摧毁中国高房价的终结者——城市化终点与次贷危机

　　

　　
黄飞鸿008

　　

　　
　　前言
　　某位多军中的“非著名网友”——据说是一位女士而不是某位斑竹，某位斑竹也亲自澄清决不是他，据说而已——对我所题赠的帖子视而不见，连哼都不出来哼一声。如此让我也很无奈，不知道是不是该说些诸如“某女士离开了房观，房观一下子冷清了很多”之类的话。不仅如此，还有的多军指责我说的政治军事历史方面的内容太多，而不是集中讨论房地产本身，似乎他们坚定地认为这些东西和宏观经济没什么关系，也和房地产没什么关系。在一个房地产业的冬天，抱着人道主义的态度，总不该对他们的意见视而不见。所以这将是一个纯粹的讨论房地产的帖子，只不过由于中国的特殊性，某些政治上的事情和少数重要的历史事件是不能不提到的，全部以不超出初中课本为限。
　　
　　言归正传，目前的整体形势来说，正在向着有利于空军的方向转化。不过全国性的拐点还没有出现，二线城市还有比较疯狂的炒作，各种假消息也沸沸扬扬。既有炒作暴跌的，也有宣传继续上涨的。为了能够看清楚大趋势，有必要把支撑房价的一些基本因素仔细地说说。从时间角度来说，次贷危机的影响就在眼前，城市化的终点则还有几年的时间。但是次贷危机的影响时间跨度有限，多说也就是三四年的时间。而城市化的影响将长远的多，而且在未来会成为影响中国房价最重要的因素。实际上，从后面的分析可以非常清楚地看到，中国的城市化速度正在逐渐减慢，而且城市化有中国国情所决定的不可逾越的上限。中国的城市化远不能达到西方国家80%的人口在城市的水平，即便是较低的60%的城市人口比例也达不到，只要想吃饱饭就必然达不到。中国的城市化比例最高也不能超过52%这个水平。由于已经接近这个水平，中国的城市化正在逐渐放慢脚步。这意味着什么呢？很简单，进入城市的人口越来越少，刚性需求自然也就越来越少。多军成天念叨的房子如何稀缺，以后两三年就会变成刚性需求如何稀缺。刚性需求随着时间流逝将成为愈加稀缺的资源，支撑房价上涨的支柱也就没有了，房价就只剩下一条路——跌！不过现在城市化还没有慢到能够做杀跌主力的程度，所以在最近一两年需要次贷危机来启动下跌过程，等到次贷危机结束的时候，城市化也快结束了，到时候刚需的减少就能够有足够的做空力量。总之未来几年将是空军大有作为的时期。
　　
　　基于以上考虑，个人觉得还是颠倒一下时间顺序为好，先把城市化说清楚。只有把城市化这个进程说透了，才能够看清楚长期的大趋势，也才能够在次贷危机影响逐渐消除的时候防止多军卷土重来！为了防止前功尽弃的局面出现，必须把多军的底牌彻底地说清楚。这一点，建议全体空军务必有清醒地认识！
　　
　　关于城市化的分析，在日新论坛的《十年以后谁来种田》那个帖子里已经谈过。这个帖子的前半部分和那个帖子的分析思路大致相同，在我的论坛上已经看过的网友，可以不必看此贴的前半部分了。另外，关于目前形势其他方面的内容，在《谈谈眼下的形势》那个帖子里已经详细说过，这里也不再重复，有兴趣的网友可以看这里。
　　
　　需要说明一点，这里所说的中国高房价未包含港澳台地区。
　　
　　从什么地方谈起呢？最近几天在新浪上看到一篇文章《北京上海应为3000万人口做准备》
　　就从这里开始好了。文章认为，到了2020年，北京上海这样的城市人口将达到2600万甚至3000万这样的规模。如此一来，这些城市对房地产的刚性需求简直大的吓死人。文章的这个结论是从联合国的分析数据得出来的，不能说没有出处。但是，中国就是中国，中国是很有特色的。在支撑房价上涨的所有理由中，刚性需求是最冠冕堂皇，最能够打动普通大众，最符合中国国情也是看起来最无懈可击的一个。这个理由一旦不存在了，中国的房地产业高速膨胀期也就结束了。记得在去年那个一年左右暴跌的超长帖子里，就有多军和我争论城市化所造成的刚性需求。当时多军的说法是，西方发达国家普遍的城市化水平是60%~80%，而中国是多少呢，中国在06年的水平是44%。这样一看，似乎中国的城市化水平还有将近翻一番的空间。无穷无尽的刚性需求就在这个过程里面产生出来，于是多军和kfs们大可以高枕无忧弹冠相庆了。问题是中国的城市化果真能够到80%的水平吗？那么咱们就来详细算一算。

