德国政府是如何干预住房市场的(连载3)

　　

　　
从历史上看，德国的住房保障制度主要有以下几个部分组成：

　　

　　
1、房租管制或指导租金制度

　　

　　 德国的租金管制制度建立于战后住房短缺时期，由于住房出租价格大幅度上升，广大居民无力支付所承租住房的费用。针对这种情况，政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量，制定相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。房租管制保障了当时情况下居民的基本住房条件，在一定时期内起到了积极的作用，但也不利于出租市场的扩大和住房维修。因此，随着住房供求矛盾的缓解，联邦政府于1960年提出有条件的取消租金管制。当年实施的“关于废除住宅配给以及实行社会化租房”的法令规定，缺房率在3%以下的城市和乡镇全部取消住房配给和房租限制。此后房租普遍上涨了15－35%。有些大城市住房问题解决得较慢，对房租的限制也相应延长。如汉堡和慕尼黑直到1975年才取消房租管制，而西柏林直到德国统一前仍未取消这一限制。

　　

　　
2、公共住宅的建设与供应
战后，德国面临非常严重的房屋短缺，为此政府在大力推动低价住宅建设，同时也支持大规模的福利性公共住宅建设。1951－1956年，住宅建设法规定建造住宅180万套，1953年修订为200万套，而实际建成住宅310万套，其中公共住宅为180万套。联邦法律规定，政府有责任向因经济收入低、少数民族、信仰某一宗教、孩子太多而找不到房子的家庭提供公共住宅。尽管80年代以来，德国住房数量基本得到满足，但政府一直没有停止建设高质量的福利房。目前，德国共有住宅3400万套，有230万套是通过政府长期、低利率贷款等手段建设的公共住宅。
联邦住宅法对这类住宅有供应对象、租金及供应面积等方面的限制，各州政府可以做适当的调整。如，某类住宅只能租给享受社会保险、在战争中损失严重的家庭和难民；房租每平方米不得超过1马克；每户平均居住面积为32－65平方米等。此外，还有退租方面的规定，凡收入超过规定标准的应退出福利住宅，否则将收取市场租金。
3、房租补贴制度

　　

　　房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。住宅补贴法规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25%确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50%。1998年，有300万个家庭申请了住房补贴，仅联邦政府提供的房租补贴资金就达到70亿马克。

　　

　　
4、购房财政税收政策

　　

　　 为鼓励私人建房，政府通过减免税和其它奖励措施予以鼓励。联邦所得税法规定了几个方面的优惠：一是建房费用可在最初使用住宅的12年内折旧50%（后又改为在最初8年内折旧40%），从而降低了房主的应纳税的收入；二是申请建房的贷款也可从应纳税的收入中扣除；三是免征10年地产税，并在购买建房地产时免征地产转移税。此外，财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴，86%的德国人都可以享有不同额度的补贴。
值得一提的是德国东部地区的住房改革问题。统一前，民主德国的住房制度和其他社会主义国家一样，长期实行低租金福利制度，房屋租金维持在战前每平方米1马克的水平。德国统一之后面临的一个重要问题就是在东德地区进行住房制度改革。改革的核心，是要建立起市场化的住房资源配制机制，把原联邦德国的住宅法律移植到东部地区，实行住房私有制。当时成立的政府托管机构主要采取了以下几项措施：一是返还。凡在公有制改革之前以及纳粹时期没收的属于私人的房屋，只要能够提供相关的证明，全部无偿返还给原产权人，包括居住在德国以外的外国人。二是出售。即向原来公房的住户优惠出售公有住房。三是调整租金。所有公房全部由房屋管理公司管理，同时按照成本租金调整租金。相应地，房租补贴制度也建立起来，并结合当时东部地区住房短缺的特点，实施了指导租金制度。为提高东部地区房屋质量，德国政府还投入了大量的住宅维修基金。

　　

　　(原载 郭建波 <<住房政治经济学>>)

　　

　　
亚洲各国政府是如何干预住房市场的(连载4)

　　

　　
和中国的少数伪经济学家和地产大佬胡言乱语的情况相反,即便是亚洲国家也普遍对住房政策和市场采取广泛的干预政策。总体说，亚洲国家经历了以下的政策干预过程。

　　

