失灵的房地产市场　　

　　

　　——我们怎么干预？　　

　　刘宏宝　　

　　市场在资源配置中是一个十分有效的手段，但是，理想的竞争市场可能会在许多方面失灵，了解我国房地产市场失灵的原因，须从市场经济最基本的供求关系开始。　　

　　

　　按照供需曲线理论，供给曲线与需求曲线的交点P′为市场出清价格，房地产市场的市场出清价格，按照国际惯例，房价收入比在3至6倍之间为合理区间。现在我国很多城市这个比值都要达到20倍以上，这个价格远远高于房价收入比在3至6倍之间的合理区间，有真实自住需求的有效需求不足，供给过剩，市场非出清。供给创造不了自己的需求，需求也创造不了自己的供给。一个失灵的房地产市场出现了。　　

　　

　　市场为何失灵？　　

　　

　　完全竞争市场的特点是大量的买家和卖家在一个完全公开透明的环境里交易，由于市场完全透明，每个人都知道每件商品的价格和相关信息。房地产市场显然不是这样一个完全竞争的市场，其信息是不对称的，其准入是有一定的垄断性(城镇居民不允许你自建房屋),“看不见的手”失灵了。　　

　　

　　房价为何高攀不下？　　

　　

　　从供给面分析，推动高房价的原因表现为：1、有效供给不足（保障住宅不足）保障性住房在地方政府的开工面积里，不到10％，（应不低于40％）。2、由监管不力的银行产生的大量违规贷款注入房地产业。3、紧缩的货币政策时开发商通过假按揭的方式获得了融资，维持了高房价，今年宽松的货币政策缓解了开发商降价销售回拢资金的压力，据统计，1至7月，我国房地产开发企业本年资金为亿元，同比增长28.7％。其中，国内贷款6524亿元，增长42.7％，国内房价在没有出现真正的向下调整的情况下，2009年3月后房价突然上涨，同样维持了高房价。4、房地产开发企业、刻意捂盘、空置率升高，供应量减少。5、房地产开发企业囤地，供应量减少，从CBN记者掌握到的内部数据显示，在上海2006年出让的30幅住宅用地中，尚有16幅土地处于闲置状态，2007年出让的46块住宅用地中，则有近八成的土地仍然项目“空白”。据中原研究咨询部提供的数据显示，截止到今年6月底，上海全市商品住宅可售面积为1535万平方米，剔除配套商品住宅的部分，可售新房面积已减少至769万平方米。而2006-2007年间闲置用地的建筑面积相加起来，居然已超出目前市场上的可售新房面积。（《上海楼市供应短缺谜团：2007年出让宅地78%闲置》 第一财经日 　2009年08月07日　） 6、《中华人民共和国土地法》（　1986年6月25日　通过，　2004年8月2日　第二次修正）第三十七条规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。地方政府对此政策执行不力，助长房地产开发企业囤地，供应量减少。7、房地产开发企业固定资产投资的自有资金比率由35%调整到20%，放大的杠杆效应缓解了开发商的资金链，消除了开发商房价下调的压力；8、房地产开发企业绑架了银行、地方政府，地方政府GDP增长得利于房地产业的高房价，垄断性的联盟是高房价的经济基础。　　

　　

　　根据供需曲线理论，价格高供应量增加，为什么供应量不增反减，因为上述推动高房价的八个因素，实现了房地产开发企业对房价上涨的预期，囤地捂盘，房地产市场的供给面被扭曲。　　

　　

　　从需求面分析，拉动高房价的原因表现为：1、各级地方政府 “购房退税”、“购房入户”、“放松二套房贷”、“降低首付”、“取消‘限外令’”、“取消5年营业税”等优惠政策拉动了需求量。2、2009年上半年新增信贷高达7.37万亿元,远超过2009年年计划信贷5万亿元的规模，仅上半年的信贷就超过了全年计划的147.4%，更是超过新中国成立以来任何一年的信贷投放总量。由于宽松的货币政策和信贷政策，大量信贷资金流向了楼市，不仅流向供给方支撑开发商的资金链，维持高房价的霸气，而且流向需求方扩大需求量助推高房价。3、民营制造业经营环境的恶化和产能过剩，导致大量资金向楼市转移，扩大了有支付能力的需求量。4、缺乏对投机、投资的住房严征20%所得税、开征物业税、大幅度提高首付和房贷利率等政策的限制。5、开发商通过假按揭的方式制造楼市火爆假象误导需求方入市。6、国家宽松的货币政策和信贷政策带来非常强势的通货膨胀预期，投资者购房保值，自住者担心房价再涨，纷纷入市。7、住房的消费属性和投资属性并存，不断高涨的投资性需求推动房价不断高涨。　　

　　

　　根据供需曲线理论，价格高需求量减少，为什么需求量不减反增，因为上述推动高房价的七个因素，使得以借钱消费的泡沐消费方式让有效需求的不足转化为有效购买力并支托高房价，只要有追涨的需求量的成交，高房价一切皆有可能！房地产市场的需求面被扭曲。　　

　　

　　一个失灵的房地产市场，一个失灵的供需曲线理论，一个泡沐消费制造的泡沐高房价，其最主要的原因是政府政策。　　

　　

　　一旦房地产市场远离均衡， 就需要干预，另一只手怎么干预呢？干预的立足点在哪里呢？这是摆在各级地方政府面前的严峻问题，关乎于民生，关乎于社稷。　　

　　

　　

　　

　　　2009-10-12