反正咱不买——评“放宽二套房贷限制政策”

云淡水暖

今日（12月17日），有一条消息比较吸引眼球，新华网用了“国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展措施 ”大字标题，附了几个小标题“加大保障性住房建设力度、一套房人均面积低于当地平均水平、再购二套房的执行首次贷款政策、购买普通住房超2年转让的免征营业税”，新浪网干脆用欢呼型标题“国务院放宽二套房贷限制政策”，大家可能也心照不宣，“放宽二套房贷限制政策”是主要看点，包括了2年卖方免征营业税这个“利好”。

这些措施的部署，是“促进房地产市场健康发展”，那么，目前的房地产市场的“健康”如何呢，我们看两个比较轰动的案例：一是万科房地产在南京降价售房，被南京物价局“查出”，来由是今年4月，南京万科光明城市三期12栋、13栋的团购价格是7000~8000元/平方米。而相邻的同样是万科开发的金域提香均价为15000元/平方米。被认为是该小区中最好的景观房却贱卖，于是南京万科光明城市三期业主开始维权，要求共计高达8000多万元的赔偿；二是南京市江宁区房产局局长周久耕的豪言壮语：“对于开发商低于成本价销售楼盘，下一步将和物价部门一起对其进行查处，以防止烂尾楼的出现”“查处不是为了处罚开发商降价亏本卖房子，而是担心其造成的后果，我要对老百姓负责”。“对老百姓负责”的周局长，据说每天抽1500元一条的香烟，相当于富豪了。

从这两个案例，人们可以看出，地方政府官员在房地产市场的“健康”问题上急眼了，房子卖不出去，房产商们想松动一下价格，利用价格杠杆拉动销售，可政府官员们不干了，为什么呢，草民想，大概在官员们想来，所谓“健康”就是高房价，如果房价有一点儿哪怕是象征性的松动，就是病魔附体，不得了了。于是，就要想方设法维护这个“健康”。但是“健康”的前提是热火朝天地买房，一大批造好的、快要造好的房子放在那里，就像一个人处于静脉血栓的状态，不单不“健康”，而且还很危险。比如，据报道，北京市房地产交易管理网的数据显示，截至昨天，本市尚未销售的新建商品房和现房，还有35.7万套，其中住宅15万套。业内人士表示，大多数开发商不肯降价销售，是楼市成交量下降、房屋出现滞销的主要原因，

怎么维护“健康”呢，也就是说，怎么在既不降低房价，又有摩肩擦踵的客户云集在销售点呢，商人们想到了“政策”，官员们也想到了“政策”，就是把原先准备防止房地产泡沫引发金融危机的种种“政策”去掉，给有购房意向的人一些“甜头”，让人家把钱掏出来如数奉上给开发商（政府也有一份）。21世纪经济报道前几天就放风说：中国房地产协会再度向国家发改委上书政策建议…解决改善性住房需求的金融政策，包括放松“二套房贷”在内的整体政策考虑被提上建议。没几天，“建议”兑现了，有意思的是，报道说：中国社科院、国家发改委、北京大学等部门的经济学家们均对出台进一步房地产刺激政策表示“不感冒”。说白了，商界、官员们的内心，就是能够在目前的价位上把房子卖出去。

在措施中，关于二套房贷的一条是这样说的：进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

其实，草民觉得，“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，”这一限制性语句，炒房客们有的是办法给以“满足”，上次中央电视台曝光上海一个楼盘，一个女的一个人就“贷款”买了20几套，而个人购房贷款不能超过3套的政策，早已经实行多年了。所以，只要有购买“二套房”冲动的炒房客，在有利可图的前提下，是能够被这些“政策”给“优惠”出来的。

然而，草民觉得炒房客也不是傻子，金融风暴产生的影响刚开了个头，就要房地产“一枝独秀”起来，恐怕不现实，炒房客的目的是获利，获利就要有下家，那“下家”们的情况如何呢？

不错，2008年6月，中国金融业中个人存款余额已经达到43.9万亿，如果有很大一部分拿出来投入“普通商品住房消费”，是多么诱人的一块蛋糕呀，但是，2005年波士顿咨询公司(BCG)发布的《中国理财市场》报告中说：不到0.5%的家庭拥有全国个人财富的60%以上。即使在这些富有的群体内部，也有大约70%的财富掌握在资产超过50万美元的家庭手中。也就是说，社会金融财富的60%，由千分之五的家庭控制，而余下的30%的财富，却要99.5%的家庭来“平均”，这其中，还要考虑在0.5%人群和99.5%人群中的财富等级差。号称中国“经济学泰斗”的吴敬琏先生说：富的那一部分人储蓄倾向比较高，因为他要买的东西都已经买了，这样就把钱存起来，这就加剧了社会的贫富分化和普通劳动者没有享受到高速增长带来的好处。

这样，绝大多数中低收入阶层不是不想参与“普通商品住房消费”，而是参与的机会根本就没有，如此高的房价，很多人一辈子不吃不喝也买不起，“政策”宽松也买不起，“政策”紧缩也买不起。美国发生次贷危机的时候，房价收入比是4~6，目前中国已经达到10几、20几，如此畸形的房价背后会有什么风险，无人敢说。前几天有个新闻，说：目前暂不考虑个人所得税起征点调整到3000元的建议，相关议题也并未在中央经济工作会议上讨论。（《新快报》），原因是什么呢，“没有意义”，吉林省税务部门的一位官员者说“在吉林，普通职工收入不到2000元，过了2000的都很少，如果按3000元起征，那整个东北三省也没多少人纳税了。”。

区区“过了2000的都很少”的月收入与房价是个什么概念呢，拿东三省的代表城市沈阳来说，房屋的均价是4000/平方米以上，市区好点的地段已经7、8千/平方米了，如果用吉林税务官员的数据“过了2000的都很少，如果按3000元起征，那整个东北三省也没多少人纳税了”看，普通职工十年的工资，根本买不到一套90平方米的小户型。这是沈阳，北京、上海就更离谱了。

还有一个反例，我们这边降低房贷按揭门槛，香港银行却反其道而行之，据香港报纸报道，12月份，香港最大的银行汇丰银行昨日（6日）宣布，将房贷按揭利率提高0.25%，渣打也将按揭利率由最优惠贷款利率减2.25%至最优惠贷款利率减2.5%（即3.5%~3.75%）调高到最优惠贷款利率减2%到最优惠贷款利率减2.25%（3.75%~4%），恒生银行（0011.hk）也宣布把按揭利率从最优惠贷款利率减2.25%上升到最优惠贷款利率减2%。此外，各银行还纷纷降低或取消了按揭现金回赠等优惠政策。

香港玩房地产、按揭比内地早几十年，美国的教训摆在那里，美国为刺激“普通商品住房消费”，一而再、再而三地降低取得按揭贷款的门槛，甚至出现了“零首付”。没有工作的流浪汉也可以“贷款”买房，这才引发了一系列的后续金融风暴，要知道，美国的房价收入比只有4~6呢。如果银行一再降低限制，引诱更多的人炒房，风险是明摆着的。

草民纳闷，刺激“普通商品住房消费”的最有效做法，就是把房价收入比降到公认的合理数值，那可是一举多得的利好。但无数的“放宽”出来，就是死活不动房价，那只有一个结局，反正买不起的是大多数，咱不买行不行，反正不买，什么“放宽”、“优惠”就失去了意义，谁也不是二傻子，贷款可是要还几十年的呀，首付越低，还款期越长。