　　1、第一阶段
二战造成了数以亿计的亚洲居民的流离失所，各国政府住房发展的负担相当沉重。如，1959年新加坡独立时，住房严重短缺，平均每户居民不足一间房，有40%的居民居住在贫民窟和窝棚内。住房问题引起了各种严重的社会和经济问题，迫使亚洲各国政府在五、六十年代相继将发展住房放在了国家发展的重点位置。
60年代是亚洲住房制度发展的第一个阶段，或者说是试探性阶段。这个阶段中各国政府对住房发展进行干预的手段比较单一，大多数国家政府都是重点清除城市中的贫民区，并大量地建造廉价公共住房。
这个时期比较通行的方式是由政府成立一个专门的政策性住房发展领导机构，负责制定和实施一系列的建房计划，重点解决广大中、下阶层居民的住房困难。所建的房屋只提供最基本的居住条件，以建造廉价公共住房为主，一般以成本价或准市场价出售，或建造廉价公共出租的房屋。如，新加坡住房发展局在1960年至1964年4年间建造了多套廉价公共住房，第一个五年（1961—1965年）建房计划完成时，新加坡共有23%的居民住进了公共住房。

　　

　　2、第二阶段
70年代是亚洲住房政策发展的第二个阶段。在此期间，大多数国家的政府不仅直接提供住房，而且还注意通过各种其它方式促进住房建设。例如鼓励居民自建或合建房屋，并给予用地、金融等方面的支持。各国政府还逐步将重点转移至为城市提供良好的生活服务设施，着重对贫民区和临时建筑区进行改进，提供必要的基础设施，这种政策使得许多贫民区的居住环境有了很大的改善。从70年代初开始，世界银行为解决发展中国家城市的贫民住房问题提供资金支持，并且有越来越多的世界非政府组织和国际机构开始对亚洲各国的住房政策给予了一定的经济援助。
在 70年代，亚洲国家和地区的住房状况因其政策及经济基础等方面的差别而逐步拉开了差距。香港、新加坡从数量上看已基本解决了居民住房问题，开始着力于提高住房质量；但有的国家进展缓慢，公共房屋建设障碍重重，印度便是一个典型的例子，它有半数以上的城市家庭仍然住在一居室的房屋中，而且生活条件、设施极为恶劣。
1976年，在温哥华召开的联合国第一次人类住区大会是世界也是亚洲住房政策发展的一个里程碑。这次会议不仅对越来越恶化的人类居住情况表示关注，而且还对各国住房制度提供了很多建议，其中至少有三个方面值得重视：一是国家住房政策应将目标定在为低收入阶层提供基本的住房条件上，以保证将有限的资源用在最急需之处；二是城市基础设施的发展政策应该是为城市提供更为完备的设施和服务，以方便居民的工作和娱乐；三是政府应将重点放在供给服务上，同时组织住房发展的各种潜在力量，并鼓励和联合地方团体参与国家的住房发展计划。1978年10月，联合国成立了人类居住中心（取代原来的居住、建筑、规划中心），希望以更大的力量来推进世界各国住房的发展。
联合国第一次人类住区大会后，亚洲各国政府住房政策都作了相应的调整和转换，不再单纯地由政府直接供给公共住房，而是强调多种力量的联合提供住房，而政府则将重点转移到为各种住房发展因素提供动力支持和优惠措施。

　　

