小地产商的末路

　　

　　2008-7-7 　 《法人》

　　

　　
房地产企业正经历严酷洗牌，小企业被淘汰出局，使得大型房地产企业可能获得相对更好的市场机会，表现出更大的市场优势
文 陈真诚

　　

　　今年“五一黄金周”期间，不管有没有举办“房交会”，全国性房地产市场颇显冷。成千上万的开发商纷纷在价格上大做文章，以希望能争取到更多的购房成交。降价促销已不容争辩地成为了今年“五一”的主旋律。

　　

　　降价也不是救命稻草

　　

　　有统计称，全广州市今年“五一”期间可售商品住宅达4万套，供应量较去年“五一”与“十一”期间增加10%。预计2-4季度有6万套新货面世，开发商面临的销售压力不小。为了抢占市场份额，各开发商之间或将继续展开价格战。

　　

　　在深圳，购房者八成选择继续观望，房地产市场依旧跌声一片，甚至有楼盘新推出了具有争议性的“低胸女卖楼”户外广告。媒体称“深圳楼市交易量下降，约六千炒房者深度被套”，被套房产大约70万平方米，还有炒家亏百万抛房。

　　

　　在5月1日开幕的深圳春季房交会上，虽然人流量有所增加，但是观望气氛依然浓厚，各种打折促销活动铺天盖地。盐田区某楼盘推出特价房，每平方米从元左右下降至8388元，每套优惠近30万元。不但开发商都纷纷对已经开盘的老盘推出特价房变相降价，不少刚开盘的新盘的大大降低了开盘价格，加速房价下跌。

　　

　　在上海，降价促销成为了最受关注的话题。5月1日，“假日楼市——2008上海房地产春季展示会”于上海展览中心开幕。相比3月春季房展会而言，虽然现场人流量看起来有所回升，但清晰可见的市场观望情绪依然在蔓延：看的多，实际买的少，今年的参观人数下降三成，房屋销售量较去年大幅下跌了60%。房展会4天新房的供应量仅有11.28万平方米，远不及去年同期的23.63万平方米。

　　

　　在北京，媒体便早在“五一”前好几日就尽数列举了降价楼盘名录。北京市房地产交易管理网的统计数字显示，“五一”假期，北京市商品住宅期房网上签约量3天只有395套，下滑幅度约为50%。商品住宅现房网上签约量也只有15套。

　　

　　这一切证明，众多开发商试图通过降价促销以在银根紧缩之时回笼资金的希望落空了。

　　

　　地产商纷纷闹“钱荒”

　　

　　那些大的房企，已上市的寄希望以土地储备做诱饵增发再融资，未上市的则想方设法同样以土地储备做诱饵争取IPO融资。然而，就在这个春寒袭人的3月份，几乎同时发生了两件事，让众多房地产企业所希望通过资本市场融资以用来买地或解决因大量圈地导致资金链困难的梦想几近破灭。

　　

　　3月20日，中国证监会发行监管部三处处长习龙升日前在“2008年宏观经济形势与房地产发展态势告会”上表示，中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。

　　

　　此前，房地产业界一直由来已久地存在着股市融资——圈地——再融资——再圈地的现象。房企上市后融得资金，一大部分用于买地。待圈到地之后，该房企的股票会受到投资者追捧，股价随之攀升。房企再融资后，房企又不惜花重金将资金投入到土地市场圈地。这样，在房价继续上涨的预期下，房企们非理性圈地又进一步在推高房价的同时拉高了地价，然后，地价的上涨又反过来助长房价，形成“地价股价对赌怪圈”。因此，IPO融资被禁止买地后，开发商要么增加了IPO或增发的难度，要么在资本市场筹到钱后却不能直接买地，就会阶段性地减少土地的需求，降低土地市场的热度，在一定程度上促使地价下降。

　　

　　同时，在从紧的货币政策下，由于房企只得依靠加速开发、快速销售已有项目以回笼资金。这样，在清冷的市场环境下，一些开发商就可能于短期内在楼盘供应增加的同时降价促销，从而加速房价下降。房价下降后，房地产预期进一步异变，更进一步促进地价下降，改变土地市场的供求格局，房价地价互相促进上涨的怪状有望终结。

