解除房地产绑架的新出路

在经济环境普遍不佳的今日世界,中国却上演了一出房价高涨的社会经济闹剧.难道是今日中国已真的成长到了可傲视全球的程度,还是我们自身出了制度性的问题.对任何稍具清醒社会意识者,这答案都不言自明.

对房价的疯狂上涨之危害,相信许多人都有所了解.但大多数人都只了解其中的一部分.因此,在对疯狂之所以产生作原因分析前,在对如何从根本上消除这疯狂提出解决办法前,先粗略谈谈其危害.

这危害首先表现在:使房地产的社会有效需求不足,从而制约了相关行业的社会发展.如建筑业,水泥,钢材.从而使社会表现为生产过剩或生产能力过剩.特别是表现为社会劳动力的就业不充分.这种有效需求的不足,其很明显地表现在:不少大龄青年连要结婚的蜗居都无法自我解决,只得推迟婚龄与啃老或啃亲;不少处于中产下层者的居住条件无法得到改善.

这危害其次表现在:使银行业处在高风险的运营环境中.因房价的高企,使得大多以按揭付款之买主的还款额极高,从而使违约的可能性升高.若经若干年的房价高位运行,必然使得在此高位的有效需求得到满足.随之而来的必然是价格的大跌和相关行业的高度过剩,进而带来整体经济发展的变缓.由此,不能与不愿还贷者必大幅增加.美国的"次贷危机"就很有可能被复制.这时,银行业就会遭到重创.中国的民族资本与国有资本企业就都会遭受严重损失,从而为外资控制中国经济命脉大开方便之门.

这危害最后表现在:使社会创新能力大幅降低.谁都清楚,一个社会要有健康的社会经济发展,她首先必须能够使社会成员能充分发挥自身的创造能力.对社会而言,最具学习能力与创新能力的群体在25到45岁之间.这个群体要发挥其能力,她就必须有一定的经济后盾.而今,其工作收入其剩余部分都被高房价所吞噬,那么,这群体的能力发挥就会极不充分.举例来说吧,若某人能力较强,因而月薪达万元.若房价不高,其月还贷额在二千元,但高房价下的还贷就在六千元.因而,其想达到自主创业资金门槛所需时间就大幅延长.等其达到这门槛,说不定其机会与雄心早已不再.这难道不是对社会内在发展动力的最大伤害吗?

之所以今天会有这高房价的出现,这主要是这几个因素的综合作用的结果.

首先,有社会需求的存在.

在住宅商品化之前,社会住宅的购买还受到身份的有形或无形制约.现在,这种制约虽然依然存在,但其实际作用很小.特别是农村户籍者进城的限制日益变少,使得早先累积了不少财富的先富或准富群体有了购买能力.而银行的贷款又放大了这种购买能力.因而,在供应相对不足且社会成员之社会身份急剧变化时,价格的上涨成为一种必然.

其次,先富群体处于个人利益追求的炒作.经过几十年的发展,这个社会存在着一个虽比例不高但人数众多的先富群体.其财富除用于自身生意之经营外尚有剩余,需要寻求出路.而房产作为相对稀缺的产品具有保值与增值作用,因而自动大量流入该行业,进而推动价格的上涨.

再次,房地产从业者的主动推动.无论是国有资本还是私有资本,其投资该行业的目的就在于获取利润.站在资本立埸上看,这当然无可厚非.但因中国的当今市场并非一供需相对平衡的市场,而行政的调控又是隔靴搔痒,因而刺激起其举行业一致的抬价自觉.

最后,政府利益的错位,使政府成为房价升高的实际抬轿者之一.这抬轿是通过土地出让来实现的.在各级地方政府,土地出让收入已成为财政收入最重要来源之一.若缺乏此项收入,则政府财政就会十分困难.因而,房价的高升能使政府获得更大的收入.从而使其不能有主动与自觉的打击行动.并且,若真的打击房价力度过大,就会房地商破产,从而使如建筑等相关行业受损,于整体经济亦为不利.因而自陷"两难"而只能适可而止.大家若认真看了近两年的房地产商与政府之间的博弈,相信就可很好地予以理解.