　　

　　根据宪法，中国的土地是国有的，这点毫无疑问。那位说了，这和城市化的终点有什么关系？先别着急，看起来没什么关系，其实关系大得很。这点政治是必须谈的，而且没超过初中生的理解力。每个人都要吃饭，这个也是尽人皆知的。此外，对于中国这么大的国家，粮食生产必须立足于基本自给自足，少量进口。最近经常说到的18亿亩耕地红线必须守住，也是考虑的这个。然而，光有土地还是不够的，粮食必须有人去种。而城市化能够进行的一个基本条件，就是农业机械化水平的不断提高。随着机械化越来越高，农业需要的劳动力就越来越少，这些劳动力在农村没什么事情做，就可以到城市里面找工作，于是城市人口的比例就不断提高。这就是城市化的过程。如果农业提供的粮食不足，那么城市化是不可能进行下去的。连军队在缺粮的情况下都会哗变，更不要说普通老百姓。任何一个国家都不可能脱离粮食生产而正常生活。
　　
　　接下来看看粮食生产。由于中国的土地是国有的，农民是承包土地在经营，而且以家庭为单位承包。多的一家10来亩，少的一家三四亩，大概就这么个水平。目前的农业生产，主要还是靠手工劳动和少量小型农用机械的辅助。这样的生产方式，对劳动力的需要是比较多的。而农村现在已经出现了劳动力不足的苗头，在沿海几个省份出差的时候，笔者亲自看到了农村的劳动力不足。其他的新闻媒体也有类似的道。沿海各省基本在农忙时节雇不到短工，给钱也雇不到，因为都要先做自己家的，没有剩余的劳动力。等到做完了，时节过去了。就我所看到的农村现状，农村大部分是40岁以上的人在种粮食，80后没有在家种地的，反正我在几个沿海省份没看到，也许其他地方有少量这种情况。一部分留在农村的70后，也基本不种地，而是跑跑运输贩卖蔬菜猪肉什么的。就算种地有补贴，70后也基本不去种，他们没有父辈那种对土地的眷恋。而且从心里就不想种地，觉得掉价。这样，再过5年到10年，农村人口老龄化的情况更加严重。年轻人走光了或者不种地，60年代的人已经体力衰退，种不动粮食了，粮食生产怎么维持呢？
　　
　　多军恐怕要站出来说，这个好办，用机械化代替手工劳动，全国的耕地有几百万人就能种得了。从纯粹的技术上说，这个说法行得通，中国也能够造得出这些机械。但是我们必须清楚，任何生产活动都是人在做，涉及到人与人之间的关系。这就是马**所说的生产关系对生产力的影响。如果生产工具从镰刀锄头发展到大型联合收割机等高级农业机械，那么人与人之间的关系就必然改变。
　　
　　首先，购买这些机械是一种投资，而且投资数额相当大。如果没有预期的足够收益，是不会有人去投资的。在欧美，土地是私有的，老子死了就是儿子孙子的。买了这些机械，总归用得上，毕竟土地不会消失。如此一来，多少总归有卖粮食的收益，机械的投资收回不成问题。而在中国不同，土地是国有的。一旦发生了变化，土地的经营权没有了，买机械没地方用，钱就打了水漂，想哭都没有坟头。就是现在的中国，农民失去土地经营权的事情也经常发生。而且相当多还拿不到补偿款。这样的情况，投资者不可能不考虑。没有足够的预期收益，谁会去买这些农业机械？没有机械，机械化就根本无从谈起。
　　
　　第二，就算有人觉得自己的土地经营权能够保证，买了机械。那么能够有多少收益呢？机械化耕作，只有对于大片连续的农田才能够发挥出优势来。如果土地东一块西一块，那么农业机械的优势发挥不出来，投资就没什么收益。而要有连成片的土地，问题就来了。土地是承包给家庭的，某个投资者要经营成片的土地，必须把原来的承包者承包关系解除。解除的方法不外乎两种，一个是给一部分补偿，把土地经营权买过来。一种是让农民把土地转包出去，相当于农民再把地租给别人种，自己收地租。如果是投资搞房地产开发，利润非常高，可以用第一种办法，不过实际上很多农民也没拿到这钱。但是投资种粮食，本来就没什么利润，还要预付一大笔钱购买土地经营权，这种事情会有人干吗？倘若种粮食的收入能有这么高，那么农民的生活水平肯定不是我们现在看到的样子。如果不给钱直接收回，第一没有任何道理，因为当初承包土地是zf承诺的，而且是长期的。不给钱硬要回来，社会能和谐吗？第二，这种事情只有基层zf有力量去做。而这么大的国家，收回也不能是全国一起收回。一旦局部地方这么做，必将在全国沸沸扬扬，zyzf不可能不管。而且其他地方的农民将有危机感，土地不知道什么时候就不让种了，种子化肥的钱都未必收得回来。稍微种点口粮自己吃好了，其他的地方让它长草去，如此一来，全中国吃什么？第三，即便没给农民钱，投资者要经营土地，也肯定要预付款给基层zf，否则折腾半天乡镇zf没拿到钱白忙乎一场，貌似不会发生这样的事情。除非把土地拿去盖房子，种粮食挣那点钱，一算就知道了。
