中国房价问题之症结（大纲）

　　

　　刘正山

（注：2007年5月12日，刘正山应邀在北京三味书屋做讲座《中国房价问题之症结》，此处是演讲大纲）
　　

　　一、目前中国的房价是否合理？

　　

　　从当前学术界的观点看，关于房价是否合理，有两种截然不通的看法：

　　

　　第一，认为当前的房价是合理的。这其中又有两种观点：（1）“供求说”。认为当前的房价是市场各方力量博弈的结果。房价之所以高涨，是因为需求太旺盛，例如城市化速度很快，进城的人们需要购房等等。（2） “接轨说”。认为中国的房价跟海外的比，还不算高，因此认为是合理的，例如，对于北京的房价有这样一种说法，“因为北京是首都，是国际化的大都市，所以北京的房价应该和世界接轨，所以目前北京的房价并不算高”。

　　

　　第二，认为房价不合理，因为相对于百姓的购买力而言，太高。比如中国目前的房价收入比很高。这种说法可以认为是一种 “消费负担说”。

　　

　　供求说。我认为，房价相对高，供求不对称是一个直接原因，但不是根本原因。而且，不考虑前提条件地直接应用供求理论分析问题，容易得出不符合实际的观点。

　　

　　目前，中国的房价相对于普通百姓的购买力而言太高，供不应求只是一个直接的原因，但不是根本原因。我们后面再详细分析。

　　

　　接轨说。我认为，“接轨说”属于混淆视听，为了掩盖推高房价的猫腻。其实，并非所有的接轨都是好的。更何况，如果要接轨，为何只让我们的房价与海外接轨？我们居民的收入为何不接轨？

　　

　　看来，考虑收入因素，北京的房价应该高过日本东京，也高于美国新泽西的Fort Lee市。我们还谈什么接轨？

　　

　　消费负担说。这是从需求角度说的，容易遭到开发商及其御用学者攻击的地方为：这种说法单纯考虑消费者利益，没有考虑开发商等的利益。

　　

　　我觉得，需要从更广泛的意义上、利用综合的手段分析房价是否合理。折衷一下，综合以下三个指标看问题，估计房地产商、政府、百姓，都不会提出异议的：

　　

　　第一，支付能力。看每个月的房价支出占家庭月收入的比重。按照美国的经验指标：月供楼支出，不能超过家庭收入的1/3。

　　

　　我们比较一下中外房价支出占家庭收入比例：

　　

　　香港

　　

　　19.5%

　　

　　东京

　　

　　20—25%

　　

　　新加坡

　　

　　35%

　　

　　北京

　　

　　50%

　　

　　上海

　　

　　40.6%

　　

　　广州

　　

　　40—50%

　　

　　数据：《中外房地产导》2002年第24期第39页

　　

　　当然，这个指标可以变形，例如，我们可以提出住房痛苦指数。如果按照一般较为认可的经验数据，房价是收入比6倍算是合适的，那么，超过6倍的部分，就可以算是“住房痛苦指数”。那么，真正意义上的“住房痛苦指数”=（房价收入比）-6

　　

　　这里的房价，是指计算地域、计算期的、标准套的平均商品房价格；收入，是指计算地域、计算期的家庭平均年收入。

　　

　　一般认为90平方米一套的住宅，是合适的标准套。那么，我们不妨粗略计算一下我国部分地区的房价收入比和“住房痛苦指数”。

　　

　　例1。北京2006年的“住房痛苦指数”=10.04-6=4.04

　　

　　例2。上海2006年的的“住房痛苦指数”=10.7-6=4.7

　　

　　再计算日本的“住房痛苦指数”。日本东京的“住房痛苦指数”为0.8。

　　

　　尽管中国目前尚属于发展中国家，也许不能直接与发达国家的“住房痛苦指数”做比较，但如同上述处理的那样，分别根据发展状况，作出不同的参照系，计算出来的结果，可以大致比较的。

　　

　　第二，空置率，就是房子施工完成，交付销售，在正常销售期间没有卖出去，或者出售出去之后，没有充分利用，被闲置。目前我国只统计前者。按照目前官方的数据，我国空置率在20%左右（2003年为26%）。

　　

　　对于这个指标，中国学术界有两种截然相反的看法：（1）直接引用海外的“警戒线”，例如，易宪容说中国房屋空置率已经过了国际公认的“10%”这个合理的标准。（2）反对这个指标，例如，加拿大的徐滇庆说这个概念，辞典上根本就不存在，没有意义。

　　

　　我认为，易宪容照搬海外的经验性的说法，非常不严谨。因为，中国和海外的空置率算法不同，所谓的警戒线，也就不能直接引用。

　　

　　至于反对空置率的观点，也存在问题。实际上，我已经跟徐滇庆先生交换了看法，也发表文章探讨了空置率问题。在海外的经济学辞典上，有住房空置率这个词语的，而且，比较各国的定义，大致差不多。所以，不能随便否定这个概念。

　　

