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楼价上升越快房地产未来发展空间越小

2009-7-18 解放日报

一线城市的住宅市场成交量与房价达到2007年高点，过快上涨的房地产市场挤压了未来的发展空间。

人们对房地产市场泡沫心存恐惧，2007年发生的美国次贷危机与2007年中国高房价引发的舆论抨击近在眼前，放任房地产市场大幅上涨，使银行监管部门担心未来坏帐上升风险。

7月16日，《人民日报》刊文警示，认为中国高达2万亿的外汇储备可能助推流动性更加充裕，部分资金可能涌入股市、楼市等资产领域，推动资产品价格上升，甚至产生泡沫。按照外汇储备的构成计算，二季度我国贸易顺差与外商直接投资之和约为500多亿美元，远小于1778.65亿美元这一外汇储备新增额，资本流入迹象较为明显。境外资金脱离监管推高中国资产品价格，向来是监管的重点和难点，外汇监管部门绝不会对此视而不见。

目前房地产投资性比例上升，有违房地产稳定发展的目标。7月15日，住房和城乡建设部有关负责人表示，针对目前房地产市场运行的情况，下一步将重点加强对北京、上海、深圳、广州、杭州等热点城市房地产市场新情况和新问题的分析和指导，督促其加强供需双向调节，严格执行个人购房贷款政策，着力稳定房价，促进房地产市场平稳健康发展。今后的工作重点是稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，促进房地产市场稳定健康发展。与此目标相对应的是，截至今年6月，我国70个大中城市新建商品住房价格连续四个月环比上涨，保障性安居工程建设力度将进一步加大，以平抑住宅市场价格。

微调政策已经出台。

打击捂盘惜售是重要手段。从7月2日开始，北京市住建委启动房地产“市场秩序专项整治月”行动，对北京市6月份新开盘的项目进行检查，重点查处不按期开盘销售、公示不全、现场销控表与网上销售进度不符等违规行为。截至7月10日，共检查今年6月取得销售许可的销售项目25个。北京市住建委公开表示，截至7月13日，已对15家涉嫌存在捂盘现象的房地产开发企业进行约谈告诫，并要求在七日内完成整改。虽然我国1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》仅确立了商品房预售制度，并未对销售期限进行相关规定，今后政府有可能对房地产企业控制销售进度的“违规不违法”行为进行整改，堵上法律漏洞。

另一方面，银监会近日发文要求各地商业银行严格遵守二套房贷政策不动摇，不得变相松动，房价如果进一步上涨，银监会的措施将更加严厉。如果政府在打击捂盘惜售的同时，改变土地证抵押贷款模式，不再延长地价款缴纳期限，将对房地产市场有决定性影响。现实是，政策武器很多，就看何时使用。

从7月16号国家统计局公布的半年宏观经济数据来看，经济略有起稳，但基础并不稳固。上半年极度宽松的货币政策不可能持续，根据央行7月15日公布的6月份货币信贷运行情况看，代表经济活跃程度的狭义货币供应量(M1)同比(与去年同期比)增速今年来首次突破20%，为24.79%；广义货币供应量(M2)同比增速更是达到惊人的28.46%，一举创下自1997年3月央行公布此项数据以来的最快增速。无论是货币的流动速度、还是基础货币发行均大大增加，如果基础货币周转速度加快，通胀是大概率事件，如此惊人的货币数据显示，动用数量型工具收到基础货币与信贷是大势所趋，股市与楼市受惠于宽松货币政策的美妙光景即将过去。事实上，28%的广义货币发行量已经是顶点。

由于预期宽松政策结束，市场作出负面反应，中国指数研究院数据信息中心检测，在全国10个重点城市楼市，楼市成交面积呈现四升六跌，其中成都、深圳、南京、广州，楼市成交面积环比上升且增幅皆超过10%，而在6个环比下跌城市中，杭州的环比降幅最大，达到21.24%，其次为上海，降幅为12.76%，剩余4个城市的环比降幅皆在10%以内。

房地产市场的未来取决于信贷、税费等政策，目前房价上升越快，房地产市场价格上升的空间也就越小。