　　
　　中国现在的粮食亩产水平，每亩地大概就算1000斤吧，这还是中等偏高的。小麦的零售价，注意是零售价不是收购价，每斤两块钱，玉米这些粗粮价格还没这么高。就算每斤粮食纯利润1.5元，这个是绝对的高估，一亩地种粮食每年也就1500块钱，实际上1000元都不到。如此有限的收益，还要应付各种隐蔽的收费项目和某些干部三天两头的关心，我不相信有几个人想去投资搞大规模粮食种植，除非他要和自己的钱过不去。实际情况也是如此，真正发展起来的现代农业，基本上只局限在种植花卉和绿色蔬菜这些利润很高占地又比较小的项目上。
　　
　　也许有人以美国作为例子。美国能够发展大规模机械化农业，人家的情况是怎么样的呢？这话要从南北战争说起。1862年5月，林肯总统签署颁布了著名的《宅地法》。这个联邦法律规定，一切忠于联邦的成年人，只要交付10美元的登记费，就可以在西部领取64.74公顷土地，在土地上耕种5年后就可以成为这块土地的所有者。请注意，人家是土地的所有者，64.74公顷折合到中国的亩，是971亩，将近1000亩土地。这是什么概念，很多自然村全村的土地也不过就1000亩左右。而当初获得这么大一片土地需要的钱，仅仅就是10美元。拿今天的话说，75块钱登记费能领到1000亩地，注意这地是你的，而且世世代代都是你们家的。人家美国搞大规模机械化，大的农场种植面积3000亩，当然做得到。中国的情况有多大的差距，我相信受过正规小学教育的人都可以理解。因此，中国的农业机械在我们这一代人的有生之年，或者说到2050年左右，都不可能发展到美国那样。也就是说，中国的农业，还要长时间停留在家庭手工生产加小型农机辅助的情况下。
　　
　　第三，如果是利用另外的方式，从承包土地的农民家里转包，这样农民的反对意见比较小，能够稳定的每年拿到一些租金收益。但是，要和整个自然村的农民一家家去签合同，想想就知道有多大难度。而且就算每亩土地每年付100元的租金，说白了一天3毛钱，买碗稀饭都不够。即便是如此少的钱，也会严重影响投资收益，而且农民没有口粮了，肯定要补偿一部分粮食，更没的钱赚了。这事怎么看都不像能有财务回的，投资者肯定望而却步。如果通过粮食补贴来提高收益，全国15亿亩耕地种粮食，每亩地就算只补贴100元，也将是1500个亿的财政开支。今年全国财政总收入5万个亿。就算把这钱拨下去了，种地的人能拿到多少，恐怕还要划个问号。如果通过提高粮食价格来提高收益，则城市里的中低收入阶层日子没法过。今年粮食涨价，社会什么反应大家也都看到了。
　　
　　最后，就算是机械化在一些地方搞起来了，粮食产量也不够吃的，在可耕地全部利用的情况下，机械化会导致粮食产量下降而不是上升！请注意，这是一个广泛的误解，很多人认为机械化能够导致粮食产量上升。实际情况正好相反，粮食总产量在实现机械化之后会下降。不信我们就看看日本，日本的机械化程度够高了，但是粮食产量是下降的，就是因为没有劳动力去种地。机械再怎么好，也需要人。现在厨房里的机械化程度不低了吧，榨汁切片打鸡蛋烧烤刷碗消毒都有专门的机械。餐饮业照样需要很多劳动力，而且餐饮业始终是提供就业岗位非常多的行业。光靠机械，根本开不了餐馆。日本的城市化不断发展的过程，就是粮食产量不断减少的过程。现在日本的粮食77%依赖进口，在70年代这个比例只有40%。中国如果也这样搞，别说进口77%，就是10%的粮食依靠进口，也是很难做到的。有钱也没地方买去。
　　