　　

　　当内地资本市场禁止房企IPO所募用于囤地之后，赴港上市等境外上市似乎成了房企们解决资金紧张问题的另一个途径。而习龙升亦称，房地产公司境外上市、境外间接融资，仍受商务部等六部委发布的《关于外国投资者并购境内企业的规定》(10号文)限制。2007年乃至今年个别实现境外上市的房地产公司，均为10号文发布之前得到国家有关主管部门受理的企业，10号文颁行之后，没有新批房地产企业间接境外上市。

　　

　　可是，那些在10号文发布之前得到国家有关主管部门受理的房企在赴港上市途中也遭遇了几乎相同的境遇。随着政府打击开发商囤地的力度越来越大，房地产投资预期改变，香港资本市场也已逐渐将目光从“地主型”开发商转向具备短期营利能力及发展质量的房企，开始抛弃大量圈地囤地的房企。

　　

　　随着货币从紧政策的进一步实施，2007年大量圈地的开发商，可能因资金紧张而破产，但更多的将是中小房地产企业的死亡。这是因为，在2007年的7、8、9三个月内，一些上市公司陆续在全国范围内圈地，在广州、长沙、南京、东莞等全国各地不断有“地王”浮出水面。

　　

　　而事实上是，一方面，在上市公司等大房企的带领下，在地价已经炒热的情况下，很多中小房企也跟风圈地，把有限的资金投入购地，期待能够以此快速扩张。另一方面，不少区域性的中小房企，手中囤地已经超过2年甚至更长时间，在目前房地产市场清冷、从紧货币政策、从严土地新政等多种因素作用下，既经营能力不够，又缺乏资金，生存环境变得更为困难。

　　

　　继2007年9月27日出台的“房贷新政”规定“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款”之后，今年1月8日国务院下发的《关于促进节约集约用地的通知》(3号文)规定，土地闲置两年的将无偿收回，土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。最近，《国务院2008年工作要点》进一步明确严厉打击炒地炒房行。

　　

　　这些无疑给了期待囤房囤地赚取高额利润的房企们一记沉重的打击。尤其那些经营实力不济、缺乏资金的中小企业可能遭遇“财地两空”的命运。于是，由于资金链吃紧，不少中小房企面临生死抉择，纷纷开始吐地或寻求与有资金的大房企合作或直接被兼并。这或正迎合了大的房企们的心意——可借此大批收购中小房企来实现扩张。

　　

　　大地产商的机会

　　

　　显而易见的是，大型房地产企业看上的是那些中小房企手中的土地，而不是那些企业。那些大房企们，一般来说，在2007年以来所囤积的土地，要到2009年才到2年“生死大限”年限，早期所圈土地因其开发规模庞大而问题不大。事实上将是，除了少数大房企因大量圈地、资金严重缺乏而破产、倒闭外，更多的是中小房地产企业被淘汰出市场，或土地被收购，或直接破产倒闭。

　　

　　2007年12月，在汇丰银行年度论坛上，冯仑发表惊人言论，称地产企业在未来3-5年内将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期。以目前全国5万家企业计，3-5年后，将只有不到5%的企业可以存活。冯仑所指的，也应该主要是中小房企的命运。

　　

　　另一方面，一份《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估告》估测指出，到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米。同时，银行体系每向房地产行业注入4元资金，就约有1元被沉淀在土地上。截止到2006年底，估计沉淀在土地上的资金约2.4万亿。供地和囤地可以解释当前全部房价上涨的70%。

　　

　　潘石屹也表示，据国家统计局的数字得知，2007年一年，房地产的销售是2.9万亿元人民币，接近3万亿元人民币。可是，2007年一年，中国的房地产公司购买土地超过3万亿元，所以，2008年，房地产在资金方面特别困难。

　　

