本人对房地产的事情还是有发言权的，因为本人就是这个行里的人。

本人１９９８年５月份进入了这家机械局职工住房合作联社，据说好象全省只有我们这么一家具有行政事业编制的房地产单位，而其它各个市的职工住房合作联社都解体了。由于我们是事业单位原来是机械局的房产科，后来精减机构还是什么别的原因，总之我们这家单位是下海了！刚下海这家单位就呛了几口水，从１９９５年--１９９８年这家单位在开发过程中，总共亏损了３００万元，当时的经理姓聂，具体的名字我叫不上来。

为什么从１９９５年--１９９８年亏损呢？当时据说居民动迁回迁面积只占总的建筑面积的３０%，也就是说建１００００平米的住房，只要有３０００平米给回迁户就够了，无论如何是不应当亏损的。土地的所有权是沈阳矿山机械集团，是和他们联合开发的，为什么亏损，这里有很多原因，我就不一一细说了，总之可以总结几条，损失浪费、经济合算不严苛、没有相应的技术人员、......所以就亏损了。

其实老百姓并不反对进行房地产开发活动，能改善居住条件还不好吗？他们反对的是动迁条件不合理的动迁和拆迁活动。

我们这个单位是一家国有房地产开发企业，是全心全意为人民服务的，要么就愧对了我们机械局职工住房合作联社的称号。但是企业还是要得利的，要么我们自已也无法生存下去。在沈阳市大东区的前三期开发我们赔了３００多万元人民币，我们这个企业到我到这的时候已经要开不出工资了！好险啊！

总算是时来运转，老聂下台了，换上了一个懂行又能干的王总经理、王晓光，他又领着我们进行新的房地产开发活动。这时我们的单位帐面上只有几万元，没有资金，他就找到原来的在建行和工行的老关系贷借来了３０００千万元人民币，这些建行和工行的人原来和他都是老朋友，借来钱不是白借给你，不光要给银行利息，你给管信贷的人一定的好处，好处是多少不能告诉我们，但是机械局的领导对这种事情是允许的，就是这样的社会风气，就是机械局的领导去银行借款也要给人家好处，否则就告诉你资金不足、政策不允许，总之理由不是有都是吗？

有了资金就好办了，就可以开始跑项目了，跑项目的人叫王哲，也是王总经理的老部下，言听计从，总之是比较合把，我还和他在一起跑过一些时间，跑下一个项目的所有手续需要多长时间？短的需要半年的时间，长的需要２年的时间，什么办事效律，没办法就这个效律。

为什么这么长时间这事有原因的，房地产开发的第一步，是要找到土地，我们是机械局的职工住房合作联社，主要还是在机械局系统内找土地搞房地产开发，我们主要进行的是政策性的房地产开发，也就是棚户区改造和安居工程，在机械局系统内找地比较好办，比如在沈阳水泵厂的房地产开发活动，沈阳水泵厂的厂领导刚开始不太同意，认为我们的条件太严苛，但是我们是局机关的人，还有局领导在后面，所以经过一些时间的商量和互相讨价还价也就可以。

从１９９８年到２０００年，我们进行了二期开发工程，一个在沈阳水泵厂的项目，一个是在沈阳低压开关厂的项目，都是棚户区改造，棚户区改造的土地是无偿划过来的，不用交土地使用费，土地不花钱当时是为了老百姓这样就可以省一大笔成本。现在的商品房开发就得花钱买地，花钱买地的钱是要打到建筑成本里的，所以现在的市场房价比较高这也是其中的一个重要原因。

在找到土地和办了用地手续后（用地手续要到国土规划局去办理），就开始进行土地的地质勘测工作，就要由地质对来打眼钻探建筑住房用地的地质情况，这也得花钱，不过不是很多。同时开时找一家建筑设计院进行工程设计和审查。这期间还要抽时间找到电信、电力、供热、燃气、环保、消防、给水各个部门接洽和进行协调，进行分项工程的设计和施工的准备工作。

再往后就是要跑工程开工许可证和进行工程招投标，在这些都完成以后就要招开居民动迁大会，居民住房条件的调查和摸底、分类是在这之前进行的，这种调查和摸底工作我参加过三次。调查和摸底到底要搞清一些什么东西呢？在棚户区改造工程中主要是摸违建房的情况，瞧是不是够给房子的条件，这个工作非常的重要，因为最小的建筑户型是４５平米，多给出一个房子就是４万多元人民币。

到底什么样的违建房可以给房子？一、是要不和主房相联，主房指的是房产局管或者是厂管的住房；二、有独立的生活设施，厨房、火炕；三、有人居住；四、有独立的户口本；五、房证不是在近期办理的（房证办理已在找到建筑用地时通知房产局和厂基建处冻结）