　　小结一下：机械化农业由于生产工具的要求，必须有大片连续的土地耕作。那么反映在人与人的关系上，就是要有大片土地的稳定的长期的经营权。如果是私有的土地，一个家庭经过几代人的时间，逐渐收购附近的土地，可以形成大片土地的农庄。也就是说，经过百八十年，机械化就可以搞起来了。而中国的土地是国有的，农民不可能去兼并其他农民的土地，每家都是一小块，机械化怎么个搞法呢？而且不能传给子孙，兼并了有什么意思？即便有经济实力，农民也没有经济动力去兼并周围的土地，于是机械化还是搞不起来。而且就算是机械化搞起来了，粮食产量也会下降，最后的结果是粮食不够吃。结果肯定需要更多的劳动力进入农业，增加粮食产量。否则大家就一起喝西北风，没别的路走。至于土地国有制在中国有什么地位，我相信每个中国大陆长大的人都知道，根本用不着解释。

　　

　　关于农业的问题说到这里，马上就可以切入城市化了。前面说过，城市化能够进行，在于农村有剩余的劳动力，他们可以到城市来找工作。而农村能够有多少剩余的劳动力，这个和机械化水平是密切相关的，也和对粮食的需求总量密切相关。机械化全面铺开了，农村用不了1000万劳动力就能生产勉强够吃的粮食（再次说明，机械化将导致总产量下降。因此粮食肯定不够，最多勉强够吃而已），城市化比率可以一路攀升到80%，各个城市的房地产市场都有没完没了的刚性需求，KFS和多军们可以天天乐得下巴挨着地板没事就数钱玩。而大规模机械化在未来几十年都做不到的话，农业需要多少劳动力就要好好算一算了，城市化到底能够有多高，全国的刚性需求还有多少，也就都是要仔细考虑的问题了。
　　
　　根据国家统计局的数字，2006年底城镇人口的比例是43.9%，过去五年平均每年增加1.2个百分点。数据，国家统计局网站：
　　这样算下来，2007年底，也就是现在的城镇人口比例是45.1%，农村人口比例是54.9%。五年之后，预计城镇人口的比例将达到51.1%左右，农村人口的比重将降低到48.9%。以人数计，五年之后的城镇人口数量应该是6.9亿人，农村人口应当是6.7亿人。但是按照新浪那篇文章所引用的数据，每年中国城市人口增长率是4.1%，如此算下来，到五年以后，中国的城镇人口数应当是7.34亿，农村人口大约是6.3亿。到底哪一个更加具有说服力，也没时间去验证。总之，大概就是这么个范围。而且统计口径未必考虑了没有户口和居住证的城市人口。因此，我个人认为6.9亿这个数字应该是偏小的。假如未来五年经济平稳发展的话，那么5年之后，中国的城镇人口应当比7亿略多。农村人口6.5亿人左右。应当指出的是，这个假定没有考虑城市化的减速。实际上，城市化速度早就在减慢，在未来的五年中也不会有这么多人口进入城市。刚性需求正在变得越来越稀缺。城市化减速的具体论述下面马上会谈到，为了简单，现在姑且这么算。
　　
　　从耕地数量的角度说，耕地面积应当在18亿亩以上。粗略的计算，按照18亿亩好了。五年之后，就算是1970年出生的人年龄也到了42岁。64年出生的人口其年龄会达到48岁。1960年到1963年农村出生人口非常少，原因是当年的三年****，普遍的营养不良导致生育率极低，故不予考虑。1959年出生的人，其年龄则为53岁，这个年龄已经做不了重体力劳动。因此，那时种粮的主力军，就是64年到70年出生的这一个年龄段的人，也就是42到48岁的农民。这样的年龄，平均每个家庭种10亩地，已经是相当夸张了。即便使用农业机械，耕地和收割不需要动手了，应付10亩地的除草喷药追肥脱粒仓储晾晒搬运也绝对是相当繁重的体力劳动。谁要不信就请去试一试，看看能不能干得动。而且就算是干得动，年龄一大慢性病也多。辛苦一年的钱，未必够到医院挨一刀的。既然如此，够吃也就是了，犯不上种很多。养好身体就是挣钱。何况中国的山地丘陵多，比不了欧洲和美国有大面积的平原。平原地区可以种得了10亩地，到了山区就不行。地形越复杂，机械越难以发挥作用，手工劳动就越繁重。如果平均每个家庭种10亩地，全国耕地需要约1.8亿个家庭才能够种得过来，这一部分农村人口为3.6亿左右。此外还有一部分农业人口，基本不怎么种地，而是搞养殖的。顺便说一句，今年的猪肉涨价恐怕也有劳动力短缺的因素，农村劳动力少了养猪的农户也少了。养殖业提供的牛奶鸡蛋猪肉也是必需品，必然有人从事这个行业。这一部分从业人口粗略算算，大约算2千万好了。这样算下来，种地和养殖的总人口数量大约是3.8亿人。
