每一轮房地产的泡沫都是资金和欲望推动的, 不同的阶段体现的是不同的投资主体,而政府和银行始终是最大的推动者,推动的根源是实体经济缺乏增长点,大部分企业找不到增长动力和政府支出欲望的不断增长,也就是消费需求缺乏,一小部分人致富动力很强的矛盾, 这个矛盾就是推动房地产发展的中国动力.

回顾中国的房地产发展历史:　第一轮是98年之前的泡沫, 主要是各个地方的国有企业缺乏赢利的增长前景而且开始负债不断增加，　企业经营不能满足地方政府不断膨胀的开支欲望,　地方政府协助了各地经营没有前途的一些国有企业投资房地产,要求各地的银行提供贷款, 是组织性不强的偷偷摸摸的一轮小泡沫, 最典型的代表是海南房地产泡沫. 98年之后, 各地方国有企业大规模破产，中央政府为了应付亚洲金融风暴和维持膨胀的开支,以提高内需为名,将房地产列为国家支柱产业,提倡贷款买房的透支未来的新消费模式, 是大规模的,非常有组织和全面金融支持的大泡沫,参与者也是全面的,　而其中的最主要手段就是拆迁改造,最典型的代表是上海.

第一轮小泡沫持续了大概6年, 投资启动于于大约88年,泡沫开始于92年的南巡,　最先是９５年下半年从泡沫最严重的海南开始破灭,　完全破灭于98年亚洲金融风暴,　直接的结果是国有企业大破产和工人大失业,而该泡沫破灭的原因也是国有企业实实在在的资金没有了,前途没有了，　而且负债累累. 目前的泡沫,　投资启动于98年的房地产政策，包括房地产市场化和房地产支柱产业两大政策,　泡沫开始于2002年,　2005年由于人民币升值而起飞,本轮泡沫的推动力主要是拆迁改造, 现在从大城市的拆迁发展到二三线城市, 而且越来越暴力化,　上海和北京为本轮泡沫的代表, 但这些核心城市可以拆迁的城市房子已经很少了,也就是要到头了, 所以房地产行业的利用价值将迅速下降, 国家只能寻找新的增长行业了,地产行业的利用价值已经下降了, 那么政策的风向就一定会改变的, 该行业的好日子也就不长了, 所以预计2010年开始大城市的泡沫破灭,2012年全面破灭是非常可能的．

内部因素分析：　本轮房地产发展的推动力主要来是政府，　而政府的主要手段赢利是拆迁，但政府目前已经逐渐在失去运用该手段继续推动房地产上涨的动力．首先是拆迁越来越难，这个困难应该跟＜物业法＞的出台有关，其次是大城市可拆迁的地方越来越少，所以从主观的和客观的两方面都表明了旧的推动力在衰竭．　拆迁的不断暴力化和地王的不断出现反证了以上两个因素，地王的出现是因为大城市可供拆迁的地方越来越少的具体表现．内因是起主导作用的，　是决定性的，　这至少决定了房地产行业的进攻到头了,进攻到头了, 那就只能等待转折点的出现了．

历史规律分析: 大家都以日本90年代的房地产泡沫破灭为例, 从该泡沫的发展过程来看确实有至少60%以上的相似. 网上的观点是中国房地产在2011年左右破灭, 按照历史规律看来至少是有60%以上的可能性的.

综合以上的内因和历史规律, 那么本轮房地产泡沫在2011年左右破灭的可能性就大大增加了, 目前是等待外因来戳穿它, 对于已经严重泡沫的房地产行业, 刺破这个泡沫的外因已经不需要太大的力量了, 目前政府在不断出台调控的政策, 虽然看起来效果不好, 但出拳多了, 一不小心就可能打中要害, 即使不是有意的. 其它的外因, 尤其是大家吼的比较凶的国外力量大概都是属于打死老虎的, 是加速泡沫破灭的力量.

最后回归到"消费需求缺乏,一小部分人致富动力很强的矛盾", 这是必需要改变的, 也是到了不得不改变的地步, 现在的政府在寻找改变这个现状的策略, 虽然目前高唱的收入分配改革是起不到实质推动消费需求的目的, 但不得不改. 要真正推动消费需求只有提高劳动生产效率和发展科技两条路, 过去靠不断发钞票推动需求是靠不住的, 要提高劳动者的生产效率, 就是提高占人口绝大部分的农民的生产效率, 走新的集体化之路.