非理性繁荣的房地产市场——我们不无担忧！　　

　　

刘宏宝　　

　　

　　

“非理性繁荣”是美联储主席格林斯潘1996年底在华府希尔顿饭店演讲中，谈到当时美国金融资产价格泡沫时所用的一句名言。当前，我国的房地产市场正是典型的“非理性繁荣”，具体表现如下：　　

首先，按照国际通行标准，房价收入比在3至6倍之间为合理区间。现在我国很多城市这个比值都要达到20倍以上，这个价格远远高于房价收入比在3至6倍之间的合理区间。而在2003年的时候，房价大约是普通家庭收入的4至5倍。合理的房屋租售比在1：200——1：300之间。中国指数研究院指数研究中心的统计显示，今年1至10月，北京地区房屋租售比达到1：434，上海地区达1：418。据美联物业北京市场研究部调查显示：11月以来北京的楼市租售比再创纪录首次突破了1∶500，达到了1∶546，部分区域甚至达到了1∶700。而这一比例在2008年基本在1∶400左右，上涨幅度达到了25%。房屋的资产价格远远超过合理价位，价格和价值严重背离，房地产泡沫加剧。　　

其次，楼市泡沫的主因是投机性需求，其次是恐慌。由于市场上有很多投资者，当一批投资者认为价格过高时，总有另外一批投资者进入市场推高价格，使得原来看空的投资者转变观点，进入市场又推高了价格。在不同群体的投资者的交替推动下，价格会越来越高，随着房价的增高，原来观望的或者不具备买房实力的人群陷入对未来的恐慌，宽松的货币政策和信贷政策带来非常强势的通货膨胀预期，加剧了这种恐慌，从而以“房奴”方式加入楼市。房价进一步增高。因此，市场上会出现各式各样的新奇现象，比如高价倒卖楼号，合伙买房，街上出现房地产中介公司比饭馆还多，供需规律“负反馈”，价格的上涨反向引发交易量的放大，更多资金的追涨令泡沫进一步膨胀。　　

第三，楼市泡沫的推动是卖方的“惜售”行为，具体表现为新楼盘推迟开盘以等待高价，或者二手房卖主在签约前后仍多次涨价等。惜售行为在泡沫上涨期助推价格上涨。统计显示，1至7月，全国商品房销售面积达41755万平方米，同比增长37.1％。但在量价齐升的背后，开发商刻意捂盘、投资性需求膨胀、空置率升高。　　

第四，进入泡沫膨胀期后，房产价格加速上涨。正如FT中文网在《解密金融泡沫》中指出：在泡沫膨胀期会出现下列的现象： 　　

1．理性的投资者从一开始就看出了泡沫的存在，因此做空或观望。　　

2. 赚到钱的投资者开始抛出手中的筹码，但是有更多的新投资者进入，所以价格还是加速上涨。　　

3. 很多新近进入市场的投资者赚到钱，在新闻媒体的报道下，这些人成为众人羡慕的对象。　　

4. 更多的人发现靠工资生活太无趣了，所以也决定一试身手，价格被进一步推高。　　

5. 媒体、舆论、学术界就是否有泡沫分歧很大。　　

6. 最初理性的投资者开始怀疑自己的初始的判断，由于害怕错过这次机会，所以也买入。　　

7. 在不同的投资者之间，分歧仍然很大。看空和看多的投资者都占相当大的比例。　　

第五，住房建设投资结构性失衡导致保障住宅不足。（保障性住房在地方政府的开工面积里应不低于40％，实际开工面积不到10％）　　

　1998年7月3日　，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号文）的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革开始。有关内容如下：　　

建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系　　

对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。　　

调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。　　

停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为　60平方米　的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上。　　

十年来的住房建设以住房全盘商品化、市场化的供应体系取代“以经济适用住房为主的住房供应体系”，严重的结构性失调，拉动了“非理性繁荣”的房地产市场。　　

第六，制造业经营环境的恶化和产能过剩，导致大量资金转向楼市投机，哄抬高房价，造就了房地产市场的“非理性繁荣”。　　

根据国家统计局的统计数据，到2007年，房屋销售价格上涨到1999年的1.6倍以上，同期土地交易价格上涨幅度接近1.8倍。到2009年，据上海永庆房屋统计，近4年上海市区（外环以内）一手住宅均价涨幅达88.5%。2006年上海市区一手房成交均价为1.22万元，2009年（截止到10月）均价攀升至2.3万元，近4年上海市区一手房屋销售价格上涨1.8倍以上。到2009年，一个又一个“地王”产生：在北京，中化方兴40.6亿元拿下广渠路15号地，创造北京地王的“新纪录”；在上海，国企绿地集团拿下“今年上海最贵地”，投资金额达12亿元；在广州，广州城建集团竞拍下今年的广州地王，溢价高达154%。　　

从国际上来看，日本房地产市场从1985年开始的快速上涨，到1991年泡沐破裂时，上涨幅度约50%；美国房地产市场价格从2000年到2006年达到顶峰时，上涨幅度达到90%左右。我国房地产市场价格上涨幅度已经超过当时的日本，与美国的情况相类似。　　

据商务部官员表示，预计2009年全国社会消费品零售总额能达到12万亿元。中国房地产销售总额将达5.7万亿—6万亿元，中国居民近半花销用在“买房”上。高房价挤压中国居民对其他行业产品的消费，导致单一行业的虚假繁荣，国内总体内需不足。　　

目前房地产市场的繁荣并不是建立在有效购买力的真实需求基础之上，是流动性泛滥和投机恐慌的产物。历史及国际经验证明，这种繁荣势必会催生房地产泡沫的破裂，是不可持续的。　　

面对非理性繁荣的房地产市场——我们不无担忧！　　

一旦房地产泡沫破裂，房地产市场风险将通过地方政府的债务风险，最终向银行集中。一旦房地产市场泡沫破裂，还贷的违约率将上升，这将直接威胁银行体系的资产安全，并可能引发银行系统的信贷危机，对实体经济产生巨大的负面影响。这正是美国次贷危机中所发生的事情。　　

格林斯潘看到“非理性繁荣”，但是，他没有干预！用一个泡沐掩盖另一个泡沐。　　

面对非理性繁荣的房地产市场——我们如何干预？！ 　　

　　

　　

　2009-12-15