　　
　　接着再算老年人口。按照2006年底的数据，全国60岁以上的人口是1.49亿人。数据：
　　到现在估计是1.54亿人。平均每年增加500万人左右，但是以后肯定增加得更快，因为人口在老龄化，49年之后出生人口也大量增加了。到5年之后，全国60岁以上人口粗略估计大约1.8亿人到1.9亿人。这部分人口中，从农村进入城市的比较少，农村老年人口总数肯定比城市要多得多。按照1.2亿人在农村，6000万到7000万在城市计算，农村的种植业加养殖业从业人口再加上老年人口，人数应当在5亿人左右。由于数据本身未必准确，这个计算出来的数字可能与实际有偏差，但是大致应该是这样，不会差多少。
　　
　　另外还有一块是必须计算的，就是未成年人口。这部分人口的总数五年后可能是2.2亿人，按照比例分一下，1亿人在农村。那么农村的总人口应当5+1=6亿人口。在这种情况下，粮食蔬菜肉蛋等产品的生产是勉强有保证的。实际上，每个家庭种10亩地这个数字我认为是偏大的。既然现在平均每个家庭没有种这么多，随着他们的年龄增大，不可能去种更多的地。因此，6亿人口这个数字肯定是偏低的，实际上5年后的农村人口应当比6亿要多。否则粮食生产就无法满足需要，城市里要陷入粮荒。中国现在的进口量已经不可能增加多少了，就是想买，其他国家也不会卖给我们，而且也没有粮食可卖。
　　
　　除以上人口外，尚需考虑残疾人口。中国在2006年12月的残疾人总数是8296万人。数据于中央zf网站：
　　今年数量肯定超过8300万，因为有自然增长，五年以后总数肯定更大一些。就按照8300万的总数计算，农村的残疾人数量应当在4000万到5000万。估计比4000万只多不少，因为残疾人到城市也难以就业，更多的留在了出生地。考虑到部分残疾人口已经算在了老年人口和未成年人口中，为了避免重复计算造成的误差，取4000万这个偏低的数值。这样算下来，再加上农村的教师干部等人口，以及因为疾病暂时丧失劳动能力的人口；粗略估计，总共算5000万吧。这样农村的总人口就算出来了，在每户农民种10亩地的前提下，农村的总人口是6亿5千万人，也就是6.5亿人。此时对应的城市化水平是多高呢？考虑到人口的自然增长，取五年后全国总人口13.6亿计算，城市人口是7.1亿，城市化水平是52.2%。需要强调的是，每户平均种10亩地是相当乐观的估计，对于年龄接近50岁的夫妇，这样的劳动强度很难承受。谁如果不信，尽可以自己去试试。
　　
　　对应于上面的城市化的分析，我们可以很清楚的看到，中国的城市化比例是不大可能超过52%这条线的。52%的城市化水平对应的就是农村6.5亿人口。再少的话，粮食就成了大问题了。按照目前的城市化速度，大约5年后我们会遇到这条线。请注意这个时间段，大约还有5年的时间。而且粮食问题也不会是突然出现的，而是在未来的几年中逐渐短缺，今年就有粮食不足的苗头。到时候要么改善农村生活，吸引劳动力留在农村生产粮食，要么农村劳动力不足，城市人口全体饿肚子。就这么两条路，但是不管走哪一条路，城市化肯定会停下来。吃不饱饭不可能有城市化。
　　
　　应当指出的是，城市化的进程恐怕连五年也撑不到，因为从2000年以来就已经出现了非常明显的减速趋势！我们可以看看2000年以来城市化的速度。数据，国家统计局历年统计公：
　　2006年城市化比率增长了0.9个百分点，2005年增长了1.2个百分点，2004年增长了1.27个百分点，2003年增长了1.43个百分点，2002年增长了1.4个百分点，2001年增长了1.61个百分点。注1
　　从2001年的1.61，降低到2003年的1.43，再到2006年的0.9。只要有点数学常识的人都能明白是什么意思。很明显，城市化的速度已经在显著的放慢了。农业劳动力不足对城市化速度的压制，不是将要体现出来，而是正在体现出来。所以前面所说的还有5年才会遇到城市化的终点，是一个已经放宽的估计，实际情况很可能根本就用不了五年。大概三四年之后，城市化就要停止了，宏观层面的农村人口向城市迁移自然也就成为历史。