　　3、第三阶段
从70年代末至今是亚洲各国住房政策发展的第三阶段。在此期间，各国住房政策更加规范和全面，逐步成熟。从总趋势上讲，亚洲住房发展由以前基本依靠各国政府，发展为利用各种有效力量共同致力于住房发展目标。各国政府开始从供需两方面着手推动住房发展，并注意政府和私人力量的联合，注意对国际力量的引进和利用。
在住房需求方面，各国政府一般都是从以下三个方面加以促进：一是促进住房私有化，发展住房财产权；二是发展住房抵押金融，促进居民个人购房抵押贷款；三是对中低收入购房者给予合理的财政补贴。
在住房供方面，各国政府也是从三个方面加以促进：一是政府承担公共住房建设用地的基础设施建设；二是使土地和住房开发行为制度化和规范化；三是合理的组织住房产业，以达到全社会范围内资源的最佳配置。
亚洲各国政府开始重视廉价公共住房供给中私人开发企业的力量。在这一点上马来西亚政府做的很有特色。马来西亚政府要求私人开发企业在建造高档住房的同时，必须承担占其建设总量一定比例的廉价住房的建设任务。为保证不挫伤私人开发企业的积极性，马来西亚政府对私人开发企业承建廉价住房提供土地、物资及金融上的支持，这项措施大大促进了马来西亚住房业的发展。
从 70年代末开始，亚洲各国政府在解决低收入、贫困阶层的住房问题上，有三种明显的倾向：一是不再像住房政策发展初期那样去强行拆除城市中的临时建筑区，而是通过各种手段去改善这些地方的生活服务设施；二是住房不仅只是被看作一个社会问题，而且各国政府还强调住房建设中的经济目标，寻找更有效的途径去实现住房目标；三是大多数国家陆续组建了国家住房委员会等一系列国家住房发展权威机构，进行计划和实施廉价住房政策。但是由于资源、人口等方面的制约，大多数机构迟迟不能充分发挥作用。
70年代以后，各种国际机构对亚洲的住房发展起了很大的促进作用，各国政府也开始重视和争取它们的支持。其中，对亚洲住房发展推动最大的国际力量是世界银行。如前所述，在 70年代，世界银行主要是致力于亚洲各国城市的贫民区的改进，并注重为贫困阶层提供土地和低标准的住房，同时也回收一定的成本，以创造重建条件。80年代，世界银行更加重视帮助各国政府确立在住房发展中的正确定位，帮助各国政府创建各种财政中介，对住房发展给予财政支持，如向中低收入家庭提供长期抵押贷款等。世界银行还认为，政府不应仅限于为住房发展提供基础设施，而且还应将重点移至利用住房建设促进城市经济的发展与协调。从 90年代初开始，世界银行又将重点转回至对各国住房供给力量的支持上，并向各国的住房发展计划给予了一系列的贷款。在世界银行的倡导下，有很多的国际机构参与了亚洲住房的发展进程，如美国国际发展组织（USAID）、亚洲发展银行（ADB）等，它们对亚洲的住房发展也起到了重要作用。
上述亚洲住房政策发展的基本过程是对亚洲各国住房发展的普遍情况而言的，但也有例外。如中国在1978年才开始经济体制改革，而越南和朝鲜则更晚，直至80年代末才开始。这些国家由于其原有经济体制在住房供给和分配上具有强烈的行政色彩，与大多数其它亚洲国家不同，其住房政策的发展方向是减少政府的干预，加强市场力量。
1996年6月3日至6月 1 4日，联合国第二次人类住区大会在土耳其的伊斯坦布尔召开，这同时也是亚洲住房政策发展的又一重要里程碑。会议通过的《伊斯坦布尔宣言》和《人居议程》两个重要文件是对今后 2 0年世界各国和国际社会发展人居的指导性文件。会议上提出人居发展的两大目标：“人人享有适当的住房”和“在迅速的城市化进程中人类住区的可持续发展”。由于人口的增长和资源的限制，人类住房的发展将是一个相当漫长的过程。这不但需要各国政府的有效干预，而且需要加强国际间的密切合作，共同达到人类居住的理想目标。

　　

　　 摘载郭建波《住房政治经济学》，中国电力出版社

　　

　　西方国家干预住房市场的历程(连载5)

　　