那么问题究竟要如何来解决呢?因我认为房价的上涨的主因在于社会经济的整体进步,不能让房地产业成为某些人抽取社会财富归个人的工具.必须使这因社会整体经济进步而产生的财富尽量惠及更广大的社会群体.并且,这要能够产生内在的自我平衡,使投资于房地产的无论公私资本都有可能获得一般的投资利润.因此,我设想以下述体制解决问题.

首先切断财政与住宅土地出让金之间的关联.也就是说,不能让政府财政成为土地财政.当然,说来容易做起难.大部分地方,若财政缺乏住宅土地出让收入确实是难以为继的.这会极大地破坏政府的行政能力.而这是极端危险的.因而,操作上可采逐步减少比例的做法.如先规定住宅土地出让的净收入之一半可列入财政,而后每年减少5%,直到减为某适当比例,如20%.因此,如何合理控制政府机构的开支与人数都变得十分重要.以中国的官民比的过分高企,只要真正用心,这并不是不可能完成的任务.

随后将此住宅土地出让金净收入作为福利房与准商品房的资金来源.

此处所谓褔利房是指向本地收入处于下层之居民出租之房屋.入住者只需付水电费等自用费用,另付少量租金.以真正使居民都能安居.

而准商品房则是由入住褔利房若干年后才有资格购买的住宅.其价格的确定必须参照市场价而定.大体是本片区同类商品量价的某固定比例.购买者首付的全部或部分可由政府在住宅土地出让金净收入中无息或低息借出.但在若干年內不得转让.若可转让后其出售,则完全依商品房出售,但其所得应先还先期之借款.这类人若再陷入贫困,只能再去排队等褔利房.这准商品房的出售收入减出建设与开支费用后,其剩余部分可视为此住宅土地出让金净收入,而后与财政分成.分成所得全部再归入上述基金.

当然,无论是准商品房还是褔利房的建设,都有一个建设主体的需要问题.若让政府直接参与或者是组建公司,这不但容易使政府庞大并功能错位,也容易破坏市场的有效运转.因而,应可以采取类似办法:将项目分为若干可相互比较的子项目,以招标方式交相关企业直接运作,而后根据结果承担责任或获取利益.

若真如此为之,则居民的安居问题的解决就有了可靠的途径.并且,建筑等行业都会因这安居的推展而得到发展,从而使生产的相对过剩减少并使税收增加而缓解财政压力.这时,各房地产商,那怕是他们的联合,亦无法对政府作要挾了.

尤其重要的是,她提供了行业內自动平衡的内在机制.这表现在:若商品房价格过高,不但会从到期的准商品房中释放出部分商品房以平衡需求,而且住宅土地出让金净收入会提高,从而可建更多的准商品房与褔利房,进而抑制社会的涨价预期,使其价格自动回归正常.若房价过低,到期的准商品房的释放会减缓,且住宅土地出让金净收入会下降,从而使可建准商品房与褔利房的数量减少,进而升高社会的涨价预期.

正因上述内在自动平衡机制的存在,从而使得个人或小团体对房地产的炒作失去了短期内极大获利的空间,从而使价格日益接近其真实的价值水平,银行业就不会处在极度危险之中,房地产业也就会变成一个普通的行业.少数个人与团体就不能借此而作社会掠夺.国家被国外资本掠夺的危险就能降低几分.而社会成员,特别是个人能力较强者,其就有个人经济能力进行某些冒险性的创新.这社会之经济与科技就会更有生机与活力.

当然,这制度的建立必须有不少配套的措施,但只要是真心希望有合理健康的社会发展,主亊者自会找到不计其数的办法.因中国处在急剧城市化的社会进程中,若依此而行.那么,中小城市的建设亦有了稳固的基础.这就为整体的发展提供了又一份长期的保障.

不过,对视社会公平与公众利益如无物者而言,本人的上述设想是幼稚可笑的.读者的您亦是如此认为的吗?其实,这一设想的幼稚之处在于:其建立在认为社会上层还有不少有良知与正义感者在.若非亊实,则此社会值得先贤们痛哭.