“热钱”冷缩？

　　

　　2008年12月26日

　　

　　【：王芳艳 ： 21世纪经济道】

　　

　　　张麦麦(化名)终于忍不住了，最近他把2005年在中国买的地块委托中介在海外出售。

　　

　　
　　作为一家自称要踏实开发房地产的韩国地产基金驻上海代表处的课长，张麦麦没有预料到形势在今年9月急转直下。自今年下半年以来，全球经济恶化，中国房地产市场价格开始下降，人民币由升值转为贬值预期。

　　

　　
　　这些坏消息直接导致了他的困境：正在开发的房子销售艰难，向一家中国的银行贷款遭到了拒绝，企业的成本负担很重。

　　

　　
　　“我们也想卖，但是没人买。”供职于另一家以并购地产为主的海外地产基金王亮(化名)叹了口气，由于在海外融资的困难加剧，他们早已放弃扫楼，但过去收购的写字楼等物业也难以快速脱手，现在只能靠出租获利，而租金回已明显低于预期。

　　

　　
　　外资流入转向已引起有关部门高度关注。国家外汇管理局资本项目管理司外债管理处处长蔡秋生近日透露，外汇储备余额已出现自2003年12月以来的首次下降。

　　

　　
　　从2006年到2007年，两年进入上海房地产的外资超100亿美元。而今由于形势突变，海外地产基金正面临着一个艰难的抉择：是选择冬眠、就地坚守，还是割肉离场？

　　

　　
　　曾经暴利时光

　　

　　
　　局势的突变只是瞬息之间。

　　

　　
　　海外地产基金疯狂淘金的故事始于2005年，其时人民币升值的卖点刚露头。

　　

　　
　　张麦麦告诉记者，当时他们通过韩国一些资产管理公司或者证券公司融资。由于是韩国对中国房地产的第一只开发基金，市场还抱有疑虑，募集时资金成本非常高，利息水平甚至超过10%，以至于在国家外管局审批时遇到了一些阻碍。幸好两年后再重新募集时，资金成本已下降达到6%左右。

　　

　　
　　2005年张麦麦的基金在长三角一带买下了大片土地，当时地价近几十万一亩，“和那些搞收购的基金不同，我们是老老实实搞开发。”张麦麦语气诚恳。

　　

　　
　　而王亮所在的另一海外基金正是搞收购的，号称募集了数十亿美元砸向中国大陆和香港。这几年他们就像猎手，疯狂扫楼。很快王亮所在的基金在上海陆家嘴(,股吧)买下一幢豪华大楼，耗资几十亿元人民币。

　　

　　
　　这仅仅是小打小闹。王亮告诉记者，据其了解花旗在上海就投资了2-3个项目，同时在西安也有投资。而大摩在国内地产项目至少5个。

　　

　　
　　外资的身影无处不在。正如外管局上海分局对2007年外资流入上海房地产的监测分析告所描述，对这些外资房地产企业的经营开发项目进行调查后发现，上海几乎所有的黄金地段、顶级写字楼、高档商圈，都有外资的参与。其中和记黄埔陆家嘴有限公司的陆家嘴(,股吧)竹园商贸地块，一年内海外融资1.43亿美元，成为2007年海外融资最多的上海房地产项目。

　　

　　
　　即使是一些偏远地区也不被放过，比如花旗名下房地产投资基金收购了远在上海闵行的漕河景苑其中两幢高层小户型公寓。

　　

　　
　　在这场疯狂的扫楼行动中，一些基金快进快出，获利程度令王亮叹为观止。王亮举了个例子，同样是上海靠近新天地的甲级写字楼上海新茂大厦，2005年1月还没竣工，新加坡凯德置地就将其卖给了澳大利亚的麦格理基金，凯德置地套现了约1亿美金，不过不到两年，麦格理即将其再度转让给了一家德国基金，这次套现2.5亿美元，不算建设成本，麦格理两年盈利150%。

　　

　　
　　直到今年年初，并购的热情还未降温。今年上半年王亮所在的基金也砸了近10亿元人民币从另外一家基金手中接盘了上海中心地段的一处高档物业。

　　

　　
　　同样是持有近两年，卖家基金就从这栋物业中赚了近50%。“还是有投资价值的。”尽管卖家已大赚了一笔，尽管2008年买楼已在高点，但王不愿意承认有可能接了最后一棒。

　　

　　此时市场上抛盘的消息已越来越多了。具有标志性的就是摩根士丹利要出售两三年前买的物业锦麟天地和华山夏都。除大摩之外，花旗也正酝酿出手一些上海的物业，包括闵行公寓，以及花旗另一个投资团队两年前在上海投资的一处写字楼。

　　

　　
　　大多数人当时尚未捕捉到其中潜藏的危险信号。

　　

　　
　　9月惊魂

　　

　　
　　听到花旗出售楼盘的消息，王亮一度也去看了写字楼的情况，比较后兴趣不是很大。随后另一家新加坡房地产基金跟进这个项目，王亮听说他们已出价了。

　　

