中国高房价并非人口因素，治理高房价需要全面改革

刘忠良

一提到中国为什么房价高，许多人首先想到的是中国人口多。各国领土面积差异巨大，单纯以人口绝对量的多少看人口问题是十分不科学的。比如说新加坡人口400万，澳大利亚人口2000多万，谁人口多呢？德国人口密度236人／K㎡，人均住房面积40平方米。中国仅为137人／K㎡，我们也按40平方米计算，全部城市化，平均楼层高度按10层计算（不算高吧？），总共才需要5200平方公里土地，仅占国土面积的0.00054%。全国有2860个县区，平均每个县区仅1.8平方公里。即使是达到美国标准，人均住房面积70平方米，也仅需9100平方公里，平均到每个县区仅3.2平方公里。即便是中国有20亿人口且达到美国住房面积标准，也仅需1.4万平方公里，平均到每个县区也仅为4.9平方公里。如果再平均到每个镇/街道，即使按照让中国人羡慕的美国标准那根本不值得一提。俄罗斯人口稀少，且从1992年就不断减少，但莫斯科照样高房价，这还能怪人口多吗？显然，中国城市高房价根本不是因为人口多。

也许有人说，中国高房价不是因为人口多，那总有人口因素吧？比如他们可以举例说中国现在正在处于城市化发展阶段、中国第三次婴儿潮“80后”进入结婚买房年龄。

所谓城市化，也就是农民变成城市人。请问一下，北京、上海、深圳等等城市，那些房子是农民或农二代能买得起的吗？说农民或农二代导致如此高房价，显然是可笑的。

那再说“80后”推高房价论。“80后”今年最大的31岁，最小的20岁，多数还刚刚开始工作或没有工作。除了占“80后”人口少数的“富二代”与极少数白手起家的年轻富豪，还有多少“80后”买得起这么贵的房子？显然，说“80后”把房价推那么高也是可笑的。

那是什么因素导致中国如此高房价呢？先说一个专家常说的，那就是中国的土地制度和土地财政。政府垄断土地供应，有垄断必导致稀缺和高价格，土地供应稀缺且价格高昂，房价怎么会不高呢？供给房子，必先供给土地。从供给角度上讲，解决中国高房价，必须首先解决中国的土地制度问题。但现在土地财政和房产GDP、税收已经成了许多地方政府的命根子，依赖他们改变是不可能的，除非有制度保障民众可以要求他们立即改变——不改变我就不让您当官或当人大代表了。

土地供给决定了房子的源供给，决定价格的不可能只有供给因素，没有供需就形不成价格，高房价的另一面就是买得起这么贵的房子。对要城市化的农民来说，对绝大多数“80后”和城市中低收入人群来说，他们是没有力量把房价推那么高的。显然推高房价的只有富人了，但高房价就是富人惹的祸的吗？除个别国家外，每个国家都有富人，但并不是每个国家都高房价，显然中国高房价也不怪富人。那谁推动了中国的高房价呢？我的答案是政治改革滞后导致制度不公平、腐败、国有垄断、民众收入低，由此导致贫富差距过大。贫富差距过大，富人集中了过多财富，他们就有钱买贵房子，况且他们可以不在乎房价。另外，贫富差距大，民众收入低，占人口绝大多数的普通民众购买力就低；民众购买力低，中国内需就不足；中国内需不足，产业利润（除房地产外）就低；产业利润低，富人就不想投资实业；富人不想投资实业，股票、期货风险又太大，那只好又买房子保值增值和投机，导致房价高，普通民众又别高房价剥削一次；富人不想投资实业，导致就业难，再低工资；民众被房子、医疗、教育再宰一次，加剧贫富差距和内需不足，中国继续低工资、高房价。最后类似于郎咸平所说：“10元的工资，两块钱的房子；两块钱的工资，10块钱的房子。”这个恶性循环就是低工资、贫富差距和高房价。

从高房价的供给角度上来说，根本是因为民众没有制度保障制约权力。从高房价的需求角度上来说，根本是政治改变滞后导致中国经济畸形发展。如果要改变高房价，怎么办？答案说起来也简单——不必我说，治理中国房价需要全面改革，尤其是政治改革。