　　
　　顺带说一下，今年的城市化速度估计会比去年稍微快一点。也许能够增长一个百分点略多一些。原因何在呢？因为今年的生育意愿特别强。很多人相信所谓的金猪年，故意在今年生育。估计今年的生育率比往年要高一倍。这些孩子大部分都出生在城市，因为他们的父母进城了。这样会增加一块城市人口。再加上机械迁移的人口，这部分人口肯定比去年的机械迁移少，但是不足以抵消多出生的那些人口数。整体算下来，今年的城市化比例应该达到45%，也就是能比去年高一个百分点略多。但是明年就不行了。由于金猪年已经透支了未来几年的生育意愿，明年全国的生育水平会大幅度降低。而机械迁移的人口在不断的萎缩，预计明年的城市化水平大约只能增加0.6个百分点。到时候大家可以明显的体会到，刚性需求减少是个什么样子。
　　
　　也许有人拿日本说事，日本农村人口的确很少，不到全国人口10%。但是请不要忘记，日本的粮食77%左右靠进口，也就是说，日本3/4以上的粮食要靠进口满足。中国这么大，有可能模仿日本吗？就是三分之一的粮食靠进口，那也是绝对做不到的。其次，日本在50年代之后，大力投资农业基础设施建设。农民也加大投入，到80年代末，每一户农民对土地的资金投入增加了40倍，中国农民就是想投，有这么多钱投下去吗？再有，日本的土地是私有的，子孙可以继承，也是可以兼并的。关于这一点，应该不需要多说了。在中国照搬日本的样子，肯定是天方夜谭。
　　
　　把城市化说完了，我相信刚性需求也就不需要说多少了。刚性需求的存在，就因为有农村人口源源不断的进入城市，于是大家都要买房子。既然农民不进入城市了，房子造出来卖给谁？需求消失了，自然也就没有什么能够支撑价格的上涨了。投资买房的也需要最终接盘的人，没有人买了住，房子只能有租金的收入，不够还贷款的。因此，从人口角度来说，刚性需求的存在时间大约还有5年。那也就是说，在5年以后，刚性需求就逐渐减少甚至消失了，否则就会出现没饭吃的局面。刚性需求消失了，支撑房地产的只有城市的人口自然增长。估计到时候自然增长也没有，会出现很多负增长的城市。而且应该说明的是，上面的计算很明显是偏于保守的，如果中年的农民没有多少种粮食的热情，必然导致粮食提前出现大面积的短缺。今年的粮食和食用油就已经体现出来短缺，相信每个人都已经体会到了。加上前面所说的城市化速度从2000年以来已经明显减慢这一因素。因此，5年的时间很难保证扛得到。总之，没有足够的粮食，就没有刚性需求，这是不可逾越的，除非人不用吃饭了，只要还要吃饭，这个关联就必然存在。而没有刚性需求，支撑房价高涨的最冠冕堂皇，看起来最有说服力的理由就消失了。假如房价还要涨，拿什么让它往上涨呢？一句话，只要想吃饭，房子到时候就必须跌。
　　
　　总的说来，由于中国的土地方面的国情，中国的农业生产必然需要较多的人口。加上人口老龄化的影响，人均的实际耕种面积肯定下降。因此，中国的城市化比例连60%都很难达到，预计到52%也就到顶了。按照比较乐观的城市化速度，大约还有5年的时间。考虑到城市化在减速，5年也很可能到不了。也就是说，5年之后，就没有多少农村人口可以进入城市了。除非大家一起饿肚子，否则就必须吸引农村劳动力留在农村。城市里早就出现了民工荒，农村也已经有劳动力短缺。大家有时间自己到农村看看，有多少年轻人在农村种地，就能够清晰的意识到这个苗头。随着城市化速度的减慢，城市房地产市场的需求就必然大幅度减少，刚性需求将成为多军美好的回忆。房价也就只有变得越来越“熊”。因此，城市化的终点是摧毁中国高房价的一个中长期的致命的终结者，只不过这个终结者要大约5年时间才会正式上场。当然实际可能用不了5年，因为2000年来城市化已经在明显减速了。现在暂时没有多大影响，以后就会有显著影响。

　　

　　这个帖子到此基本上写完了一半，下面写短期的终结者——次贷危机。次贷危机的影响比较直接，现在的房地产市场也表现出来了。不过次贷危机的影响时间跨度不会很大，也许两年，也许三年，或者四五年。当年的东南亚危机对中国的影响大约就是三到四年的时间。当次贷危机的影响逐渐消失的时候，中长期的终结者城市化终点就基本化妆完毕可以登台亮相了。中间可能有一年或者稍长些的间隔，但是影响不大。基本上能够顺利的结果次贷危机留下的接力棒。从时间上讲，未来的几年对于空军都是比较有利的。