招开居民动迁大会之后，就开始办理动迁和回迁的各种手续，发入动迁费，开始拆房子。为了让大家早点走，有一个排号政策，就是谁先走谁将来就能选到自已想要的房子，好象是两个号，一个是按拆迁的时间，另一个是按交动迁回迁款的时间，然后除以平均就是房子选择的顺序号。

动迁回迁款是这样计算的原面积４２５元人民币每平方米，新增面积每平方米是５２５元人民币，如果还超出拿商品面积钱是每平米９００元人民币。一般情况下是三类户型：４５平米一类、６０平米二类、７０平米三类。

在动迁的过程中，有人把动迁票卖了，在１９９８-２０００年时，一个４５平米的动迁房，大概要３万元钱左右。卖动迁票大概这几种情况，一是没有钱回不起迁；二是有房子想要钱；无论是前者还是后者，都是一种极大的经济损失。因为当时商品房的销售价格，在铁西１５７中学一带一平方米已经要到２０００元人民币了！而动迁房是具有解困和福利性质的，所以在那一带最便宜的了，每平米不到５００元，一个一类户型如果别人卖到手至少可以省５万元人民币。如果真的没有钱，开发公司是可以帮助解决的那就是在附近卖一个旧房子置换一下。

在动迁的过程中也有人不走，大多是觉得条件不合适，在九林居工程中就有２０-３０户不走，其中有一天强迁一户房子，那个房主头上带着经红布带，身边放着几个煤气桶，一只手里拿着装满汽油的瓶子，一只手拿着电喇叭在那高音叫骂，你们这些王八蛋，谁敢拆我的房子我就和他同归于尽！遇到这种事警察都没有用，只能是事后满足人家的条件，我们的李工程师说，这个人挺象电影《英雄儿女》里的王成！

在拆迁的过程中，多多少少都会有不三不四的人物使用暴力行为迫使一些人被迫动迁，这就引出了另一个问题，拆迁补偿条件和回迁住房是否合理？进行九林居工程的时候动用了这些人物，在上两次工程拆迁好象没有。十四路的宏业小区的拆迁也受到了低压厂老头老太太的阻止，不过那次只是贴了标语和大字报，打起了横幅。

拆迁补偿条件和回迁住房是否合理？本人认为三口人的一类户型４５平方米的标准到了１９９８-２０００年是有些落后了，如果三口一家的孩子是女孩，那么４５米还将就；如果是男孩，如果男孩已经接近１８岁，那就不够了，如果男孩过几年要结婚，是无论如何是不够的。至少应当到二类户型６０米才可以。60平米的住房可以有两个房间，一个大的１２平米，一个小的９平米，比较象样的厨房和卫生间还有客厅。

我自已本来有机会分到一套住房，可惜我们的住房开发到２００３年停了下来，所以我自已贷款卖了一个１２６平米的住宅，地点不是很好，不过还好离工作地点不远，更妙的是我们的总部办公室就在我自已家５分钟的道路以内，我每个月要把工资的三分之一多一百元交给银行，还好只有８００元。自已是搞房地产开发的没有一个好房子，那样是不是很可怜又很可笑？

棚户区改造和安居工程的房价政府是限制的，最高不能超过１６００元/平方米，门市房的售价可以自已定，当时的售价是３５００-４０００/平方米。

我刚长的工资，是在９月份，现在一个月２１００元；在２００６-１９９８年时，我每个月是１４００元；１９９８-１９９２年时，我每个月是８００-１０００元；再往前，１９８９年９月我工作时，第一个月我挣了８９元人民币；现在说起来有点不可思议，我经历了最动荡的工资调整。１９９２年能挣一个月１０００元的水平，在沈阳已经算是高工资了，那时候，我们工厂的同学一个月才３００多元。

房价与工资是水涨船高的关系，好象工资总象是水，房价总是船。我们这个单位有行政事业的编制，但是只是有编制！财政不给我们饭吃！所以我们又是一个企业，我们叫沈阳****房地产开发有限公司，我们又接受沈阳市机械局的领导，机械局已经不存在了，可是我们在市编委还有编制，我觉得我们这个房地产公司能生存下来真的是很不容易，回头瞧，我们这个单位存活到现在还是因为王总经理在１９９８年到２００１年之间的正确领导，让我们摆脱了解体的危险，可是他自已以身殉职了，病死在了岗位上。他总结了两句话说：共产党的干部，干的好的进医院，干不好的进法院！

二、国营时代的住房建设

作为一个国营的房地产公司能生存到现在真的是很了不起，应当讲，我们赶上了房地产开发的黄金时代。在此之前，各个工厂企业的职工住房问题是由各个工厂的基建处来搞的。大一点的基建处都成立了下属的工程队，自已在原有的职工住房地点自行进行建房工作。

