赵晓：房地产已沦为瓜分土地和掠夺存款的道具

　　

　　 【2006.07.07 09:53】

　　

　　:第一财经日

　　

　　【：翟宇邵轩岚】

　　

　　
　　聚焦博鳌房地产论坛

　　

　　中国房地产繁荣的收益几乎完全由地方政府和开发商来分享，而成本则由社会来承担。为什么房地产的问题如此受到社会各界重视，变得如此重要？就在于它牵扯的资产最大，引发的利益分配矛盾以及社会冲突最严重

　　

　　此次来参加2006博鳌房地产论坛的赵晓，身份是北京科技大学经济管理学院教授。离开国资委研究中心宏观战略部部长的职位后，他的观点变得更加犀利。最近一段时间，赵晓关于房地产的论述被广泛提及，包括本此前连续刊发的《庶民的胜利》，此文指出新“国六条”及其细则带来了房地产调控理念与方向、房地产发展理念与方向、房地产利益分配的三大转变。

　　

　　值得关注的是，他提出“房地产已变成一部压榨机器”的观点，直指过去房地产不健康的发展对国家经济所带来的危害。在房地产商云集的博鳌房地产论坛，持有这种观点的他，在博鳌不可避免地让地产商心里不舒服，但他仍然坚持这一观点，所发表演说的题目就是《以自由看待中国房地产发展》，力证在权力与资本联盟，而失地农民与购房者缺乏组织力量从而对公共政策影响力微弱时必然会造成房地产发展的畸形与分配的严重不公。

　　

　　实际上，赵晓对房地产发展的观点，已较早前有不少转变。他坦言，在1998年时他是力主房地产市场化发展并以此促进经济增长的，一两年前，他也认为国内房地产市场最主要的问题是价格，并卷入许多细节之争。但随着研究的深入，他发现，价格不是最主要的，空置率、暴利等技术性的讨论也不是主要的，公平、公正、合理的游戏规则最为重要。

　　

　　谁在瓜分中国最大的一笔资产？

　　

　　《第一财经日》：您最近提出一个观点，即“房地产已变成一部压榨机器”，这个观点让那些抱怨买不起房的人们感觉很过瘾。我们想知道，您所说的“压榨机器”，是通过什么方式，如何进行压榨的？

　　

　　赵晓：我只是指出了一个事实，并没有想到要让人过瘾或让人不快，这不是我撰文的目的。房地产发展在中国的确已演变成开发商与一些地方政府一起瓜分全国土地资产以及掠夺购房者储蓄存款的道具。

　　

　　我们知道，土地是目前全国最大的一笔资产，无论是国有工业企业的资产，还是股票市场的全部市值都无法与之相提并论，而房地产的收益主要来自土地升值。现在的情况是，一方面农民处于弱势，而政策规定全国农民的土地都必须卖给国家，进而导致地方政府与开发商分肥，农民土地资产被瓜分的结局；另一方面，国家没有建立健全的住房保障体制体系，个别地方政府更是以市场化为名，几乎彻底地放弃了政府在住房分类供应方面的公共职能，由此带来的一个直接结果就是，全国人民都被逼着自己去买房并在住房只能靠市场化解决的预期下入市。

　　

　　对于个别地方政府与开发商联合起来操控和瓜分市场、牟取暴利，有一个最新的例子：媒体道，呼和浩特从北京请了一个中介咨询公司过去专门为其出谋划策，共同运作呼和浩特的土地经营，目的是推高房价和地价。结果到2005年，呼和浩特的房地产涨幅全国最高，与此同时，经济适用房建设的降幅也达到了全国之最，剧降60％多。这已经不是一个市场，而是一个掠夺场。

　　

　　根据公开的数据，2005年地方政府从土地方面获取的收益高达5000多亿元，开发商利润在1000亿元以上。然而，这样的收益是以农民土地的损失和购房者的存款损失为巨大代价的。

　　

