房地产五大乱象
： 融资中国 发布时间： 2010年04月06日 ： 许隽隽



　　几天前，和一位房地产商聊天时，他说了一句"凭什么？"这背后无外乎几层意思："凭什么80后'穷二代'买不起房，就要降房价？"；"凭什么在市场热得发烧、刚需强如寒铁之时，房地产要为所谓的'泡沫'买单？"；"凭什么不让开发商赚钱？"对于身处利益中心的人而言，这恐怕是记者听到的比较"柔和"的论调，但作为心焦如焚的买房人也有权利反问一句"凭什么？""安家立业"这一普通诉求凭什么被认为是非分之想？房地产凭什么成为"一个不能碰的泡沫"？作为公共财产的土地凭什么成为少数人谋利的工具？
　　有人说，如果错过了2007年的股市、2008年的房市，那么就错过了半辈子。从2008年下半年开始，房价开始苏醒，渐变成一条直指向上的强势红线，让很多刚从股市里大梦初醒的人们，拍着大腿惋惜自己没有长出一双"前后眼"。时至今日，房价这出"反转剧"大有跳出常规的"魔怔"戏路，问题的关键已经不在于，是否需要为了照顾某个群体进行房价调整，而是出于整个房地产行业的良性发展考虑，"除魔运动"也势在必行。
　　就在几年前，各类文摘、杂志都竞相转载过一则中美两地老太太的故事。攒了一辈子钱买房，还没来得及住就死了的中国老太太，曾经给很多以"存钱"为生活目标的中国人极大震撼；相较之下，先享受后买单的美国老太太更像是一个正面的榜样。但现在，这个故事已经失去了最初的开化意义，"房奴"和"守财奴"已经不再是二选一的抉择，它们变成买房必备的捆绑"附件"。现如今，房贷支出占收入比重高达50％的购房者比比皆是，大比例的房贷支出，不得不以进一步压缩其他消费为代价，"享受之说"已经芳踪难觅。
　　用风云诡谲、乱象丛生来形容中国的房地产市场实不为过。

　　

　　乱象一 畸高的房价中国的房价到底有多疯狂？
　　2月25日，国家统计局最新发布的《2009年国民经济和社会发展统计公》显示，2009年，中国70个大中城市房屋销售价格较上一年同比上涨1.5%。该数据一经公立刻在网上引起热议，因为1.5%这一数字实在与人们的实际感受相去甚远。
　　真实的情况究竟怎样？据不完全统计，2009年全国众多大中城市房价均达到40-50%的暴涨。而北京市统计局公布的数字显示，2009年第四季度，四环内的期房均价达到元/平方米，即使以扣除政策房因素的元/平方米的价格计算，2009年全年北京市的房价涨幅为53.4%。
　　而与此相对的是，房价收入比的完全失衡。
　　国际上通常用房价收入比来分析国民的买房负担，按各国惯例，房价收入比在3-6之间为合理的房价水平。而通过对国家统计局公布的数据加权计算，2009年中国城镇居民的房价收入比为9.7，这比国际上公认的房价最难承受地区（房价收入比为7）要高出近40%。实际上，如果走进中国大中城市的现实中，以一套市区90平方米商品住房的平均房价计算，房价收入比已经达到15-20以上，超过25以上的大城市也绝不是少数。
　　在这样残酷的现实下，自然催生出一种社会病相。曾被看做是"新新人类"的80后，已经相继步入而立，接踵而来的是婚姻、育龄及养老问题，很多家庭不得不选择两代人凑首付款买房，这种违背实际能力的购房行为，不仅悉数花尽老人的养老金，在接下来30年的漫长还贷时间里，超过家庭收入60%的月供款也将成为其甩不掉的沉重"蜗牛壳"。
　　作为"房地产三剑客"之一的牛刀在博客里表示出对这种买房方式的担忧，他认为，这其中最大的问题就是完全剥离了父辈们养老需求的考虑，一旦他们出现健康问题，就会引发一个家庭"灭顶"的经济隐患。
　　而一些房地产商私下给记者的买房建议也是，以现在的租售比来看，租房更为经济。言下之意，也认可了房价居高的现实，然而涉及未来房价走势的问题时，又众口一词、言之凿凿地认为，房价依然有无疑的上升空间。而任志强的"我只为富人盖房"的理论在业内也深得人心，有人反问记者，"曼哈顿的上东区住着的都是富翁，不是也很正常吗？"很正常吗？
　　3月15日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的最新统计数据显示：1至2月，北京四环以内期房均价突破3万大关，达到每平方米元；而六环以外的房价也突破万元大关，达到每平方米元。而今年1月北京五环外开盘的几个期房楼盘均价都达到了每平方米元，以这样的趋势，难道整个京城都会变成只有富人能消费的"上东区"？
　　目前的高房价无疑极大地透支了购房者的消费能力，在看似繁华的房地产市场，背后却是萎靡的实体经济。也许有人会说，高房价是市场经济所为，是市场供求关系的真实体现，但果真如此吗？房价的畸高，在很大程度上恰恰是因为房地产市场受到诸多非市场化因素的干扰而出现了扭曲，解决这个问题并不是要摒弃房地产市场化才能解决，相反应当大力深化房地产市场化改革，剔除其中的非市场干扰因素，才能让房地产市场回归真正意义上的市场。

　　

　　乱象二 "倒爷"的资本神话

　　

　　 到底谁该为房价的飙升负责？

　　

　　房地产开发商无疑是被舆论口诛笔伐的首选对象。作为房价的最终制定者，他们无论搬出怎样的理由或借口，都难从众人唾沫星子的围剿中，净身而出。
　　商人逐利的本质似乎可以被理解，因为"良心"也总是人们最后时刻才会寄予希望的救命草。但面对这样一群用良知交换财富的开发商而言，希望还有价值吗？潘石屹曾经爆料，中国有1/3的房产商将囤地炒地作为"主营业务"。
　　这些只倒土地不盖房的"倒爷"们，被人称为"畸形房地产市场结出的怪胎"。这样一群人像毒瘤一样蚕食中国房地产市场的"养分"。而在地产界，"盖楼不如倒地"的事实，也恰恰催生出这样一批做着资本美梦的开发商。根据房地产顾问戴德梁行的分析，1998-2008年间，全国用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。另有统计数据显示，截至2009年三季度末，国内十大房地产企业的土地储备规模超过3亿平方米。其中，最高的土地储备为151年，最低的为20年。
　　为什么随着土地价格的高涨，土地积压和浪费现象却越发严重，土地价格完全失去了调节土地资源配置的作用了呢？中国社会科学院研究生院教授曹建海认为其根本在于房地产开发商对于土地的高度投机所致。
　　根据曹建海的研究，中国房地产开发商的基于从事购买规划设计、建设施工、监理服务、房屋销售等所谓"管理"的劳动，其盈利大约只能占到全部盈利的不到10%，而其余90%以上的盈利，则来自土地的升值。为了实现土地升值，房地产开发商普遍倾向于直接囤积土地，"围而不建"；或者借口由于资金、规划变更、拆迁进度慢等因素，有意通过"分期开发"、"政府公关"等方式，延长土地开发周期，借以少量资金获取超级暴利。
　　一位不愿透露姓名的业内人士告诉本刊记者，资本囤地的大多数都是上市公司，其中不乏央企的身影。他们通过高价拿地继而拉升股价，接着配发新股，大量圈钱，再用于买地。如此循环，开发商做到了房市和股市的双丰收。整个房地产市场沦为资本的赌场，"房地产"被阉割成光秃秃的"地产"。
　　而开发商的这种囤地行为也引发市场主体的不正当竞争，不仅吹大了土地市场的价格泡沫，更直接导致住房供求关系紧张，助推房价上涨。然而，在现有法律和政策框架下，却不能对这种行为进行有效遏制和管束，"囤地"现象愈演愈烈。
　　尽管地价高一直是他们拿来辩解的说辞，但是毫无疑问，借助资本的杠杆效应，开发商的利润率远远超出他们所说的10%，甚至达到了53%以上。而以"倒地"为主营业务的囤地开发商们，仅仅倒手一次就赚得钵满盆满，利润率也远超50%以上，他们其实就是高地价的幕后推手之一。
　　英国《金融时》特约评论员沈晓杰做了一个粗略估算，得出的结论相当惊人，2009年开发商的暴利就达到了1.8万亿，暴利率高达正常房价水平的114.2%。
　　对于上述囤地现象，尽管已出台的城市房地产管理法有明确规定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
　　逾矩的人很多，但迟迟没有人试法入网。
　　2月1日，双料"地王"大龙地产去年底以50.5亿元高价拍得的北京顺义区地块被收回，2亿元竞买保证金也被全数没收。此后如多米诺效应一样，多处地王都受到了"被收回"的惩罚。
　　持币观望的草根看官们至今仍然看不懂，回收地王的同时，新的地王仍然层出不穷。"两会"稳定房价的余音还未散尽，又有3个地王在北京横空出世。土地楼面价2次刷新历史纪录，创出元的楼面地价纪录，一天内，周边地区二手房，每平米房价坐地暴涨近万元。
　　中国城市地价动态监测系统数据显示，2009年第一季度北京住宅用途土地比去年同期上涨了4365元/平米，涨幅高达76%，而这仅仅是一年前的数据。
　　不差钱的"地王"造就了日益疯狂的地价和房价，对于中国房地产行业而言，这无疑也是釜底抽薪的"勾当"。
　　收回地王能不能制度化？所谓的重拳处置闲置土地，最终是一场秀还是一出双簧？

　　

　　乱象三开发商的"捂字诀"

　　

