现在买房投资划算吗？

文／奇鹤

随着居民收入的增长、财富的积累，人们正在逐渐对投资理财产生了越来越多的需求。近几年，由于人民币升值预期、通货膨胀、银行存款实际负收益以及人为炒作等诸多因素，造成房产市场持续火爆。于是，许多人出于资金保值、增值的愿望，纷纷将目光瞄准了房产投资这一理财领域，视房产投资为一项重要的理财选择，房产理财一时间成了热门话题。然而，在目前国家宏观调控与人民币升值并存的大背景下，投资房产还划算吗？在回答这个问题前，我们先来分析一下房产投资的获利模式及其主要风险。

我们知道，一般人投资房产的主要的获利模式，归纳起来主要是两大类：一是购置有升值潜力的房产等其升值后卖出赚取差价、二是用所购置的房产出租以赚取租金。

第一类：低买高卖赚取差价

所谓低买高卖赚取差价，是指一些投资者通过自付或低首付高按揭之资金放大作用来投机买卖房地产、以低买高卖来赚取差价。

买卖时机是此类投资所面临的首要风险。房产价格的上涨，最终靠的是买方的真金白银，时机选择的好，低买高卖可以赚钱。如果时机选择的不好，接了最后一棒的，风险还是很大的。就我国目前房产情况来看，投资房产的成本已越来越高。房产新政实施后，交易成本迅速加大，二手房买卖的税费已占到房款总额的10%左右，而以前只占房款的5%左右， 新房和二手房交易量锐减，一些城市住房空置率大幅上升。迹象表明，数年的房地产火爆使购买力释放，刚性需求逐步减少，迹象上一些国际游资似乎暂已获利了结，今后有无更大的需求和资金推动支撑房价上涨，将是一个颇具争议的话题。今后如果热钱继续搏人民币升值，购入人民币资产，可能将会继续推动房价上升。如果热钱选择离开，那么对房价的影响将很负面。君子不立危墙之下。现在我们需要判断的是，在目前这种一面是国家宏观调控抑制炒房，一面是大量热钱寻找增值途径的情况下，目前购入房产是不是一个好的投资时机。

流动性风险和支付风险同样不可小视。同股票、债券、基金等相比，房产投资的流动性较差，这在楼市旺销时可能会被掩盖，因为可以很容易地找到买家，但到了楼市下跌而买房者不愿出手时，“不易变现”这一缺点很容易造成严重损失。当年日本和香港在经历了一轮“房产泡沫”之后，使得许多买房人由于卖不出房而成了“负翁一族”，甚至破产。投资者在楼市上涨的时候容易变得贪心，他们往往喜欢以较少的首付款获得较多的银行按揭，用资金的杠杆作用购得更多房产，期望在较短时间内低买高卖，赚取差价。然而如果情况发生了变化，比如楼市不景气房产出不了手，资金无法变现，债务太重支付能力不足，那么他们就可能面临资金链断裂的风险，成为负翁或破产一族。

虽然“负翁”和“富翁”仅一字之差却天壤之别。何谓“富翁”自不必说，何谓“负翁”，简单说就是“负资产”，我们说当一个人购买的房产在市场上出售的价格低于要还银行的贷款金额，这个人的房产就成了“负资产”。比如购买了一套100万元的房子，首付20万元，银行按揭80万元。然而购入后不久这套房子总价跌到70万元，低于他要还的银行贷款本息，那么这套房子就成了负资产。如果投资者要保留这宗“负资产”，他就必须继续向银行偿付70万元贷款本息。当然一个人的房产成为“负资产”不等于这个人一定会破产，这要看他的支付能力。如果他每个月仍有钱偿还贷款，则不致破产，只能说他当时的投资亏了。

投资房产不能不考虑可能面临的负资产的威胁，否则也许有一天你会为房子抛不掉、资金被套，利息节节上升，以及大量的还款而发愁。负资产这种情况，对于那些以大量银行按揭贷款购买房产意图赚取差价的投机客可能是一种灾难。但对于那些购置房产只是为了自住，而不是为了升值赚取差价的人来说，也许对其伤害更多是心理上的。所以要评估自己的风险承受力。