　　无疑，约10亿平方米的囤地中，有很大一部分将直接遭遇土地闲置两年的将无偿收回、土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费的命运。这实际上意味着，将来有大量的二手地被挤上市，形成阶段性土地供应的空前充足。其结果是，一方面房价、二手地价下降，另一方面政府所供应的新地流拍将可能继续进一步蔓延。由此，房地产市场格局将发生重大改变，在从紧的货币政策、从严的土地政策下，证监会禁止IPO囤地，除不少中小房企被淘汰出市场外，那些大房企尤其已经上市融资了的大房企，可利用手中的相对资金优势尽可能多地吃进地价下降了的二手地(有些二手地买卖的资金付迄时间长达2年，实际上在缓解大房企的资金交付压力，或有利于大房企利用有限的资金而可吃进更多的土地)，那些没有上市、缺资金的房企，即使不被淘汰，但在进一步吃进土地方面则处于劣势。这样，房地产市场将可能进一步分化。

　　

　　据2007年年等有关资料分析得知(可能尚不完全)，至2007年年末，碧桂园的土地储备约5400万平方米(有资料显示，碧桂园已卖出部分土地，现土地储备约4300万平方米)，恒大的土地储备达4580万平方米，富力地产的土地储备约3300万平方米，招商地产的土地储备约3300万平方米，万科的土地储备达2050万平方米，保利的土地储备达1007万平方米，金地的土地储备近1000万平方米，金融街的土地储备达400万平方米，SOHO中国的土地储备约120万平方米。其中，只有恒大还没有上市。

　　

　　以万科为例。万科2008年低价拿下的五个项目总投入不到20亿元，新增土地储备却高达88万平方米。而今年1-4月的四个月，万科销售金额高达140亿，加上在年初留下的170亿的现金，共达300多亿，除去正常经营、维持开发所需要的资金，万科手持现金流大概在200亿左右乃至更大的规模。

　　

　　从万科发布的4月业绩快来看，4月，万科实现销售面积48.2万平方米，销售金额43.2亿元。尽管比三月71.9万平方米的销售面积和66.8亿元的销售额均有所回落，尽管其4月的销售业绩增速放缓，但在土地市场的萧条期，凭借手中握有大量的资金，万科可进一步加紧市场布局，低价买入更多土地。

　　

　　除截至一季度末超过113万平方米建筑面积已正式过户外，万科在今年1-4月取得了10个新项目。其中，通过合作形式获得有7个大型项目及高端项目，万科全资拥有天津的两个中小型项目。在1-3月，万科新增了7个项目，合计总地价约41.5亿元，总建筑面积超过151万平方米，平均楼面地价约为2748元/平方米。4月一个月，万科新增了青岛、惠州、武汉三个项目，相比此前新增项目的地价大幅降低：合计建筑面积为78.1万平方米，总地价为11.63亿元，平均楼面地价1489元/平方米。除万科在青岛拿的地块地价为2707元/平方米外，万科在惠州的海景别墅项目地价仅605元/平方米，在上海宝山区的罗店项目地价约4689元/平方米，在东莞通过二级市场新增的近50万平方米大盘，地价仅为3144元/平方米(而该项目旁边的最新一幅地块的拍卖成交地价为4121元/平方米)。

　　

　　除万科外，今年1-4月，保利地产和招商地产等也大有收获。

　　

　　1-4月，保利地产新增天津、长沙、上海、长春、青岛、成都、辽宁丹东等地合计7个项目。一季度，新增天津、长沙、上海、长春、青岛、成都等地合计6个项目，新增总建筑面积255.2万平方米，总地价也只有28.14亿元，平均楼面地价仅为1102元/平方米。其中，长沙和成都项目为绝对控股的合作形式，除了上海和长春项目外，各项目的地价都已经付清。尤其是4月新增保利持有51%权益的辽宁丹东项目，规划建筑面积52.6万平方米，土地出让金仅4500万元，楼面地价仅只有相当于85元/平方米的负“天价”。

　　

　　4月中旬，招商地产在北京新增一个项目，享有50%的价款和权益，获得介入北京大型项目开发的机会。该项目总建筑面积52.3万平方米，出让金为16.5亿元。

　　