　　 在很多楼盘的出售广告上，经常会标配"房源告急，仅剩最后十套！"这样的口号，仅仅看到呼之欲出的红色感叹号，就算没有买房打算的人也会感觉莫名紧张。
　　《蜗居》中有一句台词与很多急于购房人的心理很贴切，"你身边所有的人都在讨论房子，都在炒作房子，都在囤积房子，你要是没有一套房子啊，你就会觉得被边缘化了，你就忽然有一种恐惧感。" 而很多房源紧张假象的制造者正是房地产开发商。世联地产的数据显示在3月的首周，沪深两地的房价下跌了逾10%，为了支撑房价，开发商们又开始故施捂盘、惜售的伎俩来"控制"楼市供求局面。
　　而上海证券的记者爆料，截至3月的第二周，上海累计批出87张商品住宅预售证，但在3万平方米以上的只有8张。而让人称奇的是，仅"南郊别墅"一个项目就一次性批办了3张预售证，其中一张面积不足500平米。如果按照此批准预售的量来界定，今年以来上海九成的新推项目都可算做捂盘惜售。
　　然而晚领证分批拿，尽可能拖延拿预售许可证的时间，只不过是开发商捂盘常见的手段之一。其他的手段还有：大幅提高开盘售价；后续房源转售为租；开发商先买后卖，假销售；拖延工期或故意不领预售许可证。
　　其中最典型的正是开发商自己主力参与炒房。一般而言，开发商在正式开盘之前会根据一个并不复杂的算法，把握房价炒到多少才有真正的买主，以此决定留下多少套房子来进行安全炒作。在大多数情况下，他们至少可以赚到卖给自己的那一轮炒作的金额而不漏出马脚，因为有真实的交易将这种假交易掩盖掉。
　　一知情人士向记者透露，现在大多数房企都在进行"假销售"。开发商会拿出六成左右的开盘销售房源来进行自我炒作，其中有一部分是预付了定金，而另外一部分是开发商冒用他人的身份证办理售房合同，并真正办理了按揭贷款。预付定金的房源在退回后，会再次回到开发商和中介手里重新高价出售。而已办理按揭贷款的房子，会在中介挂牌，以超过合同价更高的价格出售，差价足够支付中介佣金和银行的贷款利息，并且还有可观的利润空间。
　　在这一轮自编自演的"闹剧"收场后，后续购房者是最直接、无辜的受害者。他们不仅要承受无良开发商的盘剥，甚至最终还要替银行消化一笔笔"烂帐"。最为可笑的是，开发商几近用欺诈的方式从银行拿走了大笔现金，整个过程中却找不到任何"不合法"的痕迹。
　　然而，捂盘惜售并不是一个新问题。早在2006年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》就明确指出，对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照。2007年，建设部等八部委联合在全国范围内集中开展房地产交易秩序专项整治行动。囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈等行为都被列入整治行动的重点打击对象。
　　但从目前的情形来看，这种现象非但没有得到有效遏制和管理，反倒有了"魔高一丈"的趋势。这无疑让已经虚高的房市，再一次面对雪上加霜的现实。

　　

　　
　　乱象四"包租婆"的时代回归

　　

　　 "银子多了别徘徊/快到炒房乐园来/欢迎有钱的小孩/五套六套不奇怪/十套我也敢买/北京上海/我处处有房产/迪拜海南/赚够我就闪"这首在网上热传的炒房之歌，入木三分地刻画出房地产狂热背景下的众生相。而业界也用"人傻，钱多，速来"笑谈2008年以来的中国房地产市场。
　　目前在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率达五成以上。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，空置率在10%~20%之间为空置危险区，空置率在20%以上则意味着商品房严重积压。
　　而这背后的怪相，则是人们一边连夜排队买房，另一边则是不断上升的空置率，新建小区往往上演同样戏码的"空城计"，但城外的人却永远巴巴地张望着买一套属于自己的房子。
　　在北京的很多新楼盘里，入住率往往只有30%。造成这种状况的原因，除了开发商的从中作梗，炒房者无疑也成为这摊浑水中最起劲的搅拌者之一。在房价疯狂上涨的背景下，"炒房来钱快"的共识，让很多人成为了专职炒房人，在北京、上海、深圳等地，新开楼盘的大多数买房人都是投资人士，真正的住户比较少。不仅有钱人把购房视为包赚不赔的"最佳投资渠道"，越来越多的工薪阶层也加入到了"买房赚钱"的行列，炒房正在掀起一个新的全民热潮。
　　这一幕让人想到了钱钟书先生的《围城》，"城外的人想冲进去，城里的人想逃出来。"但唯一不同的是，从房市围城里冲出来的人，不是打靶离去的投机分子，就是凿墙而出的房虫。
　　一位房屋中介负责人告诉本刊记者，炒房就和前段时间的炒大蒜一样，无外乎就是囤货外加造势，而"房虫"则是其中最可恶的。
　　房虫们的炒房手段其实既简单又粗暴。炒家前一年以5000元/平米的开盘价购得一处100平米的商品房，贷款8成，首付10万。几个月后，将房价炒到8000元/平米。假如没人接盘，那么，可以换个名义将房子作价80万卖给自己。贷款8成，首付16万，仅仅只是这样一个名义上的倒手，就可以赚得房屋差价30万，减去第二次的首付16万，已经有了14万的纯收益。如果这个时候能找到买主，以第二次的成交价卖，至少还能拿回第二次的首付，加起来已经净赚了30万，但不管怎么说，第一轮的14万已经稳稳地放进了银行卡里。
　　而投资、投机性购房者购房和"捂盘"的行为虽然没有房虫可恶，但也极大扰乱了房地产市场的供需平衡。"买房抗通胀"的理念，让他们有足够的耐心长期持有名下的房产。但这些人的理想真的只是当"包租婆"这么简单吗？以目前北京、上海的租售比计算，一套100平米左右的房屋购置成本，平均要出租60多年的时间才能收回成本。而国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在1：250以内，即如果能在100个月至230个月内能收回房款，买房的行为才合算。
　　仍以北京为例，有数据显示，2009年11月北京的房价收入比为30倍，租售比更是高达1：600。而本刊记者近期走访了北京一些大型居住区，其租售比均在1：600左右，以回龙观社区为例，一套140平米左右的住房，目前售价约元/平米，月租3000元，租售比为1：650。
　　这是一笔很容易算清楚的糊涂账，但在投机性购房者的心中却有自己的小算盘。他们很清楚自己不会等到60年后再卖房，当初买房的动机就是抗"通胀预期"，所以租金回率和房价上涨的收益相比不值一提。因此也就出现了牛刀在博客里提到的，"上海白领300元房租住400万豪宅"的奇怪现象。
　　投资买家都在等待下一个接盘的人，无奈的是，房价再如彼飞涨，什么时候才有能力接盘？也是城外之人的困惑。
　　
　　乱象五经适房"被架空"

　　

　　 近年来，经适房既不经济也不适用似乎成了一个不争的事实。
　　2003年，以2500元/平米价格出售的北京回龙观经适房住宅区，以面积超大，年收入不超过六万的户主开着奔驰名车的奇怪搭配，成为当时经适房"潜规则"的最好举证。
　　1998年，中国启动"房改"，承诺城市80%以上家庭住上政府保障房。然而，2003年，突然将住房供应体系的主体转为商品房，让老百姓错愕之余，只能感叹，"安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜"，也只不过是杜甫老人家杜撰出的"乌托邦之想"。
　　实际上，早在房改"变调"之前，保障房建设已经开始进入了边缘化。除了1998年与1999年经适房投资占住宅投资总额的比重呈上升势头外，从2000年至2007年这一比重一路下挫，其中2002年、2004年与2005年经适房投资建设更出现负增长。在9000亿保障房安居工程出台后，截至2009年8月底，地方保障性住房建设投资完成率仅为23.6%。
　　根据广州市政府公布的数据，尽管2009年广州的保障房建设任务已超额完成，但截至2009年底，建设总量仍远远落后于《广州市住房建设规划（2006-2010）》的计划，只完成了任务的32%。
　　对于这样的局面，曹建海感叹，像中国这样整个城镇住房体系90%以上被商品房占领，全世界找不出第二个。
　　面对高房价的压力，每个城市所盖的经适房和廉租房只是车水杯薪。
　　已经在房产和土地上赚够了钱的开发商中，没有人愿意承建经适房和廉租房。更多的时候，承建的目的也是为了替自己捞取更大的利益。比如，从2004年到2008年，经过郑州市政府批准划拨，郑州须水镇西岗村村委会先后把近12万平方米的土地转让给了河南某开发商用于承建经适房。但后来村民们却发现，在其中约3万平方米的土地上，建起的却是12幢连体别墅和两幢楼中楼。
　　保障性住房对于改善老百姓居住条件的重要性，一再地被误读和矮化，才会出现为抢房号住帐篷排队一个月，甚至拿到房号4年后仍然被重复告知"今年没戏，等明年"的无奈事件频频发生。
　　终于，在1月中旬出台的"国11条"中，加大各类保障房供应量再次成为政府平抑房价的重要措施，更传出住房保障法起草工作也已启动，各级政府如对住房保障不力，将被追究法律责任等。这一讯号似乎在暗示人们，保障房或许将迎来梅开二度的春天。
　　也许任志强所宣扬的"穷富论"也有其坚持的逻辑基础，但是买不起豪宅、也承受不了房价飙升的老百姓，仍然有权利要求在城市的五环外，住上一套经适房或者廉租房。高贵的"地王"可以保留对保障房冷笑的高贵，但并不能剥夺其他人仰望星空的自由。
　　惟愿，这一次政府对保障房的承诺不再是一张空头支票。

　　

　　
终结地产暴利

　　

　　
： 融资中国 发布时间： 2010年04月06日 ： 方泉



　　中国需要什么样的房地产业，这是一个关乎13亿人的大问题。中国需要什么样的住房制度，这更是一个关乎13亿人的大问题。

　　

　　德国政府为什么要严控楼市？因为他们很清楚，这就是关乎全体德国人切身利益的头等大事。德国政府为什么可以成功控制楼市？这很简单，用交易税禁绝楼市投机，把德国房地产业办成最公正的公共的事业。

　　

　　向德国学习。

　　

　　——这是2010年“地产新政”重点打击投机的最大玄机。

　　

　　德国启示：楼市不能成为投机者的天堂

　　

　　二战以后，全世界只有德国没有发生过房地产泡沫危机，这是为什么？过去10年，欧洲各国楼市无不狂升，德国波澜不惊，楼市10年升10％，谈然坐视伦敦同等规格的楼价比柏林高10倍，这又是为什么？很简单，因为德国政府深知“安居”才能“乐业”的道理，用重税在制度上彻底堵死了一切楼市投机者的路。