　　
　　但9月后王亮听到上述交易黄了。而当时雷曼兄弟破产的消息正成为媒体的头条，金融危机的坏消息铺天盖地，那些昔日资金雄厚的银行大佬瞬间陷入危机的泥潭。

　　

　　
　　王亮已感到在海外融资变得困难。一般而言，海外基金投资国内房地产，除了自己募集资金外，其余的向银行贷款，但今年这两个途径都遇阻了，银行贷款对抵押要求升高，利率也上浮了。

　　

　　
　　最近这个圈子里有个消息是，一家澳大利亚基金在中国开发房地产，由于在海外募集不到资金，甚至正想着在国内募集人民币，但国内有谁会把钱交给老外？

　　

　　
　　离职、裁员等消息也令海外地产基金界人心惶惶。数月前花旗某房地产基金一个经理离开了花旗。

　　

　　
　　形势急转直下，楼盘出售的消息越来越多，但接盘者寥寥无几，昔日喧嚣的市场突然安静下来。世邦魏理仕发布告显示，2008年前三季度上海物业投资市场的成交同比下降了18.9%，总额达135亿元人民币。但其实真正的下降是在第三季度，物业收购成交几乎为零。

　　

　　
　　王亮这才感到自己似乎迈进了冰河时代。

　　

　　
　　张麦麦的境遇好不了多少。他们与当地的一家中资银行沟通，希望获得开发贷款，但遭到了拒绝：即使四证齐全也不能发放贷款。张麦麦他们的资金压力陡现。

　　

　　
　　“房地产的利润空间在压缩，从韩国来的外派人员待遇较高，成本越来越高，销售速度明显放缓，资金回笼压力大了。”张麦麦有些苦恼。

　　

　　
　　全球金融动荡不止，亚洲地区信贷紧张，融资困难，加上买卖双方对价格僵持不下，房地产交易数量已很少，甲级写字楼的回变得逊色。

　　

　　
　　离开

　　

　　
　　“现在还会有谁像我这样老老实实做开发呢。”张麦麦自我解嘲，他说一般情况下他们也不愿意这么早退出中国。

　　

　　
　　市场困境也使张麦麦们萌生套现的想法，但由于是开发企业，如果要利润转移，必须先完税，而由于成片开发难以确定费用和税收。因此张麦麦现在不能马上进行利润转移。

　　

　　
　　不过，他们决定委托一家知名的物业代理公司出售其中一块土地。而操作方式当然是海外成交。此前他们在香港注册成立离岸公司，全资控股内地的房地产项目公司，因此他们标售的就是在海外的股权。

　　

　　
　　不过张麦麦的基金现在不愿意“贱卖”，它标出的价格是成本价的2倍多，结果可想而知。

　　

　　
　　现在支撑他的最有利因素是三年来人民币升值幅度，如果按照每年6%，也升值了18%。张麦麦说，这是目前支撑企业利润的最重要。

　　

　　
　　出售已不鲜见。另一家做开发也做收购的澳大利亚基金现在的工作主要就是收摊，处理掉两年前买的资产比如上海市中心的某酒店式公寓。

　　

　　
　　“如果能卖，我也想卖，但现在几乎没人接盘。”王亮比较现实，他说现在基金不肯贱卖，买家没看到跳楼价更是不会去抄底，“大家都在想明年怎么办，今年融资很困难，只能消极防御。”

　　

　　
　　消极防御就是不买也不卖，犹如冬眠。

　　

　　
　　一般来说，地产基金募集资金期限较长，王亮说现在他们没有套现压力，并且并购的项目都是优质的成熟项目，他们盘算着以租金获得现金流。“我们计算收益时不会考虑人民币升值的收益，只算资产回率和价格回率。最低要求是每年有盈余，能还利息。”

　　

　　在投资中国地产时，他们与外资行进行了一项衍生品交易“CURRENCY SWAP货币互换”，这种复杂的结构性贷款，简单而言就是从境外贷美元，用人民币还款时，客户放弃了人民币升值的收益，但银行提供的贷款利率低得不能想象，“因为当时人民币升值预期很高，所以贷款利率几乎低得贴到地板上了。”

　　

　　
　　不过现在的租金回率却低于王的预期。上海办公楼第三季度总体租金水平出现了三年以来的第一次下降。浦东的写字楼由于市场供应量达到高峰而同时需求萎缩，租金掉了9%。，甲级写字楼甚至掉了超过10%，这种情况有可能会蔓延到目前还比较平稳的浦西。

　　

　　
　　但有理由相信，经过一段时间的博弈，总有妥协的一方出现，这就意味着市场转折来了，有可能出现降价抛售潮。事实上，为了提防热钱集中撤离，现在国家外管局已加强热钱流出监控和监管，对不动产转让收益对外支付时应提交相关税务凭证。

　　

　　
　　“现在最大的压力来自于没人买，而不是外管的监管。”王亮说，尽管外管对热钱设置了种种障碍，但如果要出售，还是可以通过海外成交避开管制。