　　此外，还有更多的大型房地产企业，或在市场销售上获得比较好的收获，或在新增土地方面获得比较好的收获。如碧桂园，第二季度全国新推15个项目，预计可售总面积高达362.4万平米，总建筑面积超过1247万平米。加上在售的17个项目，第二季度全国会有32个项目在同步销售。在今年“五一假期”间，碧桂园采用价格策略，低价抛盘，3天之内就实现合同销售金额约9亿元人民币。

　　

　　2007年，房地产上市公司等大型房地产企业的营业收入和利润双双大幅增长。其中，排前的20家房地产上市公司2007年度合计营业收入达到1489亿元，比2006年度的799亿元增长86.27%。2007年共有9家公司2007年度营业收入增长较2006年超过1倍：万通地产7.68倍，合景泰富4.91倍，SOHO中国3倍，泛海建设2.11倍，华发股份1.56倍，首创置业1.39倍。

　　

　　以前述各大房地产开发企业等为代表的大型房地产企业群体，尤其是上市公司，已经囤积大量土地，具有相对资金优势，占有庞大的市场份额。一般正常情况下，如果不因为意外而出现某家企业破产或倒闭，那么，他们还可能继续利用优势吃进土地，增加市场份额，扩大优势。这意味着，中国房地产市场正在发生空前变化，房地产企业正经历严酷洗牌。小企业被淘汰出局，使得大型房地产企业可能获得相对更好的市场机会，表现出更大的市场优势，占有更大的市场份额。

　　

　　(系《国房分析咨询告》研究组分析师)

　　

　　
资金链或成地产商枷锁

　　

　　
央行第五次提高准备金率后，国内民间放贷率也水涨船高，3-6个月短期贷款的利率已达30%-35%，一些资金紧缺的开发商已难扛重压，7月楼市或将出现“抛盘”
文 赖大臣

　　

　　“我目前在机场边的一个别墅项目负责融资，主要用于该项目的二期、三期开发，现在急需资金，不管是外资还是地下钱庄的钱全可以接受，可以采取联合开发、入股、债权的方式，就是一句话，能拿到钱就可以。”日前该项目融资中心的负责人表示。据了解，此人是近期才被该“项目”从香港的一家房地产投资公司挖过来的，而该别墅项目在去年曾经是北京别墅项目的销售冠军，现在却面临着巨大的资金压力。

　　

　　据了解，随着资金链的不断紧张，特别是第五次提高准备金率后，国内民间放贷率也水涨船高，现在开发商可以接受的3-6个月短期贷款的利率是30%-35%，而1年以上的长期贷款利率在20%左右，这一利率已经是国内银行的五六倍了，但是即使这样高的利率，开发商还不一定能贷到，该人士表示，现在能从民间贷到资金的，必须是一线城市位置较好的高端项目，普通住宅项目基本上不可能贷到资金。

　　

　　事实上，一些大型上市企业也在拆借资金给地产企业。近日，大红鹰集团与上海浦东发展银行宁波分行签署委托贷款合同，将自有资金1亿元委托浦发宁波分行贷款给嘉兴市广源房地产开发有限公司，委托贷款期限1年，年利率18%。一些业内人士指出，就现在房地产行业的形势而言，18%的拆借率并不算高，在进入7月以后传统的银行缩进期，公司间的拆借率会更高。

　　

　　金融形势不断恶化

　　

　　楼市或现大“抛盘”

　　

　　在全球性高通胀、美元疲软、越南金融出现危机以及热钱大幅涌入中国的背景下，央行第五次提高存款准备金率至17.5%。让今年以来一直“举步维艰”的开发商资金链更是雪上加霜，北京华瀛置业房地产开发有限公司总经理张科表示，“目前的情况非常严峻，特别是到了7月份，银行进入全面收缩状态，因此在6月份剩下的十几天内，如果开发商不能找到新的融资渠道，那么就将变得很危险”。同样一家在香港上市的房地产企业副总裁也向记者表示，从目前的形势看，特别是这次提高存款准备金率后，7月份国内的以住宅开发为主的开发商可能会采取“抛盘”的方式来化解资金链紧张的状况。

　　