　　

　　德国人的收入是中国人的10倍，柏林的楼价和北京上海差不多。更耐人寻味的是，60％的德国人不买房，而是租房。中国人争当“房奴”，这不是中国人天生下贱和病态，而是被疯狂的楼市投机的群体效应给逼的。德国人不愿意当“房奴”，这不是德国人天生高尚和健康，而是无利可图的楼市迫使所有精明的德国人投资要理性。

　　

　　德国政府如何引导投资和刺激內需，这值得我们学习。德国政府如何毫不手软，坚决稳准狠的打击楼市投机，这更值得我们学习。

　　

　　篱笆扎得紧，野狗钻不进。蛇要打七寸。德国的超低楼价和比价效应显然太吸引人了。2004年，包括高盛、百仕通等国际巨头，大量热钱杀入德国楼市，很快就被迫割肉斩仓，因为德国人的重税政策让他们发现根本无利可图。

　　

　　德国政府打击楼市投机到底有多严厉，看看他们的相关制度和立法你就可以一清二楚：根据德国法律，房价超过“合理房价”的20%，地产商即违法，必须罚巨款，超过50%，不仅要罚巨款，还可判三年徒刑，所以德国绝不可能出现中国的富豪排行榜半壁江山被地产商占据的怪现状。德国买卖房地产先要交评估价值1%-1.5%的不动产税，3.5%的交易税，买卖获利要交15%的差价盈利税，房屋出租收入则要交20%-45%的个人所得税，所以德国楼市需求很正常，再物美价廉也绝不可能出现中国的全民炒楼捂盘运动。

　　

　　大道至简。

　　

　　什么样的房地产业正常，什么样的住房制度合理，德国人想的显然要比我们清楚，做的也显然要比我们坚决。

　　

　　中国反思：打击楼市投机一剑封喉

　　

　　我们的楼市投机为什么失控，这不是政治问题，而是技术问题，因为此前出台的一切政策都没有击中投机者的要害。技术问题现在正在变成政治问题，楼市疯狂正在危及所有中国人的安居大事，楼市投机正在吞噬所有中国人的财富，失控的楼市投机已经成了今日中国最大的不稳定因素，电视剧《蜗居》为什么会激起如此大的群体效应？老百姓为什么不相信政府可以控制楼价？09年底出现的席卷全国的恐慌性购房疯狂警告我们：“安居”才能“乐业”。楼市乱中国必乱。彻底堵死楼市投机的制度漏洞，今天已刻不容缓。

　　

　　主流学界和地产界普遍认为中国楼市2015年才会见项，此次政府的“地产新政”仍将是雷声大雨点小，中国楼价5年翻番的疯狂仍将续写，王石和任志强等业界领袖仍敢断言楼市上涨趋势不变，各地愈演愈烈的“地王比赛”正在成为打向“地产新政”的一记又一记响亮的耳光，这都在说明：“新政”威慑力不够。“新政”没有新的东西。“新政”不能终结地产暴利。“新政”没有出现投机捂盘者真正害怕的东西。

　　

　　一个国家，一个13亿人口的社会主义国家，一个绝大多数人刚刚脱贫的社会主义国家，一个以“创新”为立国之本的社会主义国家，富豪榜的半壁江山被地产商占据，这很不正常。我们对地产暴利已经容忍得太久。

　　

　　一个13亿人口的社会主义国家，炒楼捂盘成为一种全民运动，这是非常危险的。一个13亿人口的社会主义国家，许多的高层智囊和学界精英都变成了炒楼捂盘者的同盟，或直接成为捂盘力量的中坚，这是非常疯狂的。一个13亿人口的社会主义国家，许多的职能部门都事实上在放纵地产暴利，坐视投机者席卷全民财富，让楼市投机疯潮愈演愈烈，这不是失职，而是在犯罪！

　　

　　中国楼市有没有泡沫，什么样的地价合理，什么样的楼价合理，什么样的地价和楼价涨幅合理，这不重要，因为这都可以是一种市场的自由选择。中国应不应该出现70万元一平米的豪宅（如香港），中国应不应该出现只为富人盖房子的地产商，这仍不重要，这仍可以是一种市场的自由选择。中国能不能放纵地产暴利，坐视投机者把楼价炒上天，让疯狂的楼市吞噬全体中国人的财富，这很重要！这关系到政府到底为谁服务，执政到底为公为私，分配到底公平还是不公。

　　

　　执政者即立法者。

　　

　　“安居”才能“乐业”：德国经验告诉我们，就立法者而言，控制楼价不是目的，你到底需要什么样的房地产业，你到底需要什么样的住房制度，一个13亿人口的社会主义国家的房地产业可不可以成为少数利益集团和投机者吞噬国民财富的工具。这些基本问题不想清楚，不弄明白，永远不可能有正确的楼市决策。

　　

　　“纲举”才能“目张”：我们认为，收紧房贷，增加供地，保障性住房，加息，物业税，这都不是投机者的最怕。德国政府可以成功控制楼市，让楼价10年涨10％，这是政治正确，更是技术正确，即用重税让投机者无利可图，在制度上彻底封死了楼市炒作空间。没有热钱兴风作浪，没有投机捂盘炒作，真实的市场需求和正常的市场秩序就都有了。

　　

　　德国政府真正视所有德国人的“安居”为头等大事，所以才可以在打击楼市投机时毫不手软。中国有13亿人口，我们的楼市政策必须比德国更严厉的禁绝投机炒作。楼市和股市不同。楼市政策和股市政策也必须不同。没有最大的资本市场即没有最大的定价权，没有定价权即没有一切话语权，资本市场扩张是我们一切战略的核心，所以股市可以用减税鼓励投资。楼市必须最坚决的用重税禁绝投机。一个稳定的，可以持续上涨的楼市即是我们下一个30年资本市场持续扩张和深化的坚实基础，也是我们下一个30年长冶久安的政治根本。中国不能乱，中国的楼市首先不能乱。纵容楼市投机即最大的失职和犯罪，只有提到这样的高度，我们才可以把13亿中国人的“安居”大事真正办好。

　　

　　警惕“陈志武现象”：闪烁其词的主流学界

　　

　　“陈志武现象”之所以需要我们特别警惕，因为他非一般学者，他是受人尊敬的学贯中西的学界权威，以理性公允著称，又游走美中两地政商高层，影响力不可小覷。陈不是谢国忠那样的“死空头”，他预言中国楼市2015年才会见顶，可以代表主流学界的一种普遍的理性共识。陈在凤凰卫视的访谈中说他许多朋友在大陆都持有四五套房子，这无意中说明，卷入和煽动今天中国楼市疯狂的，不光是地产商和职业炒家，还有许多非常高端的中外学者。

　　

　　“陈志武现象”提醒我们，北京上海和各大城市为什么会有那么多空置的豪宅，国际热钱的进入到底有多少渠道，中国惊人的空置率是怎么来的，陈志武的朋友——那些非职业的高端的“炒房客”和“捂盘者”——显然贡献很大。陈志武的中国楼市2015年才会见顶的判断无疑即这些高端的“炒房客”和“捂盘者”的判断。这一判断的潜台词即今天北京上海的楼价在5年后还会翻一翻。这一判断与任志强和王石的判断是一致的。

　　

　　“陈志武现象”更危险的是，我们的上层智囊是否也持有类似观奌。面对失控的楼市疯狂和老百姓的愤怒，我们的上层智囊和主流学界表现得如此束手无策，令人匪夷所思。尤其是那些至今仍在以种种理由阻止用交易税彻底整治楼市投机的经济学家和地方大员，他们到底在想什么？他们到底要干什么？

　　

　　陈志武可以轻松笑侃中国楼市疯狂，我们不可以轻松笑侃中国楼市疯狂。陈志武可以预言中国楼市2015年见顶，我们不可以坐视中国楼市2015年见顶。

　　

　　陈志武的那些朋友只捂了四五套房子，这不算多。今天的北京上海，陈志武级别的中外学者和非职业炒家，捂四五套房子的很普遍，捂十四五套房子的不稀奇。陈志武学贯中西，陈志武的朋友们也肯定一个个学贯中西。陈志武的那些朋友为什么至今仍敢大胆捂楼炒楼，很简单，因为他们和任志强及王石一样，都没有发现中国2010年的“地产新政”有新的东西。这些自以为摸清政策底牌的高端“炒房客”和“捂盘者”为什么都敢断言中国人不会用德国人的办法来彻底禁绝楼市投机，这同样很简单，他们都在低估13亿中国人的智慧和中国政府整治楼市的决心。

　　

　　警惕“任志强现象”：兴风作浪的地产大佬

　　

　　“任志强现象”之所以需要我们特别警惕，因为他不是一般的地产商，而是非常有影响力的商界思想家和敢说敢言的业界代言人，人称“任大炮”。在商言商。任是商人，其“只为富人盖房子”是无可非议的，因为这里有最大的利。但任可以“只为富人盖房子”，政府绝对不可以“只为富人盖房子”。政府非但绝对不可以“只为富人盖房子”，政府还必须对“只为富人盖房子”的开发商苛以重税。政府如果不对“只为富人盖房子”的开发商苛以重税，中国楼市的政治导向就会出大问题。我们容忍地产暴利太久了。为什么去年全国的保障性住宅只完成三分之一？因为全中国的开发商都在向任志强学习，都在拚命为富人盖房子。为什么王石和任志强都敢断言没有人可以改变楼价上涨趋势？因为他们都没有看到可以终结地产暴利的措施。

　　

　　为富人盖房是一种捂盘策略。

　　

　　这方面榜样的力量同样是无穷的：上海汤臣的天价房不是一种最成功的销售策略，而是一种最成功的捂盘策略。5年前汤臣敢用10万一平米的高价捂盘，因为他知道没有人可以制止中国楼市疯狂，卖楼不如捂盘。今天汤臣敢用15万一平米的高价捂盘，因为他知道仍然没有人可以制止中国楼市疯狂，卖楼仍不如捂盘。

