段进行限制。异地购房者可以先按超范围处理，假如买房后将户口迁入，可以随后申请政策优惠。