　　
　　关于次贷危机的影响，这段时间的新闻道很多，分析文章也很多。我在前面几个月的帖子中也都专门写过。这里不准备使用很多篇幅去重复了，有兴趣的读者可以看这里
　　
　　
　　简单的说，次贷危机造成了一个国际上房价普遍下跌的局面，先是从美国，然后扩张到英国和法国。后面肯定还要扩展到其他的欧洲国家。这种大气候是不利于国内的房价上涨的，形成了一种压制国内房价下跌的力量。具体地说来，由于银行业卷进了次贷危机，流动性短缺。次贷的这些人本来信用就不好，房价上涨的时候还愿意环贷款。到了下跌的时候，把房子扔给银行了事。银行资金链出了问题，就需要从其他地方弄钱。一方面是美联储和其他央行一起注资，另一方面银行也会考虑从其他地方抽调一部分资本进行周转。因此美国需要国际资本回流，以满足国内流动性的需求。如此会对中国的热钱走向产生影响，他们必须提前考虑回国的问题。这样一来，呆在房地产市场就比较麻烦了。房地产的变现速度是很慢的，想走的时候走不了。而且房地产还有五年的限制，买完了马上就卖，操作成本比较高。因此这些资本一部分从房地产撤出来，到股市里面去，或者到其他国家去。一部分从一线城市到二线城市去，因为一线城市的炒作成本已经非常高了，也不利于短期迅速出货。二线城市本来价格相对较低，炒作起来比较容易，可以在短期大幅炒高，然后出货走人。因此就形成了一个一线城市开始跌，比较缓慢的跌；同时二线城市开始大幅度上涨的局面。而这些热钱什么时候走，是由人民币的升值速度决定的。
　　
　　次贷危机的影响是比较广泛的，目前正在引发一场全球范围的温和的经济危机。英国继美国之后，也加入了降低利率的行列。估计欧洲央行早晚也是要走这一步的。刺激经济，本来也没有多少政策可用。不过现在美国的通货膨胀也上来了，美联储也比较难办。降下来刺激通货膨胀，不降不能阻止经济衰退。搞得不好，就会出现滞胀。利率一降，人民币就受影响了。首先，人民币的升值预期是相当强烈的。而人民币的利率越高，与美国和欧洲的利率差就越小。相应的到中国来炒作人民币的成本就越低。因此，美国和欧洲的利率降的越低，人民币的升值速度就越快。理论上说，如果中国也降低利率，人民币的升值速度就下来了。但是现在不能降，一旦降低之后，通货膨胀就会加剧。为了控制通货膨胀，中国的利率必须升高，起码不能下降。这样就形成了一个左右为难的局面。不升高利率，通货膨胀受不了，什么东西都涨价。但是提高了利率，人民币的升值速度太快，出口企业受不了。所以现在央行就一次又一次的提高了存款的准备金率。在今年一年的时间里，央行一共提高了10次存款准备金率。大概比过去二十年的调整次数都要多。我没有查过吉尼斯纪录，不过这个速度就算没有创纪录，最起码也是前三名了。就目前的通货膨胀来说，由于没有看到足够的数据，不能下结论。但是我个人感觉，应该是和农村的劳动力不足有关的。粮食产量如果足够，没有理由涨这么多。粮食出口已经被压制了，粮食深加工也被叫停了。酿酒工业也没有爆炸式的发展，不会对粮食价格有这么大的影响。现在的粮食和食用油涨价如此厉害，恐怕有很大的成分是产量不足。农村的劳动力短缺，加上比较大面积的自然灾害，对于粮食的产量不可能没有影响。如果要提高产量，恐怕增加劳动力是一个不可避免的问题。
　　
　　目前通货膨胀完全没有领情的意思，继续一路高涨。不仅是CPI涨，PPI也创了新高。调整利率是恐怕免不了，人民币随后就会再次展开波澜壮阔的升值进程。当人民币的升值使出口企业无法承受的时候，人民币汇率也就到顶了。此时热钱就会抛出人民币，换成美元或者欧元，而后撤出中国。在抛出的时候，必然也抛出手中的房地产，拉动二手房价格大幅度下跌。而且以前是单独对美元升值，对欧元没有升值。因此，在美国出口方面受的损失，可以在欧洲那里弥补回来。中国对欧盟的贸易顺差，去年增加了40%。现在欧盟也和美国一起对人民币施压，要求人民币对欧元也要升值。而且随着英国降低利率，对英镑升值也是意料之中的事情。目前对美元的累计升值已经超过了10%。几方面的压力加起来，进出口是肯定要出问题的。也就是说，次贷危机引发的各国央行降低利率的浪潮，导致人民币的汇率顶点提前到来。人民币的顶点到来，也就是热钱离开中国的时候。热钱是炒作房地产的一支重要力量，他们的抛售行为必然导致二手房供应量的大幅度增加，从而使房价大幅度的下跌。现在抛售了一部分，但是总量应该并不大，上海深圳等地方的房价，也只是出现了小幅度的下跌而已。