　　

　　开发商捂盘，职业炒家捂盘，非职业炒家捂盘，中国楼市就这样一波一波被推向疯狂的极致。有告称，中国有10分之1的楼盘在炒家手里。形形色色的炒家结成了定价同盟，真实需求不见了，真实供给不见了，加快供地在加快捂盘，控制房贷在加强捂盘。让全中国的老百姓都知道，谁相信政府会控制楼价谁傻，早买楼早赚，晚买楼晚赚，不买楼你就永远是穷光蛋，这就是最近10年中国地产商们的最大政治胜利。

　　

　　“任志强现象”是我们的耻辱。任志强可以不讲政治，我们的立法部门绝对不可以不讲政治。任志强可以利字当头，我们的立法部门绝对不可以利字当头。中国到底需要什么样的房地产业，中国到底需要什么样的住房制度，这是我们每一个决策者都必须想清楚的大问题。

　　

　　“任志强现象”告戒我们，中国楼市绝对不能是暴利行业。中国楼市的定价权和话语权绝对不能被那些形形色色的投机捂盘者掌控。中国楼市如果可以是暴利行业，这就是在公然纵容所有的地产商为富不仁。中国楼市的定价权和话语权如果被那些形形色色的投机捂盘者掌控，13亿中国人的财富就会被楼市疯狂吞噬。

　　

　　世界上没有一个国家可以靠地产立国，更没有一个国家会如此放纵地产暴利，让少数掠夺多数人的财富。一个社会主义国家，富豪榜里一半是地产商，这是极不正常的。我们必须警惕，到底是什么力量在支持这种怪现状。

　　

　　纲举目张。

　　

　　向德国学习，毫不留情地用重税让所有的投机捂盘者把他们吞噬的财富吐出来，这是分配公平的第一步。

　　

　　一个微利的地产业会不会失去活力。地产泡沫破灭会不会拖垮银行，会不会拖垮其它衍生产业，会不会影响地方政府的土地财政，会不会拖累国民经济。这些担心都是多余的。中国楼市的长期上涨趋势不用怀疑。一个13亿人口的地产市场的刚性需求到底有多旺盛，这更不用怀疑。没有暴利，才可以迫使地产商在技术创新上下大功夫。把那些小的专门搞短线投机的地产商打爆仓，才可以整合我们的专门做长线的类似美国房地美和房利美那样的超级公司和地产航母。

　　

　　警惕“张羽冲效应”：推波助澜的职业炒家

　　

　　张羽冲三年前即是北京炒房客里的名人，现在因为成功转战海南楼市而再一次在业内名声大噪，甚至有了很多媒体“粉丝”。用某网文的话说，因为总能在最低点买进，最高点卖出，凭借其极具前瞻性的眼光，张很为圈内人崇拜。在海南国际旅游岛规划获批的前夜，张大笔买下一批海景房，据说至少有五六十套，甚至是“整栋”，这让很多媒体记者惊叹以张羽冲为代表的职业炒家，已经发展到一种“炒房的新阶段”，可以与开发商结成“合作”关系，带动炒房团整体推高地产项目的价格。

　　

　　张羽冲白手起家。在媒体介绍中，人们只知道他过去似乎是个音乐老师，没有什么背景，从小炒到大炒，完全是自己打拼出的。和江浙拥资几十亿的可以买下几个小区的大炒家相比，张羽冲这样的可以买下整栋楼的炒房客算不上“大鳄”。现在类似张羽冲这样的与开发商结成“合作”关系，带动炒房团整体推高地产项目价格的职业炒家多如牛毛，正在形成一个独特的阶层，但这类炒家主要靠开发商吃饭，或直接就是开发商为了遮人耳目，规避监管，便利骗贷和捂盘的一种分身术和技术工具。

　　

　　张羽冲们处于楼市投机链条的最下端，不仅收益无法和神通广大的陈志武的朋友及任志强一类地产大佬相比，抗风险能力也很差。最成功的炒家就是杠杆投资玩得最好的炒家，张羽冲也不会例外。如果楼市大变，让张羽冲们“一夜回到解放前”是非常容易的。

　　

　　张羽冲们最怕的就是交易税。这是他们的灭顶之灾。如果他以陈志武及任志强的判断为依据，也认为此次政府“地产新政”没有什么“新的东西”，温家宝总理关于严厉打击楼市投机捂盘的警告是吓唬孩子的，那将是他炒楼生涯中最后的最致命的错判。

　　

　　地产暴利误导投资，抑制需求，扰乱人心，败坏民风，是今天最大的贪腐之源。把千千万万的张羽冲变成炒楼一族，这是一种恶劣的市场环境在扭曲人性。张羽冲们的投机成功又吸引更多的聪明人加入楼市疯狂，这就是“张羽冲效应”的危险性。

　　

　　陈志武的朋友们在炒楼捂盘，地产商们在炒楼捂盘，千千万万的张羽冲们在炒楼捂盘。只要我们不下决心用重税彻底堵死地产投机的暴利之门，陈志武的炒楼捂盘的朋友圈子会越来越快速地发展壮大，地产商们的炒楼捂盘圈子也会越来越快速地发展壮大，千千万万的张羽冲们的炒楼捂盘的朋友圈子更会越来越快速地发展壮大。这就是今天“地王”层出不穷的真相：所有的地产商都越来越明白，只要楼市泡沫不破，任你有多少土地上市也不够炒家捂盘。

　　

　　楼市恐怖主义：疯狂与昏溃

　　

　　中国楼市泡沫很恐怖。中国楼市泡沫破灭更恐怖。

　　

　　这是纵容疯狂的昏溃。

　　

　　太多可以影响决策的智囊都在用这样昏溃的经济学理论纵容楼市投机，维护楼市投机，支持楼市投机：这比楼市疯狂更疯狂，更危险。我们容忍楼市投机已经太久了。我们容忍这些昏溃的经济学理论也已经太久了。

　　

　　“陈志武现象”和“任志强现象”告诉我们，今天的学界主流和地产精英已经不可能有大局观的市场判断，因为他们早已间接或直接成为中国楼市疯狂的投机捂盘力量的中坚。陈志武等学界主流预言中国楼市疯狂2015年才会见顶，任志强和王石等地产大佬断言中国楼市的上涨趋势不会改变，这都是在向楼市炒家们传达一种权威信息，政府不会改变目前的地产博弈格局，政府也不能改变目前的地产博弈格局，因为没有人敢刺破楼市泡沫。

　　

　　“地产绑架中国”游戏的核心即在于此。加速中国地产博弈的政治格局从一种无意识的“地产绑架中国”游戏向一种越来越有意识的“地产绑架中国”游戏转换的，正是这一越来越盛行的“楼市泡沫不能破”理论。

　　

　　你信吗？

　　

　　你可以不信，有良知和理性的国人，尤其掌控各层面话语权和决策权的国人不能不警觉。

　　

　　
楼市前车之鉴：美国、日本房地产泡沫危机回顾
： 融资中国 发布时间： 2010年04月06日 ： 许隽隽



　　自称为"日不落"的迪拜，在海湾边黯然目送美梦离去后不久，中国的海南便成为其接踵的房地产泡沫代表，出现在世人面前。
　　17年的轮回，让潘石屹5斤橘子和一条香烟的唏嘘，成为了近在眼前的感叹。在热钱冲击下，伴随着一天一个房价的惊骇表现，海南十多年前残留的泡沫气息，愈来愈浓郁。
　　过于倚重房地产的经济必然崩盘是一条无法豁免的魔咒吗？
　　引用经济学家、中国人民大学教授黄卫平的观点："在这个世界上，凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界老二日本靠房地产拉动经济结局也是崩盘；世界经济早已把中国的房地产列为崩盘之列。在世界上，大概只有德国逃过这一劫。总之，这个地球上凡是靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。"而历史上曾经出现过的四次房地产泡沫，正是这一观点最真实的写照。
　　1926年／美国、2008年／美国
　　上世纪20年代中期，佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
　　在1923年-1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度疯狂增长。1925年时，仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，2.5万名地产经纪人。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。
　　但在1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀，或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，从而引发了华尔街股市的崩溃，最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。
　　随后从1946年到70年代末，美国的住宅价值与GDP比例一直稳定在90%左右（住房总价值与一个国家的GDP的比例可以说明房地产泡沫的程度）。随着80年代和90年代利率逐渐下降，这一比例上升到100-110%左右。从2000年的互联网泡沫开始，这一比例开始超过120%以上。2005年，美国的房地产泡沫达到了历史最高点，为美国GDP的172%左右。2008年，美国房地产市场泡沫的破灭成为这场始于美国、席卷全球的金融风暴之导火索之一。
　　目前虽然经过了次贷危机，美国的住宅价值仍然占GDP的128%左右，超过102%的历史平均水平。这说明美国的整体住宅房价还要进一步下跌（见图一）。野村证券美国区首席经济学家David Resler表示，作为美国此次金融风暴起源之一的房地产市场的泡沫仍处于纠正过程之中。
　　
　　1946年至2008年美国住房总价值与GDP的比例图（：网络）
　　1991年／日本
　　20世纪80年代后期，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了"广场协议"，同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。
　　受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的全国住宅价值为6.47万亿美元。也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
　　1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退期，陷入了长达15年的经济萧条和低迷，至今也未能彻底走出阴影。这次房地产泡沫也常被称为"二战后日本的又一次战败"。
　　曹建海在《向高房价宣战》一书中呼吁，应该在日本的房地产泡沫中看到教训，他认为，"中国正在重蹈日本地产泡沫破灭覆辙。"重创之后的日本经过漫长的20年，仍然处于停滞状态。谢国忠认为中国的企业部门正在重复日本20年前的老路，越来越像"影子银行系统"了。通过银行筹资、商业票据或公司债券市场等渠道融资进入土地市场，使土地价格上涨，在很短时间内就粉饰了企业盈利，抬高了其信用等级，而由此造成的后果正是昨天和今天的日本。
　　1997年／东南亚、香港
　　继日本之后，20世纪80年代中期，泰国政府陆续出台了一系列刺激性政策，催生出房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机。由于没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大泡沫。1996年，泰国的房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率高达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。
　　此次东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。而在1984年-1997年，香港房价年平均增长超过20%。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。
　　就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年-2004年，香港楼价巨幅下跌，据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万"富翁"一夜之间变成了百万"负翁"。
　　综上，需要引起注意的一点是，在历史上的四次房地产泡沫中，住房总价值与一个国家的GDP的比例成为一个重要的衡量标准。去年10月份，一篇引起广泛关注的媒体道称，国内住房总价值可能超过90万亿元，超出GDP近2倍。而做出这样估算的数据基础，还是在2009年的不完全统计数据。
　　从以上房地产泡沫教训中，可以看出，中国房地产正处在一个敏感时期。如果房价持续上涨，重复美国式或日本式房地产泡沫的事实毋庸置疑，而其后果将不堪设想。
　　一个人在同一个地方摔倒两次，也许并不稀奇，但全球67亿人口需要在"房地产泡沫"这个坑里，摔跤几次后，才能学会如履平地的生存之道？

