从东亚金融危机看中国房地产市场的发展

　　

　　李友华

　　

　　政策历来是左右中国房地产市场的关键性因素。无论是土地政策，还是金融政策都牵动着地产市场的神经。如果说业界对2007年的楼市态势表现为谨慎乐观、有惊无险；那么2007年底国家出台了一系列具有明确信号意义的金融信贷新政，给中国楼市带来了明显的变化和冲击，人们已经分明感到了楼市寒冬的气息。2007年我国一线城

　　

　　市土地市场是一个“前半期地王频出、后半期流拍不断”的市场，开发商明显感觉到来自市场的丝丝凉意，“炒房”投机者对市场的信心开始动摇，所有这一切，为2008年的楼市平添几分凝重、几分诡异。

　　

　　四年来，中国房地产新政频出，从实际效果看，全国一线城市地价屡创新高、房价暴涨、房价收入比不断攀升。如果客观审慎地评判中国房地产经济，严格地说是政策经济，好的政策会往好的方向发展，不好的政策会往不好的方向发展；宏观调控犹如高明的医生为病人治病，只有开对药才能治好病。而反观我国四年的宏观调控政策，则恰恰相反。“限小令”演变成“母子房”、“限转令”演变成“反价”由买方买单、“炒房”演变成“内部认购”。近年来城市年轻人谈论最多的话题是“房奴”；政策研究和设计者使用最多的结论是“当前的房价与中低收入群体无关”，而“住房难”已成了城市中低收入群体心头的难抑之痛。这次的房产新政似乎摸对了一些脉络，是不是有效果，还需进一步观察。

　　

　　反思东亚金融危机这一历史事件，或许给人些许警醒。一般的看法是，东亚金融危机不是房地产出了问题，我们也极不情愿将东亚金融危机与房地产本不相关的问题扯到一起。但事实上，东亚金融危机与房地产的某些政策确是难脱干系。

　　

　　如果人们能对一个重大的历史事件事先有所预测，并及时采取防范措施，挽狂澜于即倒，悲剧就不会发生。但最为可悲、最为可怕的是，当风险悄然走近时，我们的政府、我们的开发商、我们的民众还全然不知。1997年东亚发生的金融狂飚，犹如一场金融浩劫，使曾创造了亚洲奇迹的“四小龙”全都不堪一击、纷纷中箭落马，世界经济体系撕裂了一个个“黑洞”。风暴掠过，“奇迹”不再，“悲剧”宛然。对于这场危机的起因，已有不少人士从不同角度进行归结。一般的看法是，巨额国际游资对东南亚各国货币的冲击是触发危机的外因；处于危机中的国家在自身发展战略、经济政策、产业结构、政治体制方面存在的问题则是发生危机的内在因素。有学者认为，日美两个经济强国发展的不平衡是本次危机的一个主要原因，这绝非几个岛国孤立刮起的金融“龙卷风”，而是太平洋经济的“厄尔尼诺”现象。1997年以前的十年中，亚洲不少国家在高储蓄、高外债、高出口、高投资和高增长的“五高”中创造了“亚洲经济奇迹”，东亚一些国家和地区因此被誉为“四小龙”或“四小虎”。金融危机爆发前，世界银行发表了东亚经济奇迹告，认为该地区“经济形势一片大好”，为东亚经济前景抹上了一层玫瑰色，造成人们盲目乐观情绪。其实早在1996年底，东亚经济过热现象已经开始产生副作用。当时一些国际组织和专家曾向有关国家发出了警告。如果及时采取防范措施，尚可“挽狂澜于即倒”，但在当时的环境下，陶醉于经济繁荣的人们没有被“狼来了”的惊呼所唤醒。90年代以来，东亚国家受乐观情绪的驱使，实行一种高增长政策，都以不同形式大量引进外资。金融领域出现大借大贷现象，各路商家纷纷进军非生产性的房地产。然而东亚国家在实行开放性经济政策和促进资金流动的同时，没有采取相应措施对金融市场进行限制，更没有制定严格的法规和管理手段。政府对资金流向和审查很弱，结果钱投向了哪里无人过问。一些国家的监管制度还是70年代制定的，既不能适应新的形势，也缺乏透明度。风险防范措施的落后成了危机爆发的催化剂。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其它国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。

　　

　　在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。

　　

　　东南亚金融危机直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。 就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。从表面上看东南亚金融风暴表现为银行呆帐、坏帐多，银行支付发生困难，短期外债多，出口竞争能力下降，外汇输入减少。如从深层看，为什么银行呆帐、坏帐会这么多，为什么短期外债会借得这么多，为什么出口竞争能力会下降呢？这必须从80年代谈起。

　　

　　从80年代初，这些国家充满着一个高涨繁荣的局面，东南亚出现了第五个小龙、第六个小龙等等。其实那是虚假的现象。当时这些国家主要是把大量资金投资房地产业，错误地估计了东南亚国家的经济情况，以为肯定会有收益、会有回。建设房地产项目的费用从哪里来？从银行贷款借来的。银行为什么会给他们贷款呢？其中很大一个原因是官商勾结。政府让银行给那些与政府有关系的商人贷款。其结果适得其反，自然不会达到原来所想的效果。很多建设项目没有效益，必然造成借钱人没有能力偿还贷款，银行呆帐、坏帐增多。这样，外商投资开始止步。借钱人想用新债还旧债，外商不愿意借，而到期外债又无法偿还，这样使外债问题暴露出来。有人说，东南亚经济危机是美国资本搞阴谋的结果，这个看法是不对的。为什么不对？鸡蛋如果没有缝，苍蝇是不会叮的，就因为你内部有问题。内部有问题就出现了一些外商认为有机可趁。于是国际炒家的刺激起了作用，根源在于内部，简单地说：就是泡沫经济加腐败。

　　

　　“那是最好的时代，也是最糟糕的时代；那是智能的年代，也是愚蠢的年代；那是信仰的时期，也是怀疑的时期；那是光明的季节，也是黑暗的季节；那是希望之春，也是失望之冬；人们前面有着各种事物，人们前面一无所有……”这是英国著名作家狄更斯《双城记》开卷第一段的名句，它诉说着一切巨变年代的特性、巨变年代的欢乐和巨变年代的悲歌。巨变是好和坏之间的悬疑不定，也是旧秩序瓦解和新秩序待建过程中的动荡不安。

　　

　　预测未来是有风险的，这也是国内许多大牌学者三缄其口的原因。但有一点，历史上的三次房地产泡沫破灭的征兆，即地价高、房价高、投机炒房的人多、海外热钱大规模进入，在我国一线城市已经出现。可以预见，2008年，地王很难再出现，房价大涨绝不可能，房价在下半年回落不是没有可能。2008年之后，房地产市场是一个什么样的状况，这还须根据我国经济发展的整体情况作综合判断。从鉴古知今的角度看，历史的悲剧不应再重演了。在上个世纪的历次经济波动中，在亚洲国家中，中国是唯一幸免于难的，下一个是不是中国？因为中国不同于世界上任何一个国家，中国有中国的国情，这也是当今世界上许多历史学家、社会学家乃至经济学家错判、误判中国的原因。问题在于当风险悄然走近时，我们的政府、我们的开发商、我们的民众是否还是全然不知。但退一万步来讲，即便是没有风险，作为决策者在政策设计时防患于未然则是非常必要且当务之急的。

　　

　　系集美大学房地产发展研究所所长