房价上演最后的疯狂，泡沫或在三年之内破灭

刘正山

（《航空画报》总第36期）

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”这是中国人对住房的诉求。海外各国，也主张“居者有其屋”，例如美国联邦政府1949年的住房法案明确提出，联邦政府有责任为每一个家庭提供一套舒适的住房。

然而，中国的房地产价格却让人摸不着头脑，似乎与百姓和政府的期望越来越远。早在2003年，中央就意识到房价存在局部泡沫，出台了一系列的调控政策，包括提高房地产开发贷款的自由资金率、加强土地管理等等。然而，房价越调控，越上涨。国家发改委、国家统计局最新调查显示，5月份全国70个大中城市房价同比上涨6.4%。所有70个大中城市新建商品住房价格同比均上涨，深圳、北京等城市涨幅仍超过两位，分别为12.3%、10.3%。北海更是达到了15.1%。其余涨幅较大的主要城市包括：温州（10.9%）、蚌埠（10.2%）和南京（9.2%）等。

我认为，当前房价的持续大幅度上涨，并非市场需求量增加，也非单纯的腐败，而是房价真实上涨力度衰减，即将转头下降的表征。

从中国房地产总供求看，当前房地产价格属于虚高，泡沫严重，面临破灭的危险。根据建设部和商务部的研究，按照2020年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到32平方米估算，2003年至2020年，我国城镇总计每年住宅需求7.6亿平方米。从供给角度看，按照建设部提供的数据，我国城市新建住宅面积：2005年为15.9亿平方米；2006年1-11月为17.67亿平方米。可见，最近两年的住宅供应，远远超过需求，例如2006年1-11月的新建住宅供应量（17.67亿平方米）超过当年需求量（7.6亿平方米）10亿平方米。

可见，当前中国的住宅供给远远大于需求，房价继续上涨的支撑已经消失。

可是，为何房价还继续大幅度上扬？我认为，这是房地产商和地方政府联手抬高房价的“托市”之举。我在《亚洲时报》2007年4月30日发表的《从个案看中国房价争议中的是非》提出，当前房价格局中，最大的受益者为：（1）房地产商。我计算的案例表明，开发商获得的收益（即项目净利润）占项目总投资的29.66%；自有资金利润率高达292.17%。而从横向比较看，英国目前房地产投资利润率只有4%—5%。即使按照总投资利润率算，我列举的这个案例也高达29.66%，远远高于4%—5%。（2）地方政府从房地产业获得巨额好处。从我计算的案例看，地方政府获得的总收益（即总税费＋土地出让金）为该房地产项目总投资的84.24%。政府从房地产中获得的总收益，是其财政收入的60%—90%。

由此可见，尽管当前房地产市场出现了严重的供过于求的现象，但是，为了维持开发商和某些地方政府的财政收益，他们联手采取措施稳定房价。例如，2005年3月开始的新一轮调控发展到今年的第一季度，杭州楼市走低，于是在今年1月杭州市政府召开的第97次常务会议上，决定采取金融支持、降低房地产交易成本、完善公积金贷款和贴息办法、外地人购房入户等新举措，这已经被各个媒体认为是赤裸裸的“托市”之举。又如，《北京晚报》2007年4月6日的报道说，北京首批“两限房”均价每平方米6350元。以6千多元的高价出售，其实是政府向市场释放这样的信号：房价将会继续上涨，政府限价房是比较便宜的，周围的参考价格一定会高于这个限价。这属于变相的“托市”。

而且，对于开发商而言，如果在房价连续上涨的过程中降低定价，可能释放出房价走跌的信号，即百姓会认为房价开始走低，并可能继续下滑，于是产生持币观望的情况，从而大大减少有效需求，导致房价泡沫破灭。

不过，即便是开发商和某些地方政府部门托市，也难以抵挡房价运行的规律。“量变”积累到一定程度，必然产生“质变”。从其他国家和地区的经验看，房价泡沫严重到一定程度必将破灭，中国的房价泡沫接近顶峰，面临破灭的风险。这里列举两个案例说明：（1）日本。在1990年泡沫巅峰时期，日本全国城市地价与1985年相比，5年时间里上涨了56.3%，东京、大阪等六大都市的地价，5年时间里上涨了168.6%。回过头来看中国的情况。从2000年开始，我国各大城市土地交易价格出现明显上涨。从2000年底到2006年，全国平均住宅用地价格指数在五年时间里上涨了59%，北京、天津、上海、南京、重庆等地上涨均超过150%，个别城市土地价格上涨则超过了200%。这表明，当前中国的房地产泡沫化非常严重。与日本的经验比，中国的房价泡沫接近顶峰。（2）中国台湾。台湾在上个世纪80年代初的房价收入比保持在6—7之间。可是由于在80年代后期出现了严重的泡沫经济，房价收入比被迅速抬高，从1985年的3.83突然上升，到了1989年已经高达11.9。最终，由于泡沫经济的崩溃给全社会带来一场严重的灾难。我计算的北京和上海的2006年的房价收入比，已经超过10，接近台湾房价泡沫破灭的顶峰值。总之，各国和地区房价泡沫存在这样一个大致的规律：房地产泡沫破灭之前，房价、地价突然地飞涨，这个飞涨的过程，一般不会持续10年以上；从房价收入比这个指标看，一个区域内的房价收入比，在房地产泡沫破灭之前，也会相应地突然升高，直到10以上。这个规律，从泰国、我国香港等多个国家和地区房地产泡沫破灭的案例中可以得到印证。

回头看当前中国内地的情况，从1978年到2004年，中国内地的房价收入比，最高为7.6，最低5.2。最近几年，房价收入比迅速上扬，达到了10以上。如果按照当前一些地区10%左右的房价涨幅，今后三年之内，中国很可能会出现局部或者全局性房地产泡沫破灭的可能。