　　

　　
地产绑架门
： 融资中国 发布时间： 2010年04月06日 ： 舒琛



　　当地产行业的GDP贡献率超过了五分之一并关联上下近60个行业，当全国土地出让收入占到了地方本级收入总和的46%，当房产已成了富豪和中产阶级们最重要的资产构成和最佳财产储值选择，房地产市场的泡沫已经引发了诸多经济学家的担忧："中国经济现在最主要的就是房地产泡沫问题。如果不坚决把它打掉，几年以后就会发生房地产崩盘，甚至引发金融危机。""要使整个中国经济从房地产的战车上平稳地下来并非易事，地产要调整，政府首先要容忍经济在一定阶段的减速。"
　　GDP危机一位市场专业人士向本刊记者透露，2009年中国房地产行业对GDP的贡献率超过了五分之一。按收入法计算，土地出让金中计入GDP的内容包括政府净收益、土地一级开发中支付给被拆迁方的补偿款项的大部分，二者合计大约占土地出让金流量的90％；新建商品房销售额中计入GDP的内容包括营业盈余（其中部分以税费名义支付给了政府，部分作为所有者净利润）、支付给员工的酬，二者合计至少占新建商品房销售额的30％(新建商品房销售额当中的土地成本不作为当年的GDP产出)；二手房销售额中计入GDP的内容则为其大于成本支出的部分，并作为财产性收入统计在城镇居民家庭收入当中，2009年的二手房销售利润率多在50％至70％之间，平均值应当不下60％。据官方数据，2009年国内土地出让金约为1.5万亿元，新建商品房销售额约为4.4万亿元。二手房销售虽无官方数据，但由北京市统计数据和近三年占比情况大致推论，2009年全国二手房销售额在8.29万亿元左右。由此推算，2009年国内房地产贡献的GDP应当在7.64万亿元左右，其中土地出让金环节为1.35万亿元，新建商品房销售环节为1.32万亿元，二手房销售环节为4.97万亿元，约占2009年GDP总量33.53万亿元的22.8％。
　　"很多数据很难具体证实。从增加值上来看，单房地产行业只占了GDP的6.6%，但它在整个投资规模中占到了四分之一，上下关联近60个行业，所以整个经济最核心的部分都是跟着房地产在走。"中国社会科学院中国经济评价中心主任刘煜辉对本刊记者说。
　　在房地产行业所占资本市场比重方面，据Bloomberg数据，沪深300指数中地产股权重为4.76%，明显高于标普500指数中1.2%和日经225指数中2.37%的权重。
　　而房产也已是中国富豪最重要的资产构成。本刊记者了解到，中国大陆共有64名富豪入2010年福布斯全球富豪排行榜，其中地产类富豪16人，占比25%。这个比例在楼市火爆的2007年更甚。在2007年胡润百富榜前十名富豪中，有4位富豪所控企业主营业务为房地产经营，另4位富豪所控企业也均涉猎房地产业。
　　我国房地产行业举足轻重的地位间接揭示了地产泡沫的严重性。一个国家住房总价值和GDP的比例可以说明房地产泡沫的程度。参照美国的历史数据：1946年到70年代末，其住宅价值与GDP比例一直稳定在90%左右；80年代和90年代，该比例上升到100%到110%左右；2000年互联网泡沫开始，该比例超过120%；2005年美国的房地产泡沫达到历史最高点，其住宅价值和GDP比例达到172%左右；2008年，该比例为128%左右，仍超过102%的历史平均水平。参照日本的历史数据，1989年日本房地产最疯狂之际，其住宅价值为GDP的200%以上。而根据未经核实的市场研究数据，目前中国住房总价值可能超过90万亿元，相比于约31.4万亿元的GDP累计值，住房价值与GDP比例已达近300%。
　　房地产市场泡沫已经引发诸多经济学家的担忧。
　　"中国的房地产泡沫已经不小，房地产股的过高估值，很可能早已超过中国GDP总量，并高于美国房地产泡沫高峰时期的水平，但仍远低于当年日本的水平。日本房地产泡沫达到顶峰时，房地产股票的估值是GDP的3倍。中国的房地产泡沫还有翻番或放大3倍的可能。当日本房地产泡沫破裂时，它已经是一个高收入国家。而中国目前仍是中低收入国家，人均收入只是日本的十分之一。如果如此巨大的房地产泡沫出现在中国，当它破灭时，中国很可能经历像日本过去20年一样的发展停滞，并且是在低收入水平上。中国承受不了这样的灾难，这会使中国永久地坠入低收入国家的陷阱。"经济学家谢国忠表示，"现在中国的房地产价很高了还在涨，但是总有一天会高得不涨了，这时候你看钱会怎么走。这个时间大概需要两年。""中国经济现在主要就是房地产泡沫问题。如果这两年控制不下来，后几年会出大问题。核心不是宏观经济问题，而是结构性问题，房地产利益集团控制房价。要不坚决把它打掉，几年以后就会发生房地产崩盘，甚至引发金融危机。"中国政法大学教授、经济学家扬帆认为，"国家应出台更厉害的政策，让房价回归到两年前的水平。""从内部来看，房地产行业的泡沫可能是2010年中国经济发展最大的风险。全国范围来看，让泡沫形成或者继续增加的先决条件已经存在，比如流动性过剩，比如投资者和消费者的房价上涨预期非常强烈。如果出现了很大的泡沫乃至泡沫破灭，中长期来说会导致产能过剩、不良贷款上升和财富损失。这将是居民的财富损失，因为中国房地产杠杆率较低，在中国房地产有关的贷款相对来说占比较小，有很多是现金，或者首付比例较高。如果出现泡沫破灭，最终将导致中国中期内的经济增速降低。"瑞银证券首席经济学家汪涛表示。
　　"在现有的经济模式中，还没有一种模式的成功是靠房地产撬动的。相反，在房价到达疯狂之巅，往往意味着某种模式的失败，如上世纪90年代的日本和次贷危机之前的美国。房地产不具备引领经济整体向上的创新能力。我们可以建低能耗住宅，可以建高科技住宅，但迄今为止，人类还没有发生类似于互联网革命式的住宅革命，将住宅领域的经济效率提升推进至每个行业、每个领域，而以往的蒸汽机、火车、电、石油等都起到了与互联网相似的作用。恰恰相反，房地产高涨之时说明产业高峰期已过，企业创新能力处于低谷。房地产市场疯狂是一剂清醒剂，提醒我们实体经济的复苏还有待努力。"著名经济评论人叶檀表示。
　　"因此要使整个中国经济从房地产的战车上平稳地下来并不是件容易的事，地产要调整，政府首先要能够容忍经济在一定阶段的减速，否则根本下不来。"刘煜辉说。
　　地方财政尴尬受房地产市场波动牵连的，还有各地方政府的财政收入。从上海政府官方统计的一组数据可见一斑。2004年和2007年房地产市场景气时，上海全年商品住宅销售额分别为2064.74亿元（增长58.8%）、2706.3亿元（增长47%），对应这两年的市财政收入也出现了较大涨幅，分别为1119.72亿元（增长24.5%）、2102.63亿元（增长31.4%）。2006年和2008年房地产市场向下调整时，上海全年商品房销售额分别为2177.08亿元（仅增0.7%）、1608.47亿元（下降40.6），对应这两年的市财政收入也受累，分别为1600.37亿元（仅增11.6%）、2382.34亿元（仅增13.3%）。
　　实际上，不少地方的土地出让收入已经占到地方财政收入的一半以上。据国家统计局公布，2009年全国财政收入初步统计数为亿元，同比增长11.7%。其中地方本级收入亿元，同比增长13.7%。对应中国指数研究院的研究告，2009年中国土地出让金总金额达亿元，其中70个大中城市出让金计亿元，比2008年增加140%，比2007年增加49%。照此粗略估算，全国土地出让收入占到了地方本级收入的46%。
　　地方财政对地产市场过度依赖的原因在于，因土地出让金收益不纳入中央财政收支，它成为了地方政府收入的最重要。"关键问题还是税收体制问题，地方税收太少，而且现在地方政府没有融资渠道。虽然从去年开始中央代发地方政府债券，但每年发2000亿的地方债券，根本是杯水车薪。"国务院发展研究中心金融研究所范建军对本刊记者说。2009年市场的一个反常现象或能说明这个问题。2009年房市量价齐升，势头良好，上半年全国的土地成交面积同比却出现大幅下降。究其原因在于，上半年受益于4万亿投资背景，地方政府通过基建配套贷款、国家建设资金划拨等有了不少融资渠道，控制了土地供应。然而下半年，中央有意识控制地方政府融资渠道后，地方政府再次启动土地财政模式，土地供应量随即快速攀升。
　　对房地产过度依赖的后果是，一旦房地产市场出现调整，地方政府很可能面临入不敷出的尴尬境地。
　　"并且，一个地区的发展重心若不在科技、工业、教育、农业上，而是靠既有的土地买卖来产生收入，是不可持续的。像沙特阿拉伯这类国家，在人类历史上永远是阶段性地存在，没有后劲。石油卖完了怎么办？即使没卖完，石油时代过了，又怎么办？所以土地出让收入的多少与这个地区经济发展的程度要有一个合理的分配关系，不能过高。"中国人民大学教授顾雷对本刊记者表示。