　　中国过去的进步在于市场化及其驱动的工业化和外向型经济，未来最大的希望则是市场化、工业化与城市化再加上外向型经济，但城市化带来的最大的问题就是要首先明确房地产的游戏规则究竟应该是怎样的，房地产的收益到底应该怎样来分配？这些年，房地产的发展模式是畸形的，是我所概括的“你发财我发展，成本社会掏”的模式，即只有单纯的房价市场化，土地产权却不市场化，并且几乎谈不上住房保障体系，某些地方政府像商人一样追逐利益最大化，但对市场秩序不管不问，甚至与房地产商一起操纵市场（如呼和浩特市的例子），最终中国城市化与现代化带来的土地增值收益，中国房地产繁荣的收益几乎完全由地方政府和开发商来分享，而成本则由社会来承担（农民承担失地成本、地方承担环境破坏成本、购房者承担不合理房价成本、银行承担房地产风险成本）。为什么房地产的问题如此受到社会各界重视，变得如此重要？就在于它牵扯的资产最大，引发的利益分配矛盾以及社会冲突最严重。

　　

　　《第一财经日》：那应该如何避免开发商与某些地方政府的联合，对土地资产的进一步瓜分？

　　

　　赵晓：关键是要转变政府职能，确保地方政府承担起相应的公共职能，在住房的增长导向、效率导向以及市场化取向与住房的民生导向、公平导向以及住房保障体系的建设取向之间取得平衡，在此基础上重建房地产发展的游戏规则。为此，在当前，现实的解决办法是实行地方政府领导在住房公共职责方面的经济责任制，最有效的就是“一票否决制”。也就是说，如果房地产问题处理不好，那么地方领导的乌纱帽就要被拿掉。

　　

　　除此之外，还要深化土地市场化改革并且完善市场监管。土地市场化改革的核心则是明晰土地的私人产权。我个人主张，对农民的土地或者集体土地，应该与城市土地一样，实行“同地、同价、同权”制度。可以尝试一个村成立一家公司，由这家公司来运作村里的土地，哪个开发商出价高，土地就卖给谁；当然，农地公司也可以通过租赁的方式获得土地的收益。

　　

　　另外，房地产市场的规范发展仍需要明确并强化政府的监管。美国的房地产市场建立在政府对于房地产市场的严厉监管基础上，开发商产品如果出现安全问题、质量问题、短斤少两问题以及信息披露失实问题，会被罚得倾家荡产，并且美国政府在维护信息的对称性方面也是不遗余力的，所以强势的消费者才能与强大的开发商有大体公平、有序的市场交易环境。但是中国的个别地方政府，只热衷于土地拍卖的收益，热衷于经济增长，并且与商人勾结，完全失去裁判职守。显然，如果政府不维持市场的公平交易，房地产市场就不是真正的市场。

　　

　　中国应该借鉴美国的做法，严加市场监管，对那些提供虚假交易信息、欺瞒、欺诈消费者的开发商予以重罚，罚得他们倾家荡产，这样才能对开发商产生足够的震慑力量，建立起市场的秩序。

　　

　　另外，政府还应该完善现有的税收制度，特别重要的就是征收不动产税和物业税，以此防范投机，同时也能从中增加地方政府的收入，引导地方政府行为的改变，从注重招商引资转向注重本地的治安和环境建设等有利于安居乐业的方面。北京大学中国经济研究中心最近做了一个测算，如果开征物业税，全国的房价将平均下降18%，但地方政府可以通过发行地方国债的办法来弥补收入损失，因此这一转变是可行的，从长远来看它将带来地方政府行为的转变。市场需要什么游戏规则？

　　

　　《第一财经日》：从“国六条”及九部委细则看，中央已开始关注住房保障体系的问题。实际上，住房保障体系是解决目前“买不起房”的人越来越多这一问题的关键。您认为如果要健全目前的住房保障体系，最迫切需要解决的是什么问题？

　　