　　在央行提高准备金率后，不少业内专家就指出，存款准备金率超过15%，将对房地产业产生重大影响，而房价可能走入下降通道。虽然从紧的货币政策是面向整个宏观经济而非针对房地产市场，但是房地产市场高度依赖银行信贷的特性，决定其必然受到本轮从紧货币政策的直接影响。本轮从紧的货币政策，将直接从供给和需求两方面对房地产市场产生抑制作用。长期作用的结果，将导致房地产市场规模的缩小。

　　

　　首先，货币紧缩将导致房地产市场供给下降。目前我国房地产开发商对银行贷款的依赖度高，加息对开发商而言必定是“利空”，收缩货币供应量，则意味着信贷规模的缩减，导致开发商融资成本上升，房地产投资减少，新增供给减少。同时，货币紧缩将抑制房地产市场需求，特别是投资需求。一般而言，加息使借款成本增加，将降低家庭住房支付能力，加重购房人的还款负担，提高住房使用成本，宏观上导致需求量下降。因此从长期来看，从紧货币政策对供给和需求的共同抑制将导致房地产投资缩减，消费需求降低，市场交易量下降，而房价也将出现下滑趋势。

　　

　　在前不久举办的“2008年博鳌房地产论坛”上，著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，今年，开发商至少萎缩了40%-50%的市场需求，从而导致了销售量急剧下降，由此，房地产企业面临缺少人气和市场需求的问题比资金问题更加严重。

　　

　　无疑，如何改变市场的观望情绪，是目前开发商亟须解决的问题。近日京城一楼盘又兴起了“房车联动，买房送车，送完为止，358辆轿车等您开回家！”有业内人士表示，买房送车的大规模兴起，可以说是开发商为打开楼市阴云的最后“杀招”，如果今年6月楼市还无起色，7月出现抛盘救市的可能性极大。

　　

　　自食扩张苦果

　　

　　降价卖地融资

　　

　　“最近我们在大连收购了一个海景项目，占地面积达到了47万平方米，而价格比当初该公司购进项目时还降低了10%。”一位开发商向外透露，此外他们还在海南收购了一处酒店项目。他解释说，主要是这两个项目全在当地的一些小开发商手里，但是随着今年货币政策紧缩，两家企业全面临无米下锅的境况，不得不卖地为手里的其他项目融资。

　　

　　其实，目前全国开发商选择卖地渡过难关的已经不是个案了。根据有关道称，重庆某著名开发商正通过多种渠道转让旗下一项目，以期回笼资金。据了解，目前该项目已经取得了预售许可权，但从去年12月份至今，仅卖出两套房子。开发商表示，目前该公司共开发有两个项目，从去年靠买房收回的资金仅有100万元，因此不得不卖掉一个项目，来获得资金开发另外一个项目。

　　

　　无疑，去年土地市场火爆的地区，开发商全面临着过度扩张带来的苦果。笔者从南京的一家专业房地产网站上看到，近期频频出现这样的信息：“南京主城内一开发商寻求公司以及项目整体转让，资金需求约17.5亿元”、“溧水主城区一100亩项目，总价1亿元，寻求转让”、“苏州开发区一酒店式公寓，楼面地价5000元，项目总价约2亿元，寻求转让”。

　　

　　据理财周近日统计的数字显示，两市105家上市地产公司平均资本负债率55.7%，其中最高的是鼎立股份，其资产负债率高达89.1%，这就相当于这家公司100块钱资产中有89块钱是从外面借来的。在取得数据的79家公司中，53家公司资产负债率在50%以上，而低于香港市场安全比例20%以下的只有3家公司，分别是运盛实业、ST东源和科学城，其中科学城资产负债率最低，只有5.32%。

　　

　　根据统计，79家公司中，64家企业流动比率在1至3之间，万科A、泛海建设、万通地产、北辰实业、保利地产等公司比率集中在2上下，分别为1.95、2.09、1.98、1.99、2.14。79家公司中有43家公司速动比率在0.5以上，而只有17家公司大于1，也就是说76%的公司短期债务风险很大，46%的公司风险非常大。

　　

　　资金链断裂“在即”

　　

　　缺口高达5千亿元

　　

　　在“2008博鳌房地产论坛”上，公开发布的一份房地产金融告显示，销售量萎缩成为今年房地产市场面临的主要困境。深圳房地产市场的调整并没有结束，反而有向全国蔓延的趋势。并且预计开发商今年全年总体资金缺口将至少达到4000亿到5000亿元。