　　

　　德国模式借鉴
： 融资中国 发布时间： 2010年04月06日 ： 舒琛



　　在全球房地产价格突飞猛涨的映衬下，德国房地产市场格外醒目：十年来，扣除物价上涨因素，房价以每年1％的速度缩水。
　　德国房地产专业人士向本刊记者描绘了一幅当地地产市场的真实图景：8200万人口对应约4000万套住房，供需基本平衡；房价稳定，没有上涨空间；大多数人安然选择长期租房居住；炒房行为鲜见。而实际上，除俄罗斯联邦外，德国是欧洲人口最多的国家，二战后、两德统一初期也曾出现过严重的住房荒。
　　经验背后有一点值得关注，德国政府一直在用行动强化房屋的消费品角色、弱化其资本属性，强化房地产行业的福利性质、弱化其盈利性。而在中国现时的房地产市场，房屋已成为居民首要的财富储值选择，房地产行业也已成为中国经济的支柱型产业，不仅绑架了GDP，也同时绑架了地方财政。现时，各类矛盾也揭示出中国房地产行业的症结所在：城市化进程带来的供需矛盾，中央与地方财税体制的矛盾，房屋闲置与无房可住的群体分配矛盾有关专家就此对本刊记者建议：现时中国可以推广和完善土地税和交易利得税，即将土地的一次性转让收入进行分摊变为长期稳定的土地税，对买卖房地产所获取的差价利润征收利得税；以政府提供廉租房为主要形式大力发展租房市场，减少谋取出租收益的投资性购房需求；银行应对房贷申请人的未来收入进行严格调查，将一大批投资性购房者挡在银行门外的同时，也使低收入购房者免受房地产泡沫的风险。
　　德国模式
　　特征一：高税制遏制炒房近几年，外资也曾一度涌入德国房地产市场。德国某地产银行专业人士对本刊记者说，当时一部分政府经营的租赁房转让给私人企业改造，市场普遍预期房价会上涨，于是有不少国外资金进入，但不久后这些资金便被迫撤走，这与德国政府高税制遏制炒房不无关系。
　　该人士介绍，从事地产买卖经营者涉及缴纳的税种包括土地税、土地购买税及资本利得税，重重高税负挤压了经营者的利润空间，也打击了整个房地产市场的交易活跃度。
　　首先，在土地税上，政府对于自用式房屋购买者和其他土地买卖经营者进行严格区分，不同对待。该税名为土地税，实际上是政府向德国境内的地产（包括土地、地面建筑物）征税，税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。其征税基础为每年初按照税收评估法（根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值）所确定的课税标准价值，一年一缴。根据联邦统一的税率，建筑用土地的税率为3.5‰，独户住宅土地税率分两类，价值在马克以内的税率为2.6‰，马克以上的税率为3.5‰，双户住宅税率为3.1‰。为了鼓励购买住宅自住，政府对居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分税收。也就是购置住宅的普通居民，每年只需缴纳房基地部分（该房基地价值单独评估，并在房产证书中备注）的土地税。
　　其次，政府对地产买卖获利者征收高额的土地购买税和资本利得税。土地购买税亦可称土地交易税，凡国内登记过的土地被出售就要按规定缴纳土地购买税，此处征税基础同样指土地和地面建筑物两者的价值总和，税率为3.5%。对于买卖获利部分，政府还将对出售房征收资本利得税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。土地购买税和资本利得税的适用范围还包括买卖房地产公司的股票。
　　特征二：繁荣租赁市场在德国，居民大多没有自有房，而选择租房住。公开数据显示，德国自有住房率为42%，租赁住房率为58%，3800万户家庭中超过2000万的家庭居住在租住的房屋中，其中77%的年轻人都是租房居住。
　　"租房市场的繁荣，很大一点在于德国法律对于房客一边倒的利益保障。"上述德国地产银行人士说，"有非常完善的《租房法》，从居住者的利益角度来讲，租房和买房的差别不是很大，这样有效保证了市场的租房需求。"制度对房客的利益保护一方面体现在租价上。由于房屋具体情况各异，租价由租赁双方自行协定，仍属市场化行为。但出于对租户的利益保护，法律对房租做了上限限制：如果房东所定的房租超出"合理租价"的20%，就构成了违法行为。房客可以向法庭起诉，且结果不仅是房租应立即降20%，房东也将受到最高10万马克的罚款。如果房东所定的房租超出"合理房租"的50%，就构成了犯罪，房东将受到更高额度的罚款，甚至被判三年徒刑。而对于其中谈及的"合理租价"，政府方面提供了充分的指导价参考。各地区的市政建设部门会与房客协会、房屋租赁和买卖中介机构，定期根据当地通常情况下的房租价格统计来制定一张"租房价格表"。该表详细列示不同类型、不同地理位置房屋的合理租价建议，并公开发表。这份表格有着公认的权威性，基本作为法庭审理案件时房租合理与否的依据。
　　"另一方面，房东也不可以随意涨价。法律规定，三年内房租涨价如果超出20%，就作为违法处理。在这个限额内，先前的合同没有做详细规定的情况下，如果房东租价的上涨价格比率超过市场物价指数的上涨比率，房客有权利拒绝房租上调。如果房东对房屋进行了返修装修之类，他可以要求10%到25%的涨幅。一般来说，租房合同签订后，房客的利益就会得到充分的保障。"上述人士说。
　　除价格之外，法律在其他方面也充分保障了房客的利益。比如法律规定，房东将房子租给房客，必须保持完好无缺，如果房子或房内的设施有损，则由房东承担修理和费用。如果有损坏，而房东不予修理，则在房租上作相应降低。据本刊记者了解，根据先前法庭判例中曾出现过的情况，如果房屋内唯一的厕所无法使用，房客可提出将房租降低80%，如果雨水严重漏入房间顶墙，房客可提出将房租降低50%，如果淋浴设备有损无法使用，房客可提出将房租降低16%。再比如，房屋租出后，尽管房产依旧属于房东，但房子的使用权仅属于房客。包括房东在内的任何人在没有得到房客许可的情况下无权进入该房子，更不能要求房客搬出。
　　特征三：特殊住房金融体系在德国，政府为了针对不同地域的发展情况，满足不同阶层的居民需要，建立了一个多模式构成的住房金融体系。从金融机构来讲，有抵押贷款银行、储蓄银行、建房互助储蓄信贷社等，与此对应的住房贷款模式也多样化，其中以合同储蓄贷款和商业住房贷款为主。购房者往往会采用组合贷款的方式，从各家银行分别取得一定额度的贷款，而贷款过程中只需与其中一家银行签订合同即可，这给中低收入阶层的购房者提供了很大便利。
　　"合同储蓄贷款是一个特色。简单讲，就是购房者和银行签订购房储蓄合同，每月往银行存钱，存到需要贷款额的一定比例时，就可以获得低于市场利率的购房贷款。银行贷款给你的前提条件是，先前这些存款的利息是非常低的，甚至没有。所以这是一个互利的模式，你往银行存钱时，放弃了你的一些权利，银行在合同到期时，也放弃它的一些权利。至于利率有多低，因人而异，根据信誉度、收入、财产情况、犯罪记录等来确定。"上述德国地产银行人士说。据公开数据显示，合同储蓄贷款一般约占购房总款项的50%，其余款项购房者则根据家庭储蓄情况来决定需申请的商业贷款额度。
　　"合同储蓄贷款也好，商业贷款也好，基本都是固定利率。所以在市场利率比较低的时候借钱买房子是个非常好的时机。"该人士说。这种封闭运行机制的一个好处在于，将住房金融体系运行产生的大部分风险限制在了地产市场和住宅金融机构。"为了控制风险，银行会进行非常严格的信贷审核，审核你的信用情况、收入情况、过去几年的交税额、财产情况、家庭支出情况，而且贷款合同时间一般不会超过15年。"为了鼓励这种住房储蓄模式，政府还对首次参加住房储蓄的购房者，给予储蓄额的10％作为奖金存入家庭存款帐户内，但每年最多不超过200马克。
　　特征四：第三方房价评估体系德国房价十年未涨，至为关键的是一套独立的房地产价格评估机制。评估机制中两个角色发挥了重要作用：房地产评估师和房地产评估委员会。
　　据记者了解，房地产评估师为独立执业者，需要通过工商联合会的考试以获得资格证书，宣誓后即受法律认可。评估师资格实行年审制，不合格者将被立即取消资格。同时评估师对于自己的评估告负有法律责任，若评估结果有误，将面临被当事人起诉的风险。被法院判定评估确实有误后，评估师有赔付当事人损失的义务，若相关保险合同赔偿金不够赔付，评估师还需用个人财产补偿。一般评估告的担保期至少为2年：按照德国民法为5年，按照建筑合同法规为2至4年。
　　除评估师外，各地区还有一个名为房地产评估委员会的机构。"这是一个政府鼓励下的非政府组织，以第三方的角色负责该地区地产价格的评估。"上述德国地产银行人士说，"委员会委员一般由有多年地产评估经验的评估师组成，都是公开招聘或推选的，但需要通过严格的考试和政府对他们专业资格的审批及信誉度的审批。他们都有自己的工作，通过为公司或者私人做房地产评估获取酬，不会从委员会或政府方面拿工资。德国人非常重视信誉和社会的认可，能成为公共委员会的一员本身就是他们的荣誉。这一点也很好地保证了评估工作的独立性。"房地产评估委员会最为重要的工作之一便是制定基准地价图。基准地价为地产交易的买卖方、市政规划建设部门、抵押贷款银行、税务部门、保险公司、纠纷裁决的法院等各种市场主体提供了重要的决策参考。"在德国，每一笔房屋买卖合同都会去公证，公证后公证员会把合同内容做一个总结，或者把合同复印一份交给当地的房地产评估委员会作为备案。委员会会积攒这个区域所有的房地产交易数据，根据房屋类型、地理位置、房屋质量、房主信誉度等做一个综合评定，给出每个地区甚至每个街区房地产价格参考。然后，委员会总结过去一年或者过去几个月中的数据，进行再调整和评估，出具一张地价图。图里会详细标明不同位置的地价和双户住宅、独户住宅、公寓等房屋不同的参考价。"该人士说。
　　基准地价图的权威性还体现在，其也基本作为法庭审理案件时房屋买卖价格合理与否的依据。类似于房租约束，据德国法律规定，如果出售者制定的房价超出"合理房价"的20%，就构成了违法，购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将会面临最高10万马克的罚款；如果出售者制定的房价超出"合理房价"的50%，就构成了犯罪，房东将受到更高额度的罚款，甚至被判三年徒刑。
　　特征五：被弱化的开发商"在德国，开发商在地产市场充当的角色相对被弱化。一方面是开发商建房占比不具有垄断地位，合作建房的高比例拓展了多种住房获取渠道，另一方面开发商项目建设所受的约束和监督要严格得多。"上述德国地产银行人士说。
　　该人士介绍，德国开发商可分为两类，一类是欧洲传统意义上的开发商，负责房地产项目的开发、设计、管理，房屋建成也即完工；另一类建完房子后还负责销售，被称为建筑承担人，既是开发商也是投资人，类似于中国的开发商。但这两类开发商在德国房产开发项目总量中，占比仅约60%，而另一房产开发模式--合作建房，占比35%。