　　赵晓：暂且不谈住房保障体系。我现在最关心的是，各地能否最终落实中央的“国六条”和九部委细则。这可以说是目前最迫切的问题。今后，住房保障体系的健全还有赖于“国六条”和九部委细则的落实情况。但如果新“国六条”及其细则都得不到贯彻落实，那就甭论以后了。对于我国的房地产市场，现在最重要的是从落实“国六条”细则出发，去逐渐制定一个符合民生利益、符合社会公正与市场效率的新的游戏规则。

　　

　　国际经验表明，房地产发展的健康的游戏规则，应该是政府与市场各安其位，同时市场秩序规范良好，能够保证公平与效率兼顾的一套制度安排。当前，中国房地产的规则调整，特别重要的是从效率导向向公平导向、从增长导向向公平导向、从住房市场化导向向住房分类供应转变，尽快从当前“劫贫济富”式的利益分配格局转向“劫富济贫”（香港模式）式的利益分配格局，进而走向共享繁荣、和谐发展的新格局。

　　

　　《第一财经日》：前不久传出的消息是，财政部和国土资源部正在研究土地出让金重新按比例分配的问题。这是否是避免土地资产被进一步瓜分的举措？这一举措对房地产市场未来的发展会发生怎样的影响？

　　

　　赵晓：中央希望房价稳定，而地方政府则希望房价上升，两者之间的博弈一直都存在。如果对土地收益进行重新分配，在一定时间内，相信对于房地产市场的发展，尤其是房价涨幅的抑制肯定会有好处。因为这意味着在中央手里的牌多了，而地方政府手里的牌少了。

　　

　　但是我还没有对这个问题进行研究，无法判断这一变化的长远影响。我所知道的是，房地产利益追逐及其失衡，从深层上讲涉及到中央和地方在事权、财权方面的分配。在1994年以前，中央的财权只有40％多，同时其事权占到全国的60%左右，地方政府则反之。但在1994年之后，地方政府被分配更多的事权，现在已占60%左右，而财政收入却缩减至40%多。在这种情况下，如果要减少地方政府的财权，则相应要么减少其事权，使两者匹配，或为其打开另一条增加收入的途径，否则在事权、财权本来已不匹配的情况下，地方政府的压力将更大，其行为必然产生新的扭曲。

　　

　　从这一点也可以看出，房地产牵一发而动全身，有些问题是房地产本身的问题，有些问题超出了房地产，因而房地产游戏规则的创新，必然牵涉到更加深刻的制度创新。

　　

　　
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赵晓：从新国六条细则看地产游戏规则变革

　　

　　新浪房产

　　主持人：下面有请前国资委研究中心宏观战略部部长赵晓先生发表主题演讲，演讲议题：从新国六条细则看中国房地产发展游戏规则的变革。

　　

　　赵晓：今天我们要讨论的房地产的问题，我和前面的专家有分歧。我跟您的观点有两点不同的。第一，要科学的历史的具体的看待公平的问题，这一点我认为提得非常好，如果真的按照这个原则来做，我们发现中国房地产最严重的问题不是效率的问题，而是公平的问题，所以我不同意效率优先，因为中国的经济增长是全世界最快的，中国的房地产增长也是全世界最快的，所以效率不是问题，问题在于98年以来，整个的房地产发展都没有讲公平的问题，所以出现了一系列的问题，现在大家担心的问题是中国的房地产是否过热，效率是否太高了，其中一个关键的问题就是公平。

　　

　　所以科学的历史、具体的看待公平和效率，应该以公平优先兼顾效率的。国六条准确的反应了这一点，所以我提出不同，大家可以讨论和商榷。

　　

　　管制总体的看法我同意您的看法，我在1999年和张维宁教授讨论管制的时候跟您的观点是一致的，全世界成熟的市场经济国家，没有一个国家不对房地产不管制的，有一个例子，新加坡的管制是全世界最高的，新加坡不允许一个人拥有两套住房，拥有第二套住房必须卖给政府，全世界公认新加坡的住房解决得最好。我们要进一步明确住房的性质，住房有特殊的地方。

　　