　　

　　从目前各地的情况来看，由于销售回款的大幅度减少，以目前的开发节奏而论，开发商将出现4000亿－5000亿元的资金缺口。这种情况足以使20家大型房地产开发企业陷入困境。业内人士指出，本轮从深圳引发的市场萎缩并带来房产价格调整的现象并未结束，却有向全国化蔓延的趋势。

　　

　　同时，潘石屹在最近的网聊中也指出，“房地产行业是一个资金密集型的行业，从今年初开始，中国整个房地产行业的资金就非常紧张，如果把中国所有房地产公司组合起来，做一张《资产负债表》，财务指标一定是非常难看的，在这种行业资金非常紧张的情况下，央行突然提高1%的准备金率，意味着又有4000亿的资金被冻结，房地产行业对资金就更为敏感了”。

　　

　　从以往的房地产宏观调控看，潘石屹认为更多的是从各部门角度做出调整，调整的效果也是反向的，市场表现就是房价越调越高。但是从去年下半年开始后，政府的调控改为对银行按揭贷款利率乘数的调整、银行利息和准备金率的调整，这才“抓准了穴位”，“市场的反应是非常明显的”。从整个地产市场来看，深圳成为目前房地产市场的“保险丝”，要出问题会先有表现，要断会先断。

　　

　　楼市风险冲击波

　　

　　
房价回落后，逾期还款、断供的现象接连出现，预计这种现象第三季度会更严重， 此外，房地产企业正出现大规模拖欠土地出让金的现象，下一步将可能威胁到银行

　　

　　文 魏明

　　

　　深圳房价从去年的最高点到现在已经跌了三成，购房者的贷款问题引起了不少人关注。近日，一篇“深圳银行断供已过千亿”的博文，提出“次贷危机浮现”的观点，激起业界千层浪。近日，深圳的房产和银行人士向外界证实，买房者逾期还款和断供的现象确实存在，并有越来越严重的迹象。

　　

　　退潮之后负资产频现

　　

　　自年初以来，以深圳为首的珠三角地区出现的房主要求差价补偿、退房的风波就不断出现。一波未平一波又起，现在，“负资产”与“还贷压力”又成了深圳一些社区论坛里讨论的热点。一些拥有多套房产的业主声称，由于在去年高位时买入，一些房产现在的市场价还不及银行的按揭，而且一时难以找到买家，还贷面临很大压力。

　　

　　这些言辞最为激烈的“负翁”投资客，正是去年深圳楼市最活跃的一群人，手上大多有多套房产，甚至有的二十几套，由于出手不及时而被深套，目前每月负担着数万元甚至十几万元的月供。

　　

　　楼市调整半年左右，“负资产”开始频频出现。自去年10月份深圳新房价格攀至元/平方米的峰顶之后，就开始了节节下跌。

　　

　　按照七成房贷的标准判断，只要房价格回落30%，即元/平方米，“资不抵债”情形便会出现。而根据深圳市国土资源与房产管理局公布的数据显示，深圳市三月份的住宅均价为.42元/平方米，四月份的住宅均价为元/平方米，五月份的住宅均价已经跌至了.14元/平方米，降幅大于30%的临界点。

　　

　　6月21日，位于深圳市龙岗中心城附近的中海康城国际宣称以4988元的起价开盘，刷新了今年以来深圳新房入市的最低价，业内人士分析，深圳房价有可能还会进一步下跌。

　　

　　降幅大于临界点

　　

　　虽然整体房价刚刚超过30%的临界点，但事实上深圳很多业主早已是负资产了，尤其在南山区、宝安区和龙岗区，负资产现象相当普遍。在去年下半年开始的市场调整中，这三个区部分楼盘的跌幅甚至在40%以上。

　　

　　去年6月份深圳市宝安区一手楼价达到最高峰，成交均价元/平方米；二手楼最高峰在9月，成交均价元/平方米。随后，房价掉头向下，至今年4月，宝安区一手楼成交均价元/平方米，较高峰时下跌了26%；二手楼成交均价9337元/平方米，较最高峰下跌了42%。

