楼市的暴利与资本的贪婪　　

　　我们要以历史唯物主义的立场、观点、方法，透过现象上动幻迷离的争论、博弈，去认识我国当代楼市价格问题的本质。　　

　　

　　马克思说：“一有适当的利润，资本就胆大起来。如果有10％的利润，它就保证到处被使用；有20％的利润，它就活跃起来；有50％的利润，它就铤而走险；有100％的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300％的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险……资本来到世间，从头到脚，每个毛孔都滴着血和肮脏的东西。”　　

　　

　　《资本论》第1卷，《马克思恩格斯全集》第23卷，第829页。人民出版社1972年9月第1版）　　

　　毛主席说：“只有社会主义能够救中国。”《关于正确处理人民内部矛盾的问题》　　

　　一、房地产大资本在楼市中的暴利　　

　　

　　在京、沪、穗、津、深等一线城市和杭州、南京、苏州、武汉、厦门、三亚……等二、三线城市，旷日持久的楼价高低争论和博弈尚在进行。普遍的说，房地产开发商依旧一边公开的鄙视着消费者对楼价的怨愤；一边半公开的抗拒着中央政府对楼价的调控。政府的宏观调控措施尚未发生显著效力。　　

　　

　　我国一、二 线城市的楼市中到底是否存有暴利？　　

　　

　　在市场经济中，5%的利润率是房地产开发的国际惯例；3～6︰1的“房价收入比”是国际公认的“相对多数家庭具有购买能力的合理性房价”。（“房价收入比”是指一个国家或地区住房的平均“套”购价与家庭平均年收入的比值。）　　

　　

　　中国房地产利润率究竟是多少？中国社科院去年12月8日发布的《住房绿皮书：中国住房发展告（2010-2011）》中留有余地温和的分析认为，2009年，我国房地产业平均毛利率为55.72%。　　

　　

　　在两会上，全国政协常委、国务院参事任玉岭指出，目前中国的房地产利润率100%都不止；深圳某人大代表指出中国的房地产利润率普遍高于100%；中央党校教授邓聿文研究的结论是，我国开发商利润率之高在当今世界上是绝无仅有的！　　

　　

　　现实国际住房市场中的“房价收入比”：美国是2.8︰1，纽约7.9︰1；英国是4.1︰1，伦敦6.9︰1；日本是4.5︰1，东京7.9︰1；韩国是6︰1，首尔7.7︰1 。　　

　　

　　中国社科院《2011年经济蓝皮书》中显示：去年全国城镇居民的“房价收入”比为8.76︰1，相当于普通城镇居民家庭8.76年的全部收入可买一套房。《2010年北京社会建设分析告》中显示：当年北京“房价收入比”为25∶1。

　　

　　而中国国际经济交流中心研究员王军2010年4月21日在北京举行的第九期【经济每月谈】上公开认为，目前中国房价收入比已超过15︰1；中国一线城市的房价收入比则超过了50︰1。

　　

　　资料表明：1999-2009年对【胡润中国百富榜】、【福布斯中国富豪榜】的统计分析，其中涉足房地产行业的富豪几乎占全部富豪的1/3。我国当代的房地产业已成为快速造就中国大陆亿万富翁的最大温床。　　

　　

　　近年来，包括【联想】等高科技企业在内的众多企业纷纷投资房地产的根本原因，就在于当代中国房地产市场持续增长的暴利！　　

　　

　　温家宝总理今年2月27日与网友在线交流时严厉的告诫房地产商：“你们的身上也应该流着道德的血液。”而某位知名的房地产商竟毫不含糊的回击说：“我觉得我们身上流着的都是道德的血液。”房地产开发商依旧牛的很！楼价依旧牛得很！

　　

　　这里需要指出的是：且不论温和不温和，住房绿皮书中我国房地产业平均毛利率为55.72%的分析结论，与开发商自身的投资回率并非同一概念！　　

　　

　　因为“房地产业的利润率”是以“开发投资总额”作分母计算的。而现实惯例是，房地产开发项目的资金主要依赖银行贷款，至少70％的开发资金来自国家银行；同时，开发商或可以握有约占投资总额三分之一以上的“期房预交金”为己所用；还有，开发商一般都可争取和利用建筑商、材料商程度不同的为其垫付工、料费的资金便利。这样算下来开发商自出的流动资金是一个很小乃至微小的份额。与国际不同，我国当代的房地产开发商在开发中的主要角色不是出资人，不过是开发资本的筹集和经纪人。　　

　　