　　合作建房最主要的表现形态为住宅合作社，为非盈利的私人自愿组织。"合作建房在德国有150年的历史了。19世纪的工业革命使得大量劳动力从农村涌入城市，为解决这部分人的住房问题，企业就开始自建住宅，相当于中国以前的盖公房，这是合作建房的原始形态。"该人士说，"到现在，很多人一起融资建房，按每个人住房占整个楼房的比例成立一个合作社型的公司，由所有业主来选举成立管理委员会。每个地区政府可能会给合作建房一些税收上的优势，因为不少合作建房组织是由当地政府引导成立的。除此之外，政府在贷款、土地资源等方面也会提供一定的优惠政策。"同时，德国相关法律和制度对开发商行为义务的强制规定和监督机制，也弱化了开发商的市场主导作用。"以城市规划来说。德国在这方面有着非常成熟的体系，按每年人口增长、经济结构等对各地区土地规划制定了严格的用途规定，比如这儿只能建住宅、那儿只能建商业楼，开发商必须严格执行。在中国也有城市规划，但很多开发商拿到地就按自己的意愿来，项目不符合城市规划了，可以到上面去批。这种更改在德国几乎不可能。"该人士说。在项目建设过程中，开发商除了要严格遵照政府提供的建筑图，还必须严格执行曾给予购房者的各项承诺。比如，开发商销售房屋时提供的宣传资料售房计划书，便是一份需要提交政府建筑局备案、有法律约束力的文件，如果开发商涉嫌虚假宣传，购房者可以起诉。而且这份计划书涵盖了从居住面积、户型分割到室内设备标准等各项细节，细微到浴室浴盆的长宽、质材、安装位置。德国的法律还对开发商购房资金的使用、国家建筑建设标准等有严格约束，政府会委托专业的检验机构进行检查监督，开发商每年也必须向房地产管理部门提交工作告。值得注意的是，法律中还规定开发商应该为社会不同阶层提供住房，在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面，满足不同阶层需求。其中涉及政府既定的社会福利住房专门用地，开发商以低于成本的价格在市场租出或售出后，政府会通过补贴的方式弥补开发商的损失差价。
　　借鉴
　　对症下药，无不瘳之理。城市化进程所带来的供需矛盾、中央与地方财税体制的矛盾、房屋闲置与无房可住的群体分配矛盾。。。。。。这些都是我国房地产市场问题的症结所在。
　　中银国际控股有限公司首席经济学家曹远征对本刊记者表示："房价的问题最终还是由供需关系决定的。中国的城市化还在进程中，刚性需求还是基础的。要解决这个刚性需求，保证居民的住房，关键还是政府要以一个最重要供应商的角色，提供廉租房和经济适用房，加大供应量，这样很多刚性需求就分流出去了。加大房地产投资转手买卖的交易成本，能挤压市场投资性泡沫，但还不够，因为这种行为对地产市场来说是火上浇油，油要停止浇，火也要扑灭。""中国房地产问题背后根本的还是体制原因，是中央和地方利益关系协调问题。"中国社会科学院中国经济评价中心主任刘煜辉对本刊记者提及，"比如物业税问题，在技术上是没有任何障碍的。之所以迟迟没推出，是因为未来物业税开征后中央和地方两者间的利益划分没有谈妥。""要解决地方财政问题，肯定要从税制改革上入手。现在土地收入占到整个地方财政收入的一半左右。如果房价上不去的话，地价也上不去，每年的出让金就会下来一块，而且另一方面地方政府需要拿出更高比例的出让金来成立廉租房建设基金。"国务院发展研究中心金融研究所范建军对本刊记者说，"所以分税制要彻底改革，整个思路要逐渐向地方政府倾斜，比如地产税由地方政府来征，增值税的比例向地方政府倾斜点，从而增加地方税收。今年中央政府承诺要加大转移支付的力度，这并不能解决根本问题，只能说是权宜之策。每年需要中央的施舍，金融机构会买你的债券么？税制改革的同时允许地方政府有比较正常的融资渠道。""我们首先要挤压掉现在楼市中闲置的泡沫，使得现实中合理的需求和供应得到有效反映。"中国政法大学法与经济研究中心教授刘纪鹏对本刊记者说，"就今天的地产市场来说，有一个非常不合理的现象，中产阶级普遍都有两套、三套、甚至更多的房子闲置，另一部分人却无房可住。中国的房地产是不是过剩，有待放货的检验。由于开发商、房屋持有者并不需要付出过多的时间成本，出现了捂房捂楼盘现象。要给这些投资性地产持有者一个即将征税的预期，一段时间后即征土地税和交易利得税。在这个宽限期内，让这些人把手里的房子卖出来，增加市场供应，使得房价中枢往下走，这样一部分人就能买得起房。挤压掉楼市闲置的泡沫，是很重要的一环。在这个基础上，我们或可借鉴德国模式，用市场和法律的手段让市场中需求和供应情况得到反映，从公民普遍要居有其所的角度，对建房制定一个合理的计划和预算。""政策不从需求上走是不可能的。我们的目的不是抑制需求，而是抑制不合理的需求。现在有些人把购买房子作为储值，甚至有些行政部门的人不断通过权力低成本地侵占房屋资源，这进一步强化了房地产的资本属性。因此要打击房地产投资投机的便利性，增加它的持有成本和难度，不利于它的交易。让现有的这些多余的作为储值的房子释放出来，房价自然会下来，房屋的分配结构也可以从现在的极不均衡逐步走向均衡。具体可以从三方面着手，一是通过税收增加地产的持有成本，二是取消期房预售，三是严格把控房地产贷款。"刘煜辉说。
　　"从开发商的角度讲，要立法规制房价与地价间的匹配关系。土地价格是国家垄断，国家索取，现在地价5个亿也无可厚非，但是地产商为了盈利，就要卖10个亿。5对5到底是一个什么比例关系，没有立法没有规矩，导致开发商不断涨价不断叫嚣。所以在房价和地价之间必须要有个匹配。"中国人民大学教授顾雷对本刊记者表示。
　　借鉴一：土地税和利得税"德国模式中有两个重要的税收是我们今天应该加以推广和完善的。"刘纪鹏对本刊记者说，"从目前来看，房地产问题的解决首先还是要靠税收。这种税收应该是作为国家对于房地产行业的长期的制度性规划，税收制定的出发点，是以人民普遍有房居住为前提，以住房消费、而不是住房投资为前提。""一个是土地税，将土地的一次性转让收入分摊变为长期稳定的税收收入。现在房价居高不下的一个重要原因就在土地的一次转让收入上，面粉卖出了比面包还要高的价格。这主要因为地方政府的卖地收入已经成为财政收入的重要组成。现在如果能把目前一次性转让收入变为地方政府今后几十年的一项税收构成，地方财政收入便有了一个长期稳定的收入。"刘纪鹏说，"这样做的好处是，一，高额的土地成本可以分年摊销到房地产的成本里去，这样把由土地带动的房地产价格泡沫挤到了最低。比如2万元一平米的房子，1万是土地成本，如果1万元分到未来50年中去（和一些商业用地的使用权时间对应起来），就只有200块钱，如果加上资金成本，每年每平米收300块钱，也能使房地产的价格压下来。二，地方政府执政者给后任留下了一个稳定的税收，地方政府的利益从长远看也得到了保护。人大在考核执政者业绩时应把这个指标作为一个标准，这样也使得地方政府从变相反对降低地产价格转换去支持地产降价。""明确土地税这个税种，从概念上讲是很有意义的。与西方国家不同，我国土地地产的基本制度有自身特点：房产和土地在所有权属性上是分开的，土地都由国家或集体所有，购置的房屋不含土地的所有权。通过这个土地税，就能够统一起来。很多人把类似的税收叫做物业税，是物业所有、物业经营还是物业管理？很容易混淆。而且我们国家的物业是不是含有土地也不明确，所以应明确规范提法。"刘纪鹏说。
　　"另一个是房地产交易的利得税，对买卖房地产所获取的差价利润征税。我们国家房地产的一项基本政策就是不鼓励投机投资性买房，而鼓励消费性买房，鼓励大部分公民都有其住所。现在一方面大量人员住不上房，另一方面很多人有很多房子闲置，对后者应该打击。因此征收房地产交易中的利得税，不是根据年限征，不是说买房屋持有三年以上就可以不交税，而是放开时间，紧抓利得，只要买房和卖房之间获得一个正的差价，就必须交税。我想如果对大量买卖房屋的行为的利润所得征收利得税，房价会得到根本的好转。"刘纪鹏说。
　　刘煜辉则对本刊记者表示："用利得税来遏制投资性购房的确可以借鉴。但在时点上需要商榷，现阶段收取利得税可能不是很好的时机。因为现在有大量拥有多套住房的人，你需要给它一个市场的通道，让它释放出来，便利它的交易。在这个时候增加交易成本的话，可能有损市场效率。从整体上来说，是有损买卖双方福利的。当整个房市走向低迷，稳定以后，不妨通过这种方式来弱化房屋在中国的资本品属性。"
　　借鉴二：发展租房市场范建军对本刊记者谈及了德国发达租房市场的可鉴性。
　　"德国模式很典型的是，主张大城市居民租房住，而且人口的流动性在城市间企业间非常普遍。提倡城市居民租房住，能很好地缓解我国现在房地产市场关键的需求压力。现在不少人会去比照美国模式，这没有参考价值。美国的私人家庭拥有很多资产性财富，中产阶级的比重在80%以上，所以都能买得起房，居者均有其屋，屋由市场提供。中国的收入分配结构完全不一样，资产性财富主要还是国有的，所以老百姓会买不起房，以后这种趋势会越来越明显。而现在需求压力最明显的，是农村进城转移过来的劳动力，像大学毕业生、进城农民工。"范建军说。
　　"在德国，提供租赁房屋的主要是两者：一部分是政府，这在早期比较突出，由政府来建廉租房；另外一部分是专门经营租赁房的公司，与REITS的发展有关。在我国REITS这种形式还没有发展起来，所以一开始应该由政府提供廉租房。这样有个好处，商品房的需求会减少很多。像城市租房的主要需求者大学毕业生、农民工，肯定会租政府提供的房子，而不是租投资者提供的房子，这样整个市场的预期会改变，为出租的投资性购房需求减少，整个房价就会下来，长期来看会达到一个均衡。今年中央在廉租房这要投330亿，政府决心也是比较大的。同时大力发展REITS这种模式，通过税收政策，让这些公司建了房子不卖只租，然后确定一些特殊的分红政策。"范建军说。
　　"除了多借鉴德国外，也可以从香港和新加坡的不足之处吸取教训。"范建军说，"香港的问题在于，政府过多地参与公屋建设，比较少引入REITS，没有私人公司来提供租房。整个公屋建设千篇一律，没有选择性。比如一些收入很高、现金流很好的年轻人，他有能力支付很高的租金，但是一时半会儿又买不起房，他们需要有差别化的出租房。新加坡则走了另外一个极端，政府建的房子非常高档，大家都住不起。""制定指导价、独立的评估机制也有可以学习的地方。但是现在还不行，因为现在廉租房的市场还跟不上。"范建军补充。
　　借鉴三：严格房贷审核"德国住宅银行对房地产贷款申请人未来收入的严格调查，是需要我们学习的。从这个角度，我们可以把一大批炒房的人挡在银行门外，同时也间接保护了低收入购房者免受地产泡沫的风险。"刘煜辉对本刊记者说，"值得借鉴的，德国银行在考察贷款申请人时，会关注你的购房目的和职业情况，它很看重申请人按揭后的第一还款。换句话说，如果你没有稳定的工作或你未来的收入会有很大波动性的话，银行是绝对不会贷款的。这一点在现在的中国是走形式，很少有真正去调查申请人收入情况的。所以实质上等于没有要求，银行只注重你是否有抵押品。""对银行而言，要区分清楚贷款者购房用来自住还是投资很难。但是如果对于所有的申请人，包括两套以上或改善性住房购买者和投机性炒房者，都收紧贷款，严格考察申请人真实的收入现金流，可以抑制一大批不正常买房人。很多人可能会认为这样一概而论，打击了低收入的购房者。其实，恰恰是这些措施，保护了低收入购房者。因为如果你现在没有购买力，银行放松信贷条件借钱给你，这样反而是推高市场，造成泡沫，并把这些泡沫的风险加到你身上，最终害了你。如果银行真正严格信贷条件，每个人都不着急，需求会一下子降下来很多，房子的价格就不会暴涨，也不可能被开发商所利用。房市平稳后，大家再根据自己的收入情况权衡，等赚取更多的钱了，再去购买房子。对于整个社会来讲，人们都会把心思放在实业上，努力工作，获取自己真实收入的回，而不用去担心由于国家政策失误所导致的货币滥发、货币贬值引发的资本品的暴涨。现在不好的一个现象就是很多踏踏实实工作的人，感到自己的劳动被变相贬值，从而引发了不健康的、超出自己购买力的需求。"刘煜辉说。