　　根据经验，正常情况下，如果空置率比较高，说明房地产供给较多，存货较大，出现过剩。这种情况下，房地产价格应该趋向下降。而且，从目前官方的数据也可以看出，住房供求比在1：1左右。可是，目前，一方面，房地产价格快速上涨，例如北京今年2月份房价上涨10%；另一方面，很多人缺乏住房。说明了两个问题：（1）政府跟开发商等合谋托市，或者房地产垄断性的抬高价格；（2）住房供应的结构不合理，面向中底收入家庭的住房供应不足。目前，这种两种情况都存在。

　　

　　第三，横向比较。我列举三个案例说明：

　　

　　（1）日本。

　　

　　（2）中国台湾。

　　

　　（3）美国。

　　

　　二、中国的房价高在哪里？

　　

　　我建议大家从具体房地产开发项目入手进行分析。具体的估算，并不难，可以使用工程概预算、可研告、房地产估价等学科的知识进行估算，误差率一般在10%以内。

　　

　　我从一个房地产开发项目的案例入手分析。。。。。

　　

　　从上面的这个案例可见，出现当前这种房价格局，很大程度上是三个方面因素导致的：

　　

　　主要原因之一，房地产商利润太高，推高了房价。开发商获得的收益（即项目净利润）为：.2万元。占项目总投资的29.66%；自有资金利润率：292.17%（即项目净利润.2万元÷自有资金3590.4万元）。

　　

　　主要原因之二，就是地方政府从房地产业获得巨额好处。那么，政府从房地产中拿走多少？从这个项目可以看出， 政府获得的总收益（即总税费+土地出让金）为：.58万元，为该房地产项目总投资的84.24%，占总房价款的46.96%。政府获得的总收益，是房地产商获得的净利润的284.04%。

　　

　　主要原因之三，银行撑腰。这个项目的总投资为：.06万元。其中，（1）房地产商的自有资金：3590.4万元，占总投资的10.15%；（2） 银行贷款：.66万元，占该房地产项目总投资的89.85%。

　　

　　三、最近几年中国调控房价各大举措的效果分析

　　

　　在当今世界上，“居者有其屋”，是几乎所有的国家的执政理念之一。中国自20世纪80年代房改以来，尽管一直强调住房保障，最近几年也一直搞宏观调控，试图把房价降下来。效果如何呢？

　　

　　举措之一：土地政策。

　　

　　举措之二：货币政策。

　　

　　四、房价调控政策失灵的原因

　　

　　从最直接的角度看，中央难以将高房价“调控”下来，是因为以下四方面的原因：

　　

　　第一，既得利益集团的博弈，化解了中央的宏观调控措施。前面的分析已经很明显的揭示了这一点，例如央行的“121文件”的瓦解。
　　第二，一些地方政府“托市”，推高了房价。

　　

　　第三，分配制度在某种程度上导致两极分化，有购房能力的，可以购买数套住房；急需住房，但购房能力弱的，越发买不起房。
　　 第四，房地产商利用或者制造信息不对称进行投机炒作，导致房价节节攀升。
　　上述各种因素综合作用，化解了宏观调控，推高了房价，并促使房价节节攀升。

　　

　　从根本上看，房价调控不下来或者说房价持续上涨，是因为政府定位问题。

　　

　　大家都清楚，理想的政府，是裁判员角色，而不是运动员。我们的政府，既是裁判员，更是运动员。

　　

　　五、如何实现“居者有其屋”？

　　

　　第一，治本之策：政府定位。政府应当退出经济建设实践，不直接搞经营性或者商业性的投资。政府的主要职能是：宏观调控，即运用货币政策、财政政策等，维持全国统一大市场及市场秩序；提供公共产品，如公共道路、国防等。这样以来，政府不会象现在这样过分依赖财政收入，过分依靠房地产，也会因为定位的改变，而具有降低房价到合理水平的积极行。

　　

　　第二，房地产业的定位。我主张把房地产打回原形，不再作为支柱产业，而是作为基础产业。把房地产作为支柱产业，存在两个问题：

　　

　　（1）产业结构畸形发展，房地产业独自发展，挤占其他产业特别是工业发展的资金，那么，中国产业结构与经济前景，与海外国家相比，越来越没有竞争力；

　　

　　（2）埋下了金融危机的隐患。开发商贷款占银行的70%以上，个人住房按揭占70—80%，就是说，房地产贷款资金太集中，导致金融脆弱化，加上当前中国经济已经进入“滞胀”的困境，很容易爆发金融危机。

　　

　　我国房地产的定位，应该象美国、新加坡等发达国家学习。

　　

　　新加坡，。。。。。

　　

　　美国。。。。。。

　　

　　从这些案例可见，发达国家都是先行解决住房问题的，并非如我国这样过度的住房市场化。所以，他们的经济社会健康发展。我国应该根据我国目前发展的阶段，及时检讨最近几年的房地产政策，并让住房回归本来的面目。

　　

　　第三，具体措施上，大力发展廉租房、自建房，解决中低收入阶层的住房问题；有序发展经济适用房和“限价房”；商品房，要有节制地发展。

　　

　　总之，我相信，如果政府改变职能，不主要依赖房地产税费，房价至少降低40%；如果房地产业回归正途，开发商少赚一点利润，房价总体上至少降低60%。

　　