　　开发总投资（包括借贷本息）必然列入开发成本。开发商筹集的借、贷、挪的开发资金只是“作为分母的组成部分”参与利率计算，并不成为瓜分、拐带利润的份额。在从全部利润中减掉实际支出的隐性“腐败成本”后，剩余的利润便都归开发商自己所有。大致上说：开发商自身的投资回率＝（开发利润总额－隐性的腐败成本支出）÷开发商自身出资额。这将是大得惊人的回率！　　

　　二、我国楼市暴利的成因和危害　　

　　

　　

　　

　　成因：　　

　　

　　我国当代房地产大资本能形成相对稳固、持续走高的楼市暴利（超额垄断利润），乃至屡屡有恃无恐的抗衡和突破中央政府的反暴利调控举措，其原因是深刻、复杂的。　　

　　1、房地产开发中的自由市场经济状态　　

　　

　　 （1）大私有资本的垄断地位和商品房市场供给的单一渠道。 20世纪末我国绝大部分国营建筑企业被“改制”。1998年我国彻底停止了住房实物分配，住房开始依靠市场供给。同时在大中城市房地产开发中，屏蔽了市场经济国家通行的合作建房、个人自建房、政府建房、国有企业建房等多元体制，促成了大私有资本独占我国房地产的丰厚市场并形成垄断经营地位和极限垄断利润的局面。

　　

　　在房地产开发中，政府保障房供应的工作重心被忽略。社会保障房的建设，既姗姗来迟、且杯水车薪、又走形变样，骤然加剧了中、低收入的无房户和住房困难户的住房困难。

　　

　　（2）房地产资本集团的贪婪、生猛。 时逢我国市场经济的突然匆忙起步阶段，我国当代的大房地产商集资本原始积累的血腥、疯狂和资本增殖的贪婪、狡诈于一身，分外的凶悍！他们要在尽可能短的时间内、在尽可能大的房地产规模上、在尽可能多的开发经营环节中、攫取尽可能高的暴利。

　　

　　（3）法制缺陷。 我国“反暴利”的法律空白，使得“暴利”可以无所顾忌的在国民经济中进行“合法冲撞”。

　　

　　（4）行政乏力。 行政宏观调控措施的乏力，使得“暴利”可以无须伤筋动骨的在市场经济中持续生存、发展。

　　2、特定市场需求关系的客观存在　　

　　

　　（1）我国当代富豪既是微小的人口比例亦是众多的人口绝对值。为了提高自身和子女的物质文化生活水准不很在乎楼市的高价，不论原居何处、富豪们依据自身的财力和情趣纷纷在一、二、三线城市购房。一个富豪在不同城市或同一城市拥有多处住宅已司空见惯。

　　

　　（2）认定房地产产业链末端仍然能接续再捞一把的中、小资本，为加价售、租而屯楼。

　　

　　（3）因为房源单一，为了居住，一些“中产阶级”的成员集家庭积蓄之全力、银行按揭之便利，忍痛买进高价房，无可奈何的做半生的房奴。

　　

　　（4）由于“暴利”还有一定的市场，特别是在收回整体楼盘的成本之后，即便在滞销时，开发商宁可楼盘部分闲置，也绝不轻易降价，他们更加野心勃勃的追逐利润的最大化。在畅销时，为了等待更加的“暴利”，开发商故意“屯盘惜售”也屡见不鲜。

　　

　　市场经济中那只“看不见的手”和资本集团中那颗看得见的心，只认同利润最大化，并不理睬社会的道德。连做房奴资格都没有的弱势群体，只能望楼兴叹了。

　　3、胁持着国民经济和地方政府的财政收入，绑架着银行资金

　　

　　（1）在国民经济中，房地产的“支柱地位”早已被既成事实。目前，房地产投资占我国固定资产投资的比重已经接近四分之一；房地产业占GDP的比重接近10%；房地产成为近年最主要的国民经济增长点。　　

　　

　　（2）<<全国工商联房地产商会2009年2月6日关于我国房地产企业开发费用的调研告>>中显示，在房地产项目的总费用支出中，流向政府的部分（土地成本+税收总额）所占比例为49%。　　

　　

　　根据财政部公布的财政收入数据计算，2010年全国土地出让收入占地方财政收入的比重达66.5%。　　

　　

　　（3）长期以来我国房地产开发资金过多依赖于银行贷款，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。　　

　　