　　

　　地产商如是说
： 融资中国 发布时间： 2010年04月06日 ： 李盈



　　01.任志强（华远集团董事长）
　　房子就像钻石，属于财富，低收入者不是必须要拥有的。高档房本来就是穷人买不起的,买不起房为什么不回农村美国那么发达，30岁以下的人买房子的都很少。如果你不是中高收入阶层，就别在这谈房地产市场。我不懂什么叫泡沫，所以我也不知道房地产市场有泡沫。房子大家都抢着买，怎么就会有泡沫呢？要买一个泡沫你愿意出这么多钱吗？我们保护每个人的居住权，但不是要给予每个人财富权，房屋就是一种财富，不是每个人都能够拥有。无论政策怎样调整，房价都要涨，包括今年在内,连领导都说了，不光今年，20年里房价都要涨。
　　02.潘石屹（SOHO中国联席总裁）
　　房价已经成为社会矛盾和财富分配的焦点。有句老话："不能头痛医头，脚痛医脚"。房价问题反映的是中国社会和经济问题：贫富悬殊加大，实体经济苦苦挣扎，大学生就业困难，垄断企业和行业的存在，虚拟经济的泡沫化等等,这些问题不解决，单纯调控房地产很难奏效。我希望政府能对房地产市场做出调整，但不要用力过猛，要走中庸之道，还应把房地产放在中国和世界经济的大格局中通盘考虑。目前，全国房地产市场信号远远弱于政策信号，要培养市场，爱护市场，就要让市场信号逐步代替金融危机特别时期的政策信号。
　　03.冯仑（万通集团董事长）
　　房价问题不在市场，在市长。过去一年全国人大有个调查，地方政府在兑现保障房工作目标的时候只完成26%，也就是说如果是"被泡沫"，那么七分责任在政府，三分责任在消费者和开发商。在谈论房地产的四种人中，讲得最准的是政府，其次是消费者，再次是从业者，预测最不准的是经济学家。要推动政府完善房地产政策，相当于出门上车，有往东的上左边车，往西上右边车，就不会出现问题。如果都堵在一块儿，那就成一场混战了，我们目前就是这样的状况。楼市调控政策频出，表明政府对楼市现状的态度，房价稳定成了2010年楼市的主旋律。所以，今年房价不会像2009年那样疯狂，将呈平稳态势。
　　04.易小迪（阳光100董事长）
　　现在看一线城市的房价肯定是烧糊了，我不敢肯定房价是否会降；对二线城市来说，这水刚刚开，如果把火撤了，市场马上就会出问题；三线城市目前看还是凉水，所以不能一概而论说是泡沫。说房地产市场是夹生饭的背景是中国经济是夹生饭--虚拟经济很繁荣，实体经济越来越不繁荣，如果虚拟经济破了，整个经济都破了。
　　05.孟晓苏（中房集团理事长）
　　房地产有没有泡沫？有，但不在中国。
　　06.王石（万科董事长）
　　就中国房地产市场而言，整体上看并未出现泡沫。北京、上海、广州等一线城市房价过快上涨不能代表全国。我相信2010年的房市不会像2008年那么冷清，也不会像2009年这么过热，它会是一个理性的状态。现在一线的城市楼价上涨是惊人的，如果继续上涨，会波及到二、三线城市。日本的昨天就是我们的今天，这是非常令人担心的。
　　07.张宝全（今典集团董事长）
　　目前来看，保障性住房是补在专头上，并不是补在人头上。中国房价的增长表象上，好像是地产商在供应的时候把价格提高的，实际上里面还有很多原因，最重要的原因是有很多买房者。2010年房价态势我认为是稳定，不会再像09年那样有一个很大的起伏。中国房地产市场，我认为未来一定会平稳发展，很难再像09年、07年、06年那样价格异动。
　　08.陈云峰（北京华业地产股份有限公司副总经理、中经联盟秘书长）
　　从土地市场的竞争热度看，地价居高不下，各行各业都想分享房地产的高利润，但土地供应有限，这样的背景下，今年北京的房价基本没有降价的可能。
　　
　　09.茅永红（百步亭集团董事局主席）
　　老百姓没有买房能力，就不要来埋怨政府、社会和开发商。房价不能打压，而且也打不下去，应该科学地来控制它。
　　10.黄文仔（星河湾控股集团董事长）
　　我不认为现在房地产有多大的泡沫。泡沫不破就不叫泡沫，说房地产泡沫说了这么多年，到现在也没有破，说明需求很大。现在鼓吹开征物业税的人，以后等他们有了房子，他们就会后悔了。
　　
　　11.张杰庭（锡华实业投资集团有限公司董事长）
　　你们赶紧买房吧，不买就后悔，去年我就这么说了，很多人没听，今年后悔了。北京住房的均价，未来两年每平米要涨到4万元。
　　12.陈华伟（广东省化州市第二建筑工程公司宝安分公司经理）
　　房价不是我们开发商决定，是由市场来定的。现在说房价高，但没有人叫你去广州买，也没有人叫你去深圳买，你回老家买就可以啊，为什么还要到广州、深圳买？
　　13.傅军（新华联集团总裁）
　　中国的房地产，媒体起了很不好的作用。现在媒体的主力记者几乎都是80后，他们正急需买房，写新闻都带有他们的主观性。
　　14.方明理（湘江伟业董事长）
　　商品房完全放开，价格愿意涨多高涨多高，只要你有钱，有能力就去买，但税收方面要符合条件。你愿意住别墅也可以，通过适当的政策，使你承受的税收非常重，你愿意住2000平米的别墅，那就每年交500万的税收，这个税收用来补偿低收入者的住房问题，这叫"杀富济贫"。"居者有其屋"，一定不是说居者买一套屋，而是有一个地方可以住，不要像过去那样住窑洞，住破破烂烂、风雨无遮的小破房，只要通风采光很好，能够遮风避雨，有良好的医疗配套，很安全就好。