　　

　　宝安中心区的幸福海岸二期去年5月以1.6万元/平方米开盘，现在二手房成交价在1.1万元/平方米左右，附近的深业新岸线三期新楼均价才1.2万多元/平方米；去年7月金地梅陇镇二期开盘价高达1.6万元/平方米，到今年2月底开售的三期带精装修1.2万元/平方米左右。

　　

　　今年4月，龙岗区一手楼价下跌至9072元/平方米，二手楼价下跌至7179元/平方米。而去年4月至12月的9个月中，龙岗区有8个月成交均价在1.1万元/平方米以上，最高峰8月份成交均价为元/平方米，即使以1.1万元/平方米计算，相对于目前的二手房价，下跌幅度也达到34.7%，超过了负资产临界点。

　　

　　面对庞大的月供和冷清的市场，一些投资客只有降价，有的亏掉了全部按揭和之前的月供，甚至还有业主想到买房送车的招数。但随着一手楼低价入市以及不断增多的待售二手房，想迅速变现并不容易。

　　

　　“虽然尚不能计算出有多少业主处于负资产状态，但是，如果房价继续调整，深圳很有可能会出现大面积的‘负资产’现象。”深圳中原地产深港研究中心总监张伟表示。

　　

　　断供可能会加剧

　　

　　业界人士指出，“30%”是一个风险临界点，因为一般商业银行房贷的首付是30%，若房价跌幅在30%以上，意味着商业银行即使卖掉房子，仍旧没办法抵过贷款。

　　

　　房价回落后，逾期还款、甚至断供的现象开始出现。

　　

　　近日，中原地产物业顾问有限公司二级市场常务副总经理玉家雄称，据他了解，目前确实有出现断供的情况，虽不算特别严重，但是如果房价进一步恶化的话，则有可能加剧。鉴于深圳楼市比全国其他地区波动更为激烈，房屋贷款违约、断供的情况会比其他地方更严重。有业内人士称，由于深圳房价仍在调整，预计断供现象在第三季度会更严重。

　　

　　招商银行一位分行个贷部程经理对外称，他所在的分行还没有出现断供的例子。深发展某分行个贷部钟经理说，深发展的贷款门槛比较高，客户还款能力强，断供的情况比较少。 　

　　

　　开发商大规模欠款

　　

　　不仅购房者的断供会影响银行的信贷业务，地产商潘石屹最近他在网聊中又爆料，房地产企业正出现大规模拖欠土地出让金的现象，下一步就将可能威胁到银行。

　　

　　潘石屹称，此前所说的“百日剧变”指2006年下半年、2007年疯狂拿地的那些企业，把所有的钱和银行贷款拿去作为拿地的首付款。由于这些企业拿到的土地到2008年上半年还不具备销售条件，并没有形成可以在市场上打折销售的房子。将面临着很大的资金压力。 房地产企业的资金有许多途径，例如股本金、银行贷款等等。但最重要的就是销售收入，其他都是过渡暂时的，因为股本金需要回，而银行贷款要还本附息。

　　

　　潘石屹称，这些企业最好的出路是把土地转让出去。但他们也有可能拖欠政府出让金和银行贷款。

　　

　　潘石屹透露，这种情况已经发生了，“不是一两块土地发生这样的情况，而是已经形成大规模的拖欠。所以，下一步我担心会爆发房地产行业的信用危机。”目前房地产面临的情况主要是资金太紧张，所以房地产行业面对的最大挑战是诚信问题。

　　

　　土地欠款之后，若开发商仍无法解决问题，最后就会拖欠银行贷款。能不能按时还款和付款的问题是整个房地产行业下一步面临的巨大挑战，这也是关系到房地产行业生死存亡的大问题，银行由此也面临巨大的坏账风险。

　　

　　商业银行关注房贷风险

　　

　　“负资产”以及可能引发的不良贷款逐渐引起了深圳银行界的注意。深圳中原地产深港研究中心披露，去年4-7月份深圳住宅按揭贷款涉及金额高达555.46亿元，其中，二手房贷为348.5亿元。