　　由于：市场经济中货币持续贬值的大趋势，反衬出房地产价格呈自然上涨趋势，房价中长期趋势总是看涨；房地产贷款普遍属于中长期贷款，利差水平高；大、中型房地产项目贷额巨大、放贷集中、银行收益高且又便于管理；所以银行具有放贷的积极性。　　

　　

　　有统计资料显示，2009年末在中国最大的十几家商业银行中，房地产贷款、利息收入各占自身贷款、利息收入总额的四分之一左右。　　

　　

　　（4）在国家对房地产暴利实行调控时，某知名房地产商曾恶狠狠的向政府叫板道：“房地产为此造成的经济损失，将会给国民经济带来更大的损失。” ；“要降房价先降地价！” ；

　　

　　“要死也是银行先死！”。

　　4、官商勾结的幕后腐败　　

　　

　　在市场经济且逢法规严重缺陷、执法普遍瑕疵的环境中，房地产商为了确保巨额开发资本运作的安全和顺利、为了确保利润的最大化，必然要寻求某些相关的公权力职责人提供保护和便利。而某些腐败的公权力人急欲用公权力作为政治资本以索取经济利润。于是二者不期而遇、一拍即合，共同努力实现资本的安全运作和最大利润，并按“潜规则”瓜分超额利润。官商勾结的幕后腐败已是公开的秘密。　　

　　5、国有专业开发体制的市场空白　　

　　

　　 在计划经济时期，对应省市县三级我国具有层次分明、装备完善、技术熟练、人数众多、业绩卓越的国营城市建设队伍，他们是正规、专业的建筑产业大军。现在早已所剩无几。如果房地产市场上有他们存在就可以直接秉承国家意志参与竞争，夹持私有资本推动市场的良性效应。在利润低下乃至利润为零的社会保障房的构建中，只有公有制的国营建筑企业才是忠实执行建设成本、严肃保证设计质量的体制依托。　　

　　

　　 前不久政府对“食盐抢购风波”的迅速平息，无疑是其中盐业生产、储备的国有体制因素起了关键性作用。　　

　　6、仓促自发的城市化浪潮和户籍管理制度的迟疑彷徨

　　

　　由于对市场自发的调节功能的迷信、对计划功能的藐视，放手生产要素在全国市场中自由生存、发展，促成了生产、生活人口自发的大规模迁徙。近十多年来我国城市化浪潮陡然爆发，全国众多的人口数量同时涌向大、中城市。如1999年，北京常住人口约为1257万；到2009年，全市常住人口保守统计数值已达1755万。　　

　　

　　全国各大城市特别是一、二线城市突然膨胀的新增人口及继续膨胀的自发趋势，对城市生活资源的需求也陡然增加，其中住房的压力尤为突出。加之我国对原有户籍管理制度的动摇和懈怠、对新户籍管理制度出台的迟疑和彷徨，就给城市发展的规划设计、住房资源的合理配置和有序保障带来了很大的混乱、迷蒙因素。　　　　

　　危害：　　

　　

　　暴利房地产的“毒瘤”，侵蚀着当代中国的经济、政治、思想，随时都有癌变的可能。　　

　　1、加速两极分化，激化社会矛盾，影响社会稳定。　　

　　

　　暴利房地产践踏着人民群众的重大利益，危及着弱势群体的生存能力，与共产党和社会主义国家的宗旨背道而驰。望楼兴叹的隐痛、沦为房奴的创伤、遭受非法暴力拆迁的悲愤，与资本集团冷酷敲诈人民群众居住权利之间，形成了尖锐的矛盾和对立。只是因为遗留着计划经济时期大批福利分房的生活安顿能力，才延缓着这一社会矛盾冲突的总爆发。　　

　　

　　中国社科院《2010年经济蓝皮书》中指出：“中国房价收入比超出合理承受范围，85%家庭无能力买房。”　　

　　

　　国际上商品房空置率的警戒线为15%，而我国现实（待售+售后）的商品房空置率则为30～40%。一边是多数人买不起房；一边是大量房屋空闲。我国当代房地产开发无视绝大多数人利益、无人给广大的中、低收入群体造房的现状必须改变！　　

　　2、是滋生和发展腐败的温床　　

　　

　　 暴利房地产资本本身作为经济腐败势力需要政治腐败势力的庇护，其必然催生、凝聚、发展腐败势力。同时它有效的催生、传播、强化着“以权谋私、公权资本化、唯利是图、金钱万能”等腐败观念，严峻的挑战着社会主义国家的指导思想。这些年来被房地产腐败击倒的官员、公权职责人频频落马，而被击中未倒的应该是更大的数量。　　