　　自18世纪末，住房问题开始逐渐受到各国政府的重视。各国政府对住房的干预大致可分为三个阶段：第一阶段是一战前以增进卫生和安全为目标的小范围干预时期；第二个阶段是一战后大规模的租金管制和补贴阶段；第三个阶段是二战后有选择的干预和恢复市场阶段。上述几个阶段，基本上反应了欧洲和美国住房政策的总体演变过程。
一、一战前的住房干预政策
在工业革命以前，一些国家的政府就开始实行了一些影响住房供应的措施。如，1601年，根据“伊莉莎白穷人法律”，英国建立了贫民习艺所。美国也模仿英国建立了后来闻名的私立济贫院，给穷人和流浪汉提供住所，如有必要，还给他们提供工作、吃的和穿的。在重商主义时期，统治者利用好的住房来引诱人们向城市迁移，特别是生产出口商品的地方，这是重商主义政策最主要的目标。为了实现这个目标，18世纪的欧洲为刺激住房建造付出了很大的努力。
但是，在第一次世界大战以前，即使最发达的国家也没有采取管制措施以外的政府干预。在住房方面，政府干预只是为了保证最低标准的健康和安全。19世纪后期，路易丝"帕丝特和罗伯托"考茨提出疾病细菌理论以后，卫生设施作为一种住房的要求，开始得到加强。
1848年，在流行病霍乱的压力下，英国通过了第一部《公共卫生健康法》。三年以后（1851年），又颁布了第一部住房法案《沙夫茨伯里法》，这部法案涉及的范围更广，甚至授权地方当局建造住房和清理贫民区。这些法律不仅要求地方当局建立合适的卫生设施，而且还要求限制住房的高度和密度，并禁止居住者在居住期里毁坏建筑物。在第一次世界大战之前，《沙夫茨伯里法》的一些条款在随后的一些法律中不断得到强化，但公共住房的基金仍然是象征性的。
欧洲其它的国家在住房管制政策方面也仿效英国。19世纪70年代以后，在德国的许多州，人们要求地方当局强制实施住房的安全标准，并规定住房最高高度和最大密度，以及阳光、通风状况和天花板高度的最低要求。德国的一些城市还率先实施了建造房屋可以提前获得土地的政策。但与住房的需求相比，这类的政策对住房供给的影响较少而且也没有太大的实际意义。
在19世纪后半期，在伦敦、伯明翰、巴黎和布鲁塞尔这样的城市里，开始对贫民区进行清理和增加卫生设施，但贫民区的清理和卫生设施的增添并不是为了帮助低收入的居住者。而且，政府对贫民区清理和住房建造的支持非常的少，这种情况一直持续到第一次世界大战。如果地方当局在实施住房计划时有较多的资金，并且他们被授权承担这个任务，那么中央政府提供的资金就会更少。
在美国，1867年的“出租房屋法案”规定了部分出租房屋的最低标准，如水的供应、卫生和维修等。1901年，当时的纽约州长西奥多"罗斯福制定了另一个主要的出租房屋法案——1901年出租房屋法案。这个法案适用于纽约市和巴伐洛镇，它被认为是美国第一部现代住房法。它与过去的行政惯例有很大的区别。它将法案的执行从健康委员会转移到出租房屋部门。该法律的强制条款比先前的法案更严格。它包括对电灯、卫生、通风设备和使用期的要求，还有新住房及其维修标准以及对建造不合格房屋进行定罪。一战以前，有十个州仿效纽约的做法，规定了最低的住房标准。但是，由于这样或那样的原因，法律的执行很不严格 。
此外，政府对住房条件的干预是有成本的（社会改革很少没有成本）。每间住房的个人卫生间、输水（先是冷水，后来是热水）管道、通风设施和标准层高的住房设计都会使住房的价格提高。新颁布的法律要求建筑物不要建得太高，这在一定程度上使得单位住房空间的价格更加昂贵。为满足高标准的要求，必需提高现有的住房等级，这也会涉及额外的费用。在缺乏补贴和技术上突破的情况下，建造者或房东的额外费用最终会由消费者来承担。这样，获得足够住房空间的租金与工人收入之间的差距就会拉大，这也成为住房问题的根源之一。高标准的住房在法律和规章中根深蒂固，但费用的增加使得实现社会住房的目标更加困难。
而且，由于当时的人们对政府干预的反映不热情，住房的情况没有太大的起色。住房条件改善的主要动力来自个人、慈善家和雇主。
从文献记载来看，首先是英国，接着是欧洲的其它国家，人们开始了向美国移民的浪潮。在城市萌芽的早期，居民团体和政治家发现市场机制不足以提供人们所需的体面的、数量充足的住房。而且什么是体面的、数量充足的标准，整个社会的认识都是模糊不清的。这样，城市工人低下的住房条件顿时成为大量文章攻击的主题。但对政府干预的抵触情绪是如此强烈，因此最初改善住房条件的努力主要来自于个人。在英国、德国、比利时和丹麦，一些产业工人组成了合作组织。合作组织最初的建立是为了食品零售，后来的活动向住房和其它商品的生产和分配扩展，尽管在住房方面它的活动很少，但它取得了低成本的政府贷款和税收优惠。
为工人提供住房的另一个途径是慈善家的努力。有钱的、好心的、积极的人深信：如果投资者的意图是提供优质住房，住房供给的问题就会得到改善。比较低的长期利润说明提供足够的住房具备可行性（以当代的标准）。在第一次世界大战前，在英国，利用慈善或半慈善方案来建造房屋成了一项积极的运动，欧洲其它一些国家和美国，在各式各样的口号（如社会改良）下也开展了一系列活动。但是这些慈善活动或因为个人的努力有限，或因为资金匮乏，总是虎头蛇尾，不能解决长期的问题。
为了自身利益，一些旨在改善住房条件的团体自发成立起来，这些团体由雇主组成。由于住房的投资者不能为工人提供足够数量的住房，因此为工人提供足够的住房成为雇主的责任，特别是坐落在远离人口居住中心地区的工厂或厂矿。然而，这种解决办法自身也带来了问题：工人依赖某个特定的雇主，这个雇主既提供住房又提供工作。工人如果失去了其中的一项，就会随之失去另一项。雇主垄断了住房，通常也垄断了住房服务，他们只建造成本最低的住房，只提供最低限度的生活福利设施。因此，雇主对改善住房条件的贡献很少。
一些不道德的雇主甚至提供非常不安全和不卫生的住房，并以此作为一种常用的剥削手段。这些行为需要政府干预，但是反对政府干预的信念深深植根于意识形态之中。在西方世界，疾病被看作是上帝不满的表示，然而，即使意识到流行病是居住条件所致，政府干预仍被当作无用的甚至是有害的措施。1848年5月《经济学家》杂志上的一段论述常被引用，它充分的表明了这个时期人们的情绪：“痛苦和罪恶是自然的警告；它们不能被摆脱；希望立法和善行能把它们消除，但在善行获知它的目标和结果之前，总有比善行更多的罪恶产生。”

　　

　　 郭建波 <<住房政治经济学>>节选,中国电力出版社.