　　我强调一句话，现在很多人对国六条，特别是国六条的细则持有批评的态度，尤其是我以前的朋友，我们都主张市场，主张效率的，同时特别反对政府管制的，他们对国六条和细则，意见尤其的多。他们认为弯拐得有一点急，我认为里面有政府的痕迹，应该完善。弯拐得急，是因为拐弯太晚了，但是拐弯的方向是政策的，而且时机选择得很好。因为中国的房地产市场处于牛市和发展得非常好的态势，在这样情况下调控是非常适合的，股票市场以前是往下走，出台了很多的政策。

　　

　　房地产市场是在大牛城市得情况下，发展得非常好，宏观经济过热的情况下，做一些调控时机是非常好的，为什么房地产市场这么重视，很多人非常关注。我非常感谢博鳌论坛，去年我参加了，学习了很多的东西。

　　

　　我关注房地产是因为房地产是中国经济增长的手段。98年我就和任志强讨论，当时我们是中国房地产市场化的鼓吹者，这没有错，房地产经济应该成为中国经济增长的支柱产业，并且是重要的支柱产业，我本人没有很好的研究房地产。

　　

　　我经常讲话，就说我是房地产的外行，但是也没有几个人是房地产的内行。刚才中国房地产的单总说了要从大层面从大财经的角度看房地产，所以包含了宏观、制度、经济，这三个层面懂得的并不是很多，我是从宏观的经济关注房地产，经常和开发商搞一些讨论，有的时候被人抓去PK，我认为不要参加PK，因为参加后要说极端的观点，大家争论泡沫、暴力、控制力等等。这样的争论，包括我们组织的博鳌论坛的学习，我认为这些问题无关紧要，都是技术和细节的问题，真正重要的只有一个问题，就是游戏规则的问题。

　　

　　如果游戏规则没有改变，暴力、控制力、泡沫等问题，都不会妨碍挣钱的人挣钱，破产的人破产，绝望的人绝望，这样的讨论都是没有意义的。

　　

　　逐渐我认识到，房地产中最重要的是公共的问题，重要的是游戏规则的问题，游戏规则是如何形成的，从98年开始，当时，国家的经济面临通货紧缩，经济不景气，大家都想通过房地产的发展，启动中国的经济。所以说中国的房地产是先天不足，是国家的机会产物，政府需要经济增长，就需要房地产，后来发现经济过热，这样就对房地产进行调控，还有一个原因，我们不敢对外贸部门调控，通过调整汇率调控外贸部门，可以有效的调控中国的总需求，因为出口部门对中国的就业影响太大了，城市里面创造的就业是800万，出口部门创造的就业是200万，所以就调控房地产业，这是从经济的角度看待房地产。

　　

　　房地产的发展是有很强的公共性的，住房对很多人来说，不是普通的商品，不是有钱就可以吃海鲜，没有钱吃海鲜一样，而是有钱没有钱都要居住的问题，所以存在效率和公平的问题，有增长和民生的问题，有住房市场化的问题，也有住房保障的问题，在我国有一点先天不足，刚开始强调的增长和效率导向，强调的是市场化的导向，其他的被忽视了。

　　

　　中央政府和地方又在博弈，当中央政府强调通过住房启动经济，地方政府就走得更远，例如全国的投资增长18%是来自于房地产，很多地方的收入都是来自于房地产业，这样地方政府发展房地产方面不予遗力。反而民生保障和住房供应体系就没有人关注。这在西方是不可能的，西方的制度下地方官员做了一百件好事，没有解决好住房的问题，一票否决，所以没有地方官员说，希望房地产和地价上涨，其他的可以不管，在典型的市场经济国家，有制度保驾护航的。我们的地方政府如果发现有好处，可以廉价的将投票权投出去的，就形成了非常畸形的发展模式，就出现了瓜分全国的土地资源。为什么房地产重要，因为全中国到目前为止，没有一件事比房地产还要重要，比房地产牵涉的资产还要多。我们知道国有企业在IPO之前，没有超过十万亿的，股票市场的市值是数万亿的，去年股票市场融资额不过300多亿，大家都在骗钱，也不过是骗了300亿元而已，中国最大的资产是在房地产，全国的土地价值25万亿，过去很多年我们知道土地市场增值一倍以上，例如武汉、沈阳等等。