　　

　　 而令人诧异的是，国税总局调查显示，在偷漏税案件中，房地产业占90%，（有道说目前房地产开发商偷逃税总额达到11亿元），但是却没有一个开发商因此被追究刑罚。　　

　　3、埋藏了国民经济潜在的巨大风险　　

　　

　　暴利房地产给中国经济埋下巨大隐患，其现实和潜在的“经济泡沫”存在着演变为“泡沫经济”造成国民经济全面崩溃和停滞的巨大风险！　　

　　

　　经济学家黄卫平教授指出：“在这个世界上凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不是崩盘的，美国靠房地产拉动经济结局是崩盘（2008年始于美国的次贷危机也由金融与地产的捆绑开始）；日本靠房地产拉动经济结局是崩盘（上世纪80年代以后日本经历了一场空前的由房地产泡沫引发的经济危机）；世界经济早已把中国的房地产列为崩盘之列。…这个地球上凡是靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。”　　

　　

　　《福布斯》杂志2009年12月17日公布了评选出的七大近在眼前的金融泡沫，中国的房地产市场位列第二。　　

　　

　　无论是从“私有垄断资本垄断生产和市场”的经济本质上去认识；是从广大群众强烈反感的呼声里去判断；还是从市场经济运行的相关重要参数上去分析（保障房覆盖率、房地产开发利率、房价收入比、房屋租售比、商品房空置率等重要指数均大大的突破了国际公认的安全警戒线），暴利房地产经济必须尽快革除。　　

　　4、干扰着国民经济的现实结构、质量和健康运行　　

　　

　　暴利房地产及其经济比重，导致资源错配和产业结构失衡，制约着国民经济结构的合理形成；暴利房地产及对其“支柱产业”的倚重，束缚了国民经济质量的的持续提高；暴利房地产及长期作为主要经济“增长点”的片面依赖，就会挤压、抑制居民其它方面的消费能力，桎梏着国民经济的正常运行和良性循环；暴利房地产的长期存在，势必压抑社会生产力的发展。　　

　　

　　依靠暴利房地产拉动国民经济是竭泽而渔、饮鸩止渴的短期经济行为。迄今为止的世界经济史上，尚没有哪个国家通过盖房子就能营造国家经济繁荣昌盛和可持续发展的基因。依靠卖地维持地方财政收入的败家局面令人深感痛心和震惊　　

　　

　　
　　

　　

　　三、一手反暴利 一手抓保障 两手都要硬　　

　　

　　即便在打压暴利之后，由市场供应的商品房源，仍不会适应人数众多的偏低、低收入人群的住房购买能力和自然增长的住房需求量，不能代替由政府供应的保障房源。　　

　　1、市场经济中楼市价位的三种内质区别　　

　　

　　（1）我国当代楼市的暴利价位，是房地产垄断资本只参考供求关系、严重背离商品价值、谋取极限垄断利润的价格。

　　

　　（2）资本主义国际惯例（即成熟市场经济国家5%利率）的楼市价位，是由于社会资本平均利润率的自发调节和国家的宏观调控作用形成的趋向资本社会平均利润的价格。

　　

　　（3）资本主义国家社会保障房这一定向商品的租、售价位，是为了社会整体资本根本利益的最大化、最久化而缓解社会矛盾、维持社会运行，由国家福利（即部分社会超额利润）补偿房产利润而形成的接近成本的价格。

　　2、严谨、坚决的打掉暴利　　

　　

　　为了维护人民群众的根本利益，为了排除民族经济的风险，国家应该果断的动用法律、行政、经济、金融等综合措施打击房地产的暴利。

　　

　　经过十多年自由自在的发育生长，暴利房地产经济已经与我国的经济、财政、金融紧密的交织在一起，形成了捆绑局面；房地产垄断资本已经赚得沟满壕平财大气粗且有一定的经济、政治、思想市场，他们习惯了暴利不会轻易接受约束。所以挤压暴利时一定要既坚决又严谨，争取最大限度的降低国民经济和国有资产的连带损失。必须把房地产市场的“利率、房价收入比”调控到正常的数值范围。

　　3、积极、拼力的实施保障　　

　　

　　（1）提供社会保障性住房是政府的责任不是市场的责任。 住房是人生活的最基本要素，住房保障是人生存权的重要社会体现。随着历史的发展，社会居住能力日益成为国家责任。　　

　　