第二类：买来出租赚取租金

一些有条件支付首期的人采取了贷款买房“以房养房”的方式进行投资，即用每月租金收入支付贷款本息，期望若干年后相当于不花钱得到一套房。大部分这类投资人的情况是，一般他们都已经有了一套住房。他们试图通过按揭贷款购买新房或二手房，然后将原有住房或新买住房出租，用所得租金偿还贷款本息，以达到以房养房投资房产生财的目的。

从上述情况来看，如果真能这样确实是一个不错的投资。但租房养房并不是一个简单的事情，并非是一种稳赚不赔毫无风险的投资，需要注意的是，任何投资都有风险，买房出租的投资也有很大的风险，其风险主要表现在下面几个方面：

首先是房产空置的风险：

虽然要租房的人天天有，但并不是有房出租的人每天都能租出去，房屋未能出租的时间将摊薄单位租金。比如一年中你以月租金2000元出租了10个月，其中空置了2个月，那么你这一年的月单位租金就不是2000元而是1667元。 当经济不景气或供给大于需求时，房产长时间空置的风险会很大。即使当房产由房产经纪公司代理出租或由房产商包租，同样会面临房产空置、租金收入不稳定的风险。

其次是租金下跌的风险：

一个地区公房供应量增大，拥有两套房产以上的人增多，第一类房产投资人由卖转租的房源增加、房地产商手中的空置房增多等供需情况改变，周边交通学习工作环境的变化，政府对租赁市场管理和税费政策的变化，以及流动人口政策和经济周期等都会对房屋租金产生冲击。如果房产出租的租金还不足以支付银行贷款的本息，那么你的实际收益只能为负，你掏钱别人住房。

第三是成本上升的风险：

房产都有使用年限（国内一般不超过70年），因此折旧是必需的，随着时间的推移房产的价值将下降而房屋及设施维修的开支将增加。

银行贷款利率有升有降，前两年的贷款利率水平已经处于多年来难见的低位，今后可能面临逐步上调的风险，债务负担必然增加。利率上调，造成的成本上升已经开始显现，2005年1月1日开始，商业性贷款：5年内由4.77%上涨到4.95%，5年以上由5.04%上涨到5.31%。2005年3月17日起再次上调：5年以上的下限为5.51%，上限为6.12%。若按6.12%计算，假设买一套60万的住房，贷款40万，期限30年，光利息就近48万。据了解，美国年平均房贷利率约为8～9%。假若我国以后的贷款利率也提高到这一水平，那么债务成本将会增加许多。

还有承租人的问题，比如因租客信誉不佳或过失所造成的损失。不同租客往往有不同要求，更换租客时还可能有重新装修或更换家电设施的成本。当然，还应该计算最初投入该房产的首付、契税、公共维修基金以及房屋装修等前期总投入的机会成本。因为这些钱如果你投入到别的地方（例如国债、股票、黄金、基金等）或许能获得更好的收益。

总之，投资者在进行房产理财的时候，一定要认真分析房产投资的机会和风险，要切实评估自身的风险承受能力。就像当年的彩电、VCD和近些年的手机、汽车一样，任何产业都是有起有落，任何产业都要遵循供求关系、价值规律，房地产也一样。商人是逐利而为的，资本总是流向高利润行业。从他们的个体行为来看，他们是理性的，就是什么赚钱干什么，什么赚钱多干什么。但就其因个体行为所形成的群体行为来看，就很可能造成非理性的结果，表现为一窝蜂。由于房地产赚钱，于是大家就都去搞房地产。没有赚钱的想赚钱，赚了钱就加大投入。在市况好的时候，每一个投资房地产的人都很自负，因为他们过往的成功使他们自认为是财富精英，钱投向那里他们信心十足。然而价值规律告诉我们，在平均利润率驱使下，资本会不断流向利润率高的行业，直至这个行业的利润率降下来为止。就像前面说过的彩电、VCD、手机和汽车产业，开始利润率都很高，大家都觉得赚钱就都来投资，竞争加剧，最后是供求矛盾失衡，价格不断下降。也许就在大家都觉得房地产利润回报丰厚的时候，其实投资早已过剩，危机正在迫近。当然我们并不能准确预知未来，但我们可以理性的分析机会和风险，来帮助我们投资决策。也许我们可以问问自己，现在这个行业的利润率开始下降了么？房地产的供求矛盾失衡了么？国家的政策调控见效了么？投资者的心理预期改变了么？或许有一天当这些发生变化的时候，我们就应该提高警惕了。（2005年9月）