　　

　　央行发布的《2007中国区域金融运行告》也对深圳银行业的房贷风险提出了预警：第一，抽样显示，深圳市家庭房贷月供占家庭收入的比重较大，每年均有超过三成的购房者超过40%和45%，还款及抗风险能力较弱。第二，目前住房贷款质量较高，但2007年4至7月份发放的个人住房贷款应予以关注。

　　

　　据深圳多家银行透露，目前深圳的确出现了“负资产”，但不是“爆发式”的，断供现象也是少量，整体房贷质量仍然正常。

　　

　　6月12日，人民银行深圳中心支行公布了深圳金融机构5月份经营数据：个人住房贷款自2007年以来首次录得负增长，余额为2291.85亿元，比今年年初下降了20.95亿；个人住房不良贷款余额为13.36亿元，比去年末增加了0.81亿元，不良率为0.58%，比去年末微升了0.04%。

　　

　　消息一出，立即引发了外界对深圳房贷不良率是否会进一步浮现的猜测。

　　

　　深圳开查房贷坏账

　　

　　情况比传言要好

　　

　　针对最近有关深圳市的银行房贷坏帐最保守估计也过千亿的传言，深圳银监局已经开始清查区内商业银行坏账水平，调查主要包括调集银行最新贷款数据，了解银行坏账比例，并测算坏账总量。

　　

　　据深圳银监局相关人士透露，情况比传言要好，肯定不到市场传闻的千亿之巨。

　　

　　“目前来看，应该还到不了千亿坏账如此严重的地步。”深圳银监局相关人士表示，深圳银行包括房贷在内的全部坏账余额估计也不到1000亿元，而其中开发贷款的坏账率目前还低于全国平均水平。”有消息称，在深圳市第二套房贷松动的消息开始流传时，监管层就对包括四大行在内的多家银行下达了严格执行第二套房房贷政策的要求。

　　

　　深圳大学国际金融研究所所长国世平说，据他掌握的情况，深圳的银行在住房贷款方面确实出现了一些呆账坏账，但总体情况不算太差。与美国次贷相比，中国的住房贷款主要是给优质客户的，也就是说，国内购房者的经济条件和还款能力都比次贷客户高，所以还没有出现大问题。但这不等于银行违规放贷没有风险，如果房价继续下调，今年下半年或明年将迎来客户违约的高峰。

　　

　　据了解，目前深圳市房贷坏帐有很大一部分是由于房价下跌后那些职业炒房者无力承担所引起的。中原地产刚刚公布的数据显示，一手房价持续下跌让越来越多炒楼者手中的房子资不抵债，即使卖掉房子也不足以偿还银行贷款的案例越来越多。

　　

　　深圳市房地产研究中心最新发布的《2008年1-5月深圳房地产市场发展分析告》指出，自去年10月后，随着市场交易量的大幅减少，深圳住宅价格出现调整。今年1-5月各月，深圳住宅均价分别为.25元/平方米、.58元/平方米、.42元/平方米、.08元/平方米、.14元/平方米。从这些数据来看，深圳那些职业炒房团当初抱着暴富的梦想挤进来，如今美梦都已经破碎成残酷的现实。

　　

　　未来风险难以预测

　　

　　“负资产并不意味着会断供，除非到万不得已，购房者一般不会断供。”业内人士表示，断供并不会令自己的债务灭失，另一方面却会使自己在银行留下不良信用记录，理性的购房者在决定“断供”前会慎重考虑这个问题。

　　

　　业内人士分析，只有在“负资产”程度非常严重，以至于业主自觉供款的损失大于断供的损失的时候，他才会选择断供，而目前房价下跌导致的“负资产”程度，还没有达到那个地步。但是，房价是否会进一步下跌，什么时候会带跌到底线，谁也无法预料？下半年的形势不容乐观。

　　

　　楼市的风险，已经波及市场中的每一个角色，先是购房者，然后是开发商。现在，已有越来越多的业内人士担心，一旦购房者出现大面积断供，以及开发商拖欠银行贷款集中出现，银行都将面临巨大风险，如何应对，已成为银行界必须面对的难题。