“房价不可能下跌”的错误所在

　　

　　博文《为什么房价不可能下跌？》的署名为“不严肃”，但出自何新先生的草根博客，并以不严肃与何新问答成文，因此，恕我将文中的观点当何新的观点来分析。

　　

　　下面，分析何新的观点——“房价不可能下跌”的错误所在。

　　

　　（一）

　　

　　何新说：“房子不是日常消费品，是社会资本的远期投资品，是为投资者保值的固定资产”。然而事实是，住房供人居住，人们每天都离不开它，这使住房与粮食一样是日常消费品。何新否认住房的日常消费品属性，否认住房的二重属性，犯的是概念性错误，既然逻辑起点出错，逻辑焉能自洽？

　　

　　何新说住房是“为投资者保值的固定资产”有失偏颇。在计划经济时期，为国有固定资产保值办得到，在市场经济中，对国有、民有的固定资产不能打包票保值。最实现的例子是，这几年美国的房价下跌，谁要为美国的房子保值会成为笑料。

　　

　　住房的基本功能和首要功能是用于居住，将住房定格为投资品，以此为据制定房地产政策，房价会越炒越高，空置房会越来越多。住房可不是股票，股票炒多了可以存在账户上，住房大量空置是对自然资源和社会资源的巨大浪费，蕴含巨大的风险。

　　

　　商品交易常识告诉人们，开发商保本销售是大概率事件，只要在建房成本之上出售房子，开发商就有赚头，实际售价远低于开发商的漫天要价，开发商没摄取到暴利，并非没赚钱。如果对商人的营销策略无知，被其交易技巧所迷惑，而极力为房子“保值”提供依据，说服大家为高房价保驾护航，房价会涨得更疯狂。

　　

　　高房价是开发商垄断建房催生的垄断价。去冬今春，上海迪士尼周边土地一天涨6300元/平米，海南个别楼盘一天涨5000元/平米，是垄断导致随心所欲定价的实例。然而房价炒高后，有人呼吁稳住暴涨了的房价，有人清谈房价应稳中有涨，何新则要为房子保值，断言房价不可能下跌。说穿了，这样诱导百姓高位接盘，不过是要维持财富大转移的格局。

　　

　　（二）

　　

　　何新说，“中国经济近年来已经彻底地被房地产绑架了，短期内根本无法解脱出来。”

　　

　　何新自己吓自己无妨，误导政府官员危害就大了。实际上，不必怕房地产绑架银行，但怕银行被房地产绑架后，继续维持高房价，令银行越陷越深，束手就擒。

　　

　　何新说，“房价大跌会导致国家金融体系的崩溃。那不是房地产崩盘，而是金融崩盘，是国民经济的大灾难。”其论据是，开发商与购房人向银行贷款的依据都是“房子的现实市场价格评估”，一旦房价暴跌，银行即使收回房产也只能低价拍卖，给银行造成严重损失。因此何新推出耐人寻味的观点：“打压房价疼不到房产商身上，而是直接会疼在银行身上。房价下跌第一受损者并不是房地产商而是银行。而银行是谁的？国家的。”

　　

　　何新要表明的是，中国的商品房实际都是银行的，银行又是国家的，因此房价下降是让国家蒙受损失，打压房价（房价下跌）疼不到开发商身上。然而现实中，房价下跌，开发商利润缩水尽人皆知，何新硬生生说房价下跌疼不到开发商身上，典型的奇谈怪论。

　　

　　（三）

　　

　　何新说，“如果任何开发商擅自做主为迎合市场需求而让房价下跌，那不仅意味着自身失去还款能力亏损破产，而且房子会被银行收走。”“房价暴跌后，银行收回的房产将只能低价拍卖，那么银行贷款势必会发生严重亏损。不要忘记，银行是国家的。所以最终受损失的还是国家。国家会这么做吗？”

　　

　　请不要被何新的言辞吓倒，因为所表达的观点经不起推敲。

　　

　　众所周知，某个时段的房地产开发成本大致固定，开发商为赚取暴利，成本2千元的房子可标价2万元（每平米），以此为据从银行贷款10亿元。不过，该项目的成本是1亿元，开发商只会花1亿元，不会烧掉其余9亿元，会用于其它楼盘的开发或据为已有。因此遇开发商破产清盘，银行作为第一债权人，面对开发商的现金、房产、土地、固定资产，银行可以收回贷款。况且，政府拥有印钞权，我国的银行为国有，这种特殊的金融体系说明银行不会破产。上世纪九十年代，我国的银行面临上万亿呆坏账、三角债，并没有银行破产就是明证，由此推之，这次调控银行出现大量呆坏账也不会破产。

　　

　　再举一史事说明。上世纪六十年代初，面对大饥荒，中央出台“调整、巩固、充实、提高”的措施，将数千万进城务工农民全部遣送回乡（哪里来回哪里去），由“关停并转”导致GDP 数据暴跌，但没有引发经济危机，而是化解了危机，国民经济迅速好转。

　　

　　上述史事说明，在GDP与解决吃饭问题这两个选项面前，选择前者，沿着老路走下去会爆发危机，选择后者，进行有效的制度安排化解了危机。比照当前房地产的严峻形势，在维持高房价与解决住房问题这两个选项面前，同样，选择前者会引爆危机，选择后者——采取措施将房价降下来，让大多数人买得起房、租得起房，才能化解危机。

　　

　　（四）

　　

　　何新说，“地方税、银行利息的重要都是各地房地产业。房价暴跌将意味着地方税收的严重下降，是各地政府不能承受的”。

　　

　　这种担心是多余的，因为房价回归市场价，需求将上升，现在对一套高价商品房的需求，将变成对数套普通商品房的需求，成倍增加的住房需求，将带动几十个相关行业大发展，给地方政府提供更多的税源，给银行提供更多的优质客户，谈何地方政府不能承受，谈何“国家金融业将发生灾难性崩盘”？

　　

　　（五）

　　

　　综上所述，不难看出我与何新的观点格格不入，这是因为我与何新的立论有别。

　　

　　何新主张国家主义（国家资本主义），认为维护国家利益高于一切。具体到房地产，认为房价暴跌将导致国家金融业灾难性崩盘，因此房价不可能下跌，换言之，房价不跌才能保卫国家金融安全。前段时间，有人发表与此类似的观点，称调控房地产的目的不是让房价下降，是维稳，是让房价稳中有涨，这是欺人之谈，因为商品价格集中反映了市场中发生的一切，调控房地产而房价不跌，说明房价形成机制没有改变，是空调。

　　

　　我认为，在国际事物中，维护国家利益高于一切，但在处理国内事物时，首先要维护大多数人的利益，维护大多数人的利益才符合国家利益。具体到房地产，应将保障民生放在首位，政府须进行有效的制度安排，让炒高的房价降下来。房价下跌是调控成功的标志，但要区别房价下跌背后存在的两种情况：治本导致的房价下跌，能长治久安；治标导致的房价下跌，房价会复性反弹，陷入越调控房价越涨的恶性循环。

　　

　　综合上述可见，在何新的逻辑系统里，高房价披上维护国家利益的外衣，就变得有理了，房价可以炒高，但不可下降。然而，我国的高房价是垄断的产物，是投机炒作的结果，让政府和百姓认可高房价，等于让高房价绑架中国，其恶果无须赘言。当前，政府不是要为开发商和炒家的房子保值，是要排除各种干扰，采取有效措施，让过高的房价降下来，满足社会大众买房租房的需求。

　　

　　（2010年9月8日，原题目为：《分析“房价不可能下跌”的错误所在》）