　　
　　除了利率之外，次贷危机同时从另一个方面影响了中国的进出口。一旦美国和欧洲陷入一场温和的经济危机，那么将会减少需求，使中国的出口市场萎缩。这种类似的情况在东南亚危机的时候就出现过，只不过那时候是因为其他国家出口量增加导致的，而现在是因为欧美的进口需求萎缩导致的。但是影响基本上是类似的，都是降低出口企业的承受力。出口企业承受力用尽的时候，就是人民币的顶点。到了顶点会发生什么前面一个段落说过了，大家可以再看看。总之，热钱的离开，肯定会给房价造成巨大的压力。现在这种压力只是表现了一部分而已。
　　
　　当次贷危机导致的经济危机没有结束的时候，对于进出口的压力就总是存在。如同东南亚危机那几年，中国什么都降价一样。以后的几年也会出现，东西都是降价的，房子也是其中的一个，也是跟着降价的。一个经济危机只要启动，时间再怎么也要两三年的时间，在这一段时间之内，次贷危机都可以充当中国高房价终结者的角色。
　　
　　总体上说，是美国的次贷危机向其他国家蔓延，同时也向其他行业蔓延；导致了其他国家的房价跟着下跌，经济也跟着衰退。中国也是其中的一个成员。中国经济已经和世界经济联成一个整体，不可能不受影响。只要中国在发展进出口，就必然有这样的局面。这十几年不断的扩大外贸，国内的需求又不足，中国应当已经是世界上对外贸依存度最高的经济体了，反正我没见过比中国更高的。
　　
　　到这里这个帖子也该结束了。概括而言，次贷危机和城市化的终结将会一前一后的充当压迫房价下跌的主力军。两者的衔接可能有一年左右的空隙，但是也不会有大问题。在这样有限的时间内，多方不会有非常大的反弹，时间上来不及。总之，未来的几年，对于空军而言都是比较有利的。随着城市化的结束，中国房地产业这种极度疯狂的时代，也将永远得一去不复返了。当以后的中国人回头看看这一段往事的时候，不论买得早还是晚，心里恐怕都会有不尽的感慨。这将是中国现代经济史上重要的一页，是整个中国现代史一个不可忽视的组成部分，对于以后中国的未来都必然有深远而重大的影响。
　　
　　收尾之前谈谈眼前的状况。由于城市化的减慢，刚性需求正在减少。今年出现的一线城市下跌，里面应当就有刚性需求减少所作的贡献。在未来的几年，刚性需求还将继续减少。现在多军成天念叨房子如何稀缺，再过两年，就该念叨刚性需求是多么稀缺了。或许kfs那时会有什么诸如：曾经有一份真实的刚性需求摆在面前，我没有珍惜，等到刚需消失才后悔莫及。。。之类的感慨。另外，随着农村老龄化加剧，年轻人又不愿意种地，粮食的生产能力会逐渐下滑。未来几年的粮价，整体看涨。当然猪肉也是一样，猪也要吃粮食。如果家里有条件，多买点粮食花生油放着不吃亏。这两天刚出来的政策，粮食出口退税84项全部取消，压低出口来增加国内粮食供应。至于房价，说到这里我相信大家已经很清楚了。未来的房价下跌不会有大的逆转，目前的下跌将会扩展到全国，随着城市化结束下跌会更深，房地产业翻盘至多是短期的，需求的减少是不可抗拒的。全体空军应当增加信心，同时考虑到现在暂没有什么事情可以加速房价的下跌，空军应当积极行动起来，以充实空军的阵营发展壮大空军的队伍为短期的行动策略。通过各种传播方式，不论是口头的还是网络的，让更多的人看清未来的大趋势，加入到空军的队伍中来。如此则空军的力量会迅速发展，空军的力量越是壮大，以后的博弈中就越主动。机遇属于善于把握的人，希望全体空军都能够把握住这个机会；否则将会犯历史性的错误，严重愧对这个几十年一遇的历史机遇。
　　
　　最后，感谢所有耐心读完本文的读者，并与全体空军共勉！
　　
　　
　　注1：其中2000年人口数据为第五次人口普查对应的2000年11月1日数据，而非2000年12月31日人口数，参见