　　我国的“房改”实践着力于社会住宅的“私有化、市场化”，脱离了“保障性供应”的工作重心，造成了私有资本和暴利房地产的市场垄断。2007年8月30日国家建设部副部长齐骥在国务院新闻发布会上答记者问时说：“中国城市住房私有率在全世界不是第一、也是第二，而在全世界各个国家，没有一个解决居民住房问题是靠自己拥有产权这种方式”。　　

　　

　　当代资本主义社会以“廉租房”为主体的国家“保障房覆盖率”通常在20～40%（即覆盖同等比例的社会总人口）。新加坡的保障房率为85%。　　

　　

　　我国社会主义计划经济初期，在国家财力十分紧张的条件下，按计划大力筹集、兴造并日益扩大城镇廉租房源，其象征性“租金”价格之低，只具有回收房屋修缮费的意义。在国家财力稍有能力时，国家就动员、协调、汇集全民、集体公有制的能力，按计划大力发展、建设城镇住宅，并开始实行有序、无偿的城镇住房分配制度。体现了党和政府全心全意为人民服务的宗旨和社会主义制度巨大的优越性。　　

　　

　　（2）保障房的特点。 对应住房困难群体收入水平的差别，社会保障房分为租、售两类。依据我国国情主要应是：政府提供的廉租房、公租房、经济适用房。还应包括政府通过政策扶持、福利补贴使住房困难的社会群体有能力租、购的其它住房形式。　　

　　

　　 保障房一般是：政府对各类可动用的国有房产和政府出资收购的社会房产，进行改造之后达到住宅功能的房源；政府出资新建的保障房；政府对承租私人房屋的困难群体按规定标准发放【租金补贴】。

　　

　　为了降低成本、有效的扶持住房困难群体的生活，新建的保障房一般在保证达到居住安全标准和生活功能齐全的前提下，是相对的简朴型设计、小套型面积。同时政府理应尽可能的减、免其相关的土地收费、行政收费和税赋。　　

　　

　　（3）保障房的覆盖规模和租、售价格的内在依据。　　

　　

　　无商品房购买能力的无房户、困难户群体的实际住房需求，是政府保障房覆盖规模的目标。对应保障房必然需求群体的收入水平和实际住房消费能力，考虑保障房的相应成本，这便是市场经济中政府保障房租、售价格通行的内在依据。　　

　　

　　经济适用房的分配价格的上限不应高于其建造的“标准成本”。廉租房月租金价格的上限不应超过1︰200～300“租售比”的国际通例，而“租售比”中之房价基数应采用其建造的相应“标准成本”价格。　　

　　（4）必须重建公益事业的体制保障　　

　　

　　近年来政府委托开发商建造经济适用房的实践很失败。在当今的暴利横行经济环境下，由于保障房限制价格、利润不暴，尽管政府下命令、担成本、给优惠、拿补贴，开发商就是退避三舍。即便承接也往往是争成本、降质量、抬售价，即便比市场商品房便宜很多，但困难群体仍然买不起，造成预购户中的真实困难群体纷纷退购。对于解决社会住房保障问题来说，就是隔靴搔痒、望梅止渴。　　

　　

　　社会主义国家的宗旨要求政府必须想人民之所想、急人民之所急，放开手脚的为人民建房！活人不能让尿憋死，绕过开发商的暗礁，立即恢复保障房由政府直接开发、由国营专业建筑队伍施工的开发、建设体制。这样不仅有利于保证保障房的质量、成本，还有利于商品房市场的良性竞争。为什么不能扬长避短呢？　　

　　

　　接受房改以后保障房被“错配、投机赢利”的教训：　　

　　

　　一是政府要进一步从政策上、实践上合理确认“住房困难群体”的具体范围及享受相关保障房的顺序。　　

　　

　　二是要从法规上、实践上坚持确定保障房的特定用途、国有产权、政府分配权等性质。　　

　　

　　三是充分汇集国家和社会的财力，尽可能多和快的建保障房。政府应集中自身财力用于“租房”的建设；筹集相应困难群体的购房预交金用于“经济适用房”的建设。　　

　　

　　四是在保障系统的政府基层工作机构中，必须有纪监、民政特别是要有住房困难群体的足量代表参与决策。将保障房工作的全程置于全社会特别是置于住房困难群体的监督之下，充分听取群众意见。　　

　　

　　五是经济适用房定向销售出让的应该只是使用权不是所有权，经济适用房应禁止在市场中流通。当政府方、购房方因故合法要求购方“脱房”时，政府应按相关规定给购方退款并将退房接续投入保障之用。