　　

　　房地产市场也牵涉到全国的居民存款，全国的存款是17万亿，中国没有一件事比房地产更大，牵涉到了中国最大的资产，最大的利益分配，最多的群体，所有的人都关心房地产，住房的问题，绝不是简单的商品，包含了游戏规则。

　　

　　过去的游戏规则，政府只考虑效率不考虑公平，只考虑增长导向，不考虑民生，只考虑住房市场化，不考虑住房保障体制。将全国的土地收归所有，这样的情况下，就形成了强势的利益集团瓜分全国最多的土地，也在掠夺全国的储蓄资产，本来是好的事情，结果发展就变形了，这样的竞争已经若干年了，我们知道已经进展到了必须改变的地方。

　　

　　大家知道，民愤很大，并不是煽动起来的，而是有这样的基础。有人说，不购买房了，大家说，不购买房过两年房屋上涨了，就亏了。这说明对游戏和公共政策不满，对微弱和无奈的声音，我们漠视不听取，没有相应的政策回应，终于有一天就会用爆发的声音让每一个人听到，就象9.11一样让大家知道。如果再改变就困难了，98年来，最重要的房地产文件就是新国六条以及细则，在某种程度上，起到了拨乱反正的作用，带来了三大的改变。

　　

　　一、带来了房地产调控的理念和方向。

　　

　　过去的调控房地产，是因为有泡沫，会影响经济的增长，主要是通过调控房价，让更多的消费者购买房屋。现在我们发现这些理念和方向改变了，房价是很难回落的。即使房价回落，到了合理的地步，符合价值的情况，很多人还是购买不起房屋，所以不能期望调控房价解决居民住房的问题。老百姓购买住房是当前最大的矛盾，有可能是房价太高，也有可能是收入低。如果房价调低还购买不起就是收入分配的问题，我们是世界公认的收入分配不公的大国，在这种情况下，调控房价是不可能的，所以转向了住房供应的调控。

　　

　　现在主要是调控供给，我认为调控的理念和方向发生了重大的变化。整个住房的发展理念也发生了重大的变化，我们仍然强调住房的支柱产业作用，但是更重要的是强调公平和民生导向。不能说这两个文件可以保障将来建立住房供应体系，但这是调控方向。

　　

　　二、调控可以带来利益分配，过去的利益分配是不公平不足的，现在就会公平一点，香港跟我们的做法有一点相似的，香港也是高地价竞拍，但是竞拍的钱补贴给穷人，香港的做法是劫富济贫的，政府承担了公共责任，我们过去是劫贫济富，这样的做法要改变。所以本次的调控有一点急，还需要改善。土地产权是非常重要的问题，游戏规则也要改变，而且也要有效的监管，这样就有了游戏规则。

　　

　　美国出现了住房质量和缺斤短两，中国没有这样的例子。我们看到呼和浩特，政府请专业的人推动房价，政府和开发商联手抬高房价，消费者就没有活路了。要有有效的监管，就会出现市场化的房地产，价格是跟随市场调整的，政府要承担好自己的责任，因为时间的关系不能讲得太多，时间已经到了，最后给博鳌论坛提一个意见，每次请了很多的人，而且有创新。

　　

　　还有几天的会议，剩下的几天内，是否可以邀请另外的一部分人参加我们的会议。他们是失去土地的农民代表，他们是不购买房屋的代表，我们也可以听听他们的声音，因为失去土地的农民是市场中相当重要的一部分人，同时我也非常期待，房地产的青年领袖的评选可以成功，因为大家期待房地产新的形象的出现，已经被妖魔化的房地产形象有所改变，我知道有一些扎扎实实作事情的房地产，你们要富了要承担责任，要富了而快乐，我们的快乐是和大家的快乐联系起来的，如果大家都快乐，我们的注定都是快乐的。