那阵子，各工厂分房对各厂的职工来讲，一定是一件很大的事情，这种事情都是要张榜公布的事情，分房子有一点不公平都是不行的，都有人会捅到上面去的，所以那阵子分房子是公平的。所以分房子也是令人头痛的事情！总的来讲是僧多粥少，我们工厂的职工的住房条件还是比较好的，四十多岁都可以排到了，别的工厂要５０多岁才能按工作年头排到位，因为别的工厂的人数比较多，而我们工厂的人数比较少。

哪里来的那么多住房需要？这是一个很复杂的问题，住房需要当然是人的需要，我估计再过３０-５０年就没有那么多住房需要了，到时候人口就稳定下来了。现在住房的需要主要是１９４９年以后由于人口的激增造成的。我是１９７１年出生的，我们是兄妹二人，总共是４口人。１９７０年代，还没有施行计划生育，那时候计划生育还是以志愿为主，一家有三、四个孩子也是正常的，如果是女孩子还好说，这里我没有歧视女人的意思，女人总要嫁人的，住在丈夫家的。

１９４９年到１９７０年之间出生的人住房问题还是得到了解决，我父亲和妈妈他俩就分到了房子，但是他俩都没有下乡，分到的是平房，那时沈阳市的楼房不太多，就是市里也都是平房。我们家两孩子，平房时，东边的邻居家也是两孩子，西边的许明华家也是两孩子，前趟房的董大爷家是三个孩子，而且都是男孩。我的父亲的师傅崔明和家是五个孩子，这五个孩子都下乡了，因为孩子都比我们大。我小时候住在三许舍的时候并没有觉得有多么挤，那是因为那时候我还不到１米高，什么也不懂，就象一只小狗崽，有个地方就行了。

我们家１９７７年住上楼房，那时候才觉得住房紧张了，我家住６楼，６-１号老包家，３０米住５口人；６楼３号住４口人；６-５号住５口人，三个孩子都２０左右，都要结婚了；６-７号６口人，两男孩、两女孩平均有１７-１８岁了，我们家是６-８号４口人；６-９号３口人，两个高级工程师和一个大学生；只要仔细一数就知道还要有８个同样的住房需要。由于都是蓄电池厂的子弟，我们这些人也就都在蓄电池厂找到了工作，我是入厂最晚的职工，再往后，还有低一年的技校同学进入蓄电池厂，以后蓄电池厂就不再招工了，这离蓄电池厂被出卖给资本家还有１０年的时间。

总的来讲，当时全厂职工家庭的平均人数是４-５口人，老少三辈住房紧张是普遍的，就是说还有比以前多２倍的住房需要。这和我国的人口比例就合拍了，１９４９年以前是４.５亿人，到了１９８０年代就是１０亿人。这就是说有１倍以上的住房需要，再加上１９３９年以后出生的人口，那么１９８０年代要解决住房的人口就是接近７亿，折合成４５平方米的单间，就是３.５亿个单间，折合成住房最低需要共１５７.５-２００亿平方米的住房需要。

要建这么多住房，就需要很多很多的钢筋、水泥、木材，２００亿米的住宅折合成人民币为１０万亿人民币，１９９０年代动迁房的成本价。建平房不用太多的钢材，建楼房那就不一样了，楼起多高地基就要打多深，７层楼的地基要打２０米深，直径１米的钢筋笼子，就这样扔到了地下，同样要灌注直径１米的混凝土，这样的桩子每３-４米就要一个，６０米长的楼，就要８０个这样的水泥桩。我的计算都是大致的，到底需要多少，那就要精准的计算，否则就是浪费财料。在这里可以引出一个问题，为什么发生了那么多的矿难？矿难和没有用足建筑材料和安全系统有很大的关系。住房的需要拉动着我国建筑用材料工业的高速增长，钢材、水泥、木材、玻璃工业也就相应的成长起来了。

为什么会有那么多的人口？有人会说，你这是在说毛泽东他老人家不对，生了那么多的人，这就大错特错了！这恰恰是他老人家的伟大成绩，试想，一个贫穷落后的国家、到处是饥饿成群的人的国家能有这么多的人吗？中华民族人口的飞速增长，也是一个民族兴旺发达的标致！人丁兴旺的国家才是有希望的国家，如果人死绝了，那可真要亡国灭种了！

人口的增长，说明这个社会兴旺；人口的增长说明分配的公平，人人都有饭吃；人口的增加也是医疗条件改善的结果；一个贫穷落后的国家是不会人丁兴旺的，人口的大量增加，极大的增强了中国的国防实力，再先进的武器也要由人来使用。