　　目前，已经有一个案例证明我的上述推断并非虚言：深圳首批合作建房价格每平方米只有1600元，合作建房的价格是周边楼盘的价格的27%。

　　

　　
中国房价“只涨难跌”的四大原因



一点看法：房地产是比较复杂的，对此领域发表意见的学者，应当具备房地产经济学、房地产金融、技术经济学、财务管理、工程经济学、市场学、建筑工程、工程概预算、房地产投资分析、房地产估价、收税、土地管理、法律等多个学科的知识，并且应当具备一定的房地产工作经验（例如能看懂施工图纸，能根据《定额》计算工程预算造价，能做可行性研究告等等），否则，很难把握房地产。

　　

　　
一些学者不了解这些，就信口开河地发表看法，不仅误导决策层和大众，也违背了学者的职业道德。每位学者，应当对大众、媒体等怀有敬畏之心。

　　

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中国房价“只涨难跌”的四大原因
刘正山

　　

　　
　　为遏制房价过快增长，中央近几年出台了一系列宏观调控的政策，力度不可谓不大，措施不可谓不全。然而政策效果却不尽如人意。据统计，今年2月份中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅高达5.9%，特别是深圳、北京、广州等大城市的涨幅接近10%。
　　中国房价为何“只涨难跌”？
　　我认为，主要原因有：
　　第一，既得利益集团的博弈，化解了中央的宏观调控措施。近些年来，某些地方政府热衷于“经营城市”，导致房地产商与地方政府联盟。这种联盟关系，直接影响到利益博弈的实际过程。最为典型的一个案例就是，2003年这个联盟成功地瓦解了央行的“121文件”。建国以来，一个既得利益集团能够通过自己的努力影响甚至改变政府的重要政策，这还是第一次。这次胜利，导致了后来这几年房价的扶摇直上。
　　第二，一些地方政府“托市”，推高了房价。除了开发商与一些政府部门联手博弈化解中央政策之外，一些地方政府在政绩、官员寻租等其他利益因素作用下，积极采取措施“托市”。例如，2005年3月开始的新一轮调控发展到今年的第一季度，杭州楼市走低，于是在今年1月杭州市政府召开的第97次常务会议上，决定采取金融支持、降低房地产交易成本、完善公积金贷款和贴息办法、外地人购房入户等新举措，这已经被各个媒体认为是赤裸裸的“托市”之举。
　　一些地方政府之所以托市，是因为有利益，包括土地出让金和来自房地产的税费（营业税、城乡建设维护税、教育费附加、土地增值税、所得税等）。我的计算表明，地方政府获得的这部分收益，甚至超过了房地产开发商获得的（税后）利润。
　　第三，分配制度在某种程度上导致两极分化，有购房能力的，可以购买数套住房；急需住房，但购房能力弱的，越发买不起房。
　　典型的就是住房公积金制度，导致有能力买房的人更有能力，买不起房的人，更加买不起房。住房公积金制度设计上存在根本性缺陷。从制度创建的目的看，住房公积金是用来解决低收入人群住房基本需要的。但是，一方面，用人单位为职工提供补助，实际上是原来福利分房制度单位责任的转化形式。房改明确了单位不再提供福利房的原则，因此转而提供住房公积金补助，对单位来说并没有增加额外的责任，只是采取一种新形式而已。另一方面，从当前的情况看，住房公积金并没有起到解决低收入人群住房基本需要的目的，反而加大了收入差距。例如，某单位住房公积金是按照职位（级别）、职称、工作年龄等分配的，司局级干部的住房公积金比普通职员高2000元以上，真正缺少住房的人每个月只有几百元钱的住房公积金。即使对中等收入家庭来说，1年的积累约为4000 多元，需要积累20 多年才能支付房价。于是，有房的人，可以购买第二套乃至第三套住宅，没有钱的人，只好租房住。相当一部分住房公积金闲置了。据央行《2004年房地产金融告》，截止到2004年末，除去个人住房贷款和购买国债，全国仍有沉淀资金2086.3亿元，占缴存余额的比例为42.6%。
　　第四，房地产商利用或者制造信息不对称进行投机炒作，导致房价节节攀升。
　　开发商的手法很多，最主要的有以下几种：
　　制造供不应求现象。开发商卖楼花时总是制造出众多买家要抢购的样子，譬如出钱请人排队抢号，造出供不应求的假象。项目一“开盘”就会演绎成“某某花园开盘狂销数百套”，或者“某某广场售楼风暴，首期一百个单位当天被抢购一空”，这些故事往往有感人的图片和图像证明。买房的人动心后，就上了套，可以做的文章就多了。
　　借题发挥。土地实施招标拍卖以后，土地价格日益攀升，在一定程度上增加了房地产成本。房地产企业借此制造高房价。
　　概念炒作。多数楼盘，都拿各种质量奖、生态奖、环境奖、设计奖，法国设计方案，地中海风情……概念也被炒到了极致。当然了，这些概念基本上是“造”出来的，为炒高房价立下了汗马功劳。
　　上述各种因素综合作用，化解了宏观调控，推高